Решение от 17 июля 2019 г. по делу № А40-33217/2019

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А40-33217/19-77-278
18 июля 2019г.
г. Москва



Резолютивная часть решения объявлена 11 июля 2019г.

Дата изготовления решения в полном объеме 18 июля 2019г.

Арбитражный суд города Москвы в составе:

председательствующего судьи: Романенковой С.В., единолично,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

с участием представителей:

от истца: ФИО2 (доверенность б/н от 24.09.2018г., предъявлено удостоверение адвоката № 2487, выдано 08.07.2003),

от ответчика: ФИО3 (доверенность № 33-Д-1034/18 от 29.11.2018г., предъявлено удостоверение № 4914/18),

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТЕХНО КРАФТ ЛИТ" (123242 МОСКВА ГОРОД ПЛОЩАДЬ КУДРИНСКАЯ 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 13.01.2003 ИНН: <***>)

к ответчику Департаменту городского имущества города Москвы (почтовый адрес 125993 <...> юр адрес 125009, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>,-дата гос.рег. 08.02.2003)

об изменении условия договора №59-3457 от 27.06.2016 года, заключенного между истцом и ответчиком в части цены и установить её в размере 61 870 470 руб.,

УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТЕХНО КРАФТ ЛИТ" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы об изменении условий договора №59-3457 от 27.06.2016 года, заключенного между истцом и ответчиком в части цены и установить её в размере 61 870 470 руб. без НДС.

Требования завялены со ссылкой на ст.ст. 557, 452, 475 ГК РФ и мотивированы ненадлежащим состоянием переданного истцу по договору купли-продажи помещения и завышением его рыночной цены.

Истец исковые требования поддержал в полном объеме по доводам искового заявления со ссылкой на представленные доказательства.

Ответчик исковые требования не признал по доводам письменного отзыва на иск.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, суд считает заявленные требования не обоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, 27 июня 2016 года между Департаментом городского имущества города Москвы (продавец, ответчик) и ООО «ТЕХНО КРАФТ ЛИТ» (покупатель, истец) заключен Договор купли-продажи, недвижимости (нежилого помещения) X» 59-3457, согласно условиям которого, ответчик передал в собственность истца объект недвижимости, расположенный по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:01:0001064:2038, общей площадью 1.213,6 кв. м (антресоль подвала 2, пом. I, комн. 1; пом. II. комн. 1, 2; подвал 1, пом. XV, комн. 8, 8а, 8б, 9, 10, 10а; подвал 2, пом. I, комн. 1, 2, 4-7, 12-20, 22-24, 24а. 25, 27-32, 32а, 32б, 32в, 32г, 32д. 32е, 32ж, 33, 33а, 34, 34а, 34б, 34в), а Покупатель принял это имущество ( п.1.1.).

Цена Объекта составила 209 399 000 руб. 00 коп. Оплата по договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения.

На основании Договора № 4/1163-16, Государственным бюджетным учреждением города Москвы «Московский Городской Трест Геолого - Геодезических и Картографических Работ» (ГБУ «МОСГОРГЕОТРЕСТ») произведено обследование строительных конструкций стен и покрытия части помещений стилобата высотного здания, расположенного по адресу: <...> и сделаны следующие выводы:

«Состояние стен и покрытия обследованной части помещений стилобата высотного здания может быть оценено в соответствии с ГОСТ 31937-2011 как ограниченно- работоспособное. Состояние подвесных потолков местами аварийное.

Для обеспечения дальнейшей безопасной эксплуатаций стилобата требуется выполнить его ремонт.

Ремонтные работы выполнять по специально составленному проекту, включающему проект их производства.

