Решение от 23 октября 2025 г. по делу № А32-56938/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ 350063, <...> ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ

Дело № А32-56938/2022
г. Краснодар
24 октября 2025 года
Резолютивная часть решения вынесена 29 июля 2025 года. Полный текст решения изготовлен 24 октября 2025 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Шитиковой А.О. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Медведевым К.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании дело, возбужденное по исковому заявлению Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ИНН: <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН: <***>)

о взыскании задолженности по арендным платежам за пользование недвижимым имуществом с кадастровым номером 23:44:0804001:174 в рамках договора аренды от 02.03.2022 № 23-05/6464 за период с 02.03.2022 по 03.02.2023 в размере 3 746 671, 95 руб., проценты в размере 250 993, 75 проценты за период с 03.02.2023 по дату вынесения решения суда,

о расторжении договора аренды от 02.03.2022 № 23-05/6464 недвижимого имущества с кадастровым номером 23:44:0804001:174,

по встречному исковому заявлению

индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: <***>)

к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ИНН: <***>)

о взыскании суммы первоначального взноса за участие в торгах и, впоследствии, зачтенной в счет арендных платежей, в размере 330 321 руб., а также госпошлины.

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2, по доверенности (до перерыва), Праздничный С.С., по доверенности (после перерыва);

от ответчика: ФИО3, по доверенности (до и после перерыва),

УСТАНОВИЛ:

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о взыскании задолженности по арендным платежам за пользование недвижимым имуществом с кадастровым номером 23:44:0804001:174 в рамках договора аренды от 02.03.2022 № 23-05/6464 за период с 02.03.2022 но 03.02.2023

в размере 3 746 671, 95 руб., проценты в размере 250 993, 75 проценты за период с 03.02.2023 по дату вынесения решения суда, о расторжении договора аренды от 02.03.2022 № 23-05/6464 недвижимого имущества с кадастровым номером 23:44:0804001:174.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в арбитражный суд с иском к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея о признании недействительным договор аренды недвижимого федерального имущества от 02.03.2022 № 23-05/6464, о взыскании суммы первоначального взноса, для участия в торгах и, в последствии, зачтенной в счет арендных платежей в размере 330 321руб., а также госпошлины.

Представитель МТУ дал пояснения по существу, заявил ходатайство об уточнении требований.

Представитель ответчика возражал.

В судебном заседании 16.07.2025 в порядке статьи 163 АПК РФ объявлен перерыв до 29.07.2025 в 14:00 часов. После перерыва судебное заседание продолжено 29.07.2025 в 14:05 часов с участием представителей сторон.

Представители истца и ответчика поддержали ранее озвученные позиции.

В порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании объявлен перерыв до 18:00 часов. После перерыва судебное заседание продолжено без участия сторон, без аудиозаписи.

При указанных обстоятельствах спор рассматривается по правилам статьи 156 АПК РФ в отсутствие сторон по имеющимся материалам дела.

Рассматривая заявленное ходатайство истца об уточнении требований, суд руководствуется следующим.

Так, согласно заявленному ходатайству истец просит взыскать с ответчика задолженность по арендным платежам за пользование недвижимым имуществом с кадастровым номером 23:44:0804001:174 в рамках договора аренды от 02.03.2022 № 23-05/6464 за период с 01.02.2022 по 28.02.2023 в размере 2 945 362,32 руб., проценты в размере 305 254,92 руб., проценты с 11.04.2023 по дату вынесения решения суда, а также расторгнуть договор аренды.

Согласно части 1 статьи 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Судом установлено, что ходатайство не противоречит положениям статьи 49 АПК РФ, в связи с чем, подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела, 02.03.2022 между истцом (Арендодатель) и ответчиком (Арендатор) по результатам аукциона заключен договор № 23-05/6464 аренды федерального недвижимого имущества, составляющего государственную казну российской Федерации (далее – Договор).

