Решение от 14 ноября 2018 г. по делу № А54-7391/2018

Арбитражный суд Рязанской области

ул. Почтовая, 43/44, г. Рязань, 390000; факс (4912) 275-108;

http://ryazan.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А54-7391/2018
г. Рязань
14 ноября 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 14 ноября 2018 года.

Полный текст решения изготовлен 14 ноября 2018 года.

Арбитражный суд Рязанской области в составе судьи Котловой Л.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании в помещении арбитражного суда Рязанской области по адресу: <...> дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "СтанМех" (Рязанская область, г. Сасово, ОГРН <***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области (г. Рязань, ОГРН <***>)

о признании незаконным решения, оформленного уведомлением №62/013/003/2018-850/1 от 22.08.2018 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости; обязании совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности на нежилое здание,

при участии в заседании:

от заявителя - ФИО2, представитель по доверенности от 25.10.2018, личность установлена на основании предъявленного паспорта;

от ответчика - не явился, извещен надлежащим образом, имеется заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "СтанМех" (далее - заявитель, Общество, ООО "СтанМех") обратилось в арбитражный суд к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области (далее - ответчик, регистрирующий орган, Управление Росреестра по Рязанской области) с заявлением о признании незаконным решения, оформленного уведомлением №62/013/003/2018-850/1 от 22.08.2018 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости нежилое здание склад №2, расположенное по адресу: Рязанская область, г. Сасово, об обязании государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности на нежилое здание склада №2, площадью 16.6 кв.м, количество этажей -1, расположенное по адресу: Рязанская область, г. Сасово, кадастровый номер №62:27:0010101:162, инвентарный номер 4911 за ООО "СтанМех", расположенное по адресу: <...>, ИНН <***>.

В судебном заседании представитель заявителя поддерживает заявленные требования о признании незаконным решения, оформленного уведомлением №62/013/003/2018-850/1 от 22.08.2018 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости; обязании совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности на нежилое здание, основания изложены в заявлении, заявлении об уточнении требований, пояснении на отзыв.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, доводы изложены в отзыве. В материалах дела имеется заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводилось в отсутствие представителя ответчика, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания в порядке, предусмотренном статьями 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что 05.10.2010 между ООО "ИнТехКом" (продавец) и ООО "СтанМех" (покупатель) заключен договор купли-продажи № 3/10-67, согласно которому продавец передает в собственность покупателя, а покупатель получает и оплачивает склад №1 55 кв.м (инв. №4913), склад №2 16,6 кв.м (инв. №4911), гараж 89,2 кв.м (инв. №4912), находящиеся по адресу: Рязанская область, г. Сасово (л.д.14-15).

Согласно пункту 3.1 договора покупатель принимает строения, расположенные по адресу: Рязанская область, г. Сасово не позднее 20.10.2010.

В соответствии с актом приема-передачи от 22.10.2010 объект недвижимости передан покупателю, что также подтверждается товарной накладной от 20.10.2010 (л.д.16-18).

Оплата произведена покупателем в полном объеме 20.10.2010 (квитанция к ПКО №7 от 20.10.2010 - л.д.19).

15.11.2011 здание поставлено на кадастровый учет с кадастровым номером 62:27:0010101:162, данный объект капитального строительства расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 62:27:0010910:13 (л.д.21-28,82).

21.03.2016 в единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о прекращении деятельности юридического лица - ООО "ИнТехКом" (л.д.63-70).

04.05. 2018 через ГБУ Рязанской области «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг Рязанской области» директором ООО «СтанМех» ФИО3 подано заявление №62-1- 62/013/003/2018-850 о государственной регистрации права собственности на нежилое здание (л.д. 88-90). К заявлению приложен договор купли-продажи от 05.10.2010 №3/10-67, акт приема-передачи от 22.10.2010, изменения к Уставу от 02.07.2013, протокол общего собрания учредителей ООО "СтанМех" от 03.04.2018 №5, устав, свидетельство о государственной регистрации юридического лица, свидетельство о постановке на налоговый учет (л.д.88-98).

Документы поступили на рассмотрение в Межмуниципальный отдел по г. Сасово, Сасовскому району Управления Росреестра по Рязанской области.

При проведении правовой экспертизы представленных документов регистрирующим органом было установлено, что за продавцом здания - ООО "ИнТехКом" государственная регистрация права собственности не произведена, правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности ООО "ИнТехКом" не представлен. Кроме того, предмет договора купли-продажи не конкретизирован, а без указания расположения объекта на земельном участке является ничтожным в силу ст. 554 ГК РФ. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Кроме того, заявление о регистрации подано только покупателем, а не покупателем и продавцом.

