Решение от 5 декабря 2019 г. по делу № А27-16105/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Красная ул., д. 8, Кемерово, 650000

http://www.kemerovo.arbitr.ru

E-mail: info@kemerovo.arbitr.ru

тел. (384-2) 58-43-26, тел./факс (384-2) 58-37-05

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А27-16105/2019
город Кемерово
5 декабря 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 28 ноября 2019 года.

Полный текст решения изготовлен 5 декабря 2019 года.

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Ходяковой О.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1 (до перерыва), секретарем Прима Н.В. (после перерыва), рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Кузбасский водный центр» (г.Кемерово, ОГРН <***>, ИНН <***>) к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области (г.Кемерово, ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании незаконным решения об отказе в предоставлении земельного участка

при участии:

от заявителя: ФИО2, доверенность от 08.08.2019,

от заинтересованного лица: ФИО3, доверенность от16.09.2019 № 7-2-09/782,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Кузбасский водный центр» (далее-общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области (далее – комитет) от 27.06.2019 № 9-606/1325 об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов, обязании в течение 30 дней с даты вступления в законную силу решения суда подготовить и направить обществу проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 42:24:0201001:1874 площадью 20 177 кв.м сроком действия 3 года.


Заявленные требования мотивированы тем, что на испрашиваемом земельном участке расположен принадлежащий заявителю на праве собственности объект незавершенного строительства, и общество в силу закона обладают правом на получение в аренду земельного участка сроком на три года для завершения строительства.

Комитет в отзыве на заявление ссылается на принцип однократности, предусмотренный пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ, на отсутствие оснований для повторного заключения с обществом договора аренды.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителей заявителя и заинтересованного лица, суд установил следующее.

Между комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка на период строительства от 22.12.2008 № 25-12-с/08, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное возмездное владение и пользование земельный участок площадью 20 176,86 кв.м из земель населённых пунктов, расположенный по адресу (имеющий адресные ориентиры): г. Кемерово, Ленинский район, северо-западнее пересечения пр. Притомский и бульвара Строителей (кадастровый номер 42:24:0201001:1854), в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью.

Земельный участок предоставляется для строительства спортивно-оздоровительного комплекса.

Срок действия договора устанавливается с момента его заключения до 30.11.2009 (пункт 2.1 договора).

Договор зарегистрирован в установленном порядке 11 марта 2010 года.

Дополнительными соглашениями № 1 от 05.02.2010 срок действия договора был продлен до 31.12.2014.

Дополнительным соглашением № 2 от 15.12.2010 стороны внесли изменения в договор, указав, что его предметом является земельный участок площадью 20 177 кв.м с кадастровым номером 42:24:0201001:1874 (предыдущий номер 42:24:0201001:1854).

Администрацией города Кемерово выдано обществу разрешение на строительство от 18.04.2016 № 42-305-116-2016, срок действия которого продлевался до 18.10.2018, апреля 2019 года, октября 2021 года.

Из выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним следует, что на объект незавершенного строительства, наименование объекта: спортивно-оздоровительный комплекс, кадастровый номер объекта 42:24:0201006:3316, общая площадь застройки 4588,40 кв.м, степень готовности объекта – 8 %, адрес (местонахождение) объекта: Кемеровская область, Кемеровский городской округ, г. Кемерово, Ленинский район, северо-западнее пересечения проспекта Притомский и бульвара Строителей, 02.12.2016 зарегистрировано право собственности общества.

Письмом от 10.11.2015 № 9-6-11/589 комитет отозвал уведомление исх. № 9-6-09/434 от 08.09.2015 в части отказа от договора аренды земельного участка от 22.12.2008 № 25-12-с/08 (л.д. 24).

Письмом от 07.12.2016 № 12/16 общество сообщило комитету о произведенной 02.12.2016 государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства.

В письме от 29.12.2016 № 9-6-12/1804 комитет сообщил обществу о принятии к сведению информации о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства (спортивно-оздоровительный комплекс, степень готовности 8%). Одновременно комитет уведомил общество о том, что в связи с нахождением на земельном участке объекта незавершенного строительства срок действия договора аренды в соответствии с подпунктом 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации ограничен до трех лет. По завершению строительства, но не позднее 02.12.2019 (три года с даты регистрации права собственности на объект незавершенного строительства), обществу необходимо представить в комитет свидетельство о государственной регистрации права собственности на построенный объект недвижимости. В противном случае, объект незавершенного строительства может быть изъят в соответствии с положениями пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (л.д. 29).

На обращение общества о продлении срока действия договора комитет в письме от 09.10.2018 № 9-6-10/659 сообщил о том, что срок действия договора установлен до 31.12.2014. В настоящее время данный договор аренды согласно пункту 6.2 договора и статьи 621 ГК РФ возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок и является действующим. Под заключением договора на новый срок подразумевается, в том числе «продление» действующего договора на конкретный срок. Продление срока действия договора действующим законодательством не предусмотрено.

Комитет направил обществу предупреждение от 18.04.2019 № 9-6-04/1531 об отказе от договора аренды от 22.12.2008 № 25-12-с/08 в порядке пункта 2 статьи 610 ГК РФ, пункта 6.2 договора по истечении 10 дней с момента получения настоящего предупреждения.

Общество 28.05.2019 через МФЦ «Мои документы» направило в комитет заявление о предоставлении земельного участка без проведения торгов сроком на три года для завершения строительства объекта (л.д. 33-34).