В соответствии с п. 1.1 договора Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование (в аренду) – здание лабораторного корпуса, площадью 740,6 кв.м, кадастровый номер 23:44:0804001:174, расположенное по адресу: <...>, для использования по назначению. Состав объекта, передаваемого во временное владение и пользование (аренду), предусмотрен в приложении № 1 к договору.

Объект передается по акту приема-передачи (пункт 1.2 договора).

Сведения об объекте, передаваемом во временное владение и пользование (в аренду), предусмотренные договором и приложениями к нему, являются достаточными для надлежащего использования объекта в соответствии с целями, указанными в пункте 1.1 договора (пункт 1.3 договора).

Срок действия договора установлен пунктом 2.1 и составляет период с 01.03.2022 по 28.02.2023.

Согласно п.п. 3.3.3, 5.1 Договора Арендатор обязуется своевременно и в полном объеме вносить арендную плату, установленную Договором или уведомлением Арендодателя, годовой размер которой составляет 3 930 819,90 руб.

Внесение арендной платы производится за каждый месяц вперед по 10 число оплачиваемого месяца включительно (п. 5.2 договора).

В нарушение условий Договора ответчик просрочил внесение арендных платежей, ввиду чего на стороне ответчика образовалась задолженность в размере 3 746 671, 95 руб.

В целях соблюдения досудебного урегулирования спора истцом в адрес ответчика направлено претензионное письмо от 19.08.2022 № 23-ИА-05/17299 с требованием об оплате образовавшейся задолженности. Однако претензия оставлена ответчиком без ответа и удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился со встречным исковым заявлением о признании недействительным договор аренды недвижимого федерального имущества от 02.03.2022 № 23-05/6464, полагая, что объект аренды не оснащен инженерными коммуникациями, а также обладает признаками ветхости, препятствующими его использованию по целевому назначению.

Впоследствии, предприниматель уточнил исковые требования, в соответствии с которыми истец по встречному иску просит суд взыскать с Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея сумму первоначального взноса в размере 330 321 руб. (определением суда от 10.12.2024 ходатайство об уточнении удовлетворено).

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд при принятии решения руководствовался следующим.

В соответствии с п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается (ст. 310 ГК РФ).

В ст. 65 АПК РФ указано, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В подтверждение своей позиции об обоснованности требований о взыскании задолженности по арендной плате истец указывает, что во исполнение положений Правил проведения аукционов на право заключения договоров аренды федерального имущества, разработанных в соответствии с Приказом ФАС РФ от 10.02.2010 № 67 «О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса» и Федерального закона РФ от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» вся информация о лоте была размещена в открытом доступе.

Согласно информации, указанной в извещении о проведении торгов № 301221/1813508/01, объект недвижимости с кадастровым номером 23:44:0804001:174 требует ремонта для дальнейшей эксплуатации.

Как указывает МТУ, перед проведением торгов на право заключения договора аренды на объект недвижимости с кадастровым номером 23:44:0804001:174 истцом был заказан отчет № 23-380/2 от 18.11.2021 об оценке рыночной стоимости спорного имущества.

Согласно указанного отчета физическое состояние объекта в целом – неудовлетворительное, состояние внутренней отделки – требуется капитальный ремонт, физический износ – 61%. Состояние несущих конструктивных элементов аварийное, а не несущих – весьма ветхое. Ограниченное выполнение конструктивными элементами своих функций возможно лишь по проведении охранных мероприятий или полной смены конструктивных элементов.

Истец обращает внимание на то, что ответчик до заключения договора не был лишен права на осмотр и оценку состояния помещения на предмет возможности/невозможности его эксплуатации, однако соответствующих действий не предпринял, в связи с чем, подписав договор и акт приема-передачи, выразил свое согласие и заинтересованность.

Возражая против первоначальных требований и предъявляя встречные, ответчик ссылается на то, что по факту обследования арендованного объекта выяснилось, что здание находится в ветхом состоянии и требует значительных финансовых вложений для выполнения капительного ремонта. Кроме того, объект невозможно использовать для планируемой деятельности из-за отсутствия подключения к электросетям, водоснабжению и теплоснабжению.

