Решение от 6 февраля 2024 г. по делу № А50-24275/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПЕРМСКОГО КРАЯ

Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А50-24275/2023
06 февраля 2024 года
город Пермь



Резолютивная часть решения оглашена 23 января 2024 года. Полный текст решения изготовлен 06 февраля 2024 года.


Арбитражный суд Пермского края в составе судьи Батраковой Ю.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «София» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к Управлению жилищных отношений администрации города Перми (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), администрации города Перми (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

об оспаривании ненормативного правового акта,

с привлечением к участию в деле заинтересованных лиц, Департамента земельных отношений администрации города Перми (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), Департамента финансов администрации города Перми (ОГРН: <***>, ИНН: <***>),

при участии в судебном заседании представителей:

от Заявителя: ФИО2, доверенность от 01.03.2022, паспорт, диплом; ФИО3, директор, паспорт;

от Управления жилищных отношений администрации города Перми: ФИО4, доверенность от 07.07.2023 №059-1101-44/3-5, паспорт, диплом;

от Администрации города Перми: ФИО4, доверенность от 18.07.2023 №059-01-44-125, паспорт, диплом;



установил:

определением от 10.10.2023 к производству Арбитражного суда Пермского края принято заявление общества с ограниченной ответственностью «София» (далее – заявитель, ООО «София») к Управлению жилищных отношений администрации города Перми (далее - Управление), Администрации города Перми (далее - Администрация) о признании незаконным отказа Управления жилищных отношений администрации г. Перми от 07.09.2023 №059-11-01-19/2-470 «О предоставлении информации», об обязании Администрацию г. Перми направить в адрес ООО «София» проект соглашения об изъятии недвижимости путём выкупа: нежилого помещения с кадастровым номером 59:01:4410947:1737, общей площадью 80,4 кв.м.; назначение: нежилое, этаж 1, по адресу: Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, ул. Куйбышева, д. 125 (указать размер уже выплаченной ООО «София» суммы денежных средств согласно решения Арбитражного суда Пермского края от 31.05.2021 по делу № А50-8599/21, в размере 7 014 000 руб.), доли земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410947:8, площадью 3572,4 кв.м., расположенного по адресу: г. Пермь, Свердловский район, ул. Куйбышева, д.125, (в размере суммы, указанной в отчёте ООО «Пермь инвентаризация» от 11.05.2023 № 055/2023-О), компенсации убытков, причиненных изъятием земельного участка с расположенным на нем объектом недвижимого имущества, возникших в связи с невозможностью осуществления предпринимательской деятельности ООО «София» в нежилом помещении с кадастровым номером 59:01:4410947:1737 общей площадью 80,4 кв.м.; назначение: нежилое, этаж 1, по адресу: Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, ул. Куйбышева, д.125, (в размере суммы, указанной в отчёте ООО «МВМ-Оценка» от 10.10.2022 №208/Н-21).

На основании статей 51, 200 АПК РФ к участию в деле в качестве заинтересованных лиц, привлечены Департамент земельных отношений администрации города Перми, Департамента финансов администрации города Перми.

Участвующие в деле лица уведомлены надлежащим образом о дате и времени рассмотрения дела в соответствии со статьями 121, 123 АПК РФ, в том числе публично путем размещения соответствующей информации на официальном сайте Арбитражного суда Пермского края.

От заявителя поступило заявление об изменении заявленных требований, согласно которым просил суд: признать незаконным отказ Управления жилищных отношений администрации г. Перми от 07.09.2023 №059-11-01-19/2-470 «О предоставлении информации» и обязать администрацию г. Перми направить в адрес ООО «София» проект соглашения об изъятии недвижимости путём выкупа: нежилого помещения с кадастровым номером 59:01:4410947:1737, назначение: нежилое, общая площадь 80,4 кв.м., этаж 1, по адресу: Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, ул. Куйбышева, д. 125 (указать размер уже выплаченной ООО «София» суммы денежных средств за нежилое помещение согласно решения Арбитражного суда Пермского края от 31.05.2021 по делу №А50-8599/21, в размере 7 014 000 руб.); доли ООО «София» в земельном участке с кадастровым номером 59:01:4410947:8, расположенном по адресу: г. Пермь, Свердловский район, ул. Куйбышева, д. 125, площадью 3572,4 кв.м., приходящейся на нежилое помещение площадью 80,4 кв.м. и тамбур 10 кв.м., в размере 2 867 700 руб., указанной и обоснованной в отчёте ООО «Пермь инвентаризация» от 11.05.2023 №055/2023-О; компенсации убытков, причиненных изъятием земельного участка с расположенным на нем объектом недвижимого имущества, возникших в связи с невозможностью осуществления предпринимательской деятельности ООО «София» в нежилом помещении, кадастровый номер: 59:01:4410947:1737, назначение: нежилое, общая площадь 80,4 кв.м., этаж 1, по адресу: Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, ул. Куйбышева, д. 125, в размере 8 366 619 руб., указанной и обоснованной в отчёте ООО «МВМ-Оценка» от 10.10.2022 №208/Н-21.

