Решение от 15 ноября 2023 г. по делу № А73-13615/2023

146/2023-227554(1)

Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-13615/2023
г. Хабаровск
15 ноября 2023 года
Резолютивная часть судебного акта объявлена 08.11.2023. Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи Т.И. Тереховой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в заседании суда дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 323270000038019, ИНН <***>, г. Хабаровск); открытого акционерного общества «Механизация строительства» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 680012, <...>)

к Министерству имущества Хабаровского края (ОГРН <***>, ИНН <***>, 680000, <...>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи.

При участии в судебном заседании:

от истцов - ФИО3, по доверенности от 25.04.2023, диплом от 09.07.2021,

от ответчика - ФИО4, по доверенности от 30.12.2022, диплом от 14.06.2012.

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 и открытое акционерное общество «Механизация строительства» обратились в арбитражный суд с иском к Министерству имущества Хабаровского края об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи № 5 от 10.05.2023, путем изложения пункта 2.1 договора купли-продажи земельного участка № 5 (с кадастровым номером 27:23:0050605:19) в следующей редакции:

«Расчет цены выкупа Участка произведен на основании кадастровой стоимости земельного участка по сведениям Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 Порядка определения цены земельного участка, находящегося в собственности Хабаровского края, и земельного участка, государственная собственность на который не разграничена на территории Хабаровского края, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов, утвержденного постановлением Правительства края от 28.10.2015 № 354-пр, цена земельного участка определяется в размере 2,5 % его кадастровой стоимости.

Цена выкупа Участка составляет: 246 997 руб. 30 коп. (двести сорок шесть тысяч девятьсот девяносто семь рублей тридцать копеек), НДС не облагается.

Покупатель - 1: 222 297 руб. 57 коп.(двести двадцать две тысячи двести девяносто семь рублей пятьдесят семь копеек).

Покупатель - 2: 24 699 руб. 73 коп. (двадцать четыре тысячи шестьсот девяносто девять рублей семьдесят три копейки)».

Определением суда от 28.08.2023 исковое заявление принято к производству суда, назначено предварительное судебное заседание.

Определением от 28.09.2023 дело назначено к судебному разбирательству.

В судебном заседании представитель истцов поддержал заявленные требования в полном объеме.

Ответчиком представлен отзыв, согласно которому иск не признает, ссылается на отсутствие оснований для предоставления земельного участка истцам по льготной цене.

Изучив материала дела, заслушав доводы сторон, суд необходимым принять спорный пункт в редакции ответчика по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на земельном участке по адресу <...>, расположены строения, принадлежащие на праве собственности ОАО «Механизация строительства»:

нежилое административное здание с кадастровым номером 27:23:0050605:195 площадью 976.7 кв.м, условный номер 27:23:317:53/3126 ЛИТ А;

нежилое здание с кадастровым номером 27:23:0050605:196 площадью 1312.9 кв.м, условный номер 27:23:317:53/3127 ЛИТ Б;

склад с кадастровым номером 27:23:0050605:198 площадью 92 кв.м, условный номер 27:23:317:53/3129 ЛИТ Д;

нежилое здание - проходная с кадастровым номером 27:23:0050605:199 площадью 139.9 кв.м, условный номер 27:23:317:53/3130 ЛИТ Е;

нежилое здание с кадастровым номером 27:23:0050605:200 площадью 60.5 кв.м, условный номер 27:23:317:53/28559 ЛИТ Ж;

склад с кадастровым номером 27:23:0050605:201 площадью 329.1 кв.м, условный номер 27:23:317:53/28558 ЛИТ 3.

На земельном участке по адресу <...>, расположено нежилое здание - цех с кадастровым номером 27:23:0050605:197 площадью 434.8 кв.м, в которым выделены и поставлены на кадастровый учет три функциональных помещения:

- помещение с кадастровым номером: 27:23:0050605:297 площадью 296.3 кв.м, условный номер 27:23:2301:53/3126:1 (1-02) и помещение с кадастровым номером 27:23:0050605:296 площадью 115.4 кв.м, условный номер 27:23:2301:53/3126:1(3), принадлежат на праве собственности ФИО2,

- помещение с кадастровым номером: 27:23:0050605:440 площадью 23.1 кв.м, пом. 11(1), принадлежит на праве собственности ОАО «Механизация строительства».

Земельный участок, на котором расположены объекты истцов, находится в собственности Хабаровского края и предоставлен в аренду на основании договора от 01.07.2008 № 303 с множественностью лиц на стороне арендатора (ОАО «Механизация строительства» и ФИО2) в редакции дополнительного соглашения к договору от 10.09.2015.

Цель использования участка - под размещение нежилых зданий (объекты промышленного назначения и административное здание).

