Решение от 25 февраля 2020 г. по делу № А38-6029/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МАРИЙ ЭЛ

424002, Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, Ленинский проспект 40

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции

«

Дело № А38-6029/2019
г. Йошкар-Ола
25» февраля 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 17 февраля 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 25 февраля 2020 года.

Арбитражный суд Республики Марий Эл

в лице судьи Щегловой Л.М.

при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрел в открытом судебном заседании дело

по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 316121500066182)

к ответчику индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ИНН <***>, ОГРНИП 314230801700043)

о расторжении договора и признании обеспечительного платежа в счет арендной платы

с участием представителей:

от истца - не явился, извещен по правилам статьи 123 АПК РФ,

от ответчика – ФИО4 по доверенности от 10.06.2019,

УСТАНОВИЛ:

Истец, индивидуальный предприниматель ФИО2, обратился в Арбитражный суд Республики Марий Эл с исковым заявлением к ответчику, индивидуальному предпринимателю ФИО3, с требованием о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.04.2019 и признании внесенного обеспечительного платежа по договору аренды нежилого помещения от 01.04.2019 арендной платой за последний месяц аренды.

В исковом заявлении и дополнении к нему изложены доводы о том, что 1 апреля 2019 года сторонами заключен в письменной форме договор аренды нежилого помещения на срок 364 дня. Указанное помещение было принято по акту сдачи-приемки от 12.04.2019.

Однако, по утверждению участника спора, после заключения договора в связи с существенным изменением обстоятельств и экономически невыгодным положением возникла необходимость в расторжении договора аренды указанного нежилого помещения, о чем 28.05.2019 арендодателю направлено уведомление о расторжении договора аренды, и 31.05.2019 помещение освобождено от торгового оборудования и товара, принадлежащего истцу.

Отказ арендодателя в расторжении договора аренды послужил основанием для обращения в суд с требованием о расторжении его в судебном порядке.

Требования истца обоснованы правовыми ссылками на статьи 451,452, 620, 650 ГК РФ (л.д. 10-11).

До принятия решения по делу истец по правилам статьи 49 АПК РФ уточнил исковые требования, окончательно просил расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 01.04.2019 с 1 июня 2019 года и признать внесенный обеспечительный платеж по договору аренды нежилого помещения от 01.04.2019 арендной платой за май 2019 года (л.д. 101). Заявление об уточнении требований на основании статьи 49 АПК РФ было принято арбитражным судом к рассмотрению.

Информация о принятии искового заявления к производству, о времени и месте судебных заседаний была размещена на официальном сайте Арбитражного суда Республики Марий Эл в сети «Интернет».

Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства по правилам статьи 123 АПК РФ, в судебное заседание не явился.

В соответствии с частью 1 статьи 156 АПК РФ спор разрешен без участия истца по имеющимся в материалах дела доказательствам.

Ответчик в письменном отзыве на иск и в судебном заседании требование истца не признал и указал, что договор аренды в одностороннем внесудебном порядке арендатором может быть расторгнут только в случае письменного уведомления о расторжении его за 90 дней до окончания действия (пункт 6.2 договора), а также если помещению причинен ущерб, в результате которого оно становится непригодным в соответствии с его целевым назначением (пункт 6.3 договора). При этом, по мнению участника спора, факт неиспользования помещения в период действия договора аренды не освобождает арендатора от обязанности вносить арендную плату, поскольку истец не был лишен возможности пользоваться помещением в соответствии с условиями договора аренды.

Также ответчиком указано, что при заключении договора аренды истцу было известно о проводимых ремонтных работах в жилом доме, в котором расположен объект аренды, соответственно выводы арендатора о его расчете на совершенно другие условия аренды при осуществлении предпринимательской деятельности являются несостоятельными. На основании изложенного, просил в иске отказать (л.д. 44, протокол и аудиозапись судебного заседания от 17.02.2020).

Рассмотрев материалы дела, исследовав доказательства, выслушав объяснения ответчика, арбитражный суд считает необходимым удовлетворить иск частично по следующим правовым и процессуальным основаниям.

