Решение от 11 октября 2017 г. по делу № А32-6796/2015

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-6796/2015
г. Краснодар
11 октября 2017 года
Резолютивная часть решения суда объявлена 04 октября 2017 года

Решение суда в полном объеме изготовлено 11 октября 2017 года

Арбитражный суд Краснодарского края в составе: судьи Боровика А.М., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Вороновой И.Н., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению:

ПАО "Строительное управление-2" (г. Сочи ИНН <***>)

к администрации г. Сочи (1)

к департамент имущественных отношений администрации города Сочи (г. Сочи ИНН: <***>) (2),

к ООО "АМСО" (г. Сочи ИНН <***> ОГРН <***>) (3)

третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, ФИО1, г. Краснодар

о признании недостоверным отчета №21-45/ОЗ-2014 от 16.06.2014

о признании недействительным дополнительного соглашения №1 к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 25.06.2001г. №4900002321 от 25.09.2014г

В судебном заседании участвуют представители:

от истца: представитель не явился, надлежаще извещен

от ответчика (1): представитель не явился, надлежаще извещен

от ответчика (2): представитель не явился, надлежаще извещен

от ответчика (3): представитель не явился, надлежаще извещен

от третьего лица (1): представитель не явился, надлежаще извещен

У С Т А Н О В И Л:

ПАО "Строительное управление-2" обратилось суд с заявлением о признании недостоверным отчета №21-45/ОЗ-2014 от 16.06.2014, признании недействительным дополнительного соглашения №1 к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 25.06.2001г. №4900002321 от 25.09.2014г.

Истец в заседание не явился, о времени и месте проведения уведомлен надлежащим образом.

Ответчики и третье лицо в заседание не явились, о времени и месте проведения уведомлены надлежащим образом.

Суд, исследовав материалы дела, установил следующее.

Как указано истцом, между администрацией г. Сочи и ОАО "Строительное управление N 2" согласно постановлению Главы г. Сочи от 01.02.1999 N 76/2 заключен договор аренды N 4900002321 от 25.06.2001, согласно которому ОАО "Строительное управление N 2" отведен земельный участок площадью 35900 кв. м, расположенный по адресу г. Сочи, <...> на срок до 01.03.2048.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 15.05.2015 N 23-0-1-189/4020/2015-761 земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402023:10 площадью 35 900 кв. м, расположенный по адресу: г. Сочи, <...> находится в собственности муниципального образования - город-курорт Сочи, в отношении земельного участка зарегистрировано обременение в виде права аренды ОАО "Строительное управление N 2" (дата регистрации - 21.11.2001), в качестве основания регистрации указан договор аренды N 2321 от 25.06.2001.

Согласно п. 2.2. Арендная плата устанавливается в размере базовой ставки арендной ставки в зонеА-2-ах35 900х 1,5.

В соответствии с п. 2.4. размер арендной платы может быть изменен Арендодателем в одностороннем порядке в случаях изменения базовых (исходных) ставок, устанавливаемых администрацией города, либо в других случаях, предусмотренных законодательными актами, но не может быть менее вышесказанных базовых (исходных ) ставок.

В сентябре 2014 года ОАО «СУ-2» было уведомлено (уведомление № 20164/02-05-16 от 27 августа 2014 года о перерасчете арендной платы по договору № 2321 от 25.06.2001 года за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0402023:10, расположенном по улице Костромской в с. Молдовка Адлерского района города Сочи.

Согласно данного уведомления, с 01 сентября 2014 года изменяется размер арендной платы в соответствии с Постановлением Главы города Сочи от 30.06.2009 № 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи". Ввиду чего произведена оценка стоимости величины арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402023:10 площадью 35 900 кв.м., расположенного по адресу Адлерский район, ул. Костромская.

Согласно пункту 2.4. договора аренды от 25.06.2001 г. № 24900002321 размер арендной платы может быть изменен Арендодателем в одностороннем порядке в случаях изменения базовых (исходных) ставок, устанавливаемых администрацией города, либо в других случаях, предусмотренных законодательными актами, но не может быть менее вышесказанных базовых (исходных) ставок.

В соответствии с Отчетом об определении рыночной стоимости величины (размера) годовой арендной платы от 16.06.2014 № 21-45/03-2014, переданного в департамент имущественных отношений по акту приема-передачи от 22.08.2014 г., арендная плата за вышеуказанный земельный участок составляет 2 084 157 рублей.

