Решение от 25 февраля 2025 г. по делу № А56-7332/2023

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-7332/2023
26 февраля 2025 года
г.Санкт-Петербург



Резолютивная часть решения объявлена  16 января 2025 года.

Полный текст решения изготовлен  26 февраля 2025 года.


Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Нетосов С.В.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1


рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью  «Невское» (Санкт-Петербург, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 04.02.2003, ИНН: <***>);

ответчик: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (Санкт-Петербург, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 17.12.2002, ИНН: <***>);

третье лицо: Открытое акционерное общество "Российские железные дороги" (Москва, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 23.09.2003, ИНН: <***>)

о признании права собственности в силу приобретательной давности,

при участии согласно протоколу судебного заседания от 16.01.2024

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью  «Невское» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее- ответчик)   о признание права собственности в силу приобретательской давности на объект – нежилое здание, расположение по адресу: Санкт-Петербург, Рыбацкий пр. уч. 15 (северо-восточнее дома 47, лит. А)

Определением от 11.07.2024 суд приостановил производство по делу № А56-7332/2023 до вступления в законную силу судебного акта по делу № 2-1302/2022

            Определением от 10.10.2024 суд удовлетворил ходатайство ответчика о привлечении ОАО «РЖД» к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора.

В судебное заседание 16.02.2025 явились представители сторон.

Представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме.

Представители ответчика и третьего лица возражали по доводам, изложенным в отзыве.

Учитывая достаточность собранных по делу материалов, суд из предварительного заседания перешел к судебному разбирательству дела по существу в настоящем судебном заседании в соответствии с п. 4 ст. 137 АПК РФ.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела и оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд пришел к следующему.

Как указывает истец с начала 2000 годов ООО «Невское» (далее – Истец, ООО «Невское») имеет кафе «НЕВСКОЕ» (ранее – «БОЧКАРЕВ») по адресу: <...> напротив дома 47. Кафе носило сезонный характер, а земельным участком в целях размещения кафе Истец владел и пользовался на основании Договора аренды земельного участка от 04.05.2000 года №13/ЗК-01991.

В начале 2003 года ООО «Невское» (далее – Истец, ООО «Невское») в Администрации Невского района города Санкт-Петербурга была получена информация о возможности приобретения соседнего нежилого здания по адресу: <...> уч. 15 (северо-восточнее дом 47, литера А, далее по тексту – нежилое здание).

Нежилое здание с площадью площадь 264 кв. м., год постройки 1959 год, находилось в тот момент времени (в конце 90-х годов – начале 2000-х годов) в полуразрушенном (аварийном) состоянии и по сообщению из Администрации Невского района Санкт-Петербурга было закреплено на балансе у Железной дороги (Октябрьская железная дорога, затем входящая в холдинг АО «РЖД», ныне – ПАО «РЖД»).

Истец указывает, что в мае 2003 года между Истцом и подразделением Октябрьской железной дороги был заключен Договор купли-продажи нежилого здания по указанному выше адресу, после чего Истец полноценно осуществлял свои права собственника в отношении нежилого здания в течение последующих 20 лет, при этом истец  не обращался за государственной регистрацией своего права собственности,

Более того, в 2005 году Истец обнаружил, что Договор купли-продажи от мая 2003 года утерян, подразделение Октябрьской железной дороги, с которым был заключен этот Договор, ликвидировано, в связи с чем, обратиться за регистрацией права собственности не представлялось возможным.

В силу того, что основным видом деятельности Истца является код ОКВЭД 56.1 «Деятельность ресторанов и услуги по доставке продуктов питания» Истец стремился открыть в нежилом здании круглогодичное кафе, в том числе, с выносными (уличными) столиками. С целью размещения уличной мебели (столов и стульев) в теплое время года, 21 июня 2004 года между Истцом и Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Ответчик) был заключен Договор аренды земельного участка №13/ЗК-03454 (далее – Договор).

Предметом Договора являлось предоставление в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым №78:12:0007203:1003, расположенного по адресу: <...> участок 2 (вдоль реки Нева) (далее – земельный участок с кад.№ 78:12:0007203:1003), площадью 60 кв.м. Участок предоставлялся для использования под кафе (п. 1.2 Договора).

