Решение от 7 октября 2020 г. по делу № А45-19957/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-19957/2020
г. Новосибирск
07 октября 2020 года
Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Бутенко Е.И., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ямполец О.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Обувь России", г. Москва (ИНН <***>) к Администрации города Оби Новосибирской области, г. Обь (ИНН <***>) о признании незаконным ответа от 07.05.2020 исх. № 3732 об отказе в заключении нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:36:011001:92, обязании заключить новый договор аренды земельного участка,

при участии представителей:

от заявителя: ФИО1, по доверенности от 03.09.2020, паспорт,

от заинтересованного лица: ФИО2, по доверенности от 01.04.2020, паспорт,



установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Обувь России" (далее – заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением к Администрации города Оби Новосибирской области (далее – заинтересованное лицо, администрация) с требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании незаконным ответа от 07.05.2020 исх. № 3732 об отказе в заключении нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:36:011001:92, обязании заключить новый договор аренды указанного земельного участка сроком на 3 года.

Заинтересованное лицо в отзыве на заявление предъявленные к нему требования не признало по основаниям, указанным в отзыве.

Явившиеся в судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, поддержали изложенные процессуальные позиции по делу.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, руководствуясь положениями статей 9, 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает, что требования заявителя не подлежат удовлетворению, при этом основывая свои выводы на следующем.

Требования заявителя мотивированы тем, что общество является арендатором земельного участка с кадастровым номером 54:36:011001:92. На данном участке обществом в установленном законом порядке был возведен объект недвижимости – склад № 3 (I очередь строительства складского комплекса). Кроме того, обществу также принадлежит расположенный на том же земельном участке объект незавершенного строительства с кадастровым номером 54:36:011001:78. На обращение заявителя от 21.04.2020 о заключении нового договора аренды в целях завершения строительства, эксплуатации построенного объекта недвижимости администрация ответила отказом (письмо исх. № 3732 от 07.05.2020), несогласие с которым послужило основанием обращения в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В судебном заседании представитель заявителя заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в заявлении и дополнительных пояснениях.

Проанализировав обстоятельства дела, имеющиеся доказательства, суд приходит к выводу о том, что требования заявителя не подлежат удовлетворению ввиду следующего.

Согласно п. 1 ст. 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:

1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;

2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;

3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;

4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

По общему правилу, закрепленному в п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

В силу подп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Кроме того, в соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001 № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Статьей 39.17 ЗК РФ регламентирован порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. В срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса РФ, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;

3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса РФ, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

В соответствии со статьей 39.6 ЗК РФ в редакции, действующей с 01.03.2015, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, за рядом исключений, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, установлены пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права – пунктом 4 данной статьи.

Согласно пункту 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Пунктом 4 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 данного Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1-30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Таким образом, с 01.03.2015 заключение нового договора аренды без проведения торгов допускается в случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, при соблюдении условий, указанных в пункте 4 этой статьи. При отсутствии в совокупности предусмотренных указанными нормами случаев и условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Изложенный вывод согласуется со сложившейся судебной практикой (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 20.06.2017 по делу № А45-11065/2016, от 06.07.2017 по делу № А45-16455/2016, Определение Верховного Суда РФ от 19.10.2017 № 304-ЭС17-14941).

В данном случае указанная совокупность условий отсутствует (не имеется основания для заключения договора аренды без торгов, пп. 4 п. 4 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ).

Статьей 39.16 ЗК РФ предусмотрены основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по делу от 23.12.2008 № 8985/08, исходя из положений ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, обоснованность отказа в продлении договора аренды связывается с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

Материалами дела подтверждается, что между Администрацией города Оби (арендодатель) и ООО “Развитие” (арендатор) в соответствии с постановлением администрации от 20.05.2015 № 562 “О предоставлении в аренду ООО “Развитие” земельного участка с кадастровым номером 54:36:011001:85” был заключен договор аренды земельного участка № 1/3-16а от 12.02.2016, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель категории – земли населенных пунктов, площадью 88 000 кв.м., с кадастровым номером 54:36:011001:85, местоположение участка: Новосибирская область, г. Обь, с южной стороны Омского тракта, с разрешенным использованием для строительства складского распределительно-морозильного комплекса в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка (п. 1.1).

Срок договора устанавливается с 12.02.2016 по 20.05.2017 (п. 2.1).

Дополнительным соглашением от 23.03.2017 срок действия договора продлен до 20.05.2020. Соглашение было заключено на основании обращения арендатора ООО «Обувь России» от 13.03.2017, согласно которому арендатор планирует продолжить использование земельного участка для окончания строительства в соответствии с проектом.

Согласно п. 6.2 договора истечение срока действия договора влечет его прекращение.

Соглашением о переуступке права аренды от 31.03.2016 права и обязанности по указанному договору переданы ООО МФО «Обувь России». Последнее в соответствии с решением единственного участника № 10/2016 от 19.12.2016 было переименовано в ООО «Обувь России».

Дополнительным соглашением от 22.12.2016 были внесены изменения в предмет договора, в качестве которого указан земельный участок площадью 88 000 кв.м., с кадастровым номером 54:36:011001:92, местоположение участка: Новосибирская область, г. Обь, с южной стороны Омского тракта, с разрешенным использованием легкая промышленность, склады в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка.

27.09.2016 заявителю было выдано разрешение на строительство № RU 54304000-019-16 объекта “Складской комплекс (I очередь строительства). Склад № 3”.

26.12.2016 указанный объект введен в эксплуатацию (разрешение на ввод в эксплуатацию от 26.12.2016 № 54304000-016-16).