В ходе личного приема у руководителя по вопросу разрешения сложившейся ситуации ответчику был представлен отчет № 23-380/2 от 18.11.2021, на основании которого был определен размер арендной платы с указанием технического состояния объекта.

Суд обращает внимание на то, что в самом договоре, а также в приложениях к нему, состояние объекта, передаваемого в аренду, не указано, ссылка на вышеуказанный отчет отсутствует.

Со слов истца (не опровергалось ответчиком), указание на необходимость проведения ремонта для эксплуатации содержалось в извещении о проведении торгов № 301221/1813508/01.

После заключения договора ответчиком в адрес МТУ было направлено письмо от 20.04.2022 с предложением рассмотреть вопрос об уменьшении размера арендной платы в связи с невозможностью его использования по причине отсутствия на объекте водоснабжения, теплоснабжения, подключения к электросетям (получены формальные отказы).

28.10.2022 и 28.12.2022 ответчиком направлялись заявления о расторжении договора с предложениями направить в адрес ответчика соглашения о расторжении и о принятии переданного имущества по акту приема-передачи.

На первое обращение МУ был дан формальный ответ о наличии задолженности по арендным платежам (ответ от 12.12.2022 № 23-05/26973), на второе получен ответ об отложении рассмотрения вопроса о расторжении договора аренды до момента погашения задолженности (ответ от 30.01.2023 № 23-05/1620).

Следует отметить, что на дату подготовки ответов настоящее исковое заявление МТУ о взыскании задолженности и расторжении договора аренды уже было подано и принято к рассмотрению судом.

В рамках настоящего дела определением суда от 02.02.2024 по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено ФИО4,

ФИО5, ФИО6 экспертам ООО «Новая Экспертиза».

На разрешение экспертов поставлен вопрос:

Соответствует ли объект и его состояние договору аренды недвижимого федерального имущества от 02.03.2022 № 23-05/6464, приложениям к договору. Установить возможность использования объекта недвижимости с учетом его состояния на момент передачи. Установить техническое состояние объекта недвижимости на предмет наличия/отсутствия подключения к электросетям, к канализационным и коммуникационным системы.

В материалы дела поступило заключение эксперта № 42-24 от 31.05.2024, в соответствии с которым ООО «Новая Экспертиза» установлено, что объект по состоянию в части площади соответствует договору аренды недвижимого федерального имущества от 02.03.2022 № 23-05/6464, приложениям к договору.

Какие-либо иные критерии, по которым можно провести исследование относительно соответствия объекта и его состояния договору аренды в последнем отсутствуют.

В Договоре 23-05/6464 аренды федерального недвижимого имущества отсутствуют уточнения и пояснения, по поводу технического состояния передаваемого объекта на момент подписания акта приема-передачи недвижимого имущества.

Исходя из этого, эксперты в своем исследовании опирались на результаты натурного осмотра, проведенного 12 марта 2024 года.

При осуществлении натурного осмотра, экспертами было установлено, что п. 1.1 Договора 23-05/6464 от 02.03.2022, «Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование (в аренду) - здание лабораторного корпуса, площадью 740,6 кв.м, кадастровый номер 23:44:0804001:174, расположенные по адресу: <...> (далее-Объект), для использования по назначению», не может быть исполнен, т.е. отсутствует возможность использования, так как на объекте необходимо проведение ремонтных работ и обеспечение здания инженерными сетям, такими как: электроснабжение, водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение, газоснабжение (при необходимости и технической возможности), приточно-вытяжная вентиляционная система, соответствующая нормируемым для каждого типа исследований параметрам воздухообмена, оборудованием кондиционирования и увлажнения воздуха (в особых случаях).

Экспертами не обнаружено подключения объекта к внутренним санитарно-техническим системам (на земельном участке отсутствуют какие-либо газопроводы, тепловые сети, автономные источники и т.п.). По запросу экспертов дополнительные документы не были представлены для исследования.

Наземного подключения объекта к линиям электропередач, сетям теплоснабжения, коммуникационным, а также к системам водоснабжения и водоотведения не было обнаружено.