Земельный участок для строительства базы 1,2 га был ранее предоставлен по Решению исполкома от 24.03.1975 № 229 (в дальнейшем по акту № 69-75) в бессрочное пользование для капитального строительства и дальнейшей эксплуатации строительному управлению № 277 стройтреста № 35 (СУ 227 - структурное подразделение стройтреста № 35, не имеющее прав юридического лица, участок отводится самому тресту).

Решением исполкома от 30.05.1988 № 201/5 был произведен дополнительный землеотвод 0.6 га, для расширения базы и организации выезда с территории базы на ул. Балтийскую (согласно схемы к решению Горисполкома № 201/5).

Решением Горисполкома от 1989 г. стройтресту № 35 «Дальстрой» отведены смежные 0.22 га под строительство канализации (согласно схемы).

02.01.1989 утверждено положение об управлении малой механизации Стройтреста № 35 «Дальстроя» - УММ.

Приказом по строительному тресту № 35 за УММ закрепляется землепользование, полученное по Решению исполкома от 30.05.1988 № 201/5.

27.08.1990 Стройтрестом № 35 подано прошение № 6/7-21 от о дополнительном землеотводе, где сообщено, что УММ и СУ 277 уже освоено 1,8 га.

Постановлением главы администрации г. Хабаровска от 10.01.1993 № 22/4 прекращено предоставленное ранее СУ 277 Стройтреста № 35 право землепользования участком 1.04 га (по решениям горисполкома № 229 и 201/5), переоформлено на аренду на УММ как фактически занимаемый и застроенный земельный участок, дополнительный землеотвод 0,17 га под фактически построенные строения.

01.07.1993 заключен договор аренды № 77 земельного участка площадью 1,21га.

Постановление от 10.01.1993 № 22/4 отменено Постановлением главы администрации от 16.07.1993 № 927/5 в связи с возникновением спора между СУ 277 и УММ (АО «Механизация строительства»).

Выдано свидетельство о праве собственности на землю от 23.08.1993, согласно которому за СУ 277 на праве бессрочного пользования закреплено 1,8 га под занимаемую и застроенную территорию.

07.04.1995 Постановлением главы администрации № 1124 на основании решения Хабаровского краевого арбитражного суда от 22.09.1994 № 191-а/26, Постановление главы администрации от 16.07.1993 № 927/5 отменено.

Постановлением главы Администрации города Хабаровска за ОАО «Механизация строительства», как за правопреемником УММ Стройтреста № 35, закреплен в долгосрочную аренду земельный участок сроком на 30 лет площадью 1,21 га, ОАО обязано заключить договор долгосрочной аренды и по окончании срока аренды переоформить право пользования земельным участком в соответствии с действующим на момент переоформления законодательством.

15.10.1997 заключено дополнительное соглашение к договору аренды.

Полагая, что истцы относятся к субъектам, указанным в п. 2.2 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», для которых законодатель сохранил с 01.07.2012 возможность приобретения земельных участков по цене, установленной по правилам и в порядке, предусмотренном п. ст. 2 данного Федерального закона, истцы 27.04.2023 обратились к ответчику с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 27:23:0050605:19, уточненной площадью 1200+/- 38 кв.м., расположенного по адресу <...>, в собственность по цене 2,5% от кадастровой стоимости.

10.05.2023 ответчиком представлен проект договора купли-продажи земельного участка по цене равной его кадастровой стоимости.

Письмом от 17.05.2023 № 1-11-4648 ответчиком отказано в применении выкупной стоимости в размере 2,5%

02.06.2023 истцами в адрес ответчика направлен протокол разногласий. 19.06.2023 ответчиком протокол разногласий отклонен.

Полагая отказ ответчика необоснованным, истцы обратились в суд с настоящим иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка.

Согласно ст. 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на

рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В силу п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно п. 1 ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Вид разрешенного использования земельного участка, указанный в проекте договора – под паровозное депо, объект незавершенного строительства - кузницу.

В силу положений ст. 130 ГК РФ здания относятся к объектам недвижимого имущества.

Согласно ч. 3 ст. 35 ЗК РФ собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка. Таким образом, для ответчика заключение договора является обязательным.

Следовательно, согласно нормам ст. 445, 446 ГК РФ указанный преддоговорной спор может быть передан на разрешение суда.

Согласно ст. 445 ГК РФ для данного вида спора установлен обязательный досудебный порядок.

Ответчиком не оспаривается и подтверждается материалами дела (направление протокола разногласий) факт соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора.

Таким образом, истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора, установленный законом.

Следовательно, спор подлежит рассмотрению по существу.

Порядок разрешения преддоговорных споров регламентирован ст. 421 ГК РФ, в соответствии с которой, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон (п. 5 ст. 421 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно п. 2 ч. 2 ст. 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно ч. 3 ст. 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

Таким образом, цена договора купли-продажи земельного участка находящегося в государственной или муниципальной собственности (если отчуждение производится не на торгах) является регулируемой.

