Решение от 30 июня 2022 г. по делу № А07-27266/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89,

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А07-27266/21
г. Уфа
30 июня 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 23.06.2022

Полный текст решения изготовлен 30.06.2022


Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Шайхутдиновой И.С., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел дело по иску

Прокуратуры Республики Башкортостан (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к Администрации городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>)

Индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН: <***>)

Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

Третьи лица: АНО ДПО Автошкола «Престиж» г. Стерлитамака (ИНН <***>), ИП ФИО3 (ИНН <***>).

о признании недействительным (ничтожным) договор купли – продажи земельного участка от 06.03.2019 №6 с применением последствий недействительности ничтожной сделки


при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО4 доверенность от 28.02.2022 №8-10-2022 , диплом о высшем юридическом образовании,

от ответчика (2): ФИО5, доверенность от 15.09.2020, диплом о высшем юридическом образовании

от третьего лица: не явились, извещены надлежащим образом.


Прокуратура Республики Башкортостан обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Администрации городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан, Индивидуальному предпринимателю ФИО2 о признании недействительным (ничтожным) договор купли – продажи земельного участка от 06.03.2019 №6 с применением последствий недействительности ничтожной сделки.

Определением суда от 19.05.2022 к участию в дело в качестве соответчика привлечено Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (ИНН: <***>, ОГРН: <***>), в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены АНО ДПО Автошкола «Престиж» г. Стерлитамкака (ИНН <***>), ИП ФИО3 (ИНН <***>).

От третьих лиц поступили отзывы, в удовлетворении исковых требований просят отказать, поскольку в случае удовлетворения исковых требований будут нарушены их права как добросовестных арендаторов.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, Индивидуальный предприниматель ФИО2 является собственником двух нежилых зданий, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 02:56:040101:2488, совокупной площадью 1186,2 кв.м:

1.нежилое двухэтажное административное здание площадью 356,2 кв.м с кадастровым номером 02:56:040101:2013

2.нежилое здание (гаражи и мастерские) площадью 830 кв.м с кадастровым номером 02:56:040101:2014.

06.03.2019 между Администрацией городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан (продавец) и Индивидуальным предпринимателем ФИО2 Денисои Викторовичнм (покупатель) заключен договор купли продажи земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества, приобретенные в собственность гражданами №6 , по условию которого продавец передал в собственность, а покупатель принял и оплатил по цене и на условиях земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 02:56:040101:2488, находящийся по адресу: <...> д2, с разрешенным использованием – образование и просвещение, общей площадью 13318 кв.м.

Согласно п.2.1 договора цена участка, согласно расчету цены выкупа участка составляет 3 203 500 руб.

Фактическая передача земельного участка оформлена актом приема- передачи к договору от 06.03.2019 № 6.

В ходе прокурорской проверки установлено, что площадь земельного участка, выкупленного ФИО2 составляет 13 318 кв.м., площадь находящихся в собственности данного предпринимателя объектов недвижимости составляет 1 186,2 кв.м., то есть 8,9% от площади спорного участка, что не соответствует принципу соразмерности площади зданий и земельного участка.

Полагая, что при заключении договора купли-продажи земельного участка №6 от 03.03.2019 ответчиками нарушены ст. ст. 39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации Прокуратура Республики Башкортостан обратились с настоящим исковым заявлением в суд.

Оценив представленные доказательства, позиции участников спора, суд полагает, что заявленные требования подлежат удовлетворению в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе вследствие неосновательного обогащения.

Согласно п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс, ГК РФ) за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пунктом 2 ст. 166 ГК РФ предусмотрено, что требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Согласно п. 75 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, частности, следует понимать интересы (неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной[среды.

Недействительность сделки истца основывает на нарушении при ее заключении требований Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с ч. 1 ст. 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:

1)решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;

2)договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9-11 настоящего Кодекса (ст. 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного Кодекса.

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, установлен ст. 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 5 ст. 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных ст. 39.16 данного Кодекса.

Согласно ч. 1 ст. 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

Из данных норм следует, что земельные участки, предназначенные для расположения на них объектов недвижимости, должны удовлетворять требованиям закона об использовании их в соответствии с целевым назначением и о соответствии площадей объектов недвижимости и земельного участка.

