Решение от 1 сентября 2023 г. по делу № А56-28201/2021

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-28201/2021
01 сентября 2023 года
г.Санкт-Петербург



Резолютивная часть решения объявлена 11 августа 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 01 сентября 2023 года.


Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Целищевой Н.Е.,


при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Царевой А.Н.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: Россия 191144, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, <...>/А/2-Н, ОГРН: <***>);

ответчик: общество с ограниченной ответственностью "Авто Транс" (адрес: Россия 195279, Санкт-Петербург, Санкт-Петербург, ШОССЕ РЕВОЛЮЦИИ, Д. 69, ЛИТ. К, ПОМ. 201 ОФ 201, ОГРН: <***>);

соответчик по встречному иску: Правительство Санкт-Петербурга,

третьи лица: 1) Комитет по градостроительству и архитектуре, 2) Правительство Санкт-Петербурга, 3) санкт-петербургское государственное бюджетное учреждение «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества»

об обязании исполнить обязательство в натуре, о взыскании судебной неустойки,

и по встречному иску,

при участии

- от истца: ФИО1 (доверенность от 30.12.2022),

- от ответчика: ФИО2 (доверенность от 27.06.2022),

- соответчика по встречному иску: не явился, извещен,

- от третьих лиц: 1) не явился, извещен, 2) не явился, извещен, 3) не явился, извещен,



установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «Авто Транс» (далее – Общество) об обязании в срок не позднее 30 календарных дней с момента вступления в законную силу судебного акта исполнить в натуре условия пункта 7.7 договора аренды от 04.12.2009 № 00/ЗК-04869(07) (далее – Договор) по передаче в собственность Санкт-Петербурга помещений не менее 664 кв.м (с уточнением по факту) в автостоянке (паркинге) на закрепленном земельном участке площадью 4300 кв.м с кадастровым номером 78:11:6102:20, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, Индустриальный пр., участок 1 (севернее дома № 2 корп. 1 по Индустриальному проспекту), для размещения и хранения легкового автомобильного транспорта; в случае неисполнения судебного акта присудить к взысканию с ответчика в пользу истца денежную сумму в размере 100 000 руб. за каждый день нарушения срока исполнения присужденного обязательства с момента вступления решения суда в законную силу и до его фактического исполнения.

В ходе рассмотрения дела истец, уточнив исковые требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), просил обязать ответчика в срок не позднее 30 календарных дней с момента вступления в законную силу судебного акта исполнить в натуре условия пункта 7.7 Договора, передав в порядке, установленном постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 01.02.2006 № 61 «Об утверждении Положения о порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга и государственных организаций Санкт-Петербурга по вопросам принятия исполнения обязательств инвесторами» (далее – Постановление № 61), в собственность Санкт-Петербурга помещений площадью не менее 664 кв.м (с уточнением по факту) в автостоянке (паркинге) на закрепленном земельном участке площадью 4300 кв.м с кадастровым номером 78:11:6102:20, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, Индустриальный пр., участок 1 (севернее дома № 2 корп. 1 по Индустриальному проспекту), для размещения и хранения легкового автомобильного транспорта; в случае неисполнения судебного акта присудить к взысканию с ответчика в пользу Комитета денежную сумму в размере 100 000 руб. за каждый день нарушения срока исполнения присужденного обязательства с момента вступления решения суда в законную силу и до его фактического исполнения.

Как пояснили представители Комитета в судебном заседании 09.11.2021, сведениями относительно фактических обстоятельств настоящего спора может обладать Комитет по градостроительству и архитектуре (далее – КГА), являющийся исполнительным органом государственной власти Санкт-Петербурга, проводящим единую государственную политику и осуществляющим государственное управление в сфере градостроительства и архитектуры в Санкт-Петербурге, координацию деятельности исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга и взаимодействие с организациями, осуществляющими деятельность в Санкт-Петербурге в данной сфере.

Определением от 09.11.2021 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, КГА.

