Решение от 29 октября 2021 г. по делу № А49-6723/2020

Арбитражный суд Пензенской области

Кирова ул., д. 35/39, Пенза г., 440000,

тел.: +78412-52-99-97, факс: +78412-55-36-96, http://www.penza.arbitr.ru


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

г. Пенза

«29» октября 2021 года Дело № А49-6723/2020

Резолютивная часть решения объявлена 20 октября 2021 г.

Решение изготовлено в полном объеме 29 октября 2021 г.

Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи Каденковой Е.Г. при ведении протокола помощником судьи Колдомасовой К.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 Оглы (ОГРНИП 316583500055052, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Областной эксплуатационный центр» (ул. Кураева, д. 21, г. Пенза, Пензенская обл., 440000; ОГРН <***>, ИНН <***>), при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Министерства государственного имущества Пензенской области (пр-д Виноградный 2-й, д. 30, г. Пенза, Пензенская обл., 440066; ОГРН <***>, ИНН <***>), государственного бюджетного учреждения Пензенской области «Лопатинская районная станция по борьбе с болезнями животных» (ул. Юбилейная, д. 35, с. Лопатино, Лопатинский р-н, Пензенская обл., 442550; ОГРН <***>, ИНН <***>),- о взыскании 790000 руб. 00 коп.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 Оглы (далее также – ИП ФИО1, истец) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Областной эксплуатационный центр» (далее также – ООО «Областной эксплуатационный центр», ответчик) о взыскании стоимости неотделимых улучшений, произведенных в арендованном нежилом здании, площадью 163,7 кв. м, расположенном по адресу: <...>,- в размере 790000 руб. 00 коп.

Исковые требования заявлены на основании ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ).

Определением от 21.07.2020 исковое заявление принято к производству Арбитражного суда Пензенской области, дело назначено к рассмотрению в составе судьи Каденковой Е.Г. в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со ст. 227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также – АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент государственного имущества Пензенской области (далее также – Департамент) и государственное бюджетное учреждение Пензенской области «Лопатинская районная станция по борьбе с болезнями животных» (далее также – ГБУ «Лопатинская РАЙСББЖ»).

Определением от 15 сентября 2020 года арбитражный суд перешел к рассмотрению настоящего дела по общим правилам искового производства.

