Постановление от 12 июля 2023 г. по делу № А57-23140/2022

190/2023-31704(2)



ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А57-23140/2022
г. Саратов
12 июля 2023 года
Резолютивная часть постановления объявлена «05» июля 2023 года. Полный текст постановления изготовлен «12» июля 2023 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Степуры С.М.,

судей Акимовой М.А., Землянниковой В.В.,

при ведении протокола секретарём судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Олимпия-Строй», акционерного общества «Специализированный застройщик «Шелдом» на решение Арбитражного суда Саратовской области от 26 апреля 2023 года по делу № А57-23140/2022

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Олимпия-Строй» (410056, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>)

заинтересованные лица: Администрация муниципального образования «Город Саратов» (410031, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>), акционерное общество «Специализированный застройщик «Шелдом» (410040, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>), ИП ФИО2 (ОГРНИП 313645003200047, ИНН <***>), ИП ФИО3 (ОГРНИП 314645108300012, ИНН <***>), Комитет по управлению имуществом г. Саратова (410012, Саратовская область, г. Саратов, Театральная площадь, д. 7, ОГРН <***>, ИНН <***>), Комитет по архитектуре администрации МО «Город Саратов» (410012, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>), общество с ограниченной ответственностью «Концессии водоснабжения - Саратов» (410028, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>), Комитет по жилищно-коммунальному хозяйству администрации МО «Город Саратов» (410012, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>), МУП «Водосток» (410028, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>), общество с ограниченной ответственностью «Лукойл-Югнефтепродукт» (350033, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>), ФИО4 (г. Саратов), Министерство строительства и ЖКХ Саратовской области (410012, Саратовская область, г. Саратов, ул.


им. Челюскинцев, д. 114, ОГРН <***>, ИНН <***>), Комитет по управлению имуществом Саратовской области (410031, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>), акционерное общество «Саратовгаз» (410076, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>), закрытое акционерное общество «Саратовское предприятие городских электрических сетей» (410017, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>), МУП «Саргорвет» (<...>), акционерное общество «НЭСК» (350033, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>), ПАО «Ростелеком» (191167, г. Санкт-Петербург, вн. тер. <...>, литера А, ОГРН <***>, ИНН <***>), МУПП «Саратовгорэлектротранс» (410012, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании недействительным отказа,

при участии в судебном заседании: от общества с ограниченной ответственностью «Олимпия-Строй» - ФИО5, генерального директора; ФИО6, представителя действующего на основании доверенности от 20.10.2022; от Администрации муниципального образования «Город Саратов» - ФИО7, представителя действующей на основании доверенности № 01-08/165 от 16.11.2022; от акционерного общества «Специализированный застройщик «Шелдом» - ФИО8, представителя действующего на основании доверенности от 11.05.2023; от ИП ФИО2 – ФИО9, представителя действующего на основании доверенности от 10.01.2020; от ИП ФИО3 - ФИО9, представителя действующего на основании доверенности от 19.10.2022; от Комитета по управлению имуществом г. Саратова – ФИО10, представителя действующей на основании доверенности № 13-05/1491 от 01.02.2022; от Комитета по архитектуре администрации МО «Город Саратов» - ФИО11, представителя действующей на основании доверенности № 01-31/1011 от 11.07.2022; от общества с ограниченной ответственностью «Концессии водоснабжения - Саратов» - ФИО12, представителя действующей на основании доверенности № Д-17-23/квс от 14.03.2023, сроком до 31.12.2023; от иных лиц - не явились, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в порядке статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Двенадцатого арбитражного апелляционного суда;

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Саратовской области обратилось общество с ограниченной ответственностью «Олимпия-Строй» (далее – общество, заявитель, ООО «Олимпия- Строй») с заявлением о признании незаконным отказа администрации муниципального образования «Город Саратов», выраженного в письме № 02-02-30/12 от 01.06.2022 в заключении договора о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей в отношении территории, ограниченной ул. Большая Горная, ул. им. Лермонтова М.Ю., ул. Глебучев овраг и юго-восточной границей земельного участка с кадастровым номером 64:48:010246:13, а также обязании администрацию муниципального образования «Город Саратов» устранить допущенные нарушения прав и законных интересов в отношении заявителя – ООО «Олимпия-Строй» по заключению договора о комплексном развитии территории.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) заявитель просит принять отказ от части требований: в части требования об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных


интересов в отношении истца – общества с ограниченной ответственностью «Олимпия- Строй» по заключению договора о комплексном развитии территории.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 26 апреля 2023 года принят отказ общества от части заявленных требований. Производство по делу в части требования об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов в отношении истца – общества с ограниченной ответственностью «Олимпия-Строй» по заключению договора о комплексном развитии территории прекращено.