В ходе рассмотрения дела ответчик заявил встречное исковое заявление к Комитету о признании условий Договора измененными в части положений пунктов 3.1 и 7.7:

- изложить пункт 3.1 в следующей редакции: «Участок предоставляется для осуществления Инвестиционного проекта по проектированию и строительству автостоянки (паркинга), на закрепленном земельном участке площадью 4300 кв. м с кадастровым номером 78:11:0006102:20 по адресу: Красногвардейский район, Индустриальный проспект, участок 1 (севернее дома № 20, корп. 1, по Индустриальному проспекту), вместимость паркинга 92 машиноместа, общая площадь 5409 кв. м, высота объекта - 3 этажа;

- изложить пункт 7.7 в следующей редакции: «Арендатор обязан передать в установленном порядке в собственность Санкт-Петербурга помещения общей площадью не менее 579 кв. м (с уточнением по факту) в автостоянке (паркинге) на закрепленном земельном участке площадью 4300 кв. м, кадастровый номер 78:11:0006102:20 по адресу: Красногвардейский район, Индустриальный проспект, участок 1 (севернее дома №20, корп. 1, по Индустриальному проспекту), для размещения и хранения легкового автомобильного транспорта по окончании строительства объекта.

Определением от 11.07.2022 суд принял встречный иск к производству для совместного рассмотрения с первоначальным.

Определением суда от 02.08.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Правительство Санкт-Петербурга.

КГА и Правительство Санкт-Петербурга представили в материалы дела отзывы.

С учетом доводов сторон по существу спора в целях всестороннего, полного и объективного исследования всех обстоятельств дела и правильного разрешения спора суд определениями от 25.10.2022 и от 02.12.2022 в порядке статьи 66 АПК РФ истребовал у Комитета по инвестициям Санкт-Петербурга сведения о результатах рассмотрения заявлений Общества о внесении изменений в инвестиционные условия, предусмотренные постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 27.10.2009 № 1202, а также документы, предшествующие изданию указанного постановления.

Истребованные документы поступили в материалы дела.

Определением от 17.02.2023 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, санкт-петербургское государственное бюджетное учреждение «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества» (далее – ГУИОН).

От ГУИОН в материалы дела поступили письменные пояснения во исполнение определения суда от 17.02.2023.

Определением от 21.04.2023 суд привлек к участию в деле в качестве соответчика по встречному иску Правительство Санкт-Петербурга.

Представитель Общества, уточнив в ходе рассмотрения дела встречный иск, просил условия Договора признать измененными в части положений пунктов 3.1, 7.7 следующим образом:

- изложить п. 3.1 договора в следующей редакции: Участок предоставляется для осуществления Инвестиционного проекта по проектированию и строительству автостоянки (паркинга), на закрепленном земельном участке площадью 4300 кв. м., с кадастровым номером 78:11:0006102:20 по адресу: Красногвардейский район, Индустриальный проспект, участок 1 (севернее дома №20, корп.1, по Индустриальному проспекту), вместимость паркинга 92 машиноместа, общая площадь 5409,0 кв. м., количество этажей -3.

- изложить п. 7.7 договора в следующей редакции: Арендатор обязан передать в установленном порядке в собственность Санкт-Петербурга помещения общей площадью не менее 487 кв. м. (с уточнением по факту) в автостоянке (паркинге) на закрепленном земельном участке площадью 4300 кв. м., кадастровый номер 78:11:0006102:20 по адресу: Красногвардейский район, Индустриальный проспект, участок 1 (севернее дома №20, корп.1, по Индустриальному проспекту), для размещения и хранения легкового автомобильного транспорта по окончании строительства объекта.

В судебном заседании представители Комитета и Общества поддержали доводы первоначального и встречного исков своих представляемых.

Третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили.

Заслушав доводы представителей сторон, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, постановлением от 27.10.2009 № 1202 (далее – Постановление № 1202) Правительство Санкт-Петербурга в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 26.05.2004 № 282-43 "О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции" (далее – Закон № 282-43) постановило установить ООО "Евротекс" (инвестору) инвестиционные условия при проектировании и строительстве автостоянки (паркинга) на закрепленном земельном участке площадью 4300 кв.м, кадастровый номер 78:11:6102:20, расположенном по адресу: Красногвардейский район, Индустриальный пр., участок 1 (севернее дома № 20, корп. 1, по Индустриальному пр.), согласно приложению.