Ответчик в отзыве на исковое заявление (т. 2 л.д. 9-11) против удовлетворения исковых требований возражал. В обоснование своей позиции ответчик сослался на то, что договором аренды недвижимого имущества № 1 от 22.09.2015 не предусмотрено возмещение арендатору стоимости неотделимых улучшений. Соответствующее обязательство не было принято и предыдущим арендодателем по договору – ГБУ «Лопатинская РАЙСББЖ». При таких обстоятельствах, а также поскольку договором аренды не предусмотрено возмещение арендатору стоимости неотделимых улучшений и зачет затраченных финансовых средств на ремонт арендуемого здания в счет покупки этого здания ни третьими лицами, ни самим арендатором, истцом не представлено каких-либо доказательств, свидетельствующих о выражении арендодателем согласия на создание неотделимых улучшений здания по разборке кирпичных стен, деревянных перегородок, ремонту деревянного пола, покрытие пола линолеумом, установку плинтуса, устройству полов из ДСП, масляную окраску полов, устройству полов керамических по бетонной подготовке, подшивку потолков фанерой, окраску потолков, кладку стен пристроя, штукатурку цементным раствором, устройство фундамента, устройство полов пристроя, штукатурку фасадов и пр.), заявленные истцом расходы в сумме 790000 руб. 00 коп. не подлежат возмещению. Кроме того, с даты производства истцом неотделимых улучшений, в подтверждение которых истец ссылается на договор № 5 от 16.10.2015 на сумму 38000 руб. 00 коп., договор № 4 от 16.10.2015 на сумму 57000 руб. 00 коп. (16.10.2015), договор подряда б/н от 27.04.2016 на сумму 695000 руб. 00 коп. (акт выполненных работ от 25.06.2016) и даты прекращения договора аренды № 1 от 22.09.2015 (31.03.2016), в рамках которого было дано согласие арендодателя на выполнение отдельных видов работ по капитальному ремонту здания, истек срок исковой давности по требованию арендатора о возмещении неотделимых улучшений арендованного имущества. В нарушение ч. 9 ст. 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции» в договоре аренды № 2 от 01.04.2016, заключенном между третьим лицом и истцом, пунктом 3.2.8 предусматривается возможность после прекращения договора аренды возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных с его согласия, а пунктом 7.3 предусматривается право арендатором преимущественного выкупа арендованного имущества с зачетом в стоимость покупки общей суммы арендной платы, уплаченной арендатором, а также стоимости произведенных неотделимых улучшений выкупаемых помещений. Данные условия договора отсутствовали при организации торгов на право аренды имущества, и не были согласованы с учредителем учреждения и собственником имущества. Таким образом, условия пунктов 7.3, 3.2.8 договора аренды № 2 от 01.04.2016 являются ничтожными и не порождающими правовых последствий, так как нарушает требования законодательства о приватизации государственного имущества, порядок отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и посягает на публичные интересы. По указанной причине исковые требования удовлетворению не подлежат. Ответом третьего лица от 24.09.2015 № б/н дано согласие на выполнение лишь части из заявленных в иске работ (проведению света, газа, воды, отопления, ремонт крыши, стен, установку дверей, окон) за счет арендатора без соответствующей компенсации расходов. Кроме того, согласие дано в рамках ранее действовавшего договора аренды недвижимого имущества № 1 от 22.09.2015 и в противоречие с его условиями, не предусматривающими право арендатора на производство неотделимых улучшений. При этом правоотношения сторон по данному договору прекращены 31.03.2016 заключением нового договора аренды от 01.04.2016 № 2, в то время как неотделимые улучшения произведены истцом в период действия Договора аренды от 01.04.2016 № 2. По мнению ответчика, заключив соответствующий договор купли-продажи без замечаний, истец утратил правовую возможность ссылаться на свое право на зачет стоимости неотделимых улучшений в счет выкупной цены. Кроме того, истцом не доказан размер произведенных неотделимых улучшений, как и не доказан факт несения истцом расходов в заявленной сумме. На основании изложенного, ответчик просил отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Департамент в отзыве на исковое заявление, а также дополнении по делу (т. 2 л.д. 15-18, 83-84, 132) поддержал доводы возражений ответчика, изложенные в отзыве на исковое заявление, при этом указав, что заявления о необходимости проведения капитального ремонта спорного нежилого здания от истца и третьего лица в адрес Департамента не поступали. Доказательством возможности использования арендованного имущества по целевому назначению без капитального ремонта являются представленные в материалы дела акты приема-передачи недвижимого имущества, согласно которым техническое состояние передаваемого в аренду недвижимого имущества на момент передачи являлось удовлетворительным, претензий у принимающей стороны не было. Акты приема-передачи подписаны истцом без замечаний. Все сведения о передаваемом в аренду недвижимом имуществе, включая его техническое состояние и процент износа, были указан в информационной карте аукциона. Истец был ознакомлен с техническим состоянием спорного объекта недвижимого имущества при заключении договора аренды. Какие-либо доказательства невозможности использования арендованного имущества по назначению без капитального ремонта в материалы дела не представлены. Какие-либо действия, направленные на расторжение договора аренды, за весь период арендных отношений не предпринимались. На основании изложенного Департамент просил в удовлетворении иска отказать.

ГБУ «Лопатинская РАЙСББЖ» в отзыве на исковое заявление (т. 2 л.д. 5-6) пояснило, что на праве оперативного управления ему принадлежало здание площадью 163,7 кв. м, расположенное по адресу: <...>. Данное здание находилось в полуразрушенном состоянии. 22.09.2015 между третьим лицом и истцом был заключен договор аренды недвижимого имущества № 1, по условиям которого истцу было передано вышеуказанное здание. Как указывает третье лицо, фактическим истцу в аренду было передано ветхое, никому не нужное на тот момент здание. На основании ст. 621 ГК РФ 01.04.2016 между третьим лицом и истцом заключен договор аренды названного здания на прежних условиях сроком по 31.03.2021. С согласия третьего лица истцом был сделан капитальный ремонт арендованного здания. Данное здание было введено в эксплуатацию. В дальнейшем приказом Департамента государственного имущества Пензенской области от 20.03.2019 № 148-пр арендованное истцом здание было изъято из оперативного управления третьего лица. В своем отзыве ГБУ «Лопатинская РАЙСББЖ» подтвердило выполнение истцом заявленного в исковом заявлении объема работ по капитальному ремонту спорного здания.

Определением от 12.04.2021 по настоящему делу назначена судебная экспертиза, ее проведение поручено автономной некоммерческой организации «Приволжский экспертно-консультационный центр» (<...>) ФИО2.

Определением суда от 27.09.2021 производство по делу было возобновлено, в связи с поступлением заключения эксперта № 63 от 20.09.2021.

