Решение от 10 сентября 2021 г. по делу № А11-14413/2020

г. Владимир Дело № А11-14413/2020

"10" сентября 2021 г.


Резолютивная часть решения объявлена 09.09.2021.
Решение в полном объеме изготовлено 10.09.2021.


Арбитражный суд Владимирской области в составе: судьи Кочешковой М. Ю., при ведении протокола судебного заседания секретраем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

государственного унитарного предприятия Владимирской области "Владимирский автовокзал", <...>; ИНН <***>, ОГРН <***>,

к индивидуальному предпринимателю ФИО2, Владимирская область, г. Ковров; ИНН <***>, ОГРНИП 318332800035316,

третье лицо: Департамент имущественных и земельных отношений администрации <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды,


при участии:

от истца: ФИО3 (доверенность от 29.03.2021 № 01-4/370 сроком действия до 31.12.2021; диплом),

от ответчика: ФИО4 (доверенность от 01.03.2021 сроком действия 10 лет; диплом),

от третьего лица: представитель не явился (надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения спора),


установил.

Истец, государственное унитарное предприятие Владимирской области "Владимирский автовокзал", г. Владимир (далее - ГУП "Владимирский автовокзал"), обратился в Арбитражный суд Владимирской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2, Владимирская область, г. Ковров (далее - ИП ФИО2), об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора № 37 аренды государственного недвижимого имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения за государственным унитарным предприятием (помещений № 67, 68, 69, 70, 70а, 71, 71а, 716, 72, 72а, общей площадью 95,2 кв.м, в здании по адресу: <...>), сроком аренды с 07.07.2020 по 05.07.2021, изложив пункт 4.1 договора в следующей редакции:

"4.1. За аренду имущества, указанного в п. 1.1 договора, устанавливается оплата в сумме: 987 724 (девятьсот восемьдесят семь тысяч семьсот двадцать четыре) руб. 80 коп. в год, в том числе: арендная плата: 823 104 (восемьсот двадцать три тысячи сто четыре) руб. 00 коп.; НДС 164 620 (сто шестьдесят четыре тысячи шестьсот двадцать) руб. 80 коп. Сумма ежемесячной платы составляет 82 310 (восемьдесят две тысячи триста десять) руб. 40 коп. в том числе: арендная плата в размере 68 592 (шестьдесят восемь тысяч пятьсот девяносто два) руб. 00 коп.; НДС в размере 13 718 (тринадцать тысяч семьсот восемнадцать) руб. 40 коп.

Истец, заявлением от 08.09.2021 № 01-4/1004, уточняя исковые требования, просил суд об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора № 37 аренды государственного недвижимого имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения за государственным унитарным предприятием (помещений № 67, 68, 69, 70, 70а, 71, 71а, 716, 72, 72а, общей площадью 95,2 кв.м, в здании по адресу: <...>), сроком аренды с 07.07.2020 по 05.07.2021, изложив пункт 4.1 договора в следующей редакции:

"4.1. За аренду имущества, указанного в п. 1.1 договора, устанавливается оплата в сумме: 726 960 (семьсот двадцать шесть тысяч девятьсот шестьдесят) руб. 00 коп. в год, в том числе: арендная плата: 605 800 (шестьсот пять тысяч восемьсот) руб. 00 коп.; НДС - 121 160 (сто двадцать одна тысяча сто шестьдесят) руб. 00 коп. Сумма ежемесячной платы составляет 60 580 (шестьдесят тысяч пятьсот восемьдесят) руб. 00 коп. в том числе: арендная плата в размере 50 486 (пятьдесят тысяч четыреста восемьдесят шесть) руб. 33 коп.; НДС в размере 10 096 (десять тысяч девяносто шесть) руб. 67 коп.

На основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд принял уточнение исковых требований.

Таким образом, иск подлежит рассмотрению по уточненным требованиям.

Ответчик в отзыве на иск от 09.09.2021 согласился с заявленными уточненными исковыми требованиями.

Третье лицо в отзыве на иск от 02.03.2021 № ДИЗО-1881/04-11 требования истца считает обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явилось. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в его отсутствие по имеющимся доказательствам.

Рассмотрев в судебном заседании материалы дела, выслушав представителей сторон, арбитражный суд установил следующее.