В пункте 1 Инвестиционных условий (приложения № 1 к Постановлению № 1202) указана передача в установленном порядке ООО "Евротекс" в собственность Санкт-Петербурга помещений общей площадью не менее 664 кв. м (с уточнением по факту) в автостоянке (паркинге) на закрепленном земельном участке площадью 4300 кв. м, кадастровый номер 78:11:6102:20, для размещения и хранения легкового автомобильного транспорта по окончании строительства объекта.

Пунктом 2.1 Постановления № 1202 Комитету по управлению городским имуществом (далее – КУГИ; впоследствии – Комитет) поручено в месячный срок заключить с инвестором договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях на период строительства в соответствии с этим постановлением и приложением.

КУГИ (арендодатель) и ООО «Евротекс» (арендатор) 04.12.2009 в соответствии с Постановлением № 1202 заключили Договор, по условиям которого арендодатель обязался предоставить во временное владение и пользование, а арендатор – принять земельный участок, относящийся к землям населенных пунктов, кадастровый номер 78:11:6102:20, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, Индустриальный пр., уч. 1 (севернее д. 20, корп. 1 по Индустриальному пр.), площадью 4300 кв.м.

В силу п. 1.2 Договора участок предоставляется для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству автостоянки (паркинга).

Согласно п. 3.1 Договора участок предоставлен для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству автостоянки (паркинга) вместимостью паркинга 231 машиноместо, общей площадью 6198 кв.м, высотой объекта 3 этажа.

Дополнительными соглашениями № 1, 2 к Договору срок его действия продлевался.

Постановлением от 25.03.2014 № 195 "О внесении изменений в постановление Правительства Санкт-Петербурга от 27.10.2009 № 1202" Правительство Санкт-Петербурга с учетом обращений ООО "Евротекс" и Общества внесло изменения в инвестиционные условия, установленные Постановлением № 1202, в частности, заменило ООО «Евротекс» на Общество, продлило срок окончания строительства, поручило КУГИ внести соответствующие изменения в Договор.

Дополнительным соглашением № 3 к Договору стороны внесли соответствующие изменения согласно Постановлению от 25.03.2014 № 195.

В силу п. 7.7 Договора арендатор обязан передать в установленном порядке в собственность Санкт-Петербурга помещения общей площадью не менее 664 кв.м (с уточнением по факту) в автостоянке (паркинге) на закрепленном земельном участке площадью 4300 кв.м, кадастровый номер 78:11:6102:20 по адресу: Красногвардейский район, Индустриальный проспект, участок 1 (севернее дома № 20, корп.1, по Индустриальному проспекту), для размещения и хранения легкового автомобильного транспорта по окончании строительства Объекта.

Указав в иске, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 78-07-17-2018 было выдано Обществу уполномоченным органом 04.04.2018, однако обязательство, предусмотренное п. 7.7 Договора, ответчиком не исполнено, Комитет просил суд понудить Общество к исполнению обязанности в натуре.

Общество, в свою очередь, заявило встречный иск, указав, что утвержденные Постановлением № 1202 инвестиционные условия прямо противоречили постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 27.10.2009 № 1209 «Об утверждении проекта планировки с проектом межевания территории, ограниченной ул. Передовиков, пр. Косыгина и Индустриальным пр. в Красногвардейском районе» (далее – Постановление № 1209), которым было предусмотрено строительство паркинга с максимальной площадью объекта 5400 кв.м, а не 6198 кв.м, как указано в Договоре; в результате утверждения Правительством Санкт-Петербурга иных параметров паркинга и последующего невнесения уполномоченными органами несмотря на обращения Общества в Договор соответствующих изменений, арендатор по условиям Договора обязан передать арендодателю помещения площадью, которая несоотносима с утвержденными Правительством Санкт-Петербурга параметрами паркинга.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает требования истцов подлежащими частичному удовлетворению в связи со следующим.