Из материалов дела следует, что 1 апреля 2019 года между истцом, индивидуальным предпринимателем ФИО2, и ответчиком, индивидуальным предпринимателем ФИО3, заключен в письменной форме договор аренды нежилого помещения, согласно которому ответчик как арендодатель обязался передать истцу во временное владение и пользование часть нежилого помещения №4, общей площадью 15 кв.м., расположенное по адресу: <...>, а истец как арендатор обязался вносить арендную плату в порядке и в размере, предусмотренном разделом 4 договора (л.д. 21-22).

В соответствии с пунктом 1.6 договора от 01.04.2019 помещение сдано в аренду для размещения магазина розничной торговли продуктами питания: (хлебобулочная продукция, торты, кондитерские изделия, чай, кофе, сухофрукты, мороженое, крупы).

Анализ существенных условий договора от 1 апреля 2019 года о предмете, размере арендной платы, порядке и сроках ее внесения позволяет сделать вывод о том, что заключенное истцом и ответчиком соглашение является договором аренды объекта недвижимости.

В соответствии со статьей 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. К договорам аренды нежилых помещений должны применяться правила о договоре аренды здания (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №53 от 1 июня 2000 года «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»).

Договор аренды оформлен путем составления одного документа с приложениями, являющимися его неотъемлимыми частями, от имени сторон подписан уполномоченными лицами, чем соблюден пункт 2 статьи 434 ГК РФ. К договору приложен план расположения арендуемой части помещения (л.д. 20, оборотная сторона). Договор аренды заключен на 364 дня, то есть на срок менее одного года. По смыслу пункта 2 статьи 651 ГК РФ договор краткосрочной аренды не нуждается в обязательной государственной регистрации, поэтому он вступил в юридическую силу и как консенсуальная сделка стал обязательным для сторон со дня его подписания (пункт 1 статьи 433, пункт 1 статьи 651 ГК РФ).

Таким образом, договор аренды от 1 апреля 2019 года соответствует требованиям гражданского законодательства о предмете, форме и цене, поэтому его необходимо признать законным. О недействительности или незаключенности договора стороны в судебном порядке не заявляли.

Правоотношения участников сделки регулируются гражданско-правовыми нормами об аренде здания, содержащимися в статьях 650 - 655 ГК РФ, а также общими правилами об аренде (глава 34 ГК РФ).

Из договора в силу пункта 2 статьи 307 ГК РФ возникли взаимные обязательства сторон. При этом каждая из сторон считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать (пункт 2 статьи 308 ГК РФ).

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Ответчик как арендодатель свое обязательство по передаче нежилого помещения в аренду исполнил надлежащим образом, что подтверждается актом сдачи-приемки (л.д. 21). В соответствии с пунктом 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Обязательство арендодателя передать здание арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение и пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Приемопередаточный акт подписан истцом и ответчиком 12 апреля 2019 года, с этого дня обязательство арендодателя считается исполненным. Факт непосредственного принятия имущества в аренду по акту арендатором не оспаривался.

Между тем 28 мая 2019 года ИП ФИО2 направила в адрес арендодателя, ИП ФИО3, уведомление о досрочном расторжении договора аренды с 31 мая 2019 года в связи с существенным изменением обстоятельств, сложившихся после заключения договора, и экономически невыгодного положения (л.д. 23-24). Ответчик не согласился с досрочным расторжением договора аренды и сослался на возможность его расторжения в связи с существенным изменением обстоятельств только в судебном порядке и при соблюдении условий, предусмотренных статьей 451 ГК РФ.

В связи с отказом арендодателя в расторжении договора, истец обратился в суд с настоящим иском, в котором в судебном порядке просил расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 01.04.2019 с 1 июня 2019 года.

Тем самым истец настаивает на расторжении договора с момента направления уведомления о его расторжении и освобождения арендуемой части помещения.

Между тем позиция истца не соответствует нормам гражданского права и условиям договора.

По смыслу норм статей 450, 453 ГК РФ расторжение договора является гражданско-правой процедурой, которая предусматривает прекращение взаимных обязательств сторон.

При этом закон различает расторжение договора по требованию одной стороны в судебном порядке (пункт 2 статьи 452 ГК РФ) и односторонний отказ от договора (статья 450.1 ГК РФ).