Согласно п. 3.1. Договор действует по 14 марта 2007 года и вступает в законную силу с момента его государственной регистрации. Договор зарегистрирован 31 декабря 2004 под № 78-01-9521/2004-544.1.

Однако, ни одна из его сторон не заявила о расторжении, вследствие чего Договор в силу норм действующего законодательства считается продленным на неопределенный срок (ч.2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ).

Согласно п. 2.2 Договора земельный участок с кад.№78:12:0007203:1003 свободен от капитальных строений.

В Дополнительном соглашении от 20.02.2015 к Договору имеется указание на то, что указанный участок предоставлен для размещения нестационарного торгового объекта (далее - НТО) – кафе (код 3.8).

В соответствии с п.1.3 Дополнительного соглашения от 20.02.2015 года вид разрешенного использования участка – для размещения объектов общественного питания.

На протяжении более 23 лет Истец осуществляет права собственника в отношении нежилого здания, в котором располагается кафе, несет бремя содержания этого здания, облагораживает территорию, на котором расположено это здание.

Это подтверждается многочисленными сохранившимися в распоряжении Истца документами, в том числе, исходящими от официальных лиц и компетентных государственных органов. 05.06.2003 Истцом был получен акт ввода в эксплуатацию объекта мелкорозничной торговли (замечаний у межведомственной комиссии к Истцу не возникло, отмечено надлежащее содержание объекта, в частности, заключен договор на вывоз мусора).

 В 2008 году Истцом был получен Акт приемки и проверки объекта на соответствие требованиям действующих технических, санитарных, противопожарных условий и норм для ввода объект в эксплуатацию здания по указанному адресу (однако, площадь здания указана в размере 60 кв.м, так как она фактически не могла быть более заключенного Договора аренды земли).

Согласно Акту, техническое и эксплуатационное состояние соответствует установленным нормам. В 2016 году Истцу стало известно, что согласно данным ЕГРН, нежилое здание принято Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга на учет как бесхозяйный объект недвижимого имущества, в сведения ЕГРН внесена запись за рег. №78-78/040-78/080/010/2016-290/1 от 24.06.2016.

Истец более 20 лет осуществляет по указанному адресу свою деятельность, которая соответствует его уставным целям (ОКВЭДам ЕГРЮЛ) и целям Договора аренды земельного участка – по данному адресу функционирует круглогодичное кафе с выносными летними столиками, для деятельности которого Истцом также были получены в компетентных органах соответствующие разрешения (в частности, лицензия на алкогольную продукцию). На протяжении более 20 лет Истец открыто владеет и пользуется данным нежилым зданием, получая от государственных органов необходимые согласования (в частности, от Администрации Невского района Санкт-Петербурга, Комитета по градостроительству и архитектуре г. Санкт-Петербурга, Территориальный отдела Управления Роспотребнадзора (по Невскому и Красногвардейскому районах) и др.).

Истец указывает, что несет бремя содержания Объекта, обслуживает его должным образом, проводит необходимые ремонтные работы Объекта, не допуская его разрушения и облагораживает территорию земельного участка, на котором располагается Объект (при этом, имея задания на проведение благоустроительных работ от территориальных отделов благоустройства Невского района Санкт-Петербурга).

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим иском.

В соответствии с п. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в том числе с требованием о присуждении ему компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок. Заинтересованность лица в судебной защите при обращении в суд будет в том случае, если оно считает, что его права, свободы или охраняемые законом интересы неправомерно нарушены либо оспариваются ответчиком.

Основания возникновения права собственности установлены в главе 14 ГК РФ, одним из них является приобретательная давность.

В силу пункта 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление) возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.

По смыслу ст. ст. 225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество (п. 16 Постановления Пленума № 10/22).

Условия возникновения права собственности по данному основанию регламентированы в статье 234 ГК РФ, согласно пункту 1 которой лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 ГК РФ, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям. Таким образом, общий срок приобретательной давности должен составлять восемнадцать лет.

В соответствии с пунктом 15 Постановлениями 10/22 при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее:

- давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;

- давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;

- давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности.

Владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

С учетом положений статьи 234 ГК РФ и в силу положений статьи 65 АПК РФ, на истце лежит обязанность представить надлежащие и бесспорные доказательства наличия совокупности следующих фактических обстоятельств: открытого владения имуществом; непрерывного владения имуществом; владения имуществом в течение установленного законом срока; добросовестного владения имуществом; владения имуществом как своим. Отсутствие (недоказанность) любого из перечисленных обстоятельств исключает признание за заинтересованным лицом права собственности на имущество по основанию давности владения.

Добросовестность владения в соответствии с абзацем третьим пункта 15 Постановления, в том числе, означает, что лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности. Таким образом, добросовестность давностного владельца определяется на момент получения имущества во владение. Добросовестность, кроме того, предполагает, что вступление во владение не было противоправным, совершено внешне правомерными действиями.

По смыслу ст. ст. 225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество (п. 16 Постановления). Согласно части 1 статьи 225 ГК РФ бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен либо, если иное не предусмотрено законами, от права собственности на которую собственник отказался.

Согласно пункту 19 Постановления обращение в суд может осуществляться в порядке:

а) искового производства в случае, если известен прежний собственник имущества. При этом, ответчиком выступает прежний собственник имущества.

б) особого производства - когда прежний собственник не известен и не должен быть известен давностному владельцу. В этом случае в качестве заинтересованного лица к участию в деле привлекается государственный регистратор.

Как указывает истец право собственности Санкт-Петербурга на спорное здание возникло в соответствии с решением Невского районного суда от 29.06.2022 по делу № 2-1302/2022, как на бесхозяйное имущество. Вместе с тем, данное решение отменено, заявленные требования оставлены без рассмотрения ввиду наличия спора о праве.

Суд установио, что в материалы дела доказательства, прямо или косвенно подтверждающие приобретение нежилого здания, расположенного по адресу: <...> уч. 15 (северо-восточнее дом 47, литера А), в мае 2003 г. у предприятия железнодорожного транспорта не представлено.

В соответствии с Постановлением ВС РФ от 21.12.1991 № 3020-1 предприятия и объекты железнодорожного транспорта отнесены исключительно к федеральной собственности независимо от того, на чьем балансе они находятся, и независимо от ведомственной подчиненности. Согласно ст. 4 Федерального закона «О федеральном железнодорожном транспорте» от 25.08.1995 г. № 153-ФЗ (действовавший до вступления в силу Федерального закона от 10.01.2003 г. № 17-ФЗ) имущество предприятий, учреждений и объекты железнодорожного транспорта относятся исключительно к федеральной собственности. Решение о закреплении имущества в хозяйственном ведении и оперативном управлении за предприятиями и учреждениями железнодорожного транспорта принимается федеральным органом исполнительной власти в области железнодорожного транспорта. Продажа принадлежащего предприятиям железнодорожного транспорта на праве хозяйственного ведения недвижимого имущества, сдача его в аренду или распоряжение этим имуществом иным способом, осуществляемые без изменения права федеральной собственности на это имущество, производятся этими предприятиями с согласия федерального органа исполнительной власти в области железнодорожного транспорта

В этой связи продажа принадлежащего предприятиям железнодорожного транспорта на праве хозяйственного ведения недвижимого имущества возможна была только на основании распоряжения Министерства путей и сообщений РФ.

Однако такого распоряжения МПС РФ Истцом в материалы дела не предоставлено. ОАО «РЖД» в свою очередь не располагает сведениями о заключении договора купли-продажи спорного объекта кем-либо из правопредшестсвенников ОАО «РЖД» и ООО «Невское», в связи с чем указанное обстоятельство полагаем недоказанным

Из письменных пояснений Истца следует, что 21.06.2004 г. между Истцом и Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга заключен краткосрочный договор аренды земельного участка № 13/ЗК-03454, расположенного по адресу: <...> участок 2 (вдоль реки Нева), с кадастровым номером 78:12:0007203:1003, площадью 60 кв.м. для размещения некапитального объекта – кафе, сроком действия по 14.03.2007 г. В соответствии с пунктом 2.2. Договора капитальные объекты недвижимого имущества на земельном отсутствуют. Из представленных в материалы дела документов следует, что в период с 31 декабря 2004 г. Истец является владельцем кафе из сборно-разборных конструкций, расположенного на арендованном земельном участке площадью 60 кв. м, в связи с чем Истцом заключались различные договоры на обеспечение деятельности указанного некапитального объекта. Договор аренды от 21.06.2004 г. прекращен на основании уведомления от 16.05.2022 г. № 04-28-8744/22-0-0.

