Решение от 20 июня 2024 г. по делу № А05-2878/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А05-2878/2024
г. Архангельск
21 июня 2024 года



Резолютивная часть решения объявлена 20 июня 2024 года 

Полный текст решения изготовлен 21 июня 2024 года

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Тюпина А.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шумиловой С.В.,

рассмотрев 05, 20 июня 2024 года в судебном заседании дело по иску администрации муниципального образования "Северодвинск" (ОГРН <***>; ИНН <***>; адрес: Россия 164501, г.Северодвинск, Архангельская область, ул.Плюснина, дом 7)

к ответчикам:

 обществу с ограниченной ответственностью "ТехноГрад" (ОГРН <***>; ИНН <***>; адрес: Россия 164500, г.Северодвинск, Архангельская область, Архангельское шоссе, д.27, этаж 3, помещение 9)

обществу с ограниченной ответственностью "ВИБС-Инвест" (ОГРН <***>; ИНН <***>; адрес: Россия 164523, г.Северодвинск, Архангельская область, пр. Морской, д.53, оф.15-Н)

об изъятии объекта незавершенного строительства,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца - ФИО1 (доверенность от 23.12.2022),

от 2-го ответчика - ФИО2 (доверенность от 20.10.2023),

установил:

администрация муниципального образования "Северодвинск" (далее - истец) обратилась в арбитражный суд с иском обществу с ограниченной ответственностью "ТехноГрад" (далее - 1-ый ответчик) и обществу с ограниченной ответственностью "ВИБС-Инвест" (далее - 2-ой ответчик) с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства, степенью готовности 27%, кадастровый номер 29:28:104152:916, местоположение: Архангельская область, г. Северодвинск, в районе пр. Морской, д. 51, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 29:28:104152:560, путем продажи с  публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 №1299 "Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства"

Представитель истца в судебном заседании предъявленные требования поддержал.

Представитель 2-го ответчика с требованиями истца не согласился, по доводам, изложенным в отзыве.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в судебном заседании 05.06.2024 судом объявлялся перерыв до 20.06.2024.

После перерыва в судебном заседании представители истца и 2-го ответчика поддержали ранее заявленные требования и возражения.

1-ый ответчик, извещенный по правилам статьи 123 АПК РФ надлежащим образом о месте и времени проведения судебного заседания, своего представителя для участия в нем не направил. Отзыв на иск не представил.

Дело рассмотрено в порядке статьи 123, части 3 статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителя 1-го ответчика.

Заслушав представителей истца и 2-го ответчика, принявших участие в судебном заседании, исследовав письменные доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 14.03.2016 между Администрацией Северодвинска (арендодатель), обществом с ограниченной ответственностью "ВИБС-Инвест" (арендатор-1) и обществом с ограниченной ответственностью "Север-Град" (арендатор-2) заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора    №66 148 001, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок (категория земель - земли населенных пунктов) площадью 3050 кв.м, кадастровый номер 29:28:104152:560, адрес (описание местоположения): установлено относительно ориентира - здания, расположенного за пределами границ земельного участка по адресу: Архангельская область, городской округ Северодвинск, <...>, примерно в 50м по направлению на север от ориентира.

Цель использования земельного участка: для завершения строительства административного здания (пункт 1.3. договора).

Срок действия настоящего договора с 03 февраля 2016 года по 27 февраля 2018 года (пункт 4.1. договора).

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 11.08.2016.

09 июля 2019 года, в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", пунктом 2 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, между Администрацией Северодвинска (арендодатель), ООО "ВИБС-Инвест" (арендатор-1) и ООО "Север-Град" (арендатор-2) заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора №66 148 001, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор(ы) принимает(ют) в пользование на условиях аренды земельный участок (категория земель - земли населенных пунктов) площадью 3050 кв.м, кадастровый номер 29:28:104152:560, адрес: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: установлено относительно ориентира - здания, расположенного за пределами границ земельного участка по адресу: Архангельская область, городской округ Северодвинск, <...>, примерно в 50м по направлению на север от ориентира.

На земельном участке расположен объект незавершенного строительства (пункт 1.2. договора от 09.07.2019).

Согласно пункту 1.4. договора от 09.07.2019, цель использования: однократно для завершения строительства административного здания.

Срок действия договора с 28 февраля 2018 года по 27 февраля 2021 года (пункт 4.1. договора от 09.07.2019).

