Решение от 10 августа 2020 г. по делу № А63-5281/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63-5281/2020
г. Ставрополь
10 августа 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 03 августа 2020 года

Мотивированное решение изготовлено 10 августа 2020 года

Арбитражный суд в составе председательствующего судьи Керимовой М.А., при ведении протокола судебного помощником судьи Соловьевой О.Н.. рассмотрев в заседании суда исковое заявление Администрации города Михайловска, ОГРН <***>, г. Михайловск к ФИО1, Республики Дагестан, Лавашинского района, с. Уллуая, третье лицо: общество с ограниченной ответственностью строительной компании «Альянс», ОГРН <***>, о признании права собственности на объект недвижимости отсутствующим, признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка и применении последствий недействительности сделки,

при участии в судебном заседании представителя истца ФИО2 по доверенности от 01.10.2019, представителя ответчика ФИО3 по доверенности от 23.05.2020, в отсутствие представителя третьего лица (извещено надлежащим образом),

установил:

Администрация города Михайловска обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к ФИО1, Республики Дагестан, Лавашинского района, с. Уллуая,

- о признании отсутствующим права собственности ФИО1 на объект незавершенного строительства 12% готовности, с кадастровым номером 26:11:020201:7400, площадью 1464,7 кв.м, расположенный по адресу: РФ, <...> находящегося в границах земельного участка с кадастровым номером 26:11:020201:6858, по адресу: РФ, <...>,

- об исключении из ЕГРН сведений о регистрации права собственности на объект незавершенного строительства 12% готовности, с кадастровым номером 26:11:020201:7400, площадью 1464,7 кв.м, расположенного по адресу: РФ, <...> находящегося в границах земельного участка с кадастровым номером 26:11:020201:6858, по адресу: РФ, <...>, номер и дата государственной регистрации: 26:11:020201:7400-26/018/2020-3, 07.02.2020,

- об исключении из ЕГРН сведений об объекте незавершенного строительства 12% готовности, с кадастровым номером 26:11:020201:7400, площадью 1464,7 кв.м, расположенного по адресу: РФ, <...> находящегося в границах земельного участка с кадастровым номером 26:11:020201:6858, по адресу: РФ, <...>,

- о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка (для завершения строительства объекта) №799 от 10.10.2019, заключенного между Администрацией города Михайловска и ФИО1,

- о применении последствий недействительности ничтожной сделки, прекращении регистрационной записи в ЕГРН от 07.02.2020 № 26:11:020201:6858-26/018/2020-13,

- о признании недействительным (ничтожным) дополнительного соглашения от 31.01.2020 к договору аренды земельного участка (для завершения строительства объекта) №799 от 10.10.2019,

- о применении последствий недействительности ничтожной сделки, прекращении регистрационной записи в ЕГРН от 07.02.2020 №26:11:020201:6858-26/018/2020-12,

- об обязании ФИО1 освободить земельный участок с кадастровым номером 26:11:020201:6858, местоположение: РФ, <...>, под деловое управление, магазины, от блоков ФБС.

Ответчик исковые требования не признавал, указывая на наличие на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства степенью готовности 12 %, ссылался на не истекший срок аренды, установленный в договоре аренды от 10.10.2019 № 799 до 09.10.2022.

Исследовав материалы дела, доводы сторон, суд считает, что требования истца не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 05.02.2019 Администрацией города Михайловска для капитального строительства – делового управления, магазинов по адресу: <...>, ООО «СК-Альянс» выдано разрешение на строительство.

Между Администрацией г. Михайловска и третьим лицом ООО строительной компанией «Альянс» 10.10.2019 был заключен договор аренды земельного участка № 799, согласно которому последнему для завершения строительства без проведения торгов был предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:11:020201:6858, местоположение <...>, вид разрешенного использования - деловое управление, магазины, общей площадью 3 209 кв.м, сроком на 3 года с 10.10.2019 по 09.10.2022 (пункты 1.1, 2.2 договора).

В пункте 1.2 указано, что на участке имеется объект незавершенного строительства, принадлежащий на праве собственности арендатору.

