Решение от 16 сентября 2022 г. по делу № А27-3024/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Красная ул., д. 8, Кемерово, 650000

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А27-3024/2021
город Кемерово
16 сентября 2022 года.
Резолютивная часть решения объявлена 09 сентября 2022 года.

Решение в полном объеме изготовлено 16 сентября 2022 года.

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Н.К. Фуртуна, при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса, Кемеровская область – Кузбасс, город Кемерово (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Колос», Кемеровская область – Кузбасс, город Кемерово (ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 31.03.2005 № 00-2111-ю/с за период с 01.02.2018 по 30.04.2022 в сумме 30663899,79 руб., неустойки за период с 11.02.2018 по 01.01.2020 в сумме 12087246,62 руб., всего 42751146,41 руб. (с учетом уменьшения размера требований),

при участии:

от истца – ФИО2, доверенность № 7-06/1097 от 15.06.2022,

от ответчика – ФИО3, доверенность от 30.12.2021,

у с т а н о в и л:

комитет по управлению государственным имуществом Кузбасса (далее – комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Колос» (далее – ответчик, общество) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 31.03.2005 № 00-2111-ю/с за период с 01.02.2018 по 30.04.2022 в сумме 30663899,79 руб., неустойки за период с 11.02.2018 по 01.01.2020 в сумме 12087246,62 руб., всего 42751146,41 руб.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка от 31.03.2005 № 00- 2111-ю/с. В связи с просрочкой внесения арендной платы с ответчика подлежат взысканию пени.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме.

Представитель ответчика в отзыве с требованиями истца о взыскании задолженности и пени в заявленном размере не согласился, поскольку полагал, что в связи с направлением уведомления арендная плата подлежит уплате в размере, указанном в уведомлении и в соответствии с отчетом о рыночной стоимости.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, суд считает исковые требования обоснованными в части и подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между обществом с ограниченной ответственностью «Колос» (арендатор) и комитетом (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка от 31.03.2005 № 00- 2111-ю/с (далее – договор аренды), в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель – земли сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 42:04:0349002:0015, находящийся по адресу – Кемеровский район, ФГОУСПО «Кемеровский аграрный техникум», для использования в целях: размещение сельскохозяйственного торгово-промышленного комплекса, торговых мест по реализации сельскохозяйственной продукции и товаров народного потребления, а также для организации выставок-ярмарок, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 5,78 га.

В соответствии с пунктом 2.1 договора, срок аренды участка устанавливается с 31.03.2005 по 31.03.2015.

В случае продления договора на неопределенный срок, в соответствии с действующим законодательством, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 10 дней.

В соответствии с актом приема-передачи земельного участка от 31.03.2005 земельный участок передан арендатору.

Пунктом 5.2.3 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату.

На основании пункта 3.2. договора аренды арендная плата вносится арендатором ежемесячно в срок до 10 числа месяца, за который производится оплата, путем перечисления на счет, указанный в договоре.

Согласно пункту 3.4 договора, изменение размера арендной платы, предусмотренного настоящим договором, производится арендодателем в одностороннем порядке в случае принятия законов и иных нормативных актов уполномоченных органов государственной власти и местного самоуправления, устанавливающих или изменяющих порядок расчета арендной платы или земельного налога. Условия настоящего договора о размере арендной платы считаются измененными по истечению 10-дневного срока с момента направления арендатору (заказным письмом по адресу, указанному в договоре, либо в вручения под роспись) уведомления об одностороннем изменении размера арендной платы по договору.

Как следует из дополнительного соглашения от 11.07.2006 пункт 3.4 договора согласован в следующей редакции: «Изменение размера арендной платы, порядка и сроков ее внесения, предусмотренных настоящим договором, производится арендодателем в одностороннем порядке в случае принятия законов и иных нормативных актов уполномоченных органов государственной власти и (или) местного самоуправления, устанавливающих или изменяющих порядок расчета арендной платы (земельного налога), или в случае изменения вида деятельности арендатора (в рамках целей использования земельного участка в соответствии с пунктом 1.1 настоящего договора). Условия настоящего договора о размере арендной платы, порядке и сроках ее внесения считаются измененными с момента введения в действие соответствующих изменений или изменения вида деятельности арендатора. Арендодатель направляет арендатору уведомление об одностороннем изменении размера арендной платы. В случае получения арендатором вышеназванного уведомления позднее срока, с которого размер арендной платы считается измененным, арендатор производит доплату в 10-дневный срок со дня получения уведомления».

Уведомлением от 09.03.2011 № 9-6-03/576 определено, что с 01.01.2011 арендная плата по договору аренды земельного участка устанавливается 291995,33 руб. в месяц и определяется на основании отчета об оценке рыночной величины арендной платы от 28.02.2011 № 13-02-2011.

Как следует из дополнительного соглашения от 12.12.2014, срок действия договора аренды земельного участка от 31.03.2015 № 00-2111-юс устанавливается с момента его заключения по 31.12.2019.

Впоследствии, общество «Колос» обратилось в комитет (письмо от 21.11.2019 № 59, поступило в комитет 22.11.2019) с заявлением о реализации преимущественного права и порядка перед другими лицами заключения договора на новый срок на согласованных условиях.

В ответ на вышеуказанное письмо, комитет направил уведомление от 20.12.2019 № 9-6-12/1345 о том, что договор прекращает свое действие 01.01.2020 и возобновляться на новый срок не будет.

Комитет обратился к обществу с претензией от 03.12.2020 № 8-6-12/186 о необходимости оплатить задолженность по аренде и пени в сумме 1167962,64 руб.