Арендодателем (Администрацией г. Сочи) направлено дополнительное соглашение №1 от 25.09.2014 об установлении с 01 сентября 2014 года размера ежегодной арендной платы в сумме 2 084 157 рублей.

ПАО "Строительное управление-2" обратилось суд с заявлением о признании недостоверным отчета №21-45/ОЗ-2014 от 16.06.2014, просит признать недействительным дополнительное соглашение №1 к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 25.06.2001г. №4900002321 от 25.09.2014г.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, являются установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, факта его нарушения и факта нарушения права истца именно ответчиком.

Иском в арбитражном процессе следует считать спорное правовое требование одного лица к другому, вытекающее из материально-правового отношения, основанное на юридических фактах и предъявленное в арбитражный суд для разрешения в строго определенном процессуальном порядке.

С учетом изложенного при обращении заинтересованного лица в арбитражный суд с иском суд принимает заявление к производству и, исходя из конкретных обстоятельств дела, устанавливает, нарушены ли лицом, к которому предъявлен иск, права или законные интересы истца и могут ли они быть восстановлены в результате удовлетворения такого иска.

По смыслу статей 1, 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебная защита гражданских прав может осуществляться в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующее принудительной защиты.

В соответствии с пунктом 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В соответствии с п. 3 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В пункте 6 Правил определения размера арендной платы, утвержденных постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582, указано, что арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 "О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края" (далее - Правила) утверждена ставка арендной платы в размере 1,5 процента от рыночной стоимости за земельные участки в составе земель особо охраняемых территорий и объектов, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, в отношении которых настоящим постановлением не установлен иной порядок расчета арендной платы, за исключением земельных участков, указанных в подпунктах 5 - 7 пункта 1 настоящего постановления.

В соответствии с пунктом 1.2 Правил, утвержденных постановлением N 50, они применяются в случаях заключения договоров аренды земельных участков либо внесения изменений в указанные договоры аренды земельных участков в части расчетов арендной платы, в том числе переоформления в установленном порядке права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды.

Согласно пункту 4.1 данных Правил, если иное не установлено федеральным законодательством и нормативными правовыми актами главы администрации (губернатора) Краснодарского края, размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается по формуле: АП = Р x С, где: АП - размер арендной платы за земельный участок, руб.; Р - рыночная стоимость земельного участка, руб., определяемая на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды; С - ставка арендной платы, %.

Как указано в пункте 4.3 Правил, утвержденных постановлением N 50, при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании рыночной стоимости земельного участка, договором должна предусматриваться возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не позднее чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

В силу пункта 2 постановления главы г. Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (далее - постановление N 210) размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" Из пункта 5 указанного Постановления по договорам аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города-курорта Сочи и заключенных до 1 марта 2010 года, момент перехода на исчисление арендной платы от рыночной стоимости определяется соответствующими постановлениями главы города Сочи о переходе соответствующей категории арендаторов и вида разрешенного использования земельного участка на расчет арендной платы от рыночной стоимости.

Как видно из материалов дела, договор между арендодателем и арендатором заключен до 01 марта 2010 года. В связи с этим, к нему применяются положения абз. 2 п. 5 Постановления главы города Сочи от 30.06.2009 N 210.

С учетом изложенного, для перехода от расчета арендной платы в соответствии с условиями договора, указанными в п. 3.2. к новым условиям, указанным в дополнительном соглашении требуется соответствующее постановление главы города Сочи.

Судом установлено, что в соответствии с п. 1 дополнительного соглашения от 25.09.2014 размер годовой арендной платы, установленной п. 2.2. договора аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402023:10, определяется в соответствии с Отчетом об определении рыночной стоимости величины годовой арендной платы от 16.06.2014 N 1-45/ОЗ-2014, и составляет 2 084 157 рублей.

Согласно статье 3 Федерального закона N 135-ФЗ под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно части 1 статьи 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

В соответствии со ст. 11 Федерального закона N 135-ФЗ отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В силу п. п. 6, 24 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки", утвержденным Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 N 256, итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов при использовании различных подходов к оценке и методам оценки.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Кодекса).

По правилам статьи 71 Кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Арбитражный суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения ими процессуальных действий, оказывает содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законов и иных нормативных правовых актов при рассмотрении дела (часть 3 статьи 9 Кодекса).

Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле, самостоятельно определяет круг и содержание вопросов, по которым должна быть проведена экспертиза (статья 82 Кодекса).