Ответчик в письменных пояснениях по существу рассматриваемого спора, поступивших в арбитражный суд 19.10.2021, дополнительно указал на то, что с учетом поступившего в материалы дела экспертного заключения требования истца прямо противоречат требованиям действующего законодательства, поскольку при недоказанности дачи арендодателем согласия на произведение неотделимых улучшений сам факт наличия подобных улучшений, увеличивающих его стоимость, значения не имеет. Само по себе согласие арендодателя на произведение арендатором неотделимых улучшений арендованного имущества предполагает согласование не только факта выполнения работ по улучшению, но и объема и стоимости таких работ. При этом доказательством возможности использования арендованного имущества по целевому назначению без капитального ремонта является представленный в материалы дела акт приема-передачи недвижимого имущества, из которого следует, что техническое состояние передаваемого в аренду недвижимого имущества на момент передачи являлось удовлетворительным. Данный акт подписан истцом без замечаний. Действия по расторжению договора аренды истцом не предпринимались. Кроме того, отдельные виды работ, произведенных истцом, представляют собой работы по незаконной реконструкции строения, которые не могут являться неотделимыми улучшениями и, соответственно, расходы на их выполнение не подлежат возмещению. Так, истцом без соответствующих разрешений и согласований увеличена площадь арендуемого имущества с 163,7 кв. м до 194,3 кв. м. При таких обстоятельствах ответчик просил отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В судебное заседание 20 октября 2021 года лица, участвующие в деле, не явились, извещены о начавшемся судебном процессе, а также времени и месте проведения настоящего судебного заседания надлежащим образом в соответствии со статьями 121-123 АПК РФ, что подтверждается, в т.ч. имеющимися в материалах дела уведомлениями о вручении почтовых отправлений, содержащих определения Арбитражного суда Пензенской области по настоящему делу.

Кроме того, в материалах дела имеются процессуальные документы, подготовленные и представленные лицами, участвующими в деле, после возбуждения производства по настоящему делу, полномочные представители сторон и третьего лица участвовали в судебных заседаниях по настоящему делу, а каждый судебный акт по данному делу размещен в картотеке арбитражных дел в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» http://www.penza.arbitr.ru (информационный ресурс «Картотека арбитражных дел» (http://kad.arbitr.ru).

Учитывая вышеизложенное, арбитражный суд признает извещение сторон и третьих лиц надлежащим.

Судом установлено, что 7 октября 2021 года в ЕГРЮЛ внесена запись за ГРН 2215800182090 об изменении наименования Департамента на Министерство государственного имущества Пензенской области.

Принимая во внимание изложенное, арбитражный суд на основании ст. 124 АПК РФ считает возможным изменить наименование третьего лица по настоящему делу с Департамента государственного имущества Пензенской области на Министерство государственного имущества Пензенской области (далее также – Министерство).

В своих ходатайствах, поступивших в арбитражный суд до начала судебного заседания, ответчик и третье лицо (Министерство) просили суд рассмотреть дело в их отсутствие.

Истец и иное третье лицо каких-либо заявлений и/или ходатайств, в т.ч. о невозможности рассмотрения дела в их отсутствие, не представили.

В силу частей 3 и 5 статьи 156 АПК РФ при неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, иных лиц, участвующих в деле надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.

Учитывая изложенное, арбитражный суд, принимая во внимание надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о начавшемся судебном процессе, а также времени и месте проведения настоящего судебного заседания, отсутствие оснований для отложения судебного разбирательства на более поздний срок, в соответствии со ст. 156 АПК РФ считает возможным рассмотреть спор в отсутствие сторон, третьих лиц и их представителей по имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела, арбитражный суд приходит к следующему.

Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в ГК РФ, и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (п. 2 ст. 307, 309 ГК РФ).

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или иными правовыми актами (ст. 310 ГК РФ).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из материалов дела следует и лицами, участвующими в деле, не оспаривается, что 22 сентября 2015 года между ГБУ «Лопатинская РАЙСББЖ» (Арендодателем) и ИП ФИО1 (Арендатором) заключен договор аренды недвижимого имущества № 1, в соответствии с условиями которого Арендодатель на основании протокола открытого по форме подачи предложений аукциона на право заключения договора аренды государственного имущества от 10.09.2015 передал Арендатору в арендной пользование нежилое здание площадью 163,7 кв. м, расположенное по адресу: 442550, <...> (далее также – Здание),- для целей использования под торговое помещение (пункты 1.1 и 1.2 договора аренды).

Размер арендной платы и порядок ее внесения согласованы сторонами в разделах 2 и 3 договора аренды.

В подпунктах 4.1.2 и 4.1.4 пункта 4.1 договора аренды стороны согласовали обязанность Арендодателя не препятствовать улучшению Здания, а также производить капитальный ремонт здания арендуемого Арендатором.

К обязанностям Арендатора стороны отнесли, в т.ч. обязанность своевременно производить за свой счет текущий ремонт арендуемого Здания (подп. 5.1.4 п. 5.1 договора аренды), не производить капитальный ремонт и реконструкцию арендуемого Здания без письменного согласия Арендодателя (подп. 5.1.6 п. 5.1 договора аренды), а также производить с разрешения Арендодателя за свой счет капитальный ремонт арендуемого Здания, связанный с осуществлением им деятельности, предусмотренной п. 1.1 договора аренды).

Здание передано Арендатору по акту приема-передачи от 22.09.2015 (т. 1 л.д.23).