В удовлетворении требований о признании недействительным отказа администрации муниципального образования «Город Саратов» в заключении договора о комплексном развитии территории, выраженного в письме № 02-02-30/12 от 01.06.2022 – отказано.

Обществу с ограниченной ответственностью «Олимпия-Строй» возвращена уплаченная по платежному поручению № 107 от 05.09.2022 государственная пошлина в размере 2100 рублей.

Общество с ограниченной ответственностью «Олимпия-Строй», акционерное общество «Специализированный застройщик «Шелдом» не согласились с решением суда первой инстанции и обратились в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобами, в которых с учетом объяснений по апелляционной жалобе ООО «Олимпия- Строй» просят решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования в полном объёме.

Обществом с ограниченной ответственностью «Концессии водоснабжения – Саратов» в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) представлен отзыв на апелляционные жалобы, в котором просит решение суда первой инстанции отменить, заявленные обществом требования удовлетворить.

Обществом с ограниченной ответственностью «Лукойл-Югнефтепродукт» в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) представлен отзыв на апелляционные жалобы, в котором просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

В судебном заседании участвовали представители общества с ограниченной ответственностью «Олимпия-Строй», Администрации муниципального образования «Город Саратов», акционерного общества «Специализированный застройщик «Шелдом», ИП ФИО2, ИП ФИО3, Комитета по управлению имуществом г. Саратова, Комитета по архитектуре администрации МО «Город Саратов», общества с ограниченной ответственностью «Концессии водоснабжения - Саратов».

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте судебного заседания, надлежащим образом, в порядке статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, путем направления определения, выполненного в форме электронного документа, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

Информация о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (kad.arbitr.ru), что подтверждено отчетом о публикации судебных актов на сайте.

Согласно пункту 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае неявки в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела, суд рассматривает дело в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб, объяснений, отзывов на апелляционный жалобы, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции считает, что апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.


Из материалов дела следует, что 06.05.2022 ООО "Олимпия-Строй", АО «Специализированный застройщик «Шэлдом», ИП ФИО2, ИП ФИО3 обратились в администрацию муниципального образования «Город Саратов» с предложением заключить договор о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей (далее - Предложение), ограниченной ул. Большая Горная, ул. им. Лермонтова М.Ю., ул. Глебучев овраг и юго-восточной границей земельного участка с кадастровым номером 64:48:010246:13.

В качестве приложения к указанному предложению, в том числе, была представлена архитектурно-градостроительная концепция, проект договора, соглашение о разграничении обязанностей по осуществлению мероприятий по комплексному развитию территории по инициативе правообладателей.

По результатам рассмотрения Предложения администрация муниципального образования «Город Саратов» в письме от 01.06.2022 № 02-02-30/12 указала на следующее:

- несоответствие границ комплексного развития территории;

- отсутствие документов, необходимых для заключения договора о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей;

- отсутствие обеспеченности планируемых к строительству объектов социальной инфраструктурой;

- превышение нормативных показателей плотности застройки; - расположение земельного участка в границах красных линий.

Не согласившись с доводами, изложенными в письме от 01.06.2022 № 02-02-30/12, Заявитель обратился в суд, утверждая, что обращение к органу муниципальной власти с предложением заключить договор о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей (далее - Предложение), ограниченной ул. Большая Горная, ул. им. Лермонтова М.Ю., ул. Глебучев овраг и юго-восточной границей земельного участка с кадастровым номером 64:48:010246:13 было совершено в соответствии с законом, с приложением всех необходимых документов, в связи с чем, оснований для отказа не имелось.

Суд первой инстанции, пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных обществом требований.

Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены решения суда первой инстанции.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу приведенной нормы необходимым условием для признания ненормативного правового акта, действий (бездействия) недействительными является одновременно несоответствие оспариваемого акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов организации в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения,


совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, что также отражено в пункте 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

Согласно пункту 8.3 Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов», утвержденных решением Саратовской городской Думы от 25.07.2019 № 54-397, администрация муниципального образования «Город Саратов» заключает договоры о комплексном развитии территории.

Согласно части 3 статьи 70 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) комплексное развитие территории по инициативе правообладателей осуществляется на основании договоров о комплексном развитии территории, заключаемых органами местного самоуправления с правообладателями земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества.

Пунктом 5.1 Положения о порядке заключения договора о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей (далее - Положение), утвержденного постановлением Правительства Саратовской области от 18.08.2021 № 683-П предусмотрено, что в целях заключения договора правообладатели представляют в органы местного самоуправления муниципальных образований Саратовской области, установленные указанным пунктом документы.

В соответствии с пунктом 34 части 1 статьи 1 ГрК РФ комплексное развитие территорий - совокупность мероприятий, выполняемых в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории и направленных на создание благоприятных условий проживания граждан, обновление среды жизнедеятельности и территорий общего пользования поселений, городских округов.

Согласно части 5.1 статьи 30 ГрК РФ на карте градостроительного зонирования в обязательном порядке устанавливаются территории, в границах которых предусматривается осуществление комплексного развития территории. Границы таких территорий устанавливаются по границам одной или нескольких территориальных зон и могут отображаться на отдельной карте. В отношении таких территорий заключается один или несколько договоров о комплексном развитии территории.

Согласно статье 64 ГрК РФ целями комплексного развития территории являются:

1) обеспечение сбалансированного и устойчивого развития поселений, городских округов путем повышения качества городской среды и улучшения внешнего облика, архитектурно-стилистических и иных характеристик объектов капитального строительства;

2) обеспечение достижения показателей, в том числе в сфере жилищного строительства и улучшения жилищных условий граждан, в соответствии с указами Президента Российской Федерации, национальными проектами, государственными программами;

3) создание необходимых условий для развития транспортной, социальной, инженерной инфраструктур, благоустройства территорий поселений, городских округов, повышения территориальной доступности таких инфраструктур;

4) повышение эффективности использования территорий поселений, городских округов, в том числе формирование комфортной городской среды, создание мест обслуживания и мест приложения труда;

5) создание условий для привлечения внебюджетных источников финансирования обновления застроенных территорий.


В соответствии с частью 1 статьи 65 ГрК РФ комплексное развитие территории, осуществляемое по инициативе правообладателей земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости (далее - комплексное развитие территории по инициативе правообладателей) является одним из видов комплексного развития территории.

Согласно части 11 статьи 65 ГрК РФ реализация комплексного развития территории по инициативе правообладателей осуществляется в соответствии со статьей 70 настоящего кодекса.

Как следует из положений части 3 статьи 70 ГрК РФ, комплексное развитие территории по инициативе правообладателей осуществляется на основании договоров о комплексном развитии территории, заключаемых органами местного самоуправления с правообладателями земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества (далее в настоящей статье также - договор). Содержание договора определяется в соответствии со статьей 68 настоящего кодекса с учетом положений настоящей статьи.

В случае, если комплексное развитие территории по инициативе правообладателей осуществляется двумя и более правообладателями, правообладатели заключают соглашение о разграничении обязанностей по осуществлению мероприятий по комплексному развитию территории по инициативе правообладателей (часть 5 статьи 70 ГрК РФ).

Положением предусмотрен порядок заключения договора о комплексном развитии территории.

По мнению заявителя отказ в заключении договора о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей, выраженный в письме от 01.06.2022 № 0202-30/12, не соответствует положениям действующего законодательства, нарушает права и законные интересы и содержит необоснованные доводы.

Изучив основания, изложенные в письме администрации муниципального образования «Город Саратов» от 01.06.2022 № 02-02-30/12, суд апелляционной инстанции приходит к следующему выводу.

Отказывая в заключении договора комплексного развития территории Администрация муниципального образования «Город Саратов» указала на несоответствие границы территории, в границах которой предусматривается осуществление деятельности по комплексному развитию территории (далее - КРТ), границе планируемого комплексного развития территории по инициативе правообладателей, предусмотренной архитектурно-градостроительной концепцией.