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 17.10.2019.

27 октября 2020 года между арендодателем и арендаторами подписано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора №66 148 001 от 09.07.2019, в котором стороны договорились увеличить срок действия договора на три года - по 27 февраля 2024 года.

Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном порядке 21.11.2020.

06.04.2023 ООО "Север-Град" изменило наименование на ООО ТехноГрад" и юридический адрес, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ.

Согласно выписки из ЕГРН от 12.02.2024 №КУВИ-001/2024-44349625 на земельном участке с кадастровым номером 29:28:104152:560, располагается объект недвижимости с кадастровым номером 29:28:104152:916.

Специалистом отдела по земельным отношениям Администрации Северодвинска ФИО3 произведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 29:28:104152:560, расположенного по адресу: <...>, примерно в 50 м по направлению на север от ориентира.

Из акта осмотра следует, что на земельном участке находится объект незаверенного строительства, огражденный временным деревянным забором. Строительные работы на земельном участке застройщиком были прекращены более чем на шесть месяцев, консервация объекта капитального строительства не обеспечена.

Выпиской из ЕГРН от 12.02.2024 №КУВИ-001/2024-44071059 подтверждается право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 29:28:104152:916 за ООО "ВИБС-Инвест" (общая долевая собственность, 1/2) и ООО "ТехноГрад" (общая долевая собственность, 1/2), степень готовности данного объекта 27%.

Истец полагая, что право на однократное заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов для завершения строительства ответчиками реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, обратился в Арбитражный суд Архангельской области с настоящим иском.