Комитетом принято решение об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов от 27.06.2019 № 9-606/1325.

В решении комитет, ссылаясь на письмо от 29.12.2016 № 9-6-12/1804, указал на ограничение срока действия договора аренды и реализацию обществом права, предусмотренного пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ. Повторное предоставление земельного участка по тем же основание приведет к нарушению действующего земельного законодательства.

Заявитель, считая отказ комитета незаконным, нарушающим его права и законные интересы, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Согласно подпункту 6 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Из приведенных норм следует, что собственник объекта незавершенного строительства имеет право однократно приобрести земельный участок в аренду без проведения торгов на три года для завершения строительства объекта.

Суд отклоняет доводы комитета об отсутствии основания для повторного предоставления земельного участка с учетом сложившихся в ходе переписки с 29.12.2016 арендных отношений и предоставления с указанного момента земельного участка на три года для завершения строительства.

В силу статьи 25 ЗК РФ право аренды на земельные участки, возникает по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (пункт 1).

На основании части 1 статьи 164 ГК РФ, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды (пункт 31 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Письмо комитета от 29.12.2016 № 9-6-12/1804 не является документом, на основании которого возможно осуществление государственной регистрации права аренды земельного участка, что свидетельствовало бы о том, что спорный земельный участок уже предоставлялся для завершения строительства объекта и право на однократное получение земельного участка в аренду для завершения строительства без проведения торгов было реализовано обществом.

Суд отмечает, что разрешение на строительство № 42-395-116-2016 от 18.04.2016 продлено до октября 2021 года.

ОАО «Северо-Кузбасская энергетическая компания» с заявителем подписаны акт о подключении (технологическом присоединении) объекта к централизованным системам холодного водоснабжения и водоотведения от 14.06.2017, акт об осуществлении технологического присоединения от 27.01.2017.

Филиалом ООО «Газпром газораспределение Томск» в Кемеровской области выданы технические условия на подключение (технологическое присоединение) объектов капитального строительства к сетям газораспределения от 17.07.2018 № 214.

Заявителем получено положительное заключение экспертизы на объект капитального строительства, утвержденное 12.03.2019 ООО «Центр содействия застройщикам».

Из заключения кадастрового инженера Государственного предприятия Кемеровской области «Фонд имущества Кемеровской области» ФИО4 от 21.10.2019 следует, что по обращению комитета проводился осмотр земельного участка с кадастровым номером 42:24:0201001:1874. В границах земельного участка осуществлены геодезические работы по координированию объектов незавершенного строительства и инженерных сетей. При проведении полевых работ установлено наличие котлована с размешенным в нем свайным полем на 11 метровых ж/б свай в количестве 1002 шт., отсыпанных щебёночным основанием под фундамент. Площадь свайного поля составляет 4588 кв.м и соответствует площади объекта незавершенного с кадастровым номером 42:24:0201001:3316. В границах земельного участка также имеются временные сооружения в виде поста охраны, бытовки, отсыпанные щебнем внутриплощадочные проезды. Имеется действующая ТП 1633 (2х630кВА) с подключенными наружными сетями энергоснабжения. По периметру котлована размещены сети водоотведения с выходящими наружу канализационными колодцами в количестве 12 шт., сети водоснабжения, водопроводный колодец «ПГ-1), водопроводные камеры (ВК-1, ВК-2). К водопроводной камере (ВК-1) выполнено присоединение к городской системе водоснабжения. За территорией земельного участка находятся канализационные колодцы в количестве 3 шт. и отстойник жироуловителя. По периметру территории земельного участка положены сети электроснабжения, видеонаблюдения и освещения. Рассматриваемый объект незавершенного строительства отвечает объекту капитального строительства – объекту, возникающему в процессе строительства, включающего фундаментные работы, монтаж опорной конструкции, ограждений, подвод коммуникаций, отвечающему ключевой характеристики капитального строительства – проведение земляных работ по обустройству заглубленного фундамента, который связывает участок земли и капитальное строение, расположенном на нем. Можно говорить, что данный объект является объектом незавершенного строительства.

Комитет обратился в суд с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства, принадлежащего обществу на праве собственности, путем продажи с публичных торгов, 15 августа 2019 года (дело № А27-19567/2019) после обращения общества с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду без торгов и принятия оспариваемого решения.

На основании изложенного, заявленные требования подлежат удовлетворению.

Согласно положениям пункта 3 части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд должен определить способ восстановления нарушенных прав и законных интересов заявителя.

Нарушение прав и законных интересов заявителя подлежат устранению путем возложения на комитет обязанности по подготовке проекта договора аренды земельного участка на остаток срока и направлению проекта для подписания заявителю.

Судебные расходы по уплате государственной пошлине подлежат возмещению заявителю за счет комитета на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 180, 181, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Требование общества с ограниченной ответственностью «Кузбасский водный центр» удовлетворить.

Признать незаконным решение Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области об отказе в предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка, оформленное письмом от 27.06.2019 № 9-606/1325.

Обязать Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области в течение тридцати дней с момента получения решения суда осуществить подготовку проекта договора аренды земельного участка с кадастровым номером 42:24:0201001:1874 в трех экземплярах и их подписание, а также направить проект договора для подписания обществу с ограниченной ответственностью «Кузбасский водный центр».

Взыскать с Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области (г. Кемерово, ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Кузбасский водный центр» (г.Кемерово, ОГРН <***>, ИНН <***>) 3000 руб. в счет возмещения судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Кемеровской области.


Судья О.С. Ходякова