В соответствии с пунктом 82.1 Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов», утверждённых Решением Саратовской городской Думы от 25.07.2019 № 54-397 (далее – Правила), осуществление деятельности по комплексному развитию территории предусматривается, в том числе, в отношении территории, ограниченной ул. им Чернышевского Н.Г., ул. Большая Горная, ул. им. Лермонтова М.Ю., ул. Глебучев овраг.

Согласно Приложению № 6 к предложению заявителем представлена архитектурно-градостроительная концепция территории, ограниченной ул. Большая Горная, ул. им. Лермонтова М.Ю., ул. Глебучев овраг и юго-восточной границей участка с кадастровым номером 64:48:010246:13, расположенной в квартале с кадастровым номером 64:48:010246.

В соответствии с Публичной кадастровой картой Росреестра в границы территории, ограниченной ул. им Чернышевского Н.Г., ул. Большая Горная, ул. им. Лермонтова М.Ю., ул. Глебучев овраг, помимо земельных участков, поименованных в архитектурно-градостроительной концепции, также входят земельные участки с кадастровыми номерами 64:48:010246:13, 64:48:010246:6.

В соответствии с частью 5.1 статьи 30 ГрК РФ на карте градостроительного зонирования в обязательном порядке устанавливаются территории, в границах которых предусматривается осуществление комплексного развития территории.


Согласно части 2 статьи 30 ГрК РФ правила землепользования и застройки включают в себя: порядок их применения и внесения изменений в указанные правила; карту градостроительного зонирования; градостроительные регламенты.

Комплексное развитие территории по инициативе правообладателей в соответствии со статьей 70 ГрК РФ осуществляется одним или несколькими правообладателями земельных участков и (или) объектов недвижимого имущества, расположенных в границах комплексного развития территории, в том числе лицами, которым земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены в аренду, в безвозмездное пользование в соответствии с земельным законодательством.

Границы территории, в отношении которой представлена архитектурно-градостроительная концепция, не соответствуют границам территории, установленной на карте градостроительного зонирования.

Согласно пункту 5.1.5 Положения в целях заключения договора правообладатели представляют в уполномоченный орган архитектурно-градостроительную концепцию комплексного развития территории, подготовленную в соответствии с требованиями приложения № 2 к настоящему Положению.

Представленная архитектурно-градостроительная концепция, подготовленная в отношении части территории, в границах которой предусматривается осуществление комплексного развития территории, требованиям к составу и содержанию архитектурно-градостроительной концепции, установленным в Приложении № 2 Положения, не соответствует.

Согласно положениям части 2 статьи 68 ГрК РФ договор о комплексном развитии территории может быть заключен в отношении всей территории, предусмотренной решением о комплексном развитии территории, ее части либо отдельного этапа реализации решения о комплексном развитии территории. В отношении территории, в границах которой предусматривается осуществление деятельности по комплексному развитию территории, может быть заключен один или несколько договоров, предусматривающих осуществление деятельности по комплексному развитию территории.

Кроме того, как предусмотрено частью 4 статьи 70 ГрК РФ при реализации комплексного развития территории по инициативе правообладателей решение о комплексном развитии территории не требуется и не принимается.

Пунктом 1.1. проекта договора (далее – проект договора), являющегося приложением 7 к Предложению предусмотрено, что правообладатели обязуются в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц обеспечить осуществление деятельности по комплексному развитию территории (далее - КРТ) жилой застройки, ограниченной ул. им. Чернышевского Н.Г., ул. Большая Горная, ул. им. Лермонтова М.Ю., ул. Глебучев овраг, а уполномоченный орган местного самоуправления обязуется создать необходимые условия для развития территории и выполнения этих обязательств и предоставить Правообладателю 1 на праве долгосрочной аренды, вне публичных процедур (торгов) земельных участков, для целей организации процесса строительства и прокладки инженерных сетей, объектов транспортной инфраструктуры, элементов благоустройства.

Границы территории, ограниченной ул. им. Чернышевского Н.Г., ул. Большая Горная, ул. им. Лермонтова М.Ю., ул. Глебучев овраг, отображены также в Приложении 2 к указанному проекту договора.