В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с пунктом 6 статьи 2 Закона № 282-43 договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях - заключаемый в соответствии с этим Законом смешанный договор, направленный на осуществление инвестиционной деятельности в отношении земельного участка и содержащий обязательства сторон по аренде земельного участка, его застройке и выполнению иных инвестиционных условий.

Согласно пункту 8 статьи 2 Закона № 282-43 под инвестиционными условиями понимается совокупность прав и обязанностей Санкт-Петербурга и инвестора при предоставлении объектов недвижимости, которые определены в соответствии с данным Законом.

В силу пункта 2 статьи 8 Закона № 282-43 к инвестиционным условиям относятся в случае, если объектом недвижимости является земельный участок, - начальная цена объекта недвижимости (при продаже земельного участка), размер арендной платы за земельный участок (при заключении договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях) или плата за пользование земельным участком (при предоставлении права ограниченного пользования).

В силу пункта 3 названной статьи к инвестиционным условиям могут относиться иные права и обязанности инвестора и Санкт-Петербурга, установленные Правительством Санкт-Петербурга на основании положений федеральных законов и законов Санкт-Петербурга, а также иные права и обязанности инвестора и Санкт-Петербурга, установленные Правительством Санкт-Петербурга и связанные с особенностями объекта недвижимости, предоставляемого для целей осуществления инвестиционной деятельности, и назначением результата инвестирования (в том числе обязательства по строительству, ремонту и реконструкции объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктур).

Согласно пункту 1 статьи 3 Закона № 282-43 решение о предоставлении объектов недвижимости для целей строительства и реконструкции принимается Правительством Санкт-Петербурга, которое утверждает инвестиционные условия.

Как видно из материалов дела, Постановлением № 1202 ООО "Евротекс" предоставлено право проектирования и строительства автостоянки (паркинга) на закрепленном земельном участке площадью 4300 кв.м (кадастровый номер 78:11:6102:20; впоследствии - 78:11:0006102:20), расположенном по вышеуказанному адресу.

Договор заключен на основании Постановления № 1202, утвердившего инвестиционные условия; согласно п. 3.1 Договора участок предоставлен для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству автостоянки (паркинга) вместимостью паркинга 231 машино-место, общей площадью 6198 кв.м, высотой объекта 3 этажа.

Постановлением № 1209 утвержден проект планировки с проектом межевания территории, включающей рассматриваемый земельный участок с установленным функциональным использованием - для размещения паркинга.

В соответствии с указанными правовыми актами КГА распоряжением от 30.12.2009 № 4208 утвердил градостроительный план RU78135000-7859 земельного участка по указанному адресу с разрешенным видом использования - для размещения паркинга и следующими параметрами застройки: площадь участка - 0,43 га, максимальная площадь объекта - 5400 кв.м, на 90 машино-мест.

Объемно-планировочное решение рассматриваемого паркинга согласовано главным архитектором Санкт-Петербурга от 20.01.2010 № ГС- 3.1./19748.

Планировочное решение предусматривает размещение на 92 машино-места; проектом предусматривается строительство прямоугольного в плане, трехэтажного здания автостоянки закрытого типа с размерами 77,00 на 33,40 м. (сетка колон с шагом 7,6x5м. и 7,6x6,5м); парковка автомобилей осуществляется на первом и втором этажах; основные технико-экономические показатели объекта капитального строительства: площадь застройки - 2572 кв. м., этажность - 3, высота здания - 10м, строительный объем - 17784,5 кв.м, класс здания - II, степень огнестойкости - II, общее количество машино-мест - 92.

Согласно сведениям Информационной системы обеспечения градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге (далее - ИСОГД) Обществу выдано разрешение на строительство № 78-07007821-2014, в соответствии с которым установлены следующие параметры строительства: закрытая автостоянка на 92 машино-места; площадь земельного участка - 4300 кв.м; площадь застройки 2572 кв.м; общая площадь здания - 5224,1 кв.м; строительный объем здания - 17 784,5 куб.м.; количество машино-мест – 92 шт.; этажность - 2-3 этажа.

