Решение от 16 июня 2024 г. по делу № А08-1618/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Народный бульвар, д.135, г. Белгород, 308000

Тел./ факс (4722) 35-60-16, 32-85-38

сайт: http://belgorod.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Белгород

Дело № А08-1618/2024

Резолютивная часть решения объявлена 03 июня 2024 года

Полный текст решения изготовлен 17 июня 2024 года


Арбитражный суд Белгородской области в составе судьи Чистяковой С.Г.

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи и системы видеопротоколирования помощником судьи Скребовым И.В. рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ОАО "Корпоративные сервисные системы" (ИНН <***>, ОГРН <***>) к ПАО "РОССЕТИ ЦЕНТР" (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании задолженности и встречному исковому заявлению ПАО "РОССЕТИ ЦЕНТР" (ИНН <***>, ОГРН <***>) к ОАО "Корпоративные сервисные системы" (ИНН <***>, ОГРН <***>) об уменьшении размера арендной платы

при участии в судебном заседании:

от истца-ответчика: ФИО1, представитель по доверенности от 01.01.2024, выданной сроком по 31.12.2026, копия диплома, паспорт;

от ответчика-истца: ФИО2, представитель по доверенности от 28.05.2024, выданной сроком по 18.10.2024, копия диплома, паспорт. 



УСТАНОВИЛ:

ОАО "Корпоративные сервисные системы" (далее – ОАО "КорСсис") обратилось в Арбитражный суд Белгородской области с иском к ПАО "РОССЕТИ ЦЕНТР" о взыскании арендной платы за декабрь 2023 года по договору аренды нежилых помещений №3100/28885/17/41503260 от 09.10.2017 в размере 7 111 823 руб. 27 коп., расходов по оплате государственной пошлины в размере 58 559 руб.

28.05.2024 ПАО "РОССЕТИ ЦЕНТР" обратилось в арбитражный суд со встречным иском к ОАО "Корпоративные сервисные системы" о снижении размера арендной платы по договору аренды № 3100/28885/17/41503260 от 09.10.2017 за декабрь 2023 года на стоимость не оказываемых услуг в размере 447 672 руб. 81 коп.

Определением суда от 31.05.2024 встречный иск принят к рассмотрению совместно с первоначальным иском.

В судебном заседании представитель истца-ответчика исковые требования поддержал в полном объеме, встречные требования не признал, по основаниям и доводам, изложенным в иске, отзыве на встречный иск, письменных позициях, в том числе возражал против удовлетворения ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы, истребовании доказательств, привлечении третьих лиц и привлечении соответчиков.

Представитель ответчика-истца в судебном заседании исковые требования не признал, встречные поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление, встречном исковом заявлении, письменных позициях, ранее заявленные ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы, об истребовании доказательств, привлечении третьих лиц поддержал в полном объеме.

Судом отклонено ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований и истребовании договоров на оказание услуг, поскольку заявителем не представлено доказательств, что судебный акт по настоящему спору может повлиять на права или обязанности ООО ЧОО "Лиса", ООО "Союзлифтмонтаж-Белгород", ООО "Клинап" по отношению к одной из сторон, не представлено.

Судом также отклонены ходатайства о назначении по делу комплексной экспертизы по определению стоимости невыполненных арендодателем работ по договору аренды, а именно, работ по капитальному ремонту, а также иных работ по техническому обслуживанию зданий и находящегося в них оборудования за период 2023-2024 годов в перерасчете за один месяц указанного периода, исходя из следующего.

Согласно части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания, а, следовательно, требование одной из сторон о назначении судебной экспертизы само по себе не создает обязанности суда ее назначить.

Данная норма не носит императивного характера, а предусматривает рассмотрение ходатайства и принятие судом решения об удовлетворении либо отклонении ходатайства. Назначение судебной экспертизы является правом, а не обязанностью суда.

В данном случае суд не усмотрел оснований для проведения экспертизы по вопросам, поставленным ответчиком, исходя из предмета исковых требований.