Представленная архитектурно-градостроительная концепция разработана в отношении иной территории, границы которой не соответствуют границам, указанным в пункте 1.1 проекта договора.

Кроме того, приложением № 8 к Предложению представлено соглашение о разграничении обязанностей правообладателей по осуществлению мероприятий по комплексному развитию территории по инициативе правообладателей (далее - соглашение). В пункте 2 соглашения границы территории, в отношении которой


предусматривается КРТ описаны как территория, ограниченная ул. Больная Горная, ул. им. Лермонтова М.Ю., ул. Глебучев овраг и юго-восточной границей земельного участка с кадастровым номером 64:48:010246:13. При этом в приложении 1 к указанному соглашению схема расположения развиваемой территории отражена в границах территории, ограниченной ул. им. Чернышевского Н.Г., ул. Большая Горная, ул. им. Лермонотова М.Ю., ул. Глебучев овраг.

На основании изложенного, ввиду того, что представленные к предложению архитектурно-градостроительная концепция, проект договора и соглашение содержат противоречивые сведения о границах территории, подлежащей комплексному развитию по инициативе правообладателей, выводу суда первой инстанции о несоответствии границы территории, в границах которой предусматривается осуществление деятельности по комплексному развитию территории (далее - КРТ), границе планируемого комплексного развития территории по инициативе правообладателей, предусмотренной архитектурно-градостроительной концепцией является обоснованным.

В качестве следующего основания для отказа в заключении договора администрация указала на отсутствие документов, необходимых для заключения договора о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей.

Перечень документов, предоставляемых правообладателями в целях заключения договора, установлен Положением.

Частью 2 статьи 70 ГрК РФ предусмотрено, что по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления, уполномоченными на предоставление находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, для размещения объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур в границы территории, подлежащей комплексному развитию, могут включаться земельные участки, находящиеся в государственной и (или) муниципальной собственности и не обремененные правами третьих лиц, при условии, что такие земельные участки являются смежными по отношению к одному или нескольким земельным участкам правообладателей земельных участков.

Согласно пункту 5.1.8 Положения в целях заключения договора правообладатели представляют в уполномоченный орган согласие собственника земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества и (или) письменное согласие исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления Саратовской области, уполномоченных соответственно на предоставление такого земельного участка, распоряжение таким объектом недвижимого имущества, в случае, если земельный участок и (или) расположенный на нем объект недвижимого имущества находятся в государственной или муниципальной собственности (при условии, что мероприятия по комплексному развитию территории предусматривают изменение вида разрешенного использования земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества), на участие в комплексном развитии территории по инициативе правообладателей, предоставленное правообладателю, не являющемуся собственником земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества (в случае участия в комплексном развитии территории правообладателей, не являющихся собственниками земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества, на основании части 1 статьи 70 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Согласно договору аренды земельного участка № Ар-20-209/Ю-1 от 02.04.2020 АО «Шэлдом» предоставлен земельный участок с кадастровым номером 64:48:010246:55, занимаемый отдельно стоящим и пристроенными гаражами, в том числе с разделением на машино-места. Участок является земельным участком, государственная собственность на который не разграничена.

Согласно представленной архитектурно-градостроительной концепции на указанном земельном участке предполагается строительство парковки с административно-офисной частью и магазинами сопутствующей торговли. Таким образом, размещение


указанного объекта предусматривает изменение вида разрешенного использования земельного участка, в то время как согласие собственника земельного участка на такого рода изменения не представлено.

Согласно договору аренды земельного участка № Ар-10-911Ф-1/З от 25.10.2010 предоставлен земельный участок с кадастровым номером 64:48:010246:71 занимаемый домовладением. При этом государственная собственность на данный земельный участок не разграничена.

Из представленной в составе архитектурно-градостроительной концепции схемы предварительного межевания территории следует, что указанный земельный участок подлежит объединению с целью строительства многоквартирного дома, что влечет за собой изменение вида разрешенного использования земельного участка, в то время как согласие собственника также не представлено.

Пунктом 5.1.9 Положения установлено, что в целях заключения договора правообладатели представляют в уполномоченный орган согласие федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти Саратовской области или органа местного самоуправления Саратовской области, уполномоченных на предоставление находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, на включение земельных участков, находящихся