Таким образом, как видно из материалов дела, вся разрешительная документация была выдана и утверждена уполномоченными органами Санкт-Петербурга на строительство паркинга с параметрами строительства - закрытая автостоянка на 92 машино-места; площадь земельного участка - 4300 кв.м; площадь застройки 2572 кв.м; общая площадь здания - 5224,1 кв.м; строительный объем здания - 17 784,5 куб.м.; количество машино-мест – 92 шт.; этажность - 2-3 этажа.

В Договоре стороны исходили из иных параметров автостоянки (паркинга): вместимость паркинга 231 машино-место, общая площадь - 6198 кв.м, высота - 3 этажа.

В материалы дела представлено письмо КГА от 22.06.2011 № 1-4-35157/5, согласно которому КГА в ответ на обращение ООО «Евротекс» по вопросу о возможности изменения максимальной площади автостоянки с 5400 кв.м на 7507 кв.м, а также увеличения емкости объекта с 90 машино-мест на 231 машино-место сообщил, что в соответствии со ст. 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) размещение объектов капитального строительства должно быть обосновано в составе проекта планировки и проекта межевания территории, в соответствии с требованиями Закона Санкт-Петербурга от 04.02.2009 № 29-10 «О правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга» (далее – Закон № 29-10) и с учетом нормативов, в том числе, с учетом санитарно-эпидемиологических правил и нормативов; для увеличения технико-экономических показателей объекта с учетом выполнения требований Закона № 29-10, действующих нормативов, в том числе с учетом санитарно-эпидемиологических правил и нормативов необходимо выполнить корректировку проекта планировки и проекта межевания территории.

При таких обстоятельствах является обоснованным довод ответчика о том, что ввиду утверждения Постановлением № 1209 проекта планировки с проектом межевания территории, включающей спорный земельный участок, Общество было не вправе осуществлять строительство объекта с параметрами, указанными в п. 3.1 Договора, значительно превышающими параметры, утвержденные в проекте планировки с проектом межевания территории.

Как видно из материалов дела, ООО «Евротекс» в 2010-2011 годах, впоследствии Общество в 2018 – 2020 годах неоднократно обращались в уполномоченные органы, в том числе в Комитет, в Комитет по инвестициям, в Комитет по строительству, к вице-губернатору Санкт-Петербурга с просьбами разъяснить несоответствие в части параметров объекта, установленных в Договоре, и в Постановлении № 1209, а также с требованием внести изменения в инвестиционные условия, утвержденные Постановлением № 1202, и в Договор.

Однако ни в инвестиционные условия, ни в Договор соответствующие изменения внесены не были.

В соответствии с положениями статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено этим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных этим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу пункта 2 статьи 451 ГК РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть изменен в связи с существенным изменением обстоятельств при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, которая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (пункт 4 статьи 451 ГК РФ).

Таким образом, законодатель исходит из того, что при существенном изменении обстоятельств по общему правилу договор подлежит расторжению и лишь в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон значительный ущерб, договор может быть изменен.

Внесение изменений в договор на основании этой статьи является исключительным и осуществляется при соблюдении всех указанных в этой норме условий.

В данном случае с учетом представленных в материалы дела доказательств суд пришел к выводу, что основания для внесения в Договор изменений на основании положений статьи 451 ГК РФ с учетом принятия Правительством Санкт-Петербурга Постановления № 1209, утвердившего иные максимально допустимые параметры объекта строительства, в рассматриваемом случае имелись.

При этом строительство объекта с параметрами, указанными в п. 3.1 Договора, с учетом Постановления № 1209 было невозможно и недопустимо в силу требований градостроительного законодательства; таким образом, ответчик был не вправе построить объект с параметрами, указанными в п. 3.1 Договора, а был обязан в соответствии с выданными уполномоченными органами документами и разрешениями на строительство осуществлять строительство объекта с иными параметрами.