Также судом отклонено ходатайства об истребовании доказательств содержащееся во встречном исковом заявлении от 28.05.2024, исходя из пункта 4.3. договора аренды.

Исследовав материалы дела, оценив в силу статей 71, 162 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) имеющиеся в деле доказательства, проверив обоснованность доводов изложенных представителями сторон в судебных заседаниях и письменном виде, выслушав пояснения представителей сторон, арбитражный суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 09.10.2017 между открытым акционерным обществом "Корпоративные сервисные системы" (арендодатель) и публичным акционерным обществом "Межрегиональная распределительная сетевая компания Центра" (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений №3100/28885/17/41503260 в редакции дополнительного соглашения №ДС3100/01603/18 от 25.12.2018, по условиям которого истец предоставил ответчику во временное возмездное пользование нежилые помещения, расположенные по адресу: <...>, в нежилом здании общей площадью 8 291,80 кв.м административное – арендуемая площадь 6 411,38 кв.м., в нежилом здании конторское – площадью 3 852,4 кв.м. – арендуемая площадь 2 082,5 кв.м.

Срок аренды установлен на 11 месяцев, договор считается заключенным на тот же срок и на тех же условиях, если ни одна из сторон не уведомит другую за 60 дней до окончания срока действия договора о его прекращении (пункт 8.1 договора).

Согласно пункту 4.1 договора размер арендной платы в месяц составляет 7 881 537,11 рублей, в том числе НДС 1 313 589,52 рублей (в редакции дополнительного соглашения от 25.12.2018).

В соответствии с пунктом 4.3 договора арендная плата включает в себя расходы по оказанию эксплуатационных, коммунальных услуг, в том числе, но не ограничиваясь: но не ограничиваясь: расходы по теплоснабжению, горячему/холодному водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, уборке объекта (в том числе с использованием и иных необходимых административно-хозяйственных услуг (в т.ч. специальных моющих средств и обеспечение санузлов средствами гигиены)), прилегающих территорий, поддержку фасадов зданий в надлежащем состоянии, вывоз мусора, круглосуточную охрану, обслуживание лифтов, системы вентиляции (кондиционирования) и пожарной сигнализации, страхование особо опасных объектов, затраты по управлению, пользование земельным участком. Оплате абонентных расходов, международных и междугородних переговоров, доступа в Интернет в арендуемых площадях осуществляется арендатором самостоятельно на основании отдельных договоров, заключенных между арендатором и лицами, осуществляющими предоставление данных услуг.

В силу пункта 4.5 договора арендная плата производится арендатором ежемесячно на основании выставленных арендодателем счетов и актов об оказании услуг, в следующем порядке: оплата в размере 100% месячной арендной платы производится не позднее 25 числа месяца (при наличии акта об оказании услуг и счета) следующего за расчётным, путем перечисления денежных средств на расчётный счет арендодателя.

Нежилые помещения, указанные в договоре аренды, переданы арендатору по акту сдачи-приемки нежилых помещений в аренду от 01.10.2017.

Письмом №1/346 от 29.12.2023 истец направил ответчику счет на оплату и акт об оказании услуг за декабрь 2023 года, а также счет-фактуру и акт сверки.

ПАО "РОССЕТИ ЦЕНТР" подписанный акт об оказании услуг в адрес арендодателя не вернуло, письменных возражений не направило.

ПАО "РОССЕТИ ЦЕНТР" оплатило ОАО "КорСсис" часть задолженности за декабрь 2023 года по договору аренды нежилых помещений №3100/28885/17/41503260 от 09.10.2017 в размере 769 713 руб. 84 коп., в том числе:

- ОАО "КорСсис" в соответствии со статьей 410 ГК РФ, произвело зачеты встречных однородных требований с ПАО "РОССЕТИ ЦЕНТР" по договору оказания услуг по передаче электроэнергии №3100/39167/12/46-17964 от 27.12.2012 на сумму:     192 703 руб. 83 коп., что подтверждается письмом за исх.№ 1/6 от 10.01.2024, 384 306 руб. 18 коп., что подтверждается письмом за исх.№ 1/15 от 18.01.2024 и 192 703 руб. 83 коп., что подтверждается письмом за исх.№1/21 от 25.01.2024.

