Решение от 12 марта 2021 г. по делу № А79-8763/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-8763/2020
г. Чебоксары
12 марта 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 04.03.2021.

Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии

в составе судьи Коркиной О.А.,

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО2, ИНН <***>, ОГРН <***>, г. Чебоксары,

к администрации города Чебоксары Чувашской Республики, ИНН <***>, ОГРН <***>, г. Чебоксары, Чувашская Республика, ул. К. Маркса, д. 36,

об установлении размера арендной платы,

с привлечением третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: муниципального казенного учреждения "Земельное управление" муниципального образования города Чебоксары – столица Чувашской Республики, общества с ограниченной ответственностью "Аналитик-Центр",

при участии от истца – ФИО3 по доверенности от 17.08.2020,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к администрации города Чебоксары Чувашской Республики о признании недействительным одностороннее изменение размера арендной платы в части установления за период с 28.05.2020 по 31.12.2020 рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:030303:285, площадью 2 000 кв.м, разрешенное использование: объекты придорожного сервиса, расположенный по адресу: <...> в размере 425 056 руб. 40 коп., а также с требованием установить ежегодный размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 21:01:030303:285, площадью 2 000 кв.м, разрешенное использование: объекты придорожного сервиса, расположенный по адресу: <...> по состоянию на 06.12.2018 в размере 449 800 руб.

Исковые требования основаны на нормах статей 39.7, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 3, 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и мотивированы тем, что определенная в отчете №7654/18 величина арендной стоимости земельного участка с кадастровым номером 21:01:030303:285, расположенного по адресу: <...> завышена, определена с нарушениями норм.

Определением суда от 16.09.2020 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены муниципальное казенное учреждение "Земельное управление" муниципального образования города Чебоксары – столица Чувашской Республики, общество с ограниченной ответственностью "Аналитик-Центр".

Определением от 24.11.2020 производство по делу приостановлено в связи с назначением судебной оценочной экспертизы, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью ООО "Агентство оценки собственности" ФИО4.

Определением суда от 20.01.2021 производство по делу возобновлено.

В судебном заседании представитель истца уточнил исковые требования, просил установить ежегодный размер арендной платы земельного участка с кадастровым номером 21:01:030303:285, площадью 2 000 кв.м, разрешенное использование: объекты придорожного сервиса, расположенный по адресу: <...> по состоянию на 06.12.2018 в размере 449 800 руб., а также взыскать расходы на проведение экспертизы в размере 24 000 руб.

Уточнение исковых требований судом принято в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Иные лица, участвующие в деле, явку полномочных представителей в суд не обеспечили.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено без участия представителя ответчика, третьего лица.

Выслушав представителя истца, изучив материалы дела, суд установил следующее.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 является собственником объекта недвижимости с кадастровым номером 21:01:030303:305 (номер и дата государственной регистрации права собственности 21:01:030303:305-21/048/2020-6, 28.05.2020), расположенного на земельном участке с кадастровым номером 21:01:030303:285, площадью 2000 кв. м., в <...> с видом разрешенного использования - объекты придорожного сервиса.

20.12.2017 администрацией города Чебоксары (арендодатель) и ФИО5 (арендатор) заключен договор №233/5713-К аренды земельного участка, по которому арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок, относящегося к землям населенных пунктов, с кадастровым номером 21:01:030303:285, площадью 2000 кв. м. объекты придорожного сервиса, расположенный в <...>.

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды земельного участка устанавливается до 05.06.2066.

Государственная регистрация договора произведена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике 15.02.2018 за номером регистрации: 21:01:030303:285-21/001/2018-5.

Дополнительным соглашением от 23.04.2020 к договору, заключенным между администрацией города Чебоксары и Обществом с ограниченной ответственностью "Русмонтаж", на основании заявления ООО "Русмонтаж" от 27.03.2020 исх. № 22 (вх. в адм. № 5060 от 27.03.2020) в связи с продажей ФИО5 объекта недвижимости с кадастровым номером 21:01:030303:305 ООО "Русмонтаж", в соответствии со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации, стороны договорились о переводе прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка №233/5713-К от 20.12.2017 с кадастровым номером 21:01:030303:285, расположенного в <...> с видом разрешенного использования - объекты придорожного сервиса от ФИО5 с 23.03.2020 к ООО "Русмонтаж".