В добровольном порядке на основании заявлений ООО «Евротекс» и Общества такие изменения в Договор и инвестиционные условия внесены не были.

Таким образом, материалами дела подтверждается и Комитетом не оспорено, что в период действия Договора Общество обоснованно обращалось в уполномоченные на внесение соответствующих изменений в Договор государственные органы, однако нерассмотрение по существу таких заявлений и невнесение изменений в Договор было обусловлено бездействием уполномоченных публичных органов города Санкт-Петербурга; доказательств обратного материалы дела не содержат. При этом негативные последствия такого бездействия в рассматриваемом случае не могут быть возложены на заявителя (ответчика по настоящему делу).

С учетом изложенного суд пришел к выводу об обоснованности требования Общества о внесении (признании внесенными) в п. 3.1 Договора изменений, касающихся параметров объекта, которые были предусмотрены Постановлением № 1209 и выданными на его основе объемно-планировочным решением, согласованным главным архитектором Санкт-Петербурга от 20.01.2010 № ГС- 3.1./19748, и разрешением на строительство № 78-07007821-2014.

При таких обстоятельствах п. 3.1 Договора должен быть изложен в следующей редакции: «Участок предоставляется для осуществления Инвестиционного проекта по проектированию и строительству автостоянки (паркинга), на закрепленном земельном участке площадью 4300 кв.м, с кадастровым номером 78:11:6102:20 по адресу: Красногвардейский район, Индустриальный проспект, участок 1 (севернее дома № 20, корп.1, по Индустриальному проспекту), вместимость паркинга 92 машино-места, общая площадь 5400 кв.м, высота объекта – 2-3 этажа.».

При этом довод истца по встречному иску о том, что необходимо внести в Договор изменения, указав в п. 3.1 Договора параметры построенного объекта, указанные в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию № 78-07-17-2018 от 04.04.2018, судом отклонен, поскольку порядок разрешения ситуации, в которой фактически построенный инвестором объект не соответствует параметрам, которые были согласованы при утверждении инвестиционных условий и заключении договора аренды, прямо предусмотрен Постановлением № 61; процедура предусматривает возможность заключения дополнительного соглашения по итогам рассмотрения Комитетом соответствующего заявления и приложенных к нему документов.

Общество во встречном иске также просило внести (признать внесенными) изменения в п. 7.7 Договора, в котором указана площадь (не менее 664 кв.м с уточнением по факту) подлежащих в собственность Санкт-Петербурга помещений, рассчитанная исходя из первоначально установленных в Договоре параметров подлежащего строительству объекта.

В силу п. 1 ст. 12 Закона № 282-43 предоставление объектов недвижимости осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных этим Законом Санкт-Петербурга, и иных случаев, предусмотренных федеральным законодательством.

По решению Правительства Санкт-Петербурга плата за предоставление объекта недвижимости может устанавливаться в виде:

1) платежей, определенных в твердой сумме и вносимых в порядке, определяемом Правительством Санкт-Петербурга;

2) предоставления определенных услуг, выполнения работ, за исключением заключения договора купли-продажи земельного участка на инвестиционных условиях;

3) передачи обусловленной вещи в собственность, за исключением заключения договора купли-продажи земельного участка на инвестиционных условиях.

Правительство Санкт-Петербурга вправе предусматривать различное сочетание указанных форм платы или иные формы платы.

В случае установления различных форм платы совокупность всех обязательств (в случае торгов - совокупность начальных обязательств) не может превышать величину платы за предоставление в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости, выполненным в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Таким образом, формирование инвестиционных условий осуществляется на основе отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, права на заключение инвестиционного договора, арендной платы, выполненного независимым оценщиком.

Постановлением № 1202 и Договором на Общество возложена обязанность перечислить в бюджет Санкт-Петербурга арендную плату и передать в собственность Санкт-Петербурга помещения общей площадью не менее 664 кв.м (с уточнением по факту) в автостоянке (паркинге) на закрепленном земельном участке площадью 4300 кв.м.