16.02.2018 право собственности на указанный объект недвижимости (здание с кадастровым номером 54:36:011001:95 площадью 985,9 кв.м.) было зарегистрировано за обществом, что подтверждается соответствующей выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Кроме того, по договору купли-продажи № 1 от 30.03.2016 заявитель приобрел в собственность объект незавершенного строительства с кадастровым номером 54:36:011001:78, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 54:36:011001:92, общей площадью застройки 129,4 кв.м., степень готовности 11%. Указанный объект недвижимости принадлежал продавцу (ООО «Ланд») нс основании свидетельства о государственной регистрации права от 08.01.2013 серии 54 АД № 852058. 21.04.2016 за обществом было зарегистрировано право собственности на названный объект незавершенного строительства, что подтверждается соответствующим свидетельством о государственной регистрации права АЖ 413292.

Письмом от 21.04.2020 заявитель обратился в администрацию с заявлением о заключении нового договора аренды, ссылаясь на наличие на земельном участке объекта незавершенного строительства, а также здания склада, принадлежащих обществу.

Письмом от 07.05.2020 № 3732 администрация сообщила, что договор аренды ранее уже был продлен на три года для завершения строительства, в связи с чем заключение нового договора не представляется возможным.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, суд полагает отказ администрации в заключении нового договора аренды законным и обоснованным.

Действительно, из материалов дела следует, что обществу ранее уже было предоставлено право на завершение строительства расположенных на спорном земельном участке объектов путем заключения дополнительного соглашения от 23.03.2017. Как уже отмечалось, указанное соглашение было заключено на основании обращения арендатора ООО «Обувь России» от 13.03.2017, согласно которому арендатор планирует продолжить использование земельного участка для окончания строительства в соответствии с проектом.

Суд не может согласиться с мнением заявителя о том, что участок был предоставлен для завершения строительства иных объектов, но не объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 54:36:011001:78 (который не входил в проект застройки). Из материалов дела следует, что иных объектов незавершенного строительства ни на момент заключения указанного дополнительного соглашения, ни на настоящий момент на земельном участке не имеется. По смыслу названных выше норм земельного законодательства земельный участок предоставляется для завершения строительства всех объектов незавершенного строительства, расположенных на этом участке. Иное означало бы возможность последовательно получать в аренду без торгов сроком на три года земельный участок для завершения строительства каждого отдельного объекта (в случае нахождения на участке нескольких объектов незавершенного строительства).

При этом суд обращает внимание, что продление срока действия договора аренды без торгов в 2017 году (заключение нового договора аренды) было возможно только при наличии к тому правовых оснований, предусмотренных п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ. В данном случае таким основанием, исходя из содержания указанной правовой нормы, могло быть только завершение строительства объектов незавершенного строительства. Однако на момент заключения дополнительного соглашения от 23.03.2017 на спорном земельном участке имелся лишь один объект незавершенного строительства с кадастровым номером 54:36:011001:78 площадью 129,4 кв.м., что подтверждено представителем заявителя в судебном заседании. Земельный участок не мог быть предоставлен для завершения строительства объектов, строительство которых даже не начато.

Таким образом, обществу уже был предоставлен ранее земельный участок для завершения строительства объекта. По смыслу норм п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ такое предоставление носит однократный характер.

Кроме того, заявителем не представлено доказательств в обоснование того, что для завершения строительства объекта площадью 129,4 кв.м. необходим весь земельный участок площадью 88 000 кв.м., на котором планируется строительство иных объектов, а также расположен уже введенный в эксплуатацию объект недвижимости.

По сути требование заявителя направлено на повторное получение в аренду земельного участка в целях завершения строительства, что не допускается действующим земельным законодательством.

Довод заявителя о том, что ранее договор аренды не продлевался, а в него были внесены изменения (в части срока), суд находит несостоятельными как противоречащие материалам дела. Увеличение срока действия договора на три года по существу и есть продление договора (предоставление земельного участка в аренду без торгов). Кроме того, из материалов дела следует, что дополнительное соглашение от 23.03.2017 было заключено на основании обращения заявителя от 13.03.2017, в котором общество просило именно продлить срок действия договора на три года для окончания строительства.

Кроме того, как следует из материалов дела, заявителем планируется строительство иных объектов (складов) на спорном земельном участке, причем договор аренды уже продлевался на 3 года для окончания строительства. Однако строительство данных объектов (расположенных между объектом незавершенного строительства и построенным складом) на данный момент не только не завершено, но даже не начато.

В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основания своих требований и возражений.

При таких обстоятельствах суд соглашается с позицией заинтересованного лица по делу. Принимая во внимание принцип сочетания интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком (подп. 11 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ), оспариваемый отказ не нарушает прав и законных интересов общества.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что основания для заключения с обществом договора аренды без торгов на новый срок отсутствуют, требования заявителя в этой части являются необоснованными. При этом заявитель не лишен права на предоставление ему в аренду без торгов земельного участка для эксплуатации построенного здания склада, предварительно определив площадь участка, необходимую для такой эксплуатации.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основания своих требований и возражений.

В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие). В силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания оспариваемого ненормативного правового акта (действий, бездействия) недействительным необходимо наличие одновременно двух условий – несоответствие его закону или иным нормативным правовым актам и нарушение им прав и охраняемых законом интересов субъектов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Оценив представленные доказательства по правилам ст. 65, 70, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает, что заявленные требования не подлежат удовлетворению.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и подлежат отнесению на заявителя. Излишне оплаченная государственная пошлина на основании ст. 333.40 Налогового кодекса РФ подлежит возврату заявителю из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Обувь России", г. Москва (ИНН <***>) из средств федерального бюджета государственную пошлину в размере 3 000 рублей. Выдать справку.

Решение арбитражного суда, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд, город Томск.

Решение арбитражного суда, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого решения, в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа, город Тюмень, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.


Судья

Е.И. Бутенко