09.07.2019 между ГУП "Владимирский автовокзал" (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор), с согласия Департамента имущественных и земельных отношений администрации Владимирской области, заключен договор № 31 аренды государственного недвижимого имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения за государственным унитарным предприятием (далее - договор аренды № 31), в соответствии с условиями которого арендатору во временное владение и пользование передано государственное недвижимое имущество, находящееся в государственной собственности Владимирской области, - нежилые помещения общей площадью 95,2 кв.м в здании по адресу: <...>, для использования под размещение кафе.

Срок аренды установлен с 09.07.2019 по 06.07.2020.

В связи с принятием ограничительных мер, направленных на недопущение распространения повой коронавирусной инфекции, а также в соответствии со статьей 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций", Указом Губернатора Владимирской области от 17.03.2020 № 38 "О введении режима повышенной готовности", Указом Губернатора Владимирской области от 27.03.2020 № 54 "Об установлении понижающего коэффициента по договорам аренды в связи с введением в действие режима повышенной готовности" между ГУП "Владимирский автовокзал" и ИП ФИО2 было заключено дополнительное соглашение № 1 от 01.07.2020 к договору аренды № 31 об уменьшении арендной платы, а также дополнительное соглашение № 2 от 06.07.2020 о предоставлении отсрочки уплаты арендной платы.

02.06.2020 от ИП ФИО2 в ГУП "Владимирский автовокзал" поступило заявление о перезаключении договора аренды на срок до одного года.

Заявлением от 17.06.2020 ИП ФИО2 просила ГУП "Владимирский автовокзал" о продлении договора аренды № 31 на срок до одного года на тех же условиях. В тот же день данное обращение было переадресовано собственнику имущества в лице Департамента имущественных и земельных отношений Владимирской области (далее - Департамент).

Письмом от 10.07.2020 №ДИЗО-5246/02-11, полученном ГУП "Владимирский автовокзал" 15.07.2020, Департаментом было отказано в согласовании внесения изменений в договор аренды № 31 в части продления срока договора со ссылкой на пункт 5 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 №98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций". Данная информация в устном порядке была доведена до ИП ФИО2

После отказа Департамента в согласовании продления срока действия договора аренды №31, в адрес Департамента, в соответствии с постановлением администрации Владимирской области от 02.12.2015 № 1194 "Об утверждении порядка передачи государственного имущества Владимирской области в аренду", было направлено заявление о согласовании заключения договора аренды с ИП ФИО2 на новый срок без проведения торгов по части 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135-Ф3 "О защите конкуренции" (далее - Закон №135-Ф3), с приложением отчета №176/ВЛ-2020 об оценке рыночной ежемесячной арендной платы, выполненного ООО "ИКБ "ЭкспертЪ" 22.07.2020.

Письмом Департамента от 21.08.2020 № ДИЗО-6652/02-11, полученным ГУП "Владимирский автовокзал" 28.08.2020, заключение договора аренды с ИП ФИО2 на новый срок без проведения торгов было согласовано. Подписанный со стороны ГУП "Владимирский автовокзал" договор аренды от 03.09.2020 № 37 был передан ИП ФИО2 для подписания в начале сентября 2020 года. В соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона № 135-Ф3 размер арендной платы в договоре аренды от 03.09.2020 №37 определен в соответствии с отчетом №176/ВЛ-2020 об оценке рыночной ежемесячной арендной платы, выполненным ООО "ИКБ "ЭкспертЪ" 22.07.2020.

10.09.2020 ИП ФИО2 обратилась в ГУП "Владимирский автовокзал" с заявлением об установлении арендной платы по договору аренды от 03.09.2020 № 37 с применением понижающего коэффициента 0,5 в соответствии с Указом Губернатора Владимирской области от 27.03.2020 № 54 "Об установлении понижающего коэффициента по договорам аренды в связи с введением в действие режима повышенной готовности".

В ответе от 14.09.2020 №01-4/404 на вышеуказанное письмо ГУП "Владимирский автовокзал" было разъяснено, что в соответствии с частью 4 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" установленный Указом Губернатора Владимирской области от 27.03.2020 № 54 понижающий коэффициент применяется к договорам аренды, заключенным до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности. На территории Владимирской области режим повышенной готовности введен Указом Губернатора Владимирской области от 17.03.2020 № 38. Руководствуясь данной нормой, понижающий коэффициент при расчете арендной платы был применен по договору аренды № 31, срок действия которого истек 06.07.2020. Однако к договору аренды от 03.09.2020 № 37 часть 4 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 №98-ФЗ об уменьшении арендной платы не подлежит применению, так как договор заключается после принятия решения о введении режима повышенной готовности (то есть после 17.03.2020).