Согласно статье 450.1 ГК РФ право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Кроме того, право арендатора на расторжение договора в одностороннем порядке регулируется статьей 620 ГК РФ, которая устанавливает, что по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Как следует из материалов дела, заключенный участниками спора договор аренды нежилого помещения от 01.04.2019 не наделяет истца правом на односторонний отказ от договора по основаниям, указанным им в уведомлении о расторжении. Согласно пункту 6.3 договора от 01.04.2019 арендатор вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора, если помещению причинен ущерб, в результате которого оно становится непригодным для использования в соответствии с его целевым назначением и такие повреждения не могут быть устранены в течение 30 дней с момента нанесения повреждений. Иных оснований для расторжения договора по инициативе арендатора стороны не предусмотрели.

Таким образом, одностороннее прекращение владения и пользования объектом аренды (освобождение части помещения) не имеет правового значения для признания договора аренды прекращенным, поскольку эти действия противоречат запрету на односторонний отказ от договора аренды, установленному в договоре от 01.04.2019.

Следовательно, договор нельзя считать расторгнутым с момента, указанного истцом, то есть с 01.06.2019, поскольку договор после уведомления истца сохранял свое действие.

Однако, учитывая представленные сторонами доказательства и обстоятельства по спору, арбитражный суд приходит к выводу о том, что договор аренды недвижимого имущества от 01.04.2019 подлежит расторжению с момента вступления судебного акта в законную силу.

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

При этом изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Как следует из пояснений истца, объект аренды находится в жилом доме, в котором производятся строительно-монтажные работы по реконструкции и обустройству мансарды, которые до настоящего времени не завершены. Указанный факт подтвержден арендодателем в отзыве на иск, в судебном заседании, а также представленным в материалы дела разрешением на строительство №12-RU2315000-217-2018 от 30.11.2018 сроком действия до 30.08.2019 (л.д. 44-45, аудиозапись судебного заседания от 17.02.2020).

При этом при заключении договора аренды ИП ФИО2 не могла предположить, что строительство мансардного этажа может препятствовать осуществлению ею предпринимательской деятельности, а именно: ремонтируемое здание потенциальные покупатели будут обходить стороной. Более того, дополнительные сооружения, возведенные для проведения строительных работ, закрывали обзор на информационные вывески, в том числе и магазина истца.

Отсутствие покупателей и неудобства, связанные со строительством мансардного этажа в жилом доме, явились основанием для освобождения ИП ФИО2 арендуемой части помещения.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, либо в иных случаях, предусмотренных кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой ГК РФ»).

Принцип свободы договора, закрепленный в статье 421 ГК РФ, не является безграничным. Сочетаясь с принципом добросовестного поведения участника гражданских правоотношений, он не исключает оценку разумности и справедливости условий договора.

В соответствии с пунктом 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 «О свободе договора и ее пределах» в тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения пункта 2 статьи 428 ГК РФ о договорах присоединения, изменив или расторгнув договор по требованию такого контрагента.

При рассмотрении споров о защите от несправедливых договорных условий суд оценивает спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела. Так, в частности, суд определяет фактическое соотношение переговорных возможностей сторон и выясняет, было ли присоединение к предложенным условиям вынужденным, а также учитывает уровень профессионализма сторон в соответствующей сфере (пункт 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 №16 «О свободе договора и ее пределах».

В судебном заседании установлено, что именно арендодатель, являясь профессиональным участником в сфере аренды недвижимости, готовил проект договора аренды от 01.04.2019. Основываясь на условиях заключенного договора, он продолжает начислять арендную плату за сданное в аренду нежилое помещение, не соглашаясь на расторжение договора по обоюдному согласию сторон длительное время. Между тем, проанализировав условия договора в части возможности одностороннего отказа от его исполнения, арбитражный суд приходит к выводу, что пункты 6.3. и 6.4. договора существенно нарушают баланс интересов сторон, а арендатор ИП ФИО2 является слабой стороной по договору.