Также, комитет обратился к обществу с предупреждением от 10.12.2020 № 9-6-12/637 о необходимости оплатить неосновательное обогащение в сумме 11329107,66 руб. за период с 01.01.2020 по 10.12.2020, мотивированные прекращение действия договора аренды (отсутствием договорного обязательства) и размещением на земельном участке объектов недвижимости (42:04:0349002:122, 42:04:0349002:282, 42:04:0349002:345)

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды является возмездным, основной обязанностью арендатора является своевременное внесение платы за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

На спорном земельном участке располагаются объекты недвижимости ответчика. Указанные обстоятельства сторонами не оспариваются.

Из материалов дела следует, что договор между сторонами расторгнут 01.01.2020.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», условия договора, которые в силу своей природы предполагают их применение и после расторжения договора (например, гарантийные обязательства в отношении товаров или работ по расторгнутому впоследствии договору; условие о рассмотрении споров по договору в третейском суде, соглашения о подсудности, о применимом праве и т.п.) либо имеют целью регулирование отношений сторон в период после расторжения (например, об условиях возврата предмета аренды после расторжения договора, о порядке возврата уплаченного аванса и т.п.), сохраняют свое действие и после расторжения договора; иное может быть установлено соглашением сторон.

Согласно правовой позиции, изложенной в информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

При этом реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости, и не влечет обязанность освободить земельный участок. Данная правовая позиция сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 15.02.2011 № 14381/10.

Следует отметить, что, поскольку спорным договором предусмотрена обязанность арендодателя своевременно производить перерасчет арендной платы и информировать об этом арендатора, неисполнение такой обязанности и ненаправление арендатору уведомления об изменении арендной платы по общему правилу не позволяет арендодателю требовать внесения арендной платы в ином размере.

Согласно статье 406 ГК РФ, кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.

При этом по смыслу статьи 406 ГК РФ следует, что просрочка кредитора в форме отказа в содействии проявляется в том, что кредитор не осуществляет те или иные подготовительные действия, которые необходимы для того, чтобы обеспечить должнику фактическую возможность исполнения обязательства. Следует отметить, что просрочка кредитора имеет место и тогда, когда без исполнения кредитором соответствующей обязанности должник не может исполнить обязательство надлежащим образом, в строгом соответствии с договором.

В силу принципа свободы договора стороны могут обусловить исполнение должником своих обязательств совершением кредитором тех или иных действий. В этой связи следует применить системное толкование положений пункта 3.4 Договора во взаимосвязи со статьей 406, 3271 ГК РФ, поскольку конструкция условия договора об изменении размера арендной платы равнозначна модели исполнения обязательства до востребования.

Из вышеизложенного следует, что если кредитор не направил должнику уведомление об изменении арендной платы, он не обеспечил наступление отлагательного условия для осуществления платежа (не востребовал исполнение), кроме того, с учетом положений ст. 622 ГК РФ.

При таких обстоятельствах, размер арендной платы следует исчислять в соответствии с уведомлением от 09.03.2011 № 9-6-03/576 - 291995,33 руб.

Кроме того, суд полагает, что применительно к фактическим обстоятельствам дела, изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и взыскание платы за прошлый период является нарушением принципов предсказуемости расчета размера арендной платы и запрета необоснованных предпочтений, установленных в Постановлении Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

Действия истца, отправившего последнее уведомление № 9-6-03/576 об изменении ставки арендной платы 09.03.2011 и принимающего арендные платеже в размере, установленном в этом уведомлении вплоть до момента расторжения договора, свидетельствуют о недобросовестном осуществлении им гражданских прав (постановление Арбитражного суда Московского округа от 14.02.2018 № Ф05-500/2018 по делу № А40-224678/2016).

В соответствии с пунктом 4 статьи 450 ГК РФ, сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Так, при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ) (пункт 14 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении»).

Таким образом, требования истца в части задолженности по арендным платежам подлежат частичному удовлетворению.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании неустойки за период с 11.02.2018 по 01.01.2020 в сумме 12087246,62 руб.

Так, в соответствии со статьей 330 ГК РФ договором либо законом может быть предусмотрена денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В силу статьи 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме.

Пунктом 5.2. договора установлена, что за нарушение срока внесения арендной платы Арендатором выплачивается неустойка в размере 0,3% от просроченной суммы задолженности за каждый день просрочки.

Ответчиком заявлено ходатайство о снижении неустойки со ссылкой на то, что начисленная истцом неустойка явно несоразмерна последствиям нарушенного обязательства, а также может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Вместе с тем, по состоянию на 01.01.2020 (момент расторжения договора) задолженность по неустойке отсутствовала, начисленная неустойка на сумму 1505,99 руб. оплачена ответчиком в полном объеме, что подтверждается актом сверки и расчетом задолженности, представленным комитетом, и не оспаривается истцом.

Неустойка после расторжения договора комитетом не начислена.

При таких обстоятельствах, требование о взыскании неустойки за спорный период не подлежит удовлетворению.

Исследовав и оценив иные доводы сторон в порядке статей 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд приходит к выводу, что они не имеют правового значения при вышеизложенных обстоятельствах и их оценке применительно к предмету спора.

При таких обстоятельствах, суд считает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению.

В силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подпункта 2 пункта 2 статьи 333.17, подпункта 1 и 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина за рассмотрение иска подлежит взысканию с ответчика пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Колос» (ИНН <***>) в пользу комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса (ИНН <***>) задолженность по договору аренды в сумме 3324892,59 руб.

В остальной части в удовлетворении иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Колос» (ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 15555 руб.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Кемеровской области.



Судья Н.К. Фуртуна