Договор заключен на срок по 21.08.2016 (п. 7.1 договора аренды).

22 сентября 2015 года истец в порядке п. 5.1.7 договора аренды письменно обратился к Арендодателю за получением разрешения на проведение капитального ремонта арендуемого Здания (проведение света, газа, воды, отопления, ремонт крыши, стен, установка дверей, окон) за свой счет с зачетом потраченных сумм в счет стоимости Здания в случае его приобретения истцом или возвратом данных средств в случае, если покупателем Здания будет являться иное лицо (т. 1 л.д. 25).

В письме от 24.09.2015 № б8н (т. 1 л.д. 26) ГБУ «Лопатинская РАЙСББЖ» предоставило согласие истцу на проведение капитального ремонта Здания: проведение света, газа, воды, отопления, ремонт крыши, стен, установку дверей, окон,- за счет истца, указав, что в случае реализации Здания обратится с ходатайством о преимущественной покупке Здания истцом, а также зачете затраченных истцом средств на капитальный ремонт в стоимость Здания.

1 апреля 2016 года между ГБУ «Лопатинская РАЙСББЖ» (Арендодателем) и ИП ФИО1 (Арендатором) в отношении Здания заключен договор аренды недвижимого имущества № 2 (т. 1 л.д. 40-45).

В пунктах 3.2 и 3.3 договора аренды стороны согласовали право Арендатора с согласия Арендодателя производить улучшения арендованного помещения, а также дополнительно закрепили обязанность Арендодателя после прекращения действия договора аренды возместить Арендатору стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных с его согласия (подп. 3.2.8 п. 3.2 договора аренды).

В соответствии с п. 7.3 договора аренды в случае выставления на продажу Арендодателем арендуемых Арендатором помещений Арендатор имеет право преимущественного выкупа с зачетом в стоимость покупки общей суммы арендой платы, уплаченной Арендодателю, а также стоимости произведенных улучшений выкупаемых помещений.

Договор заключен на срок по 31.03.2021 (п. 4.1 договора аренды) и был зарегистрирован в установленном законом порядке 22.04.2016, что подтверждается соответствующей отметкой, сделанной на договоре аренды.

В целях осуществления капитального ремонта Здания истцом заключены договоры купли-продажи изделий № 4 от 16.10.2015 (на приобретение окон и дверей ПВХ на общую сумму 57000 руб. 00 коп.; т. 1 л.д. 27-32) и № 5 от 16.10.2015 (на приобретение дверей металлических (ковролин) на сумму 38000 руб. 00 коп.; т. 1 л.д. 34-38) с ИП ФИО3, а также договор подряда на выполнение ремонтных и строительно-отделочных работ в нежилом помещении от 27.04.2016 (на выполнение комплекса ремонтных и строительно-отделочных работ в Здании на общую сумму 695000 руб. 00 коп., т. 1 л.д. 58-62) с гражданином ФИО4

Из товарных чеков № 4 от 16.10.2015 (т. 1 л.д. 33) и № 5 от 16.10.2015 (т. 1 л.д. 39), а также расписки от 27.04.2016 следует, что приобретенные товары, а также выполненные работы по вышеназванным договорам оплачены истцом в полном объеме.

Приказом Департамента государственного имущества Пензенской области от 20.03.2019 № 148-пр Здание было изъято из оперативного управления ГБУ «Лопатинская РАЙСББЖ» и отнесено к казне Пензенской области (т. 1 л.д. 65-66).

О смене стороны Арендодателя ГБУ «Лопатинская РАЙСББЖ» уведомило истца 25.03.2019 № 4 (т. 1 л.д. 67).

В уведомлении от 05.07.2019 № 25-3529 (т. 1 л.д. 68) Департамент уведомил истца о переходе к нему всех прав и обязанностей Арендодателя по договору аренды № 2 от 01.04.2016.

05 августа 2019 года между Департаментом (Арендодателем), ГУП ПО «Областной эксплуатационный центр» (Арендодателем-правопреемником) и ИП ФИО1 (Арендатором) подписано трехстороннее соглашение о замене стороны по договору аренды, в соответствии с условиями которого все права и обязанности Арендодателя по договору аренды № 2 от 01.04.2016 с 17.05.2019 перешли к ГУП ПО «Областной эксплуатационный центр» (т. 1 л.д. 69-70).

26.09.2019 ГУП ПО «Областной эксплуатационный центр» прекратило свою деятельность в качестве юридического лица в результате произведенной реорганизации в форме преобразования, о чем в ЕГРЮЛ сделана соответствующая запись за ГРН 2195835271234.

Правопреемником ГУП ПО «Областной эксплуатационный центр» является ООО «Областной эксплуатационный центр», что подтверждается сведениями из ЕГРЮЛ, а также не оспаривается лицами, участвующими в деле.