При разработке проекта рекомендуем предусмотреть: повсеместное освидетельствование наружной облицовки стен по осям «А- А'» и последующее восстановление ее разрушенных участков; ремонт стен с заделкой имеющихся трещин при помощи инъекцииводоцементной смеси с применением полимеров; демонтаж аварийных участков подвесных потолков; освидетельствование защитного слоя балок и плит покрытия в местах увлажнения с удалением отслоившихся участков бетона и продуктов коррозии арматуры, усилением в случае необходимости и последующим их восстановлением; устройство надежной гидроизоляции покрытия: ремонт ливневой канализации; восстановление отмосток и асфальтового покрытия, с обеспечением эффективного отвода атмосферных осадков в ливневую канализацию. Несущие конструкции покрытия проверить расчетами согласно действующим нормам, перегруженные разгрузить или усилить. Окончательные выводы о несущей способности покрытия могут быть сделаны после проведения дополнительных вскрытий по отдельному договору. В процессе восстановительного ремонта и дальнейшей эксплуатации здания вести наблюдение за состоянием его несущих конструкций, при необходимости принимать соответствующие меры.

Кроме того, для установления объективной рыночной стоимости объекта недвижимости, ООО «ТЕХНО КРАФТ ЛИТ» был заключен договор 0309-2018 от 03 сентября 2018 г. с ООО «Траст» на проведение оценки рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Москва, Кудринская площадь, д. 1.

Оценка рыночной стоимости объекта оценки проведена по состоянию на 07октября 2015г. (Отчет №0309-2018).

Истец ссылается на то, что рыночная стоимость Объекта оценки с учетом выявленных скрытых дефектов по состоянию на 07 октября 2015 г. составляла 61 870 470 рублей без НДС.

Истец направил в адрес ответчика претензию № DGI-229068/18-(0)-0 от 05 декабря 2018 г., в которой просил уменьшить стоимость объекта и установить ее в размере 61 870 470 рублей без НДС, произвести перерасчет остатка платежей по договору, о чем заключить с истцом дополнительное соглашение.

Поскольку ответчик требования истца не исполнил, истец обратился с настоящим иском в суд.

Проанализировав представленные доказательства, суд отклоняет доводы истца в силу следующего.

По заявлению ООО «ТЕХНО КРАФТ ЛИТ» от 07.10.2015 № 33-5-66539/15-(0)-0 и на основании распоряжения Правительства Москвы от 15.06.2016 № 295-РП «Об условиях приватизации нежилых помещений, расположенных по адресу: <...> обществом заключен договор купли-продажи от 27.06.2016 № 59- 3457.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ).

В соответствии со статьями 6 и 10 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ право на проведение оценки принадлежит собственникам соответствующих объектов и в отношении оценки объектов, принадлежащих субъектам Российской Федерации, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В Договоре цена объекта недвижимости установлена на основании отчета об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости от 29.12.2015 № 138-15Б/69 в размере 209 399 000 руб.

Отчет выполнен оценочной компанией ООО «АБН-Консалт», проверен Некоммерческим партнерством саморегулируемой организацией «СВОД» (положительное экспертное заключение от 20.01.2016 № 51/С-16) на основании государственного контракта, заключенного в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в области госзакупок.

Расчеты, отраженные в отчете, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен оцениваемый объект, а рыночная стоимость объекта оценки соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки.

Согласно статье 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Статьей 432 ГК РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

ООО «ТЕХНО КРАФТ ЛИТ» подписало договор без замечаний и разногласий.

Таким образом, подписав договор, ООО «ТЕХНО КРАФТ ЛИТ» согласовало все его существенные условия, в том числе цену выкупаемого имущества.

Согласно статье 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Условиями договора изменение цены после заключения указанного договора не предусмотрено.

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ изменение органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления, уполномоченных на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, цены выкупаемого имущества, определенной независимым оценщиком, также не предусмотрено.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Учитывая изложенное, правовые основания для заключения дополнительного соглашения в части изменения цены выкупаемого имущества отсутствуют.

Подписывая договор купли-продажи, истец согласился с ценой, предложенной Департаментом. Следовательно, истец не воспользовался своим правом в порядке ст. 445 ГК РФ, ФЗ № 159-ФЗ оспорить выкупную цену и передать урегулирование разногласий по цене в суд.