В адрес ИП ФИО2 также был направлен запрошенный отчет №176/ВЛ-2020 об оценке рыночной ежемесячной арендной платы, выполненный ООО "ИКБ "ЭкспертЪ" 22.07.2020 (оценщик Шутова О.С).

25.09.2020 от ИП ФИО2 поступил протокол разногласий, по вопросу применения понижающего коэффициента к размеру арендной платы.

01.10.2020 ИП ФИО2 был направлен ответ №01-4/456.

Письмом от 26.10.2020 ИП ФИО2 направила в адрес ГУП "Владимирский автовокзал" отчет № 137-10/2020 об оценке рыночной стоимости ежемесячной арендной платы, выполненный ООО "Консалт-Стандарть" 22.07.2020, с предложением заключить договор аренды № 37 на прежних условиях либо на основании отчета №137-10/2020 от 22.07.2020, выполненного ООО "Консалт-Стандарть".

Для перезаключения с ИП ФИО2 договора аренды нежилых помещений общей площадью 95,2 кв.м в здании по адресу: <...>, оценочной компанией - ООО "ИКБ "ЭкспертЪ" по договору с ГУП "Владимирский автовокзал" была проведена оценка рыночной ежемесячной арендной платы, которая согласно отчету об оценке №176/ВЛ-2020 от 22.07.2020, составила 68 592,00 руб. (или 721 руб. за 1 кв.м) без учета НДС.

Не согласившись с указанным размером арендной платы, ИП ФИО2 письмом от 26.10.2020 представила отчет №137-10/2020 об оценке рыночной стоимости от 22.07.2020, выполненный ООО "Консалт-Стандарть", в котором рыночная стоимость размера ежемесячной арендной платы за те же помещения определена в сумме 43 062,00 (или 452,3 за 1 кв.м) без учета НДС.

Истец считает, что предложение ИП ФИО2 о перезаключении договора аренды на прежних условиях противоречит требованиям действующего законодательства:

- во-первых, в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона №135-Ф3 при перезаключении договора аренды размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости;

- во-вторых, применение к арендной плате в договоре аренды №37 понижающего коэффициента невозможно в силу того, что часть 4 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 №98-ФЗ не предусматривает возможности уменьшения арендной платы по договорам аренды, заключаемым после принятия решения о введении режима повышенной готовности.

С целью урегулирования разногласий при заключении договора аренды истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Проанализировав имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд находит требования истца обоснованными.

Из материалов дела следует, что по существу между сторонами по делу возник преддоговорной спор, основанный на несогласии с установленной арендной платой за помещения.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Действующее законодательство устанавливает особенности порядка заключения договоров аренды в отношении государственного и муниципального имущества, предусмотренные статьей 17.1 Закона №135-Ф3, согласно которым заключение договоров аренды в отношении государственного и муниципального имущества может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предусмотренных названным законом случаев, включая часть 9 статьи 17.1 данного закона.

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте I Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", договор аренды государственного или муниципального имущества не может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ, если он был заключен после вступления в силу закона, требующего для его заключения обязательного проведения торгов.

Соответственно, поскольку договор аренды №31 заключен после вступления в силу положений статьи 17.1 Закона №135-Ф3 (статья 17.1 введена в действие Федеральным законом от 30.06.2008 №108-ФЗ), то данный договор не может быть возобновлен на неопределенный срок.

В соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона №135-Ф3 по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

В соответствии с частью 10 статьи 17.1 Закона №135-Ф3 арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 статьи 17.1, за исключением следующих случаев:

1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;

2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Согласно пункту 4.2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 №73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции. По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок. Однако при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции без проведения торгов, об арендной плате (пункт 1 части 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок.

В соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Статьей 6 Закона об оценочной деятельности предусмотрено безусловное право муниципального образования на проведение повторной оценки объекта оценки. В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа (ст. 9 Закона об оценочной деятельности).

Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки. При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Цена арендной платы для перезаключения с ИП ФИО2 договора аренды нежилых помещений определена истцом на основании отчета ООО "ИКБ "ЭкспертЪ" об оценке №176/ВЛ-2020 от 22.07.2020, согласно которому рыночная стоимость ежемесячной арендной составила 68 592 руб. (или 721 руб. за 1 кв.м) без учета НДС.