Проверить наличие подземного подключения объекта к инженерным сетям не предоставляется возможным, так как при отсутствии топографической съемки, за неимением данных об их расположении, присутствует риск повреждение данных инженерных сетей (если они присутствуют на территории объекта исследования).

Однако, экспертами отмечается, что на земельном участке и вблизи здания при проведении натурного осмотра не отмечено каких-либо признаков подземной прокладки инженерных систем.

По техническому состоянию объекта можно сделать вывод, что оно непригодно для осуществления деятельности, связанной с функционированием лабораторного корпуса, предполагающим нахождение неустановленного числа людей менее и более 3 часов непрерывно.

Для ввода в эксплуатацию объекту требуется проведение ремонтных работ, а также подключение к инженерным сетям.

В силу части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств, исследуемых наряду с другими доказательствами по делу.

Заключение судебной экспертизы определено законом в качестве доказательства, не имеющего заранее установленной силы и не обладающего преимуществом перед иными доказательствами и, как все иные доказательства, подлежит оценке по общим правилам в совокупности с другими доказательствами.

В силу статьи 64 АПК РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 71 АПК РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

При этом арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 ГК РФ Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

В силу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств (правовая позиция относительно применения указанных норм отражена в пунктах 8, 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ на арендодателя возложена обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 июня 2015 г., п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017 г., п. 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020),

утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25 ноября 2020 г., п. 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 10 ноября 2021 г., в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20 февраля 2018 г. N 305-ЭС17-17952.

Кроме того, в соответствии с п. 1, подп. 1 и абзацем первым подп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Статья 620 ГК РФ предоставляет арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в ряде случаев, а именно когда:

- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (п. 1);

- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (п. 2);

- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки (п. 3);

- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (п. 4).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Исходя из представленных в материалы дела документов судом установлено, что фактически обязанность по предоставлению предмета аренды в состоянии пригодном для использования по назначению не исполнена, информация о фактическом состоянии, указанная в извещении (и более нигде не отраженная), была предоставлена не в полном объеме на момент проведения торгов, сведения о ветхости 61% и аварийном состоянии объекта вообще не указаны.

Экспертным заключением, подготовленным в рамках рассмотрения настоящего дела, подтверждена невозможность использования переданного объекта по назначению ввиду отсутствия всех необходимых инженерных коммуникаций.

Кроме того, с момента заключения договора объект ответчиком не использовался (фактически не занимался), доказательств обратного истцом не представлено.

Также суд принимает во внимание тот факт, что ответчиком в адрес истца направлялись письма с предложением уменьшить размер арендной платы, а впоследствии с предложением расторгнуть договор. Указанные письма оставлены без удовлетворения (на момент направления ответов на предложение расторгнуть договор уже был инициирован настоящий спор).

С учетом изложенного, оценив представленные доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд полагает заявленные требования о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате и процентов не подлежащими удовлетворению.

В части требования о расторжении договора также надлежит отказать ввиду того, что срок действия договора истек 28.02.2023 и его продление не предусмотрено. Расторжение договора прекращенного по истечении срока действия не имеет правового смысла.

Учитывая, что суд пришел к выводу о неисполнении истцом своего обязательства по предоставлению объекта аренды в состоянии, пригодном для его использования по

назначению, встречные исковые требования о возврате первоначального взноса за участие в торгах и, впоследствии, зачтенного в счет арендных платежей, в размере 330 321 руб. подлежат удовлетворению.

Согласно статье 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются судом со стороны.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 65, 70, 110, 156, 163, 167 – 170 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Ходатайство истца об уточнении заявленных требований – удовлетворить. В удовлетворении первоначального иска отказать. По встречному иску:

Взыскать с Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ИНН: <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: <***>) сумму первоначального взноса за участие в торгах и, впоследствии, зачтенного в счет арендных платежей, в размере 330 321 руб., а также расходы по оплате госпошлины в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия, в арбитражный суд кассационной инстанции - в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья А.О. Шитикова