Инвестиционные условия определены на основании отчета об оценке рыночной стоимости прав на земельный участок № 26-1/2009 от 30.07.2009, выполненного ООО «Аверс - оценка городской собственности».

ГУИОН выполнен анализ отчета в соответствии с пунктом 2.6 приложения № 1 к распоряжению губернатора Санкт-Петербурга от 01.08.1996 № 113-р «О порядке оценки недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, и прав на него», на соответствие требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3. По результатам экспертизы отчета составлено экспертное заключение на отчет № 28-2-0429/2009 от 11.08.2009, имеющееся в материалах дела, величина инвестиционной стоимости объекта оценки по состоянию и в ценах на 02.06.2009 соответствует передаче в собственность Санкт-Петербурга, а величина рыночной стоимости комплекса прав на земельный участок по состоянию и в ценах на 02.06.2009 может быть использована при определении величины арендной платы за земельный участок на период проектирования и строительства.

Расчет величины доли Санкт-Петербурга в построенном объекте недвижимости в натуральном выражении (25 машино-мест или 664 кв. м) приведен в отчете в соответствии с данными протокола совещания от 21.01.2008 № 4 с участием Губернатора Санкт-Петербурга.

Вместе с тем, как следует из отчета № 26-1/2009 от 30.07.2009 и экспертного заключения на отчет № 28-2-0429/2009 от 11.08.2009, специалисты-оценщики при определении стоимости прав на земельный участок исходили из параметров объекта, указанных в п. 3.1 Договора, а именно: 231 машино-место, общая площадь – 6198 кв.м., то есть, без учета Постановления № 1209.

При таком положении суд признал обоснованным довод Общества о неправомерности указания в п. 7.7 Договора размера площади без учета параметров объекта, утвержденных Постановлением № 1209 и выданными на его основе объемно-планировочным решением, согласованным главным архитектором Санкт-Петербурга от 20.01.2010 № ГС- 3.1./19748, и разрешением на строительство № 78-07007821-2014.

Согласно информационному письму, выполненному в ходе рассмотрения дела ООО «Центр оценки «Аверс» от 25.05.2023 № 449, доля Санкт-Петербурга в построенном объекте недвижимости исходя из параметров, указанных, в том числе, в разрешении на строительство № 78-07007821-2014, составит 15 машино-мест или 487 кв.м.

Мотивированных возражений относительно определенной специалистом ООО «Центр оценки «Аверс» подлежащей передаче в собственность Санкт-Петербурга площади помещений паркинга в материалы дела не поступило.

При таком положении суд пришел к выводу об обоснованности довода ответчика о необходимости изложения п. 7.7 Договора в следующей редакции:

«Арендатор обязан передать в установленном порядке в собственность Санкт-Петербурга помещения общей площадью не менее 487 кв.м. (с уточнением по факту) в автостоянке (паркинге) на закрепленном земельном участке площадью 4300 кв.м, кадастровый номер 78:11:6102:20 по адресу: Красногвардейский район, Индустриальный проспект, участок 1 (севернее дома № 20, корп.1, по Индустриальному проспекту), для размещения и хранения легкового автомобильного транспорта по окончании строительства Объекта.».

При таком положении встречный иск подлежит удовлетворению частично.

Поскольку в ходе рассмотрения дела суд пришел к выводу о наличии оснований для признания условий Договора измененными в части п. 3.1 и 7.7 Договора, требование Комитета об исполнении ответчиком обязанности, предусмотренной п. 7.7 Договора, в натуре подлежит удовлетворению с учетом внесенных в Договор изменений.

Согласно пункту 1 статьи 308.3 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330 ГК РФ) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).

Как следует из разъяснений, данных в пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление N 7), на основании пункта 1 статьи 308.3 ГК РФ в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения (статья 304 ГК РФ), судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя (судебная неустойка).

Уплата судебной неустойки не влечет прекращения основного обязательства, не освобождает должника от исполнения его в натуре, а также от применения мер ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнение (пункт 2 статьи 308.3 ГК РФ).