На основании договора купли-продажи недвижимости от 31.01.2020 ФИО1 приобрел у ООО строительной компании «Альянс» объект недвижимого имущества степенью готовности 12 %, площадью 1464,7 кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 26:11:020201:6858, по адресу: <...>.

31 января 2020 года между ООО строительной компанией «Альянс» и ФИО1 было заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 10.10.2019 № 799, по которому общество уступило ответчику – ФИО1 свои права и обязанности по названному договору на земельный участок.

В пункте 4 дополнительного соглашения указано, что на земельном участке расположен объект незавершенного строительства 12 % готовности, площадью 1464,7 кв.м., кадастровый номер 26:11:020201:7400, принадлежащий арендатору на праве собственности, зарегистрированном в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, номер регистрации 26:11:020201:7400-26/001/2019-1 от 24.05.2019.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости, объект недвижимости 12 % готовности, кадастровый номер 26:11:020201:7400, площадью 1464,7 кв.м, расположенный на земельном участке кадастровым номером 26:11:020201:6858, зарегистрирован на праве собственности за ФИО1, что подтверждается записью о государственной регистрации от 07.02.2020 № 26:11:020201:7400-26/018/2020-3.

По предписанию Прокуратуры Шпаковского района ООО «МУП по оценке имущества и кадастру недвижимости КАПИТАЛ-СЕРВИС» города Ставрополя было проведено обследование объекта с кадастровым номером 26:11:020201:7400, по результатам которого установлено отсутствие объекта капитального строительства (наличие блоков, перемещение которых возможно без ущерба конструкции) на земельном участке с кадастровым номером 26:11:020201:6858, а также отсутствие ограждения и иных признаков строительной площадки (заключение от 18.12.2019 № 02-12-19).

Полагая, что указанный объект не соответствуют критериям недвижимого имущества, указанным в статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, а сохранение существующей записи о праве на спорное имущество делает невозможным реализацию прав исполнительного органа по владению и распоряжению земельным участком, комитет обратился с иском в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

В пункте 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу пункта 12 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения», если требование о признании зарегистрированного права (обременения) отсутствующим носит самостоятельный характер и преследует цель устранения нарушения прав истца путем исключения недостоверной записи из ЕГРП в связи с отсутствием права (обременения), его удовлетворение возможно только при установлении того, что истцом не утрачено владение спорным имуществом.

Из правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 24.01.2012 № 12576/11, следует, что иск о признании права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим законодательством (иски о признании права, о применении последствий недействительности сделки, об истребовании имущества из чужого незаконного владения и т.д.).

В основе заявленных требований, истец ссылался на несоответствие спорного объекта критериям недвижимого имущества, указанным в статье 130 Гражданского кодекса.

Понятие недвижимого объекта раскрывается в статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в части 1 которой содержится указание на то, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - постановление № 25) разъяснено, что по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Следовательно, вопрос о принадлежности имущества к категории недвижимого имущества может быть разрешен с учетом его технических параметров, исходя из наличия или отсутствия у него самостоятельного функционального назначения, позволяющего рассматривать его в качестве объекта гражданского права.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», не оконченные в установленном порядке фундаментные работы свидетельствует об отсутствии у объекта незавершенного строительства признаков самостоятельной вещи, что является препятствием для государственной регистрации права собственности на это имущество в ЕГРП.

Возможность признания объекта незавершенного строительства недвижимостью разъяснена в пункте 38 постановлением № 25, согласно которому при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов регистрационного дела, представленного Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю в отношении спорного объекта, наличие на земельном участке с кадастровым номером 26:11:020201:6858, объекта отвечающего признакам объекта незавершенного строительства, подтверждается техническим планом ООО «Геомера» составленным по состоянию на 14.05.2019.

Так из содержания технического плана следует, что в результате натурного обследования выявлено наличие построенного фундамента под основные внешние стены здания, и соответственно проведение земляных работ, степень готовности объекта составляет 12 %.