2-ой ответчик с иском не согласился, сообщив, что нарушение срока строительства объекта обусловлено действиями самой Администрации, чинившей различные административные препятствия в строительстве объекта незавершенного строительства. Доказательствами, свидетельствующими о том, что нарушение срока строительства объекта находится в прямой причинно-следственной связи с действиями (бездействием) уполномоченных органов, являются следующие фактические обстоятельства. 30.06.2015 на земельном участке с кадастровым номером 29:28:104152:37, на основании разрешения на строительство №RU29307000-2015/561 от 17.04.2015, ГПЗУ RU 29307000-0667 от 14.08.2013, и положительного заключения экспертизы №2-1-1-0025-14, ответчики начали строительство объекта "Административное здание в районе пр.Морского, д.51 (г.Северодвинск, градостроительный квартал 152)". На основании ГПЗУ RU 29307000-0667 от 14.08.2013, на земельном участке размещены две зоны допустимого размещения объекта: жилого многоквартирного дома (зона №2) и административного здания (зона №1). Размер отступа допустимого размещения объекта (от несущих конструкций) между зоной №1 и красной линией составляет 1м. Градостроительный регламент земельного участка установлен в составе правил землепользования и застройки, утвержденных представительным органом местного самоуправления решением Совета депутатов Северодвинска об утверждении "Правил землепользования и застройки Северодвинска (I раздел – город Северодвинск)" от 31.10.2007 №147. После завершения строительства жилого дома (зона №2) 30.12.2015, земельный участок с кадастровым номером 29:28:104152:37 был разделен на два. Путем разделения был выделен отдельный земельный участок с кадастровым номером 29:28:104152:560, на котором производилось строительство административного здания. Сложилась ситуация, при которой земельный участок, указанный в ГПЗУ RU 29307000-0667 от 14.08.2013, перестал фактически существовать и был разделен на два, для продления разрешения на строительство возникла необходимость в получении нового ГПЗУ. После получения нового ГПЗУ RU29037000-01318 от 26.12.2017 обществом были выявлены изменения, внесенные Администрацией Северодвинска в Генеральный план, а именно: изменение предельных параметров разрешенного строительства (сокращение отступов от границ). В следствии с этим, размер отступа увеличился до 3м (от выступающих конструкций), а зона допустимого размещения объекта уменьшилась. Объект незавершенного строительства, который возведен на 27% вышел за допустимую границу застройки, со сложившимися обстоятельствами общество не имело возможности продлить разрешение на строительство и завершить строительство административного здания. Как оказалось, 13.12.2016 в Правила (I раздел) от 31.10.2007 №147 внесены изменения, устанавливающие в градостроительном регламенте зоны Ж-1-5 минимальный отступ от всех границ земельного участка - 3м. Далее министерством строительства и архитектуры Архангельской области был изменен вид с Ж-1-5 на Ж-3. Постановлением министерства строительства и архитектуры Архангельской области 21.01.2022 № 3-п утверждены новые правила землепользования и застройки городского округа Архангельской области «Северодвинск», согласно которым земельный участок с кадастровым номером 29:28:104152:560 включен в границы территориальной зоны «Зона застройки среднеэтажными жилыми домами (до 5 этажей)» (Ж-3) с новым градостроительным регламентом. 31.01.2022 ответчикам выдан новый градостроительный план № РФ-29-2-07-0-00-2022-2360. Ответчиками поданы письма в комиссию по подготовке проекта правил землепользования и застройки при министерстве строительства архитектуры Архангельской области, Администрацию №970 от 22.12.2020, №1514 от 22.12.2020, в министерство строительства и архитектуры Архангельской области №774 от 04.06.2021, в прокуратуру №1089 от 10.09.2021. Из ответов, данных на все обращения следует, что Обществам необходимо обратиться с заявлением на изменение вида использования земельного участка на «деловое управление». 09.08.2022 ответчики обратились в Администрацию с заявлением о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования «деловое управление». 19.12.2022 Администрацией вынесено постановление №497-па о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования «деловое управление». 16.08.2022 ответчики обратились в Администрацию с заявлением о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства (сокращение отступов от границ). 19.09.2022 в адрес обществ поступил отказ №01-03-26/2330 на заявление от 16.08.2022 в предоставлении запрашиваемой муниципальной услуги со ссылкой на то, что вначале необходимо изменить вид использования земельного участка на «деловое управление». 24.11.2022 (после изменения вида использования на «деловое управление») ответчики повторно обратились в Администрацию с заявлением о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства (сокращение отступов от границ). 27.03.2023 на адрес электронной почты severgrad.office@yandex.ru от Администрациис электронной почты oaig@adm.severodvinsk.ru пришел отказ в предоставлении услуги от 09.03.2023 №04-01-08/1990. Проектирование, строительство незавершенного объекта недвижимости происходило ответчиками в соответствии с градостроительным законодательством, на основании технических регламентов, строительных норм и правил, а также на основании местного законодательства. На основании постановления Правительства Архангельской области от 17.01.2017 №12-пп установлено, что информация, указанная в градостроительном плане земельного участка, утвержденном до 01.07.2017 (то есть в первоначальном ГПЗУ от 2013), может быть использована для подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и (или) их частям, строящимся, реконструируемым в границах такого земельного участка, выдачи разрешений на строительство до 31.12.2024. На отказ от 27.03.2023 ООО «ВИБС-Инвест» подало жалобы в прокуратуру исх. № 531 от 26.06.2023, в Арбитражный суд Архангельской области исх. № 529 от 26.06.2023. По жалобе, поданной в Арбитражный суд Архангельской области заведено административное дело №А05-7811/2023. По результату прокурорской проверки ответом от 26.07.2023, прокуратура сообщила о том, что обращения общества о нарушениях Администрацией порядка рассмотрения заявления нашли свое подтверждение, Главе Северодвинска внесено представление, а также принесен протест на административный регламент. По результатам рассмотрения представления прокуратуры Администрацией принято решение о повторном рассмотрении заявления. Постановлением Главы Северодвинска от 20.09.2023 №34 назначены общественные обсуждения по проекту решения о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров. 16.10.2023 вынесено заключение о результатах общественных обсуждений. Слушания состоялись, решено принять рекомендации общественных обсуждений к сведению. 12.02.2024 Администрацией вынесено постановление №63-па об отказе в предоставлении разрешения на отклонение предельных параметров разрешенного строительства. Таким образом, ответчики не имели и до настоящего времени не имеют возможности окончить строительство объекта незавершенного строительства в виду внесения в 2016 году, в 2022 году изменений в правила землепользования и застройки городского округа Архангельской области «Северодвинск», что повлекло за собой последующие административные процедуры, на которые Администрация дает отказы, то есть препятствует строительству.

Оценив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ предусматривает применение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 №1299 "Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства" (далее - Правила №1299).