При этом ООО «Невское» заявлено требование о признании права собственности на объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: <...> уч. 15 (северо-восточнее дом 47, литера А). Сведения о характеристиках земельного участка вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (кадастр недвижимости) в процедуре государственного кадастрового учета, что следует из положений частей 2 и 7 статьи 1, части 2 статьи 7 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – ФЗ № 218). В соответствии с частью 2, пунктом 3 части 4 статьи 8 ФЗ № 218 в кадастр недвижимости вносятся основные сведения об объекте недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, к числу которых отнесено описание местоположения объекта недвижимости, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате уточнения местоположения границ земельных участков.

Согласно пункту 7.3 части 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является в том числе технический план. Между тем в материалы дела не представлены документы, позволяющие индивидуализировать спорный объект, технический план, заключение специалиста о характеристиках объекта отсутствуют, кадастровый учет объекта не проведен.

Представленные в материалы дела документы подтверждают пользование Истцом земельными участками, а также наличие на них объектов некапитального характера.

В материалы дела представлены документы: - Архитектурно-планировочное задание на проектирование и размещение объекта благоустройства и оборудования городской среды от 19 июля 2011 г.; - Распоряжение Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 28 ноября 2012 г. № 8135-рк; - Уведомление Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 25 февраля 2013 г. № 12/30122; - Договор от 19 марта 2011 г. № 12-521619-О-ВС на отпуск питьевой воды; - Договор от 30 марта 2011 г. № 12-524203-О-ВО на прием сточных вод и загрязняющих веществ.

Вышеперечисленные документы не подтверждают ни факт владения объектом недвижимого имущества, ни срок владения. В данном случае, приобретательная давность не может распространяться на объект недвижимого имущества, расположенный на неправомерно занимаемом земельном участке, поскольку в подобной ситуации исключается такое необходимое условие, как добросовестность. Обстоятельства предоставления Истцу земельного участка, на котором расположен спорный объект, в пользование в установленном законом порядке Истцом не подтверждены.

Так, Истцом предоставлены распоряжение Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 28 ноября 2012 г. № 8135-рк, уведомление Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 25 февраля 2013 г. № 12/30122 о проведении проверки земельного участка, занимаемого ООО «Невское», результаты, проведенной проверки отсутствуют

При этом из представленных Истцом документов не следует, что ООО «Невское» в установленном законом порядке были выполнены работы по его восстановлению либо реконструкции. Отсутствует разрешительная документация на строительство (реконструкцию) нежилого здания, равно как документы, подтверждающие право на земельный участок под объектом.

Согласно части 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2014, приобретательная давность не может распространяться на случаи, когда в качестве объекта владения и пользования выступает самовольно возведенное строение, в том числе расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке, поскольку в подобной ситуации отсутствует такое необходимое условие, как добросовестность застройщика, так как, осуществляя самовольное строительство, лицо должно было осознавать отсутствие у него оснований для возникновения права собственности. Соответственно при отсутствии сведений о характеристиках объекта, приобретенного у прежнего собственника, в материалах дела отсутствуют (техническая, иная документация, позволяющая идентифицировать нежилое здание), равно как отсутствуют сведения о действиях, направленных на легализацию спорного объекта до обращения с настоящими требованиями, что в отсутствие прав на земельный участок может быть основание для признания спорного объекта самовольной постройкой, что также является основанием для отказа в удовлетворении настоящих требований.

На основании вышеизложенного, Истцом не подтверждено непрерывное осуществление эксплуатации объекта и его поддержание в исправном техническом состоянии. В отношении спорного нежилого здания ни Ответчик, ни третье лицо вещных притязаний собственника не заявляют. Следовательно, иск заявлен к ненадлежащему Ответчику и способом, не соответствующим характеру правоотношений.

Оценив представленные в материалы дела документы, суд основания для удовлетворения требования не установил.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В иске отказать.


Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.


Судья                                                                            Нетосов С.В.