На основании изложенного, учитывая фактические обстоятельства дела, арбитражный суд считает возможным применить к договору от 01.04.2019 пункт 2 статьи 428 ГК РФ и расторгнуть его в судебном порядке.

При этом арендатором установленный законом досудебный порядок расторжения договора соблюден. 28.05.2019 ИП ФИО2 направлено уведомление о расторжении договора (л.д. 23). Направление претензии достоверно подтверждено почтовой квитанцией и описью вложения в ценное письмо (л.д. 23-24). При этом ответчиком дан письменный ответ на указанное письмо (л.д. 25).

Таким образом, договор аренды недвижимого имущества от 01.04.2019 подлежит досрочному расторжению по решению арбитражного суда с прекращением обязательств сторон (статьи 450 и 453 ГК РФ).

Вместе с тем арбитражный суд признает юридически ошибочным довод ответчика о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора со ссылкой на пункт 6.2 договора от 01.04.2019.

Так, в силу пункта 6.2 указанного договора после окончания срока аренды договор автоматически продлевается (без необходимости подписания дополнительного соглашения либо текста нового договора), а настоящий договор с учетом индексации арендной платы (пункт 4.3.2 договора) считается заключенным на тех же условиях на новый срок, если ни одна из сторон не предъявила письменное уведомление о расторжении договора за 90 календарных дней до окончания его срока действия. Соответственно срок, установленный в пункте 6.2. договора, относится только к его пролонгации.

Кроме того, истцом заявлено требование о признании внесенного обеспечительного платежа по договору аренды нежилого помещения от 01.04.2019 арендной платой за май 2019 года.

Позиция истца не соответствует нормам гражданского права.

Как следует из материалов дела, истцом по платежному поручению №155 от 22.04.2019 была перечислена денежная сумма в размере 26600 руб. в качестве обеспечительного взноса и внесения части арендной платы за 12.04.19 -30.04.2019 по договору аренды нежилого помещения от 01.04.2019, что соответствует назначению платежа данного платежного документа (л.д. 90).

По утверждению арендодателя, указанный обеспечительный платеж засчитан в счет платы за коммунальные услуги за апрель и май 2019 года в сумме 10434 руб. 19 коп. в соответствии с пунктом 4.4 договора от 01.04.2019, а также в счет частичной оплаты аренды за июль 2019 года в размере 14565 руб. 41 коп. (л.д. 92, аудиозапись судебного заседания от 17.02.2020).

При этом, решением Арбитражного суда от 12.09.2019 по делу №А38-5991/2019 с ИП ФИО2 в пользу ИП ФИО3 взысканы долг по арендной плате за май и июнь 2019 года по договору аренды помещения от 01.04.2019 в сумме 50000 руб., неустойка за период с 07.05.2019 по 09.07.2019 в размере 7350 руб., всего – 57350 руб., а также неустойка, начисленная на основной долг в сумме 50000 руб., исходя из размера 0,3% от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки, начиная с 10.07.2019 и по день фактической оплаты основного долга, а также расходы по уплате государственной пошлины в сумме 2 294 руб. (л.д. 104).

В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Согласно пункту 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Разногласия сторон об обязанности внести арендную плату за последующий период образуют предмет отдельного спора, не подлежат исследованию и оценке в рассматриваемом споре. Таким образом, арбитражный суд считает необходимым в удовлетворении требования, не имеющего правового основания, отказать.

При распределении судебных расходов, связанных с уплатой государственной пошлины, арбитражный суд применяет специальные правила статьи 110 АПК РФ, согласно которым в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, поэтому понесенные истцом судебные расходы в размере 6000 руб. подлежат взысканию с ответчика.

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 17 февраля 2020 года. Решение в полном объеме изготовлено 25 февраля 2020 года, что согласно части 2 статьи 176 АПК РФ считается датой принятия судебного акта.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 01.04.2019, заключенный между индивидуальным предпринимателем ФИО3 (ИНН <***>, ОГРНИП 314230801700043) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 316121500066182), с момента вступления решения суда в законную силу.

В остальной части иска отказать.

2. Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН <***>, ОГРНИП 314230801700043) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 316121500066182) государственную пошлину в сумме 6000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Марий Эл.

Судья Л.М. Щеглова