Однако, как указывает истец, задолженность по арендной плате в размере 7 111 823 руб. 27 коп. арендатором до настоящего времени в полном объеме не оплачена.

26.01.2024 истец вручил ответчику претензию за исх.№1/22 от 26.01.2024 об оплате задолженности по арендной плате в заявленном размере, что подтверждается отметкой о получении филиала ПАО "РОССЕТИ ЦЕНТР" - Белгородэнерго" 26.01.2024.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: арендодатель по отношению к арендатору обязан предоставить последнему имущество в пользование, а арендатор - вносить платежи за пользование этим имуществом (пункт 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66).

Из материалов дела и условий договора следует, что сторонами достигнуты все существенные условия договора, не оспоренных арендатором, арендодателем, в судебном порядке, незаконными не признанных.

Факт пользования арендованным имуществом арендатор не оспаривает, спор относительно предмета договора между сторонами отсутствует.

Возражая против требований истца, ответчик указал, что при заключении и исполнении договора аренды ПАО "РОССЕТИ ЦЕНТР" является слабой стороной, ОАО "КорСсис" не исполняет условия договора и принятые на себя обязательства по договору и уклоняется устранить недостатки в арендуемом помещении, в связи с чем ПАО "РОССЕТИ ЦЕНТР" подан встречный иск.

Из встречного искового заявления следует, что согласно с пункту 4.3 договора арендная плата включает в себя расходы по оказанию эксплуатационных, коммунальных услуг, в том числе, но не ограничиваясь: расходы по теплоснабжению, горячему/холодному водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, уборке объекта (в т.ч. с использованием и иных необходимых административно-хозяйственных услуг (в т.ч. специальных моющих средств и обеспечение санузлов средствами гигиены), прилегающих территорий, поддержку фасадов зданий в надлежащем состоянии, вывоз мусора, круглосуточную охрану, обслуживание лифтов, системы вентиляции (кондиционирования) и пожарной сигнализации, страхование особо опасных объектов, затраты по управлению, пользование земельным участком. В пунктах 7.2 и 7.3 установлено, что капитальный и текущий ремонт производятся арендодателем по мере необходимости. Сроки и необходимость проведения капитального/текущего ремонта подлежат согласованию сторонами. Согласно пункту 5.4.11 договора арендодатель обязан обеспечить работоспособное состояние системы автоматического газового пожаротушения, гарантированное электроснабжение оборудования, производить регулярные проверки, эксплуатацию системы гарантированного электроснабжения и предоставлять арендатору копии протоколов проверки согласно регламентам обслуживания указанных систем. Также пунктом 5.4.12 договора арендодатель принял на себя обязательства организовать/поддерживать в работоспособном состоянии систему бесперебойного кондиционирования в помещениях аппаратных и электрощитовых, а также систему вентиляции (кондиционирования) остальных арендуемых помещений, производить регулярные проверки, эксплуатацию систем кондиционирования и предоставлять арендатору копии протоколов проверки.

Как указывает ПАО "РОССЕТИ ЦЕНТР" арендодатель обязан обеспечить на объекте комплекс услуг, в том числе, работу систем вентиляции в течение всего срока действия настоящего договора, а истцом-ответчиком, кроме неподписанного акта об оказанных услугах, не представлены надлежащие доказательства обеспечения здания соответствующей работы вентиляционной системы, что в условиях осенне-зимнего периода объективно не позволяет осуществлять его нормальную эксплуатацию. В рассматриваемом случае, как указывает ответчик-истец, существенным является установление факта обеспечения истцом-ответчиком объекта аренды надлежащими, предусмотренными законом и договором комплекса услуг в течение всего срока действия договора, а также доказать факт оказания услуг в полном объеме.