7 октября 2019 года в связи с произошедшей реорганизацией Арендодателя между истцом (Арендатором) и ответчиком (Арендодателем) подписано соглашение о замене стороны по договору аренды (т.1 л.д. 71).

25 декабря 2019 года между ООО «Областной эксплуатационный центр» (Продавцом) и ИП ФИО1 (Покупателем) заключен договор купли-продажи нежилого здания (т. 1 л.д. 72-79), в соответствии с условиями которого Продавец принял на себя обязательство передать в собственность Покупателя, а Покупатель – принять и оплатить Здание, находившееся в собственности Продавца (номер и дата государственной регистрации права: 58:15:0250204:248-58/059/2019-5 от 16.10.2019) (пункты 1.1 и 1.2 договора купли-продажи).

В пункте 1.5 договора купли-продажи стороны согласовали, что заключая настоящий договор-купли продажи, Продавец (Арендодатель) и Покупатель (Арендатор) прекращают на будущее время обязательства из договора аренды недвижимого имущества № 2 от 01.04.2016 (п. 1 ст. 407 ГК РФ).

Стоимость имущества, а также порядок ее оплаты согласованы сторонами в разделе 2 договора купли-продажи.

Согласно пунктам 2.1-2.3 договора купли-продажи цена Здания составляет 1510000 руб. 00 коп. (НДС не облагается) и подлежит внесению в безналичном порядке платежными поручениями в форме 100 % предварительной оплаты единовременно в срок до 26.12.2019 включительно.

Рыночная стоимость объекта недвижимости определена продавцом на основании отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества №119/19 от 24.10.2019 (т. 1 л.д.83-108).

Из пункта 1.5 договора купли-продажи следует, что в стоимость договора купли-продажи включена плата за пользование Зданием с даты заключения договора купли-продажи до момента государственной регистрации перехода права собственности на Здание.

Приобретенное Здание передано Продавцом Покупателю по акту приема-передачи 25.12.2019.

Исполнение Покупателем обязанности по оплате Здания лицами, участвующими в деле, не оспаривается.

Право собственности истца на Здание зарегистрировано в ЕГРН 13 января 2020 года (гос. номер записи реестра 58:15:0250204:248-58/059/2020-9).

Ссылаясь на то, что в нарушение пункта 7.3 договора аренды недвижимого имущества № 2 от 01.04.2016, положений ст. 623 ГК РФ ответчиком не были возмещены истцу расходы по проведению капитального ремонта Здания (осуществлению неотделимых улучшений Здания), в т.ч. стоимость неотделимых улучшений имущества не была зачтена при определении цены продажи имущества в договоре купли-продажи от 25.12.2019, истец обратился с настоящим иском в суд.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества регулирует Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту - Закон № 159-ФЗ).

В силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно пункту 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (ст.611 ГК РФ).

В соответствии со ст.616 ГК РФ капитальный ремонт переданного в аренду имущества является обязанностью арендодателя, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору, в том числе произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

Согласно ст.623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

По результатам проведенной судебной экспертизы установлено, что комплекс ремонтно-строительных работ, указанных в исковом заявлении и договоре подряда от 27.04.2016 г. по внутренней отделке помещений, по монтажу и подключению к сетям инженерно-технического обеспечения, выполненных в нежилом здании, расположенном по адресу: <...>, является работами, проведенными в рамках капитального ремонта нежилого здания, а также неотделимыми улучшениями арендованного имущества (заключение эксперта №63 от 20.09.2021 – т.3 л.д.100-118).

Данные выводы эксперта в установленном законом порядке сторонами не оспорены, ходатайств о назначении повторной и/или дополнительной экспертизы не поступило.

Указанные работы были вызваны неотложной необходимостью, поскольку согласно заключению эксперта №63 от 20.09.2021 эксплуатация арендованного истцом имущества в целях, предусмотренных договором аренды – для использования под торговое помещение, до проведения ремонтно-строительных работ была невозможна, так как спорное здание не соответствовало требованиям по обеспеченности инженерными системами, а также требованиям, предъявляемым к техническому состоянию Здания.

Об аварийном состоянии Здания на момент его передаче в арендное пользование истцу свидетельствует и описание состояния объекта оценки в отчете №02/03-2016 от 17.03.2016 г. об оценке рыночной стоимости величины арендной платы за пользование Зданием (т.1 л.д.46-56), согласно которому по шкале оценки физического состояния помещения нежилое здание относится к неудовлетворительному, необходимо принятие неотложных мер для его капитального ремонта, помещение в текущем состоянии непригодно к использованию по функциональному назначению; имеет дефекты, устранимые только с помощью значительного ремонта, отдельные трещины в цоколе и капитальных стенах, поперечные трещины в плитах перекрытий, отпадение штукатурки, увлажнение поверхности стен, следы постоянных протечек на площади более 20% потолка и стен, промерзание и продувание через стыки панелей, материал пола истерт, пробит, порван, основание пола просело, требуется ремонт заполнений оконных и дверных проемов с их частичной заменой, требуется восстановление отделки.