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 21 августа 2015 назначена экспертиза. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Институт оценки и управления собственностью» (350020, <...>, тел./факс (<***>) 210-26-47, 210-26-46 e-mail: ious05@mail.ru, iousbux@mail.ru) ФИО1,

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

- соответствует ли отчет оценщика 1-45/03-2014 об определении рыночной стоимости величины годовой арендной платы на земельный участок общей площадью 35900 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0402023:10 от 16 июня 2014 года, составленный ООО "АМСО", требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, в том числе "ФЗ от 29.07.1998 №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ", федеральным стандартам оценки, утверждённых приказами Министерства экономического развития РФ, стандартам оценки, утвержденным постановлением Правительства РФ от 06.07.2001 №519 и других актов уполномоченного органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности?

По результатам исследования эксперт установил, что Отчет 1-45/03-2014 «Об определении рыночной стоимости величины годовой арендной платы на земельный участок, общей площадью 35 900 кв.м, с кадастровым номером 23:49:0402023:10, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г.Сочи, <...>», выполнений 16.06.2014г.:

не соответствует требованиям ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135 ФЗ от 29 июля 1998г.;

не соответствует федеральным стандартам оценки ФСО №1 (п. 17), ФСО №3 (8, п.9, п.10);

в отчете выявлены методологические и технические ошибки, которые способы ввести в заблуждение пользователей отчета об оценке, приводят к неоднозначному толкованию результатов оценки и влияют на итоговый результат.

Исследовав данное экспертное заключение, суд не усматривает оснований для его отклонения. Мотивированная критика (с указанием на какие-либо нарушения экспертом действующего законодательства) данного экспертного заключения сторонами не приведена.

Учитывая изложенное, требования истца с указанием на недостоверность отчета №21-45/ОЗ-2014 от 16.06.2014 признаются судом обоснованными.

Истец просит признать недействительным дополнительное соглашение №1 к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 25.06.2001г. №4900002321 от 25.09.2014г.

В силу положений статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

На момент заключения договора аренды N 4900002321 от 25.06.2001 спорный земельный участок, находящийся в пределах особо охраняемой территории федерального значения (в границах зоны санитарной охраны курорта федерального значения), являлся федеральной собственностью.

Согласно пункту 3 статьи 214 и пункту 1 статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени Российской Федерации права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

В рамках дела №А32-30851/2015 судом указано, что на момент заключения договора от 25.06.2001 муниципальное образование город-курорт Сочи не обладало полномочиями на передачу в аренду земельного участка, относящегося к федеральной собственности. Данное обстоятельство свидетельствует о недействительности (ничтожности) договора аренды N 4900002321 (статья 168 Гражданского кодекса).

Вместе с тем, констатация факта недействительности договора аренды N 4900002321 в силу положений статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации не освобождает от внесения платы за использование земельного участка, находящегося в публичной собственности.

В соответствии с подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что формами платы за землю являются арендная плата и земельный налог.

Факт нахождения спорного земельного участка в пользовании истца не оспаривается.

В данном случае, размер арендной платы является регулируемой ценой.

Правительством Российской Федерации принято постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".

Размер годовой арендной платы определен в соответствии указанным выше постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, а также постановлением главы города-курорта Сочи от 15.06.2007 N 791 "О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности, а также земли, не прошедшие процедуру разграничения государственной собственности на землю в г. Сочи".

В силу пункта 2 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

В пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Поскольку размер платы за пользование земельным участком является регулируемой ценой, изменение платы производится в соответствии с принятыми нормативно-правовыми актами и не требует подписания сторонами каких-либо соглашений.

В данном случае направление текста дополнительного соглашения не может быть признано сделкой, то есть действием выражающим волеизъявление собственника земельного участка влекущим изменение прав и обязанностей истца как землепользователя.

Спорное дополнительное соглашение имеет уведомительный характер о способе расчета платы за пользование земельным участком в соответствии с действующими нормативно-правовыми актами.

Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2016 N 15АП-12567/2016 по делу N А32-16656/2016.

В силу положений статей 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

С учетом изложенного, в удовлетворении требований в данной части следует отказать.

Согласно ст. 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом. В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь ст.ст.167-170, 174, 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать недостоверным отчет №21-45/03-2014 от 16.06.2014.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Взыскать с ООО "АМСО" (г. Сочи ИНН <***> ОГРН <***>) в пользу ПАО "Строительное управление-2" (г. Сочи ИНН <***>) 6 000 рублей расходов по уплате госпошлины.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья А.М. Боровик