В силу пункта 31 Постановления N 7 суд не вправе отказать в присуждении судебной неустойки в случае удовлетворения иска о понуждении к исполнению обязательства в натуре.

Судебная неустойка может быть присуждена только по заявлению истца (взыскателя) как одновременно с вынесением судом решения о понуждении к исполнению обязательства в натуре, так и в последующем при его исполнении в рамках исполнительного производства (часть 4 статьи 1 ГПК РФ, части 1 и 2.1 статьи 324 АПК РФ).

Размер судебной неустойки определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). В результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение (пункт 32 Постановления N 7).

Таким образом, целью присуждения судебной неустойки является побуждение должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, а основанием ее начисления - судебный акт о присуждении судебной неустойки.

При установлении размера судебной неустойки суд, исходя из цели ее присуждения, считает, что судебная неустойка за неисполнение решения суда в установленный решением срок, в размере 5000 руб. за каждый день нарушения срока исполнения присужденного обязательства до момента фактического исполнения решения суда отвечает принципу справедливости, обеспечивает баланс интересов сторон, стимулирует должника к исполнению судебного акта.

Согласно части 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец по первоначальному иску в установленном Налоговым кодексом Российской Федерации порядке был освобожден при подаче иска, подлежит взысканию в доход федерального бюджета с ответчика; понесенные Обществом расходы по оплате государственной пошлины в связи с удовлетворением встречного иска относятся на Комитет, как надлежащего ответчика по делу с учетом положений ч. 1 ст. 3 Закона № 282-43.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 АПК РФ судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области



решил:

Признать измененными условия п. 3.1, 7.7 договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях № 00/ЗК-04869(07) от 04.12.2009:

- изложив п. 3.1 договора в следующей редакции: «Участок предоставляется для осуществления Инвестиционного проекта по проектированию и строительству автостоянки (паркинга), на закрепленном земельном участке площадью 4300 кв.м, с кадастровым номером 78:11:6102:20 по адресу: Красногвардейский район, Индустриальный проспект, участок 1 (севернее дома № 20, корп.1, по Индустриальному проспекту), вместимость паркинга 92 машино-места, общая площадь 5400 кв.м, высота объекта – 2-3 этажа.».

- изложив п. 7.7 договора в следующей редакции: «Арендатор обязан передать в установленном порядке в собственность Санкт-Петербурга помещения общей площадью не менее 487 кв.м. (с уточнением по факту) в автостоянке (паркинге) на закрепленном земельном участке площадью 4300 кв.м, кадастровый номер 78:11: 6102:20 по адресу: Красногвардейский район, Индустриальный проспект, участок 1 (севернее дома № 20, корп.1, по Индустриальному проспекту), для размещения и хранения легкового автомобильного транспорта по окончании строительства Объекта.».

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Авто Транс» (ИНН <***>) 6000 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение встречного иска.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Авто Транс» в срок не позднее 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу исполнить в натуре условия пункта 7.7 договора аренды от 04.12.2009 № 00/ЗК-04869(07), передав в порядке, установленном постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 01.02.2006 № 61 «Об утверждении Положения о порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга и государственных организаций Санкт-Петербурга по вопросам принятия исполнения обязательств инвесторами», в собственность Санкт-Петербурга помещения площадью не менее 487 кв.м (с уточнением по факту) в автостоянке (паркинге) на закрепленном земельном участке площадью 4300 кв.м с кадастровым номером 78:11:6102:20, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, Индустриальный пр., участок 1 (севернее дома № 2 корп. 1 по Индустриальному проспекту), для размещения и хранения легкового автомобильного транспорта.

В случае неисполнения судебного акта присудить к взысканию с общества с ограниченной ответственностью «Авто Транс» в пользу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга денежную сумму в размере 5000 руб. за каждый день нарушения срока исполнения присужденного обязательства с момента вступления решения суда в законную силу и до его фактического исполнения.

В остальной части в удовлетворении первоначального иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Авто Транс» в доход федерального бюджета 6000 руб. государственной пошлины за рассмотрение иска.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.



Судья Целищева Н.Е.