Обращаясь за судебной зашитой, истец, по существу, оспаривает рыночную оценку спорного помещения, определившую стоимость последнего при продаже по договору №59-3457 от 27.06.2016.

В соответствии со статей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135- ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 года №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон №159-ФЗ) при возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности субъекты малого или среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости, и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В абзаце 6 пункта 1 Информационного письма № 92 от 30.05.2005 «О рассмотрении арбитражным судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной

Таким образом, вопрос о достоверности произведенной оценки рыночной величины мог быть проверен в ходе рассмотрения преддоговорного спора по поводу заключаемой сделки по продаже спорного имущества либо оспаривания отчета, установившего цену выкупа нежилого помещения.

В материалах дела отсутствуют сведения о том, что в момент заключения договора между сторонами имелся спор о цене выкупаемого имущества, который был передан на рассмотрение суда.

После заключения договора оспаривание согласованной сторонами стоимости спорного помещения по мотиву недостоверности произведенной ранее оценки не допускается.

Данный вывод подтверждается абзацем 4 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком»

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005г. № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Как следует из положений ст. 10 названного закона в отношении оценки объектов недвижимости, принадлежащих субъектам РФ, договор заключается оценщиком с лицом, уполномоченным собственником на совершение сделки с объектами оценки.

Департамент, в силу своей правоспособности, осуществляет полномочия по управлению и распоряжению объектами собственности города Москвы, организует работу по проведению независимой оценки стоимости имущества города Москвы.

Из вышеизложенного следует вывод, что именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.

Истец подписал договор купли-продажи без разногласий.

Кроме того, в порядке, предусмотренном ст. 445-446 ГКРФ, а также Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося с государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в Арбитражный суд города Москвы за урегулированием разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, Общество также не обращалось.

Как указывает ответчик, по состоянию на 20.12.2018 задолженность по договору составляет: по основному долгу - 57 900 854,83 руб., по процентам за предоставленную рассрочку - 3 824 730,36 руб., начислены пени за каждый день просрочки в сумме 81 287 554,13 руб. Остаток основного долга по договору составляет 162 140 137,25 руб.

Согласно ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В связи с этим, подавая настоящий иск, истец злоупотребляет своим правом, поскольку ничто не ограничивало возможности истца до подписания договора купли-продажи воспользоваться своим правом на оспаривание стоимости выкупаемого имущества в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

Кроме того, истец является субъектом предпринимательской деятельности, то есть, заключая сделки, действует на свой риск.

Таким образом, правовых оснований для внесения изменений в договор купли-продажи от 27.06.2016г. № 59-3457 не имеется.

Протокольным определением от 11.07.2019г. судом отказано в удовлетворении ходатайства истца о назначении судебной экспертизы, поскольку назначение экспертизы является правом, а не обязанностью суда (часть 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Ходатайство ответчика о назначении судебной строительно-технической экспертизы для установления рыночной стоимости объекта и стоимости устранения дефектов признается судом необоснованным и не подлежащим удовлетворению, с учетом иных предоставленных в материалы дела иных доказательств. Кроме того, ответчиком не оспаривается цена договора.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат отклонению, так как при рассмотрении спора, возникшего между сторонами, договор заключен, на предложенных условиях, тем самым, истец выразил согласие с его условиями, следовательно, обращение истца в суд с настоящим исковым заявлением является неправомерным.

С учетом изложенного, суд считает требования истца об изменении условий договора купли-продажи от 27.06.201г. № 59-3457 необоснованными, документально неподтвержденными и не подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по госпошлине относятся на истца, поскольку заявленные в иске требования не обоснованы.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 8, 12, 450, 452, 457 ГК РФ, ст.ст. 65, 71, 75, 104, 110, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ООО "ТЕХНО КРАФТ ЛИТ" отказать.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

СудьяС.B. Романенкова