Ответчик определил арендную плату исходя из отчета ООО "Консалт-Стандарть" №137-10/2020 об оценке рыночной стоимости от 22.07.2020, согласно которому рыночная стоимость ежемесячной арендной платы за те же помещения определена в сумме 43 062 руб. (или 452,3 за 1 кв.м) без учета НДС.

По ходатайству ответчика определением арбитражного суда от 25.05.2021 была назначена судебная оценочная экспертиза.

На разрешение эксперта был поставлен следующий вопрос:

- какова рыночная стоимость ежемесячной арендной платы (с учетом НДС) - расчетной денежной суммы, за которую объект недвижимости, нежилые помещения № 67, 68, 69, 70, 70а, 71, 71а, 71б, 72, 72а общей площадью 95,2 кв. м., расположенные на первом этаже четырехэтажного здания с кадастровым (или условным) номером 33:22:00000:000:11092:1019/А общей площадью 4545,7 кв.м, по адресу: <...>, могут быть сданы в аренду при типичных рыночных условиях на дату 06.07.2020.

Проведение экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью "Владимирское экспертно-консультативное бюро" (<...>), ведущему эксперту ВЭКБ ФИО6.

Как следует из заключения эксперта ООО "Владимирское экспертно-консультативное бюро" ФИО6 № 124/16 от 19.07.2021, рыночная стоимость ежемесячной арендной платы (с учетом НДС) – расчетной денежной суммы, за которую объект недвижимости, нежилые помещения № 67, 68, 69, 70, 70а, 71, 71а, 71б, 72, 72а общей площадью 95,2 кв. м., расположенные на первом этаже четырехэтажного здания с кадастровым (или условным) номером 33:22:00000:000:11092:1019/А общей площадью 4545,7 кв.м, по адресу: <...>, могут быть сданы в аренду при типичных рыночных условиях на дату 06.07.2020, округленно составляет с учетом НДС и без учета коммунальных платежей 60 580 руб.

Ответчик результаты судебной оценки стоимости арендной платы не оспорил, каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, в материалы дела не представил. Соответствующих ходатайств о проведении дополнительной или повторной судебной экспертизы лица, участвующие в деле, не заявили.

С учетом изложенного арбитражный суд удовлетворяет исковые требования в полном объеме.

Расходы по государственной пошлине в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации взыскиваются с ответчика.

Руководствуясь статьями 17, 49, 110, 156, 167-171, 176, 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

1. Исковые требования государственного унитарного предприятия Владимирской области "Владимирский автовокзал", г. Владимир, удовлетворить.

2. Урегулировать возникшие между государственным унитарным предприятием Владимирской области "Владимирский автовокзал" и индивидуальным предпринимателем ФИО2 разногласия при заключении договора № 37 аренды государственного недвижимого имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения за государственным унитарным предприятием (помещений № 67, 68, 69, 70, 70а, 71, 71а, 716, 72, 72а, общей площадью 95,2 кв.м, в здании по адресу: <...>), сроком аренды с 07.07.2020 по 05.07.2021, изложив пункт 4.1 договора в следующей редакции:

"4.1. За аренду имущества, указанного в п. 1.1 договора, устанавливается оплата в сумме: 726 960 (семьсот двадцать шесть тысяч девятьсот шестьдесят) руб. 00 коп. в год, в том числе: арендная плата: 605 800 (шестьсот пять тысяч восемьсот) руб. 00 коп.; НДС - 121 160 (сто двадцать одна тысяча сто шестьдесят) руб. 00 коп. Сумма ежемесячной платы составляет 60 580 (шестьдесят тысяч пятьсот восемьдесят) руб. 00 коп. в том числе: арендная плата в размере 50 486 (пятьдесят тысяч четыреста восемьдесят шесть) руб. 33 коп.; НДС в размере 10 096 (десять тысяч девяносто шесть) руб. 67 коп.".

3. Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2, Владимирская область, г. Ковров, в пользу государственного унитарного предприятия Владимирской области "Владимирский автовокзал", г. Владимир, расходы по государственной пошлине в сумме 6000 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу. На основании статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя.


Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Владимирской области в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г.Нижний Новгород, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.




Судья М. Ю. Кочешкова