Протокольным определением суда от 14.12.2023 изменение заявленных требований принято в порядке статьи 49 АПК РФ.

В судебном заседании представитель заявителя на заявленных требованиях настаивал в полном объеме по доводам, изложенным в заявлении. Позиция заявителя сводится к тому, что Управление жилищных отношений администрации г. Перми и Администрация города Перми не направили в адрес ООО «София» проект Соглашения об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и нежилого помещения, расположенных по адресу: г. Пермь, Свердловский район, ул. Куйбышева, 125, площадью 80,4 кв.м. с учетом законных интересов ООО «София» и положенных компенсаций.

Администрация, Управление заявленные требования не признают по доводам, изложенным в письменных отзывах. Согласно доводам отзыва, Распоряжением начальника Управления жилищных отношений города Перми от 31.05.2022г. №059-11-01-04-411 изъят земельный участок под многоквартирным домом по ул. Куйбышева, 125, договором №175-УЖО-БИ от 27.05.2022г. изъято в муниципальную собственность нежилое помещение площадью 80,4 кв.м., расположенное на 1 этаже по ул. Куйбышева, 125. Денежные средства в размере 7 014 000 руб. перечислены в адрес Заявителя платежным поручением от 27.10.2021г. №484384.

От Департамента земельных отношений администрации города Перми поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя, поддерживал доводы, изложенные в отзыве.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив представленные в материалы дела документы, арбитражный суд установил следующее.

В рамках дела №А50-8599/2021 ООО «София» обращалось в Арбитражный суд Пермского края с заявлением в порядке главы 24 АПК РФ к Администрации города Перми о признании незаконным решения об отказе в изъятии земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410947:8 и нежилого помещения площадью 80,4 кв. м, 1 этаж по адресу г. Пермь, Свердловский район, ул. Куйбышева, 125, с требованием возложить на Администрацию обязанность изъять для муниципальных нужд земельный участок и нежилое помещение, принять решение о выкупе нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Пермь, Свердловский район, ул. Куйбышева, 125, площадью 80,4 кв. м, 1 этаж по рыночной стоимости, определенной в отчете 30/Н-21 в размере 7 014 000руб.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Пермского края от 31.05.2021г. по делу №А50-8599/2021 отказ Администрации, изложенный в письме от 06.04.2021 №11-03-16/1-91 признан незаконным, не соответствующим положениям Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации и Жилищного кодекса Российской Федерации, на Администрацию города Перми возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Заявителя путем принятия решения об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, расположенного по адресу: г. Пермь, Свердловский район, ул. Куйбышева, 125, кадастровый номер 59:01:4410947:8, принятия решения об изъятии для муниципальных нужд нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Пермь, Свердловский район, ул. Куйбышева, 125, площадью 80,4 кв. м, 1 этаж, принятия решения о выкупе нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Пермь, Свердловский район, ул. Куйбышева, 125, площадью 80,4 кв. м, 1 этаж по рыночной стоимости, определенной в отчете 30/Н-21 в размере 7 014 000руб.

В рамках настоящего спора Заявитель оспаривает отказ Управления жилищных отношений администрации г. Перми от 07.09.2023 №059-11-01-19/2-470 «О предоставлении информации», которым Управление отказывает Заявителю в удовлетворении требования о направлении в адрес Заявителя проекта Соглашения об Изъятии спорного нежилого помещения и доли земельного участка в размере 2 867 700 руб., указанной в отчёте ООО «Пермь инвентаризация» от 11.05.2023 №055/2023-О; а также в возмещении убытков в размере 2 867 700 руб., причиненных изъятием у Заявителя доли земельного участка.