В соответствии с пунктами 2, 3 Правил №1299, публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников (далее - аукцион). Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов органами государственной власти или органами местного самоуправления, обратившимися в суд с заявлением о продаже объектов незавершенного строительства на публичных торгах, либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с указанными органами. Извещение о проведении аукциона должно содержать, в том числе начальную цену предмета аукциона, которая определяется на основании оценки его рыночной стоимости (подпункт "з" пункта 7 правил).

Статья 239.1 введена в ГК РФ Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон №171-ФЗ).

В силу части 33 статьи 34 Закона №171-ФЗ, положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона. Согласно статье 35 Закона №171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01.03.2015.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и переходными положениями, установленными Законом №137-ФЗ.

Законом №171-ФЗ изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Данные изменения вступили в силу с 01.03.2015.

В соответствии с частью 14 статьи 1 Закона №171-ФЗ с 01.03.2015 утратил силу пункт 3 статьи 22 ЗК РФ, согласно которому по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 данной статьи, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Приведенными правовыми положениями ЗК РФ и Федерального закона № 137-ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункт 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ).

В пункте 4.1. договора аренды земельного участка от 09.07.2019 установлен срок действия договора на три года с 28.02.2018 по 27.02.2021 для завершения строительства.

В пункте 4.2. договора от 09.07.2019 стороны пришли к соглашению, что по окончании срока действия настоящий договор считается расторгнутым без письменного уведомления и составления соглашения о расторжении.

По договоренности между сторонами, учитывая ограничения, установленные из-за коронавирусной инфекции в 2020 году, дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора №66 148 001 от 09.07.2019, стороны увеличили срок действия договора еще на три года - по 27 февраля 2024 года.

Следовательно, на момент обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском договор №66 148 001 от 09.07.2019 аренды земельного участка прекращен, в связи с чем к правоотношениям сторон подлежат применению положения статьи 239.1 ГК РФ.

Указанный договор аренды земельного участка заключен между сторонами сроком на три года, без проведения торгов.

Право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства ответчиками реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено.

Таким образом, учитывая изложенные обстоятельства, оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, суд находит подлежащими удовлетворению заявленные требования истца.

Доводы 2-го ответчика изложенные в отзыве на иск, не принимаются судом как не состоятельные, в связи с отсутствием объективных доказательств, подтверждающих наличие каких-либо препятствий в период с 03.02.2016 по 27.02.2024 осуществить строительство административного здания в районе пр.Морского, д.51 в г.Северодвинске.

Также не принимаются судом доводы 2-го ответчика о необходимости определения начальной цены продажи объекта незавершенного строительства.

В силу пункта 4 статьи 239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости. В соответствии с пунктами 2, 3 Правил № 1299 публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников. Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов органами государственной власти или органами местного самоуправления, обратившимися в суд с заявлением о продаже объектов незавершенного строительства на публичных торгах, либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с указанными органами. Извещение о проведении аукциона должно содержать, в том числе начальную цену предмета аукциона, которая определяется на основании оценки его рыночной стоимости (подпункт «з» пункта 7 Правил № 1299).

При этом ни нормами статьи 239.1 ГК РФ, ни Правилами № 1299 обязанность суда по установлению начальной продажной цены объекта незавершенного строительства при принятии решения об его изъятии не предусмотрена.

Следует также учесть, что в рамках настоящего спора истцом заявлено требование об изъятии объекта незавершенного строительства, требование об определении его начальной продажной цены Администрацией не заявлялось. До принятия судом решения об изъятии объекта незавершенного строительства проведение оценки его рыночной стоимости преждевременно. Судом рассматривается спор в пределах заявленных истцом требований. В этой связи оснований для проведения оценки рыночной стоимости объекта незавершенного строительства у суда не имеется.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, сумма государственной пошлины подлежит взысканию с ответчиков в доход федерального бюджета, поскольку в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса истец освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче иска в суд.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

Изъять у общества с ограниченной ответственностью "ТехноГрад" (ОГРН <***>) и общества с ограниченной ответственностью "ВИБС-Инвест" (ОГРН <***>) объект незавершенного строительства, степенью готовности 27%, кадастровый номер 29:28:104152:916, местоположение: Архангельская область, город Северодвинск, в районе проспекта Морской, дом 51, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 29:28:104152:560, путем продажи с  публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 №1299 "Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства".

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ТехноГрад" (ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 3000 руб. государственной пошлины.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ВИБС-Инвест" (ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 3000 руб. государственной пошлины.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.


Судья


А.Н. Тюпин