Таким образом, право собственника здания (строения, сооружения) на приобретение занимаемого им земельного участка может быть реализовано только в том размере, который определяется площадью застройки соответствующего участка и площадью, необходимой для его использования, независимо от того, что ранее ему был предоставлен земельный участок иной площадью.

Подпунктом 3 пункта 7.5 Методических рекомендаций по проведению землеустройства, утвержденных Федеральной службой земельного кадастра 17.02.2003 года, предусмотрено, что в общую площадь земельного участка под объектами недвижимости включается площадь, непосредственно занятая этими объектами, и площадь территории, необходимая для обеспечения функционирования (обслуживания, эксплуатации) конкретного объекта недвижимости в соответствии с установленными нормами.

Местоположение границ земельного участка, формируемого при объекте недвижимого имущества, и его площадь, определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства с учетом территории, занятой пятном застройки объекта недвижимого имущества, и территории, необходимой для его эксплуатации и обслуживания.

Необходимость той или иной площади земельного участка для использования находящегося на нем строения, определяется не экономическими интересами собственника строения, не характером осуществляемой им деятельности, а утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Исходя из совокупности положений статей 39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, собственник объекта недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, имеет право требовать предоставления ему в собственность без торгов только той части земельного участка, которая необходима для использования и эксплуатации объекта недвижимого имущества, расположенного в границах испрашиваемого земельного участка.

Согласно Акту осмотра от 16.06.2021 установлено, что земельного участка площадью ориентировочно 4713 кв.м, без наличия объектов капитального строительства, фактически не используется (л.д. 49).

Как следует из представленных документов на земельном участке с кадастровым номером 02:56:040101:2488 имеются два объекта недвижимости, принадлежащие на праве собственности ФИО2:

1.нежилое двухэтажное административное здание площадью 356,2 кв.м с кадастровым номером 02:56:040101:2013

2.нежилое здание (гаражи и мастерские) площадью 830 кв.м с кадастровым номером 02:56:040101:2014.

Данные обстоятельства подтверждаются выписками из Единого государственного реестра недвижимости.

Документы, подтверждающие необходимость предоставления испрашиваемой площади в собственность земельного участка площадью 13 318 кв.м, необходимой для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости , ФИО2 в Администрацию не представлены.

Площадь земельного участка, выкупаемого в собственность в порядке, предусмотренном статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, определяется с учетом фактического землепользования, исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Образование участков, необходимых для эксплуатации объектов недвижимости, осуществляется по правилам Земельного кодекса. Требования к образуемым земельным участкам закреплены в статье 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", испрашиваемый земельный участок должен быть сформирован для целей эксплуатации принадлежащего заявителю объекта недвижимости, расположенного на данном участке, в размере, необходимом для такой эксплуатации. При этом сам по себе факт постановки земельного участка на кадастровый учет, как и предшествующее ему утверждение схемы расположения участка, такими доказательствами выступать не могут. Собственник объектов недвижимости, требующий предоставления земельного участка, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Согласно правовому подходу, сформулированному в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Следовательно, обязательному судебному исследованию подлежат обстоятельства, связанные с размером (площадью) земельного участка, необходимого для использования объекта, размещенного в его границах. При этом формирование и постановка на кадастровый учет земельного участка не являются безусловным основанием для его предоставления заявителю в испрашиваемом им размере.

Из материалов дела следует, что предприниматель ФИО2 является собственником объектов общей площадью 1 186,2 кв.м., при этом для целей эксплуатации указанного объекта ему предоставлен земельный участок площадью 13 318 кв.м.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что площадь земельного участка, предоставленного по договору купли-продажи от 06.03.2019 № 6, несоразмерна и существенно превышает площадь находящихся на нем объектов капитального строительства с кадастровым номером 02:56:040101:2488.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В п. 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

В нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) ответчиком не представлено доказательств, что весь земельный участок необходим предпринимателю для цели эксплуатации объектов недвижимости, принадлежащих ему на праве собственности.