Согласно статье 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, создают препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для признания незаконным решения, действия (бездействия) органа местного самоуправления необходимо одновременно наличие двух условий: несоответствие его закону или иному нормативно-правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

По общим правилам (ст. 65 АПК РФ), каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия) возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие) (п.5 ст. 200 АПК РФ).

В соответствии с п. 2. ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Основания для удовлетворения заявленных требований суд не усматривает на основании следующего.

Согласно пункту 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В соответствии с частью 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.

Таким образом, условием применения части 10 статьи 32 ЖК РФ является признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (часть 2 статьи 32 ЖК РФ).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. При этом положения части 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47 утверждено Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом» (далее - постановление № 47).

Основания признания дома аварийным и подлежащим сносу содержатся в пунктах 33 - 41 постановления № 47.

В связи с изложенным в случае признания многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу к рассматриваемым правоотношениям подлежит применению часть 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Нормы ГК РФ и Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусматривают специальную систему гарантий прав собственников недвижимости, расположенной на участках, изымаемых для государственных и муниципальных нужд (статьи 235, 239, 239.2, 279, 281 ГК РФ, глава VII.1 ЗК РФ).

Из подпункта 3.2 пункта 2 статьи 235 ГК РФ следует, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится, в том числе отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2).

Согласно статье 279 ГК РФ изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 56.3 ЗК РФ принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных пунктом 1 данной статьи, должно быть обоснованно, в частности решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).

Согласно пункту 2 статьи 239.2 ГК РФ в случае, если собственнику земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, или лицу, которому такой земельный участок принадлежит на ином праве, принадлежат расположенные на таком земельном участке объекты недвижимого имущества, изъятие такого земельного участка и отчуждение таких объектов в соответствии с настоящей статьей осуществляются одновременно.

Указание в части 10 статьи 32 ЖК РФ на то, что все жилые помещения подлежат изъятию, направлено на предотвращение уничтожения чужого имущества путем сноса на основании акта органа публичной власти. При этом нежилые помещения также могут входить в состав имущества частных лиц, и снос многоквартирного жилого дома, в котором расположены данные помещения, повлечет гибель этого имущества. В связи с чем в указанных обстоятельствах снос многоквартирного жилого дома приведет к нарушению прав собственников как жилых, так и нежилых помещений, закрепленных в статье 35 Конституции Российской Федерации, статьях 1 и 235 ГК РФ.

На основании изложенного, в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к рассматриваемым правоотношениям подлежат по аналогии применению нормы части 10 статьи 32 ЖК РФ.

Как уже было указано ранее, при рассмотрении арбитражным судом спора в рамках дела №А50-8599/2021, в том числе, определяя рыночную стоимость встроенных нежилых помещений общей площадью 80,4кв.м., расположенных на первом этаже двухэтажного многоквартирного жилого дома в г.Перми Свердловский район, ул. Куйбышева, 125, суд руководствовался представленным в материалы дела отчетом №30/Н-21, подготовленным ООО "МВМ-Оценка", согласно которому рыночная стоимость встроенных нежилых помещений общей площадью 80,4кв.м., расположенных на первом этаже двухэтажного многоквартирного жилого дома в г. Перми Свердловский район, ул. Куйбышева, 125, по состоянию на 25.03.2021г., составила 5 251 000руб., убытки составили 1 763 000руб., итого 7 014 000 руб.

Доводы заявителя о том, что при определении рыночной стоимости встроенных нежилых помещений экспертом не была учтена стоимость доли земельного участка, расположенного под двухэтажным многоквартирным жилым домом в г. Перми Свердловский район, ул. Куйбышева, 125, опровергаются материалами вышеуказанного отчета.