Регистрирующий орган пришел к выводу о том, что для государственной регистрации не представлены необходимые документы, в связи с чем направил Обществу уведомление от 17.05.2018 № 62/013/003/2018-850 о приостановлении государственной регистрации на срок до 17.08.2018 (л.д.11-13,99-101).

Поскольку в установленный срок препятствия для государственной регистрации заявителем устранены не были, Управление Росреестра по Рязанской области в уведомлении от 22.08.2018 №62/013/003/2018-850/1 отказало ООО "СтанМех" в государственной регистрации перехода права собственности (л.д. 8-10,102-104).

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения Общества в арбитражный суд с настоящим уточненным заявлением.

Рассмотрев и оценив материалы дела, заслушав доводы представителя заявителя, арбитражный суд считает, что заявленное требование подлежит удовлетворению, исходя при этом из следующего.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из приведенной выше нормы следует, что для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно ч. 5 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия) возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действие (бездействие).

В силу ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, в том числе их возникновение, подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество (п. 6 ст. 131 ГКРФ).

В силу части 1 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон №218-ФЗ) государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Основания для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав установлены частью 2 статьи 14 Закона №218-ФЗ.

В соответствии с частью 1 статьи 21 Закона №218-ФЗ, документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

В соответствии с частью 5 статьи 18 Закона №218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

В силу пунктов 5, 44 части 1 статьи 26 Закона №218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; не представлены для осуществления государственной регистрации ранее возникшего права на объект недвижимого имущества заявление и документы, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» перехода данного права, его ограничения или обременения либо совершенной после вступления в силу указанного федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 3 части 3 статьи 15 Федерального закона №218-ФЗ государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Как следует из материалов дела, заявителем на государственную регистрацию представлен договор купли-продажи от 05.10.2010 №3/10-67, согласно которого продавец (ООО "ИнТехКом") передает в собственность покупателя (ООО "СтанМех"), а покупатель получает и оплачивает склад №2 16,6 кв.м (инв. №4911).

В соответствии с актом приема-передачи от 22.10.2010 имущество передано покупателю. Оплата по договору произведена покупателем 20.10.2010 полном объеме.

Довод Управления Росреестра по Рязанской области об отсутствии оснований для регистрации права собственности на указанный объект за Обществом ввиду не представления на государственную регистрацию заявления и иных необходимых документов для регистрации ранее возникшего права на объекты недвижимого имущества подлежит отклонению по следующим основания.

По данным Единого государственного реестра юридических лиц ООО "ИнТехКом" прекратило деятельность 21.03.2016.

Вместе с тем, Законом №218-ФЗ не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности на основании заявления одной стороны сделки, не требующей нотариального удостоверения, в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ, в случаях, когда отношения прямо не урегулированы законодательством и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Право, за регистрацией которого обратился заявитель, возникло из договора купли-продажи от 05.10.2010, а также акта приема-передачи от 22.10.2010.

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

По общему правилу, если иное не предусмотрено законом, договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.

Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства. Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке. При этом право собственности покупателя на объект недвижимости согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации возникает с момента его государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.

Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

Изложенное выше полностью согласуется с правовой позицией Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенной в постановление Президиума ВАС РФ от 01.09.2009 №1395/09.

Вместе с тем, в силу пункта 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Из представленных документов следует, что спорное здание с кадастровым номером 62:27:0010101:162 было введено в эксплуатацию в 1961 году (л.д.21-28,80-81).

Право собственности на спорное недвижимое имущество у продавца – ООО "ИнТехКом" возникло до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Данное здание в муниципальной собственности не числится, что подтверждается выпиской из реестра муниципальной собственности, выданной управлением имущественных и земельных отношений МО - городской округ город Сасово от 05.07.2018 (л.д.29).

Доказательств того, что право собственности на спорный объект на момент заключения договора купли-продажи от 05.10.2010 принадлежало другому лицу, регистрирующим органом не представлено.

Таким образом, отсутствие в ЕГРП записи о государственной регистрации права собственности "ИнТехКом" на спорное недвижимое имущество не является препятствием для перехода права собственности на него и соответствующей государственной регистрации. Указанный вывод суда согласуется с судебной практикой (определение Верховного Суда Российской Федерации от 27.12.2017 №304-ЭС17-19063; постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 09.06.2014 по делу №А14-6267/2013).

Материалами дела подтверждено, что принятые на себя сторонами по договору купли-продажи от 05.10.2010 обязательства по оплате и передаче недвижимого имущества исполнены в полном объеме.