Дополнительным соглашением № 2 от 29.06.2020 к договору аренды земельного участка №233/5713-К от 20.12.2017, заключенным между администрацией города Чебоксары и индивидуальным предпринимателем ФИО2 на основании письма ИП ФИО2 от 08.06.2020 № 1 (вх. в адм. № С-5635 от 08.06.2020) в связи с продажей ООО "Русмонтаж" объекта недвижимости с кадастровым номером 21:01:030303:305 ИП ФИО2 в соответствии со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации, стороны договорились о переходе прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 20.12.2017 № 233/5713-К с кадастровым номером 21:01:030303:285, площадью 2000 кв. м., расположенного в <...> с видом разрешенного использования - объекты придорожного сервиса от ООО "Русмонтаж" с 28.05.2020 к ИП ФИО2

Арендная плата за период, начиная с 28.05.2020, с учетом периода использования земельного участка по 31.12.2020 уплачивается Арендатором в размерах и сроки, указанные в Расчете размера арендной платы. (Приложение к Соглашению).

Согласно пункту 5.1. договора аренды арендная плата подлежит исчислению исходя из кадастровой стоимости арендуемого земельного участка и корректирующих коэффициентов.

Согласно пункту 5.3 договора размер арендной платы ежегодно изменяется в одностороннем порядке Арендодателем в соответствии с Порядком, утвержденным постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 № 148 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Чувашской Республики, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов".

ИП ФИО2, ознакомившись с уточненным расчетом размера арендной платы на 2020 год, где арендная плата за период с 28.05.2020 по 31.12.2020 определена в сумме 425 056 руб. 40 коп., посчитал её завышенной, в связи с чем обратился к Арендодателю.

Письмом от 17.08.2020 №2025/04 МКУ "Земельное управление" сообщило, что оснований для уменьшения размера платы не имеется.

Размер годовой стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:030303:285 определен на основании отчета ООО "Аналитик Центр" №7654/18 об оценке рыночной стоимости права требования аренды земельного участка, кадастровый номер 21:01:030303:285, общая площадь: 2000 кв. м, разрешенное использование: Объекты придорожного сервиса, расположенный по адресу: Чувашская Республика - Чувашия, <...>.

Поскольку, по мнению истца, арендная плата существенно завышена, отчет не соответствует необходимым требованиям, предприниматель обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В пункте 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что, согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

Арендная плата за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности в силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливается уполномоченными на то государственными органами.

Плата за пользование земельным участком относится к категории регулируемой и определяется в порядке, установленном постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 № 148.

В силу пункта 1.4 Порядка, утвержденного постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 № 148 по состоянию на 29.01.2019, ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 1.2, 1.3, 14, 15.1 настоящего Порядка, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

В статье 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 №582 утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, согласно которым арендная плата при аренде земельных участков определяется исходя из принципа предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя.

Истец рассчитывал арендную плату исходя из рыночной стоимости права, установленной отчетом ООО "Аналитик Центр" №7654/18.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон № 135-ФЗ) отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что, согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности, отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Ввиду разногласий сторон относительно рыночной стоимости годового размера арендной платы за земельный участок, по настоящему делу назначена экспертиза, проведение которой поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью "Агентство оценки собственности" ФИО4.

Согласно заключению №49/2021 от 14.01.2021 эксперта общества с ограниченной ответственностью "Агентство оценки собственности" ФИО4, отчет №7654/18 от 14.12.2018, подготовленный ООО "Аналитик Центр", не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, а также существующим принципам и методикам оценки.

Выявленные несоответствия существенно повлияли на итоговую величину рыночной арендной платы за объект оценки.