В частности, на стр. 52-54 отчета эксперт ФИО5 указывает следующее:

«на отношения, связанные с долей в праве собственности на общее имущество, в полной мере не распространяются правила ГК РФ об общей долевой собственности, и указанные права не могут рассматриваться как самостоятельный объект гражданских прав. В стоимость квартиры в жилом многоквартирном доме, всегда входит стоимость доли нормативного размера земельного участка, относимого к этой квартире, как части общего нормативного размера земельного участка, отведенного под жилой многоэтажный дом. Поэтому при оценке квартиры, стоимость земельного участка отдельно не рассчитывается.

Объект исследования расположен в 2-этажном жилом доме 1947 года постройки. Удельный показатель земельной доли составляет 2,84 . Общая площадь квартир составляет 2 116,8 кв.м. Таким образом, нормативная площадь земельного участка под многоквартирным жилым домом по адресу: Пермский край, Свердловский район, ул. Куйбышева, 125, составляет 2 116,8 кв.м. х 2,84 = 6012 кв.м. Фактическая площадь отведенного земельного участка под жилым домом взята с сайта Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии «Росреестр» и составляет 3 572,4 кв.м.

Фактически отведенная площадь земельного участка под жилым домом составляет 3 572,4 кв.м., что не превышает нормативного значения – 6012 кв.м., следовательно, дом не имеет излишней площади земельного участка, соответственно, не имеет дополнительной стоимости, которая бы прибавлялась к стоимости помещения».

В судебном заседании 23.01.2024г. эксперт ФИО5 обеспечил явку в судебное заседание, ответил на вопросы заявителя, а также подтвердил то обстоятельство, что оценка рыночной стоимости встроенных нежилых помещений общей площадью 80,4кв.м., расположенных на первом этаже двухэтажного многоквартирного жилого дома в г.Перми Свердловский район, ул. Куйбышева, 125, произведена с учетом доли земельного участка.

Указанные обстоятельства позволяют суду сделать вывод о том, что при определении рыночной стоимости встроенных нежилых помещений в рамках дела №А50-8599/2021, экспертом была учтена стоимость доли земельного участка, расположенного под двухэтажным многоквартирным жилым домом в г. Перми Свердловский район, ул. Куйбышева, 125.

Статьей 32 ЖК РФ определен порядок обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Согласно пункту 1 статьи 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Решение об изъятии жилого помещения путем выкупа должно быть принято компетентным органом, то есть органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (часть 2 статьи 32 ЖК РФ).

Как следует из материалов дела, 25.10.2013 межведомственной комиссией при администрации Свердловского района города Перми составлено заключение № 29, согласно которому принято решение о признании многоквартирного дома № 125 по ул. Куйбышева в городе Перми аварийным и подлежащим сносу.

Распоряжением начальника управления жилищных отношений администрации города Перми от 07.05.2015 № СЭД-11-01 -04-107 « О мерах по сносу жилого дома № 125 по ул. Куйбышева Свердловского района г. Перми» (в ред. от 24.02.2016 № СЭД-11-01-04-40, от 11.02.2021 № 059-11-01-04-31, от 25.03.2021 № 059-11-01-04-194) собственникам жилых помещений предписано снести аварийный дом в течение 1 месяца с даты получения уведомления. Принять меры по отселению граждан до 01.09.2025.

Распоряжением начальника управления жилищных отношений города Перми от 31.05.2022 № 059-11-01-04-411 изъят земельный участок под многоквартирным домом по ул. Куйбышева, 125.

27.05.2022 между ООО «София» и Муниципальным образованием город Пермь был заключен Договор № 175-УЖО-БИ, по условиям которого нежилое помещение площадью 80,4 кв.м, расположенное на 1 этаже по ул. Куйбышева, 125 в г. Перми передано в муниципальную собственность на основании решения Арбитражного суда Пермского края от 31.05.2021г. по гражданскому делу №А50-8599/2021.

Денежные средства в размере 7 014 000 руб. перечислены на расчетный счет ООО «София», платежным поручением от 27.10.2021г. № 484384.

Учитывая вышеизложенное, суд не усматривает в рамках настоящего спора нарушений прав и законных интересов Заявителя, в связи с чем основания для удовлетворения заявленных ООО «София» требований у суда отсутствуют.

Расходы по оплате государственной пошлины возлагаются на Заявителя в силу ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 49, 110, 136, 137, 159, 167-171, 176, 198-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд Пермского края.


Судья Ю.В. Батракова