Обращаясь с настоящим иском, истец полагает, что выкупная стоимость земельного участка должна быть определена в порядке п. 1 ст. 2 ФЗ «О введении в действие ЗК» № 137-ФЗ.

Абзацем 4 пункта 1 статьи 2 Федерального закона № 137-ФЗ предусмотрено, что до 1 июля 2012 года в соответствии с настоящим пунктом осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.

При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах:

двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек;

двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

Согласно разъяснениям, данным в п. 21 Обзора судебной практики № 1, утвержденного Президиумом ВС РФ 24.04.2019, критериями применения льготных цен при выкупе указанных в п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" земельных участков являются факт нахождения на земельном участке зданий, строений, сооружений, принадлежащих заявителю на праве собственности, которые ранее были отчуждены в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий либо возведены на таких земельных участках вместо разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности, а также обращение собственника указанного недвижимого имущества с надлежащим заявлением о выкупе земельного участка до 1 июля 2012 г.

Как следует из материалов дела, право постоянного бессрочного пользования переоформлено в связи с заключением договора аренды от 01.07.1993.

15.10.1997 подписано дополнительное соглашение к договору аренды – срок аренды 30 лет, с 01.07.1993 по 30.06.2023.

До 01.07.2012 собственник объектов, расположенных на спорном земельном участке, с заявлением о выкупе такого участка не обращался.

Поскольку истцы обратились с заявлением о выкупе земельного участка после 01.07.2012, право на приобретение участка по льготной цене, предусмотренное п. 1 ст. 2 ФЗ № 137-ФЗ, у них отсутствует.

Доказательств тому, что истец (ОАО) или его правопредшественник (УММ) обращались с таким заявлением до 01 июля 2012 г. и им в его удовлетворении было отказано, в суд не представлено.

Наличие договора аренды земельного участка, заключенного до введения в действие ЗК РФ, не лишает собственника недвижимости права выкупа земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ (абзац второй пункта 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Вместе с тем, в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, стороны должны руководствоваться указанным Законом о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

Согласно п. 2.2 ст. 3 ФЗ № 137-ФЗ собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.

С 1 июля 2012 года собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 настоящего Федерального закона, в случаях, если:

в период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона до 1 июля 2012 года в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды;

такие земельные участки образованы из земельных участков, указанных в абзаце третьем настоящего пункта.

Федеральный закон № 137-ФЗ вступил в силу через 10 дней после его официального опубликования, текст Федерального закона опубликован в "Российской газете" от 30 октября 2001 г. № 211-212, в "Парламентской газете" от 30 октября 2001 г. № 204-205, в Собрании законодательства Российской Федерации от 29 октября 2001 г. № 44 ст. 4148.

Как следует из представленных в материалы дела документов, переоформление права постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком имело место в 1993 году, т.е. до вступления в силу ФЗ № 137-ФЗ, в связи с чем судом отклоняется ссылка истца на п. 2.2 ст. 3 ФЗ № 137-ФЗ.

При таких обстоятельствах правовые основания для принятия спорного пункта в редакции истцов отсутствуют.

Постановлением Правительства Хабаровского края от 28.10.2015 № 354-пр утвержден Порядок определения цены земельного участка, находящегося в собственности Хабаровского края, и земельного участка, государственная собственность на который не разграничена на территории Хабаровского края, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов.

Согласно п. 2 Порядка, цена земельного участка определяется в размере его кадастровой стоимости.

Ответчик производит расчет выкупной стоимости исходя из кадастровой стоимости земельного участка, указанной в справке Росреестра – 9 879 892 руб. 00 коп.

Следовательно, спорный пункт подлежит принятию в редакции ответчика.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи земельного участка № 5 от 10.05.2023, принять п. 2.1 договора в редакции Министерства имущества Хабаровского края, изложив его следующим образом:

«Расчет цены выкупа Участка произведен на основании кадастровой стоимости земельного участка по сведениям Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю.

В соответствии с пунктом 2 Порядка определения цены земельного участка, находящегося в собственности Хабаровского края, и земельного участка, государственная собственность на который не разграничена на территории Хабаровского края, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов, утвержденного постановлением Правительства края от 28.10.2015 № 354-пр, цена земельного участка определяется в размере 100% его кадастровой стоимости.

Цена выкупа Участка составляет: 9 879 892 руб. (девять миллионов восемьсот семьдесят девять тысяч восемьсот девяносто два рубля), НДС не облагается.

Покупатель - 1: 8 891 902,8 руб. (восемь миллионов восемьсот девяносто одна тысяча девятьсот два рубля) 80 копеек;

Покупатель - 2: 987 989,2 руб. (девятьсот восемьдесят семь тысяч девятьсот восемьдесят девять рублей 20 копеек).».

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья Т.И. Терехова