По мнению ПАО "РОССЕТИ ЦЕНТР", ОАО "КорСсис" не предоставлено доказательств, что на момент обращения с иском в суд, услуги оказаны в полном объеме.

На данный момент, как указывает ПАО "РОССЕТИ ЦЕНТР", часть арендуемых площадей в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, находятся в состоянии, препятствующем полноценному использованию объекта.

ПАО "РОССЕТИ ЦЕНТР" также указывает, что взимание с арендатора платы за комплекс услуг при их отсутствии, является необоснованным, в связи с чем, по мнению ответчика, он вправе пропорционально уменьшить арендные платежи.

В обоснование стоимости не оказываемых услуг в размере 447 672 руб. 81 коп., невыполненных текущих ремонтных работ, ПАО "РОССЕТИ ЦЕНТР" представлено комплексное заключение специалистов № 4-013/24 от 02.05.2024.

В соответствии с частями 1, 3 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается, что договор аренды нежилых помещений №3100/28885/17 от 09.10.2017 заключался на основании конкурных процедур проводимых ПАО "РОССЕТИ ЦЕНТР". Проект Договора аренды составлялся организатором закупки (ПАО "РОССЕТИ ЦЕНТР") и являлся частью конкурсной документации. Стоимость арендной платы была установлена на основании отчета независимого оценщика ООО "ТПК "ПСВ" от 17.09.2017.

Между тем, в обоснование довода, что при заключении и исполнении договора аренды ПАО "РОССЕТИ ЦЕНТР" являлось слабой стороной, в материалы дела не представлено, в связи с чем, данный довод суд отклоняет, как необоснованный.

Относительно довода ПАО "РОССЕТИ ЦЕНТР" о ненадлежащем исполнении ОАО "КорСсис" условия договора, арбитражный суд приходит к следующему.

Согласно пункту 4.7 договора размер арендной платы может изменяться только по взаимному соглашению сторон, но не чаще одного раза в год на величину, не превышающую индекс потребительских цен. Арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором, или состояние имущества существенно ухудшились.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшении арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества (часть 1 статьи 612 ГК РФ).

Из содержания указанной правовой нормы следует, что под недостатками понимается ненадлежащее качество вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению.

Вместе с тем, ПАО "РОССЕТИ ЦЕНТР" не предоставлено доказательств подтверждающих наличие препятствий к использованию помещений в здании по договор аренды нежилых помещений №3100/28885/17 от 09.10.2017, по их целевому назначению в заявленный период.

Более того, с момента заключения договора (2017 год) и по настоящее время ПАО "РОССЕТИ ЦЕНТР" используются арендуемые помещения. Обратного в материалы дела не представлено.

Кроме того, пунктом 5.4.2. договора предусмотрено, что арендодатель обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет капитальный ремонт объекта (по согласованию с арендатором, в соответствии с разделом 7 настоящего договора) и нести расходы по содержанию имущества. Содержать имущество в надлежащем противопожарном и санитарном состоянии с соблюдением соответствующих норм и правил. Обеспечить предоставление арендатору коммунальных и иных необходимых для эксплуатации объекта услуг на общих условиях, соответствующих условиям договоров, заключаемых между арендодателем и третьими лицами, предоставляющими данные услуги (в том числе энергоснабжающими и теплоснабжающими организациями).

Следовательно, обязанностью арендодателя в рамках заключенного между сторонами соглашения является поддержание спорного помещения в пригодном для эксплуатации состоянии.

Согласно пункту 7.2 договора аренды капитальный и текущий ремонт производится по мере необходимости.

Доказательств необходимости капитального и/или текущего ремонта ПАО "РОССЕТИ ЦЕНТР" в спорный период также не представлено.

Кроме того, условия договора аренды нежилых помещений не содержат обязательств ОАО "КорСсис" предоставления сведений о фактических понесенных расходах на содержания принадлежащего ему имущества, графиков проведения ремонтов и проч., в том числе указанных в пункте 4.3. договора включенных в арендную плату.