Следовательно, на момент заключения договора купли-продажи от 31.01.2020, дополнительного соглашения к договору аренды № 799 от 10.10.2019, спорный объект обладал признаками недвижимого имущества незавершенного строительства со степенью готовности 12 % , в связи с чем Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю была произведена государственная регистрация его как объекта незавершенного строительства.

Впоследствии актом обследования земельного участка и объекта капитального строительства от 11.02.2020 № 28, проведенного МУП «Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям города Михайловска», в ходе которого велась фотофиксация, также подтверждено наличие на огражденном земельном участке объекта незавершенного строительства (фундамент).

К дате заседания ответчиком представлена видеосъемка с актом осмотра, из которых следует, что на земельном участке с кадастровым номером 26:11:020201:6858 имеется объект незавершенного строительства, обладающего признаками объекта прямоугольной формы, визуально определяется как расположенный на фундаменте, выполненный из железобетонных конструкций монолитный цоколь поверх скрепленный железобетонным армопоясом, земельный участок огорожен.

Таким образом, на момент перехода права собственности в отношении спорного объекта и перемены лиц в обязательстве по договору аренды от 10.10.2019 №799, объект незавершенного строительства 12% готовности соответствовал техническим параметрам, позволяющим регистрирующему органу произвести государственную регистрацию как объекта незавершенного строительства и перехода права собственности на него. Доказательств обратного истцом не представлено.

Суд, исследовав и оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их совокупности и взаимосвязи, доводы и возражения участвующих в деле лиц, с учетом технической документации спорного объекта, приходит к выводу о том, что объект незавершенного строительства соответствует критериям, указанным в статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (работы по сооружению фундамента носят капитальный характер и полностью завершены, окончены; спорные объекты не могут быть демонтированы и сооружены на другом земельном участке без несоразмерного ущерба его назначению), и являются объектами недвижимого имущества.

Судом установлено, что спорный объект недвижимости является вновь создаваемыми объектом незавершенного строительства с получением разрешительной документации, на земельном участке, отведенном для создания объектов недвижимого имущества на основании акта органа местного самоуправления, в рамках возникших между сторонами договорных отношений на землю. Доказательств отсутствия у ответчика намерения завершить строительство принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости истцом в материалы дела не представлено. Кроме того, в силу общего принципа неприкосновенности собственности (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации), собственник не может быть лишен права собственности на имущество и возможности завершения начатого строительства.

Принимая во внимание, соответствие спорного объекта критериям, указанным в статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, признание права собственности отсутствующим по заявленным истцом основаниям в данном деле не соответствует требованиям действующего законодательства.

Кроме того, пунктом 2.2 договора аренды от 10.10.2019 № 799 стороны определили срок действия договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:11:020201:6858 до 09.10.2022.

Учитывая, что право собственности за ФИО1, возникшее на основании договора купли-продажи от 31.01.2020, зарегистрировано регистрационной службой только 07.02.2020, а срок аренды на момент притязаний сторон не истек, суд приходит к выводу о том, что действия Администрации города Михайловска преждевременны, поскольку ответчик не лишен возможности полностью реализовать свое право на завершение строительства объекта в установленный договором срок аренды.

Более того, о добросовестности действий Администрации города Михайловска на момент заключения договора купли-продажи от 31.01.2020 свидетельствует заключенное с ФИО1 дополнительное соглашение о перемене лиц в обязательстве к договору аренды на земельный участок от 10.10.2019 № 799, при этом как усматривается из материалов дела, разногласия по спорному объекту возникли уже с новым собственником объекта незавершенного строительства.

При таких обстоятельствах, основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют.

Поскольку Администрации города Михайловска отказано в удовлетворении требований о признании отсутствующим права собственности ФИО1 на объект незавершенного строительства 12% готовности, с кадастровым номером 26:11:020201:7400, а требования о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка и дополнительного соглашения, применении последствий недействительности являются производными от основного, суд отказывает в удовлетворении исковых требований и в данной части.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины относятся на истца, который освобожден от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Администрации города Михайловска, ОГРН <***>, отказать.

Отменить обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Ставропольского края от 20.04.2020.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья М.А. Керимова