Согласно Приложению №1 к акту приема - передачи в аренду Здания от 22.09.2015, на момент приема-передачи помещение находилось в следующем техническом состоянии: цоколь имеет глубокие трещины; электроэнергия, отопление, водопровод, канализация отсутствуют; отсутствует остекление рам; отсутствуют двери и дверные проемы; потолок и стены – отслоение штукатурки не менее чем 40% площади, трещины в местах сопряжения перегородок, следы протечек на площади более 20%; основание пола просело, половые доски на площади 50% пришли в негодность; кровельное железо отсутствует на площади крыши не менее 30% (т.1 л.д.23).

Как пояснил в отзыве на иск первоначальный арендодатель - ГБУ «Лопатинская РАЙСББЖ» арендованное истцом Здание находилось в полуразрушенном состоянии, фактически в аренду было передано ветхое, никому не нужное на тот момент Здание.

Таким образом, переданное в аренду Здание требовало принятия незамедлительных мер к проведению его ремонта, а выполнение таких работ являлось прямой обязанностью арендодателя.

По результатам проведенных в период с октября 2015 года по июнь 2016 года ремонтно-строительных работ истцом за свой счет арендованное Здание приведено в состояние, позволяющее использовать его в коммерческих целях.

Ремонтно – строительные работы, обеспечившие неотделимые улучшения арендованного имущества, за исключением работ по возведению пристроя (реконструкция Здания), были выполнены с согласия арендодателя - ГБУ «Лопатинская РАЙСББЖ», выраженного в письме от 24.09.2015 № б8н (т. 1 л.д. 26).

При этом не имеет в настоящем случае значения то обстоятельство, что согласие было получено в рамках договора аренды недвижимого имущества №1 от 22.09.2015, а договор подряда на выполнение ремонтно-строительных работ был заключен лишь 27.04.2016, т.е. в рамках договора аренды недвижимого имущества №2 от 01.04.2016.

Как следует из заключения эксперта №63 от 20.09.2021 (локальная смета №1 к заключению эксперта), работы по установке оконных блоков из ПВХ профилей поворотных (откидных, поворотно-откидных) с характеристиками окна 600х1650 м/с в количестве 6 шт. и блоков из ПВХ в наружных и внутренних дверных проемах в каменных стенах с характеристиками 1000х2000 в количества 1 шт., приобретенных ИП ФИО5 по договору купли-продажи изделий №4 от 16.10.2015 (т.1 л.д.27-33), а также по установке блоков в наружных дверных проемах в каменных стенах, двери металлической (кавролин) с характеристиками 1000х2100 в количестве 2 шт., приобретенных ИП ФИО5 по договору купли-продажи изделий №5 от 16.10.2015 (т.1 л.д.34-39), являются неотделимым улучшениям арендованного имущества. Таким образом, подготовительные работы (приобретение необходимых материалов – окон, дверей) и непосредственно ремонтно-строительные работы, осуществленные истцом в период с октября 2015 г. по июнь 2016 г. признаются судом единым циклом ремонтно-строительных работ, направленных на обеспечение Здания неотделимыми улучшениями без которых надлежащая эксплуатация Здания как по состоянию на 22.09.2015 г., так и по состоянию на 01.04.2016 г. была невозможна.

Арендодатель как после заключения договора аренды №1 от 22.09.2015, так и на момент заключения договора аренды №2 от 01.04.2016 не обеспечил выполнение ремонтно-строительных работ в Здании, в силу чего переданное в аренду имущество не было приведено в состояние, пригодное для эксплуатации под торговое помещение. Фактически арендодатель, зная об аварийном состоянии переданного в аренду Здания и разрешив в сентябре 2015 года проведение ремонтных работ, впоследствии при перезаключении договора аренды №2 от 01.04.2016 допустил истца в Здание до окончания ремонтно-строительных работ и не возражал против их проведения, в результате чего имущество ответчика приобрело дополнительные качественные характеристики, что привело к увеличению его стоимости.

Исходя из существа регулирования договора аренды положения ст. 621 ГК РФ содержат указание на правовую квалификацию отношений сторон при перезаключении первоначального договора аренды на новый срок – заключение договора на ранее согласованных условиях с возможностью их изменения по соглашению сторон. При этом согласие арендодателя на продолжение прежних отношений в случае отсутствия своевременных возражений с его стороны предполагается.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу о том, что проведенные истцом ремонтно-строительные работы, за исключением работ по возведению пристроя (реконструкции Здания), выполнены ИП ФИО1 с согласия арендодателя, а доводы ответчика об обратном суд признает противоречащими как обстоятельствам дела, так и нормам материального права.