Представленное ПАО "РОССЕТИ ЦЕНТР" комплексное заключение специалистов № 4-013/24 от 02.05.2024 не принимается судом, поскольку правовой статус заключения досудебной экспертизы определен законом в качестве иного доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и в силу статьи 71 АПК РФ подлежит оценке судом наравне с другими представленными доказательствами. Указанное заключение составлено в одностороннем порядке по инициативе заявителя и по документам, которые были представлены специалистам самим заявителем.

На основании изложенного, правовых оснований уменьшения размера арендной платы в декабре 2023 года не имеется.

Размер задолженности ПАО "РОССЕТИ ЦЕНТР" не оспорен, контррасчет не представлен.

Доказательств, подтверждающих внесение арендных платежей за пользование арендованным имуществом в заявленном размере, ПАО "РОССЕТИ ЦЕНТР" вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ также не представлено.

В соответствии со статьей 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договоров и определении их условий.

Права, обязанности и ответственность сторон определены сторонами в 5 и 9 разделе договора, договор аренды нежилых помещений №3100/28885/17/41503260 от 09.10.2017 не оспорен, не признан незаконным. Обратного в материалы дела не представлено.

Кроме того, на основании пункта 5.1.3. договора ПАО "РОССЕТИ ЦЕНТР" вправе в любое время (без указания причин) отказаться от договора аренды в одностороннем внесудебном порядке, письменно уведомив об этом арендодателя. Договор будет считаться расторгнутым по истечении 3 (трех) календарных дней, а в случаях предусмотренных п. 5.1.4. договора – по истечении 5 (пяти) рабочих дней, с момента получения арендодателем уведомления об одностороннем отказе. В таком случае арендатор обязан вернуть объект арендодателю по акту приема-передачи (возврата).

Однако, как указано выше, с момента заключения договора (2017 год) и по настоящее время ПАО "РОССЕТИ ЦЕНТР" используются арендуемые помещения.

На основании изложенного, руководствуясь нормами материального и процессуального права, установленными по делу обстоятельствами и в совокупности представленных доказательств, а также с учетом соблюдения баланса интересов сторон, исковые требования подлежат удовлетворению, во встречных требованиях следует отказать.

По правилам статьи 168 АПК РФ при принятии решения арбитражным судом, суд решает вопрос о распределении судебных расходов.

В соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

При предъявлении искового заявления в суд, ОАО "КорСсис" оплачена государственная пошлина в размере 58 559 руб. ПАО "РОССЕТИ ЦЕНТР" при предъявлении встречных требований оплачена государственная пошлина в размере 27 285 руб.

С учетом результата рассмотрения спора, с ПАО "РОССЕТИ ЦЕНТР" подлежит взысканию оплаченная ОАО "КорСсис" государственная пошлина, в пользу последнего.

Поскольку государственная пошлина по встречным требованиям составляет 6 000 руб., излишне уплаченная государственная пошлина подлежит возвращению ПАО "РОССЕТИ ЦЕНТР" из федерального бюджета.

В силу части 1 статьи 177 АПК РФ решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии судебных актов, выполненных в форме электронного документа, на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 



РЕШИЛ:

Исковые требования ОАО "Корпоративные сервисные системы" (ИНН <***>, ОГРН <***>) удовлетворить.

Взыскать с ПАО "РОССЕТИ ЦЕНТР" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу ОАО "Корпоративные сервисные системы" (ИНН <***>, ОГРН <***>) задолженность по договору аренды нежилых помещений №3100/28885/17/41503260 от 09.10.2017 за декабрь 2023 года в размере 7 111 823 руб. 27 коп., расходы по оплате государственной пошлины в размере 58 559 руб.

В удовлетворении встречных требований ПАО "РОССЕТИ ЦЕНТР" (ИНН <***>, ОГРН <***>) отказать.

Возвратить ПАО "РОССЕТИ ЦЕНТР" (ИНН <***>, ОГРН <***>) излишне уплаченную по платежному поручению № 52150 от 02.05.2024 государственную пошлину в размере 21 285 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Белгородской области.


Судья

С.Г. Чистякова