Рыночная стоимость годового размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 21:01:030303:285, площадью 2 000 кв.м, разрешенное использование: объекты придорожного сервиса, расположенный по адресу: <...> по состоянию на 06.12.2018 составляет 449 800 руб.и на 01.05.2020 – 469 591 руб. 20 коп.

Стороны возражений, сомнений в выводах эксперта не высказали, суд также не усматривает оснований для отклонения указанного заключения судебного эксперта, оно содержит ясные и однозначные ответы на поставленные судом вопросы.

Доказательства недостоверности представленного экспертного заключения сторонами не представлены, напротив, в последующем стороны представили свои расчеты, основываясь на данном заключении.

Таким образом, суд установил, что рыночная стоимость, определенная в заключении, полученном по результатам проведенной судебной экспертизы, отражает реальную рыночную стоимость годового размера арендной платы земельного участка, следовательно, указанная в нем величина может быть использована при определении цены годового размера аренды.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта №49/2021 от 14.01.2021, суд приходит к выводу о признании данного доказательства надлежащим: судом не установлено существенных недочетов, выводы эксперта сформулированы ясно, достаточно аргументированы и основаны на сравнении объекта с объектами-аналогами, указана и обоснована избранная экспертами методика исследования.

В этой связи суд полагает требования истца подлежащими удовлетворению.

Расходы истца по уплате государственной пошлины и оплате судебной экспертизы суд относит на ответчика по следующим мотивам.

Согласно части второй статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд при принятии решения в числе прочего распределяет судебные расходы.

Понесенные истцом судебные расходы, к которым также относятся денежные суммы, выплаченные эксперту, распределяются в соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Так, в силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11.07.2017 № 20-П, возмещение судебных расходов осуществляется той стороне, в пользу которой вынесено решение суда, и на основании того судебного акта, которым спор разрешен по существу; при этом процессуальное законодательство исходит из того, что критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования; данный вывод, в свою очередь, непосредственно связан с содержащимся в резолютивной части судебного решения выводом о том, подлежит ли иск удовлетворению, поскольку только удовлетворение судом требования подтверждает правомерность принудительной реализации его через суд и влечет восстановление нарушенных прав и свобод, что в силу статей 19 (часть 1) и 46 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации и приводит к необходимости возмещения судебных расходов. Правосудие нельзя было бы признать отвечающим требованиям равенства и справедливости, если расходы, понесенные в связи с судебным разбирательством, ложились бы на лицо, вынужденное прибегнуть к судебному механизму обеспечения принудительной реализации своих прав, свобод и законных интересов, осуществление которых из-за действий (бездействия) другого лица оказалось невозможно, ограничено или сопряжено с несением неких дополнительных обременений.

В пункте 1 Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" указано, что принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

В пункте 21 Постановления № 1 разъяснено, что положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении в том числе иска неимущественного характера.

В данном случае судом разрешено неимущественное требование истца.

Из материалов дела следует, что в сложившейся ситуации общество вынуждено было прибегнуть к судебному механизму защиты своих прав.

Таким образом, решение суда явилось для истца единственно возможным способом защиты права.

Расходы истца по оплате экспертизы понесены в связи с урегулированием разногласий по стоимости арендной платы, судом решение принято в пользу истца.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

иск удовлетворить.

Установить рыночную стоимость годовой арендной платы за земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, площадью 2000 кв.м., с кадастровым номером 21:01:030303:285, относящийся к землям населенных пунктов, с видом разрешенного использования "объекты придорожного сервиса", расположенный по адресу: Чувашская Республика – Чувашия, <...> в соответствии с заключением судебной экспертизы № 49/2021 от 14.01.2021, по состоянию на 06.12.2018 в размере 449 800 (Четыреста сорок девять тысяч восемьсот) рублей.

Взыскать с администрации города Чебоксары Чувашской Республики в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 6 000 (Шесть тысяч) рублей возмещение расходов по государственной пошлине, 24 000 (Двадцать четыре тысячи) рублей в возмещение расходов по оплате судебной экспертизы, всего 30 000 (Тридцать тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.

Судья

О.А. Коркина