При этом фактический объем выполненных работ и стоимость неотделимых улучшений доказаны путем проведения по ходатайству истца судебной экспертизы, а потому основания для отказа в удовлетворении иска по причине несогласования конкретного объема и стоимости работ арендодателем, вопреки доводам ответчика, у суда отсутствуют.

Одновременно суд учитывает следующее.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...> №119/19 от 24.10.2019 (т.1 л.д.83-109), на основании которого определена цена нежилого здания в договоре купли-продажи от 25.12.2019, заключенного между ООО «Областной эксплуатационный центр» (продавцом) и ИП ФИО1 (покупателем), в размере 1510000 руб. 00 коп., объектом оценки явилось административное здание, с кадастровым номером 58:15:0250204:248, расположенное по ул.Юбилейной, 35 в с.Лопатино, физический износ которого менее 70%, Здание не является ветхим, т.е. оценка Здания осуществлялась после ремонтно-строительных работ, проведенных истцом и направленных на улучшение арендуемого имущества.

Согласно пункту 15 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 № 65 «Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований», независимо от того, оплачена ли стоимость ремонта подрядчику, улучшения арендованного имущества составляют имущество арендодателя как собственника арендованного имущества.

С учетом произведенных истцом улучшений ответчиком была определена стоимость продажи арендованного ИП ФИО1 имущества.

Имущественным результатом произведенных за счет арендатора неотделимых улучшений воспользовался ответчик, продав объект аренды в состоянии, улучшенном в сравнении с состоянием на момент передачи его в аренду, при этом не произвел зачет стоимости неотделимых улучшений в счет выкупной цены.

Таким образом, ответчик обогатился за счет истца. В основе такого обогащения лежит основанная на нормах главы 34 ГК РФ сделка между арендодателем, давшим согласие на улучшения арендованного имущества, и арендатором, выполнившим такие улучшения.

Согласно положениям статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

На момент перехода прав арендодателя по договору аренды №2 от 01.04.2016 к ООО «Областной эксплуатационный центр» весь перечень работ истцом был выполнен.

Условие об обязанности арендодателя возместить после прекращения действия договора стоимость неотделимых улучшений, а также о праве арендатора на преимущественный выкуп арендованного имущества с зачетом в стоимость покупки общей суммы арендной платы, уплаченной арендатором, а также стоимости произведенных неотделимых улучшений выкупаемых помещений согласовано сторонами в пунктах 3.2.8, 7.3 договора аренды №2 от 01.04.2016.

При изложенных обстоятельствах все доводы ответчика об отсутствии у него обязанности по возмещению понесенных истцом затрат на улучшения арендованного имущества подлежат отклонению.

При этом признается несостоятельной и ссылка ответчика на отсутствие в договорах аренды №1 от 22.09.2015 и №2 от 01.04.2016 согласованной обязанности арендодателя возмещать стоимость неотделимых улучшений, как на основание для отказа в удовлетворении иска, поскольку данная обязанность предусмотрена законом и подлежит реализации при наличии определенных условий, независимо от включения такой обязанности в договор аренды (ст.623 ГК РФ). Запрета же на возмещение таких затрат спорные договоры не содержат.

Специальное правило, предусмотренное пунктом 6 статьи 5 Закона №159-ФЗ о зачете стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя, носит императивный характер и не предусматривает, в отличие от положений гражданского законодательства, права арендодателя по соглашению сторон не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества.

Данная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 25.12.2012 № 9785/2012.

Также действующее законодательство, вопреки доводам ответчика, не содержит запрета на решение вопроса о зачете на стадии исполнения договора.

Такой подход не свидетельствует о внесении изменений в уже действующий договор купли-продажи, а напротив, в силу статьи 407 ГК РФ зачет при наличии определенных статьей 410 ГК РФ условий свидетельствует о прекращении полностью или частично действующего обязательства.

С учетом изложенного арбитражный суд приходит к выводу о том, что способ защиты своих прав, избранный истцом, установлен действующим законодательством и направлен на восстановление нарушенного права в соответствии с положениями пункта 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ.

Заявление ответчика о ничтожности условий пунктов 3.2.8, 7.3 договора аренды №2 от 01.04.2016 в силу противоречия их ч.9 ст.17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», подлежит отклонению, поскольку спорные условия договора не нарушают положения названой истцом нормы (ст.168 ГК РФ).

Кроме того, в силу п.5 ст.168 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Заявляя о недействительности указанных пунктов договора аренды №2 от 01.04.2016, ответчик действует недобросовестно, поскольку последующие его действия в виде подписания с истцом соглашений о замене стороны по договору от 05.08.2019, от 07.09.2019, а также определение стоимости отчуждаемого Здания в договоре купли-продажи от 25.12.0219 с учетом произведенных истцом неотделимых улучшений, давало основание полагаться истцу на действительность спорных условий договора. В настоящее время, возражения ответчика направлены на уклонение от исполнения договорного обязательства, а также обязанности, императивно установленной законом.