Оснований считать договор купли-продажи от 05.10.2010 №3/10-67 не соответствующим по своему содержания и форме положениям действующего законодательства, а соответственно, незаключенным, у суда не имеется.

Судом установлено, что в указанном договоре имеются сведения о месте расположения имущества, инвентарный номер, что в совокупности с представленным в материалы дела техническим паспортом позволяет четко идентифицировать переданные во исполнение договора объекты недвижимости.

Также судом установлено и материалами дела подтверждается, что сделка фактически исполнена сторонами, при передаче имущества вопросов и оговорок относительно предмета и местонахождения переданного имущества не имелось; сомнения в идентичности объекта, указанного в договоре, и объекта, указанного в заявлении о регистрации права собственности, отсутствуют; договор не признан недействительным в установленном порядке. С момента заключения договора и до настоящего времени спорное имущество используется заявителем в своей хозяйственной деятельности (договор электроснабжения №1216 от 05.11.2014, платежные поручения, счета; оборотно-сальдовая ведомость по счету 01). Спора о праве не имеется (доказательств обратного суду не представлено).

При таких обстоятельствах доводы ответчика в этой части подлежат отклонению.

Кроме того, суд считает необходимым отметить, что на незаключенность договора купли-продажи от 05.10.2010 №3/10-67 Управление Росреестра по Рязанской области, отказывая в государственной регистрации, не ссылалось.

Довод ответчика о нарушении заявителем требований пунктов 2 и 5 статьи 18 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не может быть принят судом, поскольку с 01.01.2017 данные положения утратили силу.

Поскольку по настоящему делу отсутствует спор о праве на объект недвижимости - нежилое здание склада №2, площадью 16,6 кв.м, количество этажей -1, расположенное по адресу: Рязанская область, г. Сасово, кадастровый номер № 62:27:0010101:162, инвентарный номер 4911, заявителем избран надлежащий способ защиты права.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что у регистрирующего органа отсутствовали основания, предусмотренные Законом №218-ФЗ для отказа в государственной регистрации права. Невозможность осуществления государственной регистрации перехода права собственности, представляющей собой государственную регистрацию возникновения права собственности у покупателя, свидетельствует о нарушении прав и интересов заявителя.

Оценив все доказательства в их взаимосвязи и совокупности с обстоятельствами дела, суд пришел к выводу, что решение, оформленное уведомлением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области от 22.08.2018 №62/013/003/2018-850/1 об отказе в государственной регистрации на объект недвижимости - нежилое здание склада №2, площадью 16,6 кв.м, количество этажей -1, расположенное по адресу: Рязанская область, г. Сасово, кадастровый номер № 62:27:0010101:162, инвентарный номер 4911, проверенное на соответствие Федеральному закону от 13.07.2015 №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" и нарушающее права и законные интересы заявителя в сфере экономической деятельности, следует признать незаконным.

В силу статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области устранить допущенное нарушение прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью "СтанМех" путем совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности в отношении объекта недвижимости - нежилого здания склада №2, площадью 16.6 кв.м, количество этажей -1, расположенного по адресу: Рязанская область, г. Сасово, кадастровый номер № 62:27:0010101:162, инвентарный номер 4911.

При обращении в суд Общество уплатило государственную пошлину в сумме 3000 руб. (л.д.7). В судебном заседании 14.11.2018 представитель Общества пояснил, что Общество принимает на себя понесенные судебные расходы по уплате государственной пошлины и просит данные судебные расходы не распределять, письменное заявление Общества приобщено к материалам дела.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 200-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Решение, оформленное уведомлением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области (г. Рязань, ОГРН <***>) от 22.08.2018 №62/013/003/2018-850/1 об отказе в государственной регистрации на объект недвижимости - нежилое здание склада №2, площадью 16,6 кв.м, количество этажей -1, расположенное по адресу: Рязанская область, г. Сасово, кадастровый номер № 62:27:0010101:162, инвентарный номер 4911, проверенное на соответствие Федеральному закону от 13.07.2015 №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", признать незаконным.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области (г. Рязань, ОГРН <***>) устранить допущенное нарушение прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью "СтанМех" (Рязанская область, г.Сасово; ОГРН <***>) путем совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности в отношении объекта недвижимости - нежилого здания склада №2, площадью 16.6 кв.м, количество этажей -1, расположенного по адресу: Рязанская область, г. Сасово, кадастровый номер № 62:27:0010101:162, инвентарный номер 4911.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Рязанской области.

На решение, вступившее в законную силу, может быть подана кассационная жалоба в порядке и сроки, установленные статьями 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, через Арбитражный суд Рязанской области.

Судья Л.И. Котлова