Ответчик не отрицает, что площадь объектов меньше, чем испрашиваемый земельный участок, при этом поясняет, что для полноценного осуществления хозяйственной деятельности ему необходимо приобретение всего земельного участка в собственность.

Суд полагает необходимым отметить, что в соответствии с положениями статьи 39.20 ЗК РФ собственник объекта недвижимости имеет право на приобретение земельного участка, занятого объектами недвижимости и необходимого для их использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов.

Таким образом, суд, проанализировав представленные документы в соответствии со ст. 71 АПК РФ пришел к выводу о том, что спорный договор купли-продажи не соответствует требованиям земельного законодательства, поскольку заключен в нарушение требований ст.ст. 39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации,, устанавливающей основания для проведения торгов, в связи с чем является недействительной (ничтожной) сделкой.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации). То есть законом предусмотрена двусторонняя реституция.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Спорный земельный участок был передан покупателю по акту приема-передачи (л.д. 32).

Покупатель во исполнение договора купли-продажи уплатил продавцу 3 203 500 руб.

Применяя последствия недействительности сделки, суд преследует цель приведения сторон данной сделки в первоначальное положение, которое существовало до ее совершения.

Таким образом, денежные средства, внесенные ответчиком в счет оплаты по договору купли-продажи земельного участка, в сумме 3 203 500 руб. подлежат возврату покупателю по спорному договору.

Учитывая, что материалами дела подтверждается исполнение договора обеими сторонами - оплата земельного участка в пользу Администрации и передача его в пользу предпринимателя ФИО2, суд полагает необходимым применить двустороннюю реституцию, обязав обеих сторон возвратить полученное ими по данному договору:

- обязать индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН: <***>) в срок 10 дней со дня вступления в законную силу настоящего решения суда возвратить по акту приема передачи земельный участок с кадастровым номером 02:56:040101:2488, расположенный по адресу: <...>, площадью 13 318 кв. м. Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан.

- обязать Администрацию городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) вернуть ИП ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН: <***>) денежные средства в размере 3 203 500 руб.

Суд полагает необходимым установить срок для возврата земельного участка по акту приема-передачи и денежных средств в течение 10 дней с момента вступления в силу решения суда.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Истец освобожден от уплаты государственной пошлины в силу подпункта 1.1. пункта 1 статьи 333.37. Налогового кодекса Российской Федерации.

Подпунктом 3 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации Кодекса установлен размер госпошлины, подлежащей взиманию при подаче исковых заявлений по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, а также по спорам о признании сделок недействительными – 6 000 руб.

С учетом принятия Закона Республики Башкортостан от 02.11.2020 № 319-3 «О внесении изменений в статью 10.1 Закона Республики Башкортостан «О местном самоуправлении в Республике Башкортостан», которым с 01.01.2021 Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан было наделено полномочиями по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, отнесенные абзацами вторым - четвертым части 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» к полномочиям соответствующих органов местного самоуправления, таким образом Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан привлечено к участию в дело в качестве соответчика с целью соблюдения принципа исполнимости вступившего в законную силу решения арбитражного суда. Учитывая изложенное, судебные расходы по уплате государственной пошлины распределяются между Администрацией городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан и Индивидуальным предпринимателем ФИО2.

Поскольку Администрация городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан освобождена от уплаты госпошлины, то расходы по государственной пошлине возлагаются на Индивидуального предпринимателя ФИО2 в размере 3 000 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка от 06.03.2019 № 6, заключенный между Администрацией городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) и Индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН: <***>).

Применить последствия недействительности ничтожной сделки обязав Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН: <***>) в срок 10 дней со дня вступления в законную силу настоящего решения суда возвратить по акту приема передачи земельный участок с кадастровым номером 02:56:040101:2488, расположенный по адресу: <...>, площадью 13 318 кв. м. Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан.

Взыскать с Администрации городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН: <***>) денежные средства в размере 3 203 500 руб., полученные по договору купли-продажи земельного участка от 06.03.2019 № 6.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН: <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3 000 руб.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу по ходатайству взыскателя.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.



Судья И.С. Шайхутдинова