Ответчик также заявил о пропуске истцом срока исковой давности.

Согласно ст.195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности устанавливается в три года (статья 196 Кодекса). Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (статья 199 Кодекса).

В соответствии с частью 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Право на возмещение стоимости неотделимых улучшений, если иное не предусмотрено договоров аренды, возникает у арендатора после прекращения договора (ст.623 ГК РФ).

В настоящем случае договор аренды недвижимого имущества № 2 от 01.04.2016 со сроком действия по 31.03.2021 г. прекращен заключением договора купли – продажи нежилого здания от 25.12.2019 г., а с настоящим иском истец обратился в суд 15.07.2020, в связи с чем трехлетний срок исковой давности по требованию о взыскании стоимости неотделимых улучшений истцом не пропущен.

Определяя виды и объем работ по улучшению арендованного имущества, согласованных арендодателем, а также их стоимость, арбитражный суд приходит к выводу о том, что истец с согласия первоначального арендодателя в период арендных отношений произвел неотделимые улучшения спорного Здания, согласно заключению эксперта №63 от 20.09.2021 (локальная смета №1), на общую сумму 774612 руб. 00 коп. (298858 руб. 00 коп. (стоимость затрат по устройству и подключению Здания к инженерно-техническим сетям) + 475754 руб. (стоимость ремонтно-строительных работ)). Фактически выполненные виды работ на объекте – нежилое здание, расположенное по адресу: <...>, за исключением работ по улучшенной масляной окраски кровли, соответствуют видам работ, заявленным истцом в рамках настоящего дела.

Работы по строительству пристроя к Зданию (реконструкция, неотделимые улучшения), указанные экспертом в локальной смете №2 к заключению эксперта №63 от 20.09.2021, на общую сумму 137239 руб. 00 коп. не были согласованы арендодателем в письме от 24.09.2015 № б8н (т. 1 л.д. 26), а потому возмещению не подлежат.

Поскольку истцом заявлено о взыскании стоимости понесенных затрат на приобретение материалов и оплату подрядных работ в общей сумме 790000 руб. 00 коп., включающих в том числе и расходы на возведение пристроя к Зданию, что подтверждается договорами купли-продажи изделий №4, №5 от 16.10.2015, товарными чеками, договором подряда от 27.04.2016, распиской от 27.04.2016 (т.1 л.д.27-39, 58-69), то суд приходит к выводу о необходимости исключения стоимости работы по возведению пристроя в общей сумме 137239 руб. 00 коп. из общей суммы исковых требований в размере 790000 руб. 00 коп.

При изложенных обстоятельствах, учитывая, что стоимость неотделимых улучшений ответчиком истцу не возвращена, зачет стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в счет оплаты приобретенного по договору купли-продажи нежилого здания от 25.12.2019 не произведен, арбитражный суд, руководствуясь ст.ст.611, 616, 623 ГК РФ, п.6 ст.5 Закона №159-ФЗ, находит исковые требования ИП ФИО1 к ООО «Областной эксплуатационный центр» о взыскании стоимости неотделимых улучшений в сумме 790000 руб. 00 коп. подлежащими частичному удовлетворению в сумме 652761 руб. 00 коп. (790000 руб. 00 коп. - 137239 руб. 00 коп.). В остальной части исковые требования удовлетворению не подлежат.

Все остальные доводы ответчика судом отклоняются, как не основанные на нормах действующего законодательства и противоречащие фактическим обстоятельствам спора.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом (ст. 101 АПК РФ).

При подаче искового заявления истцом уплачена государственная пошлина в общей сумме 18800 руб. 00 коп. (чеки-ордеры от 09.07.2020 и 10.07.2020 – т. 1 л.д. 10, 11).

Кроме того, истцом были понесены расходы по оплате назначенной по делу судебной экспертизы в размере 40000 руб. 00 коп. (чек-ордер от 11.03.2021, определение от 12.04.2021 о назначении судебной экспертизы и приостановлении производства по делу, определение от 27.10.2021).

Поскольку исковые требования удовлетворены частично, постольку понесенные истцом судебные расходы подлежат отнесению на ответчика пропорционально удовлетворенным исковым требованиям в общей сумме 48585 руб. 19 коп., из которой 15534 руб. 00 коп. – расходы по оплате государственной пошлины, 33051 руб. 19 коп. – расходы по оплате судебной экспертизы. В остальной части судебные расходы подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

исковые требования удовлетворить частично. Судебные расходы отнести на ответчика пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Областной эксплуатационный центр» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 Оглы (ОГРНИП 316583500055052, ИНН <***>) сумму 652761 руб. 00 коп., а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 15534 руб. 00 коп. и расходы по оплате судебной экспертизы в сумме 33051 руб. 19 коп.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Пензенской области в течение одного месяца с момента его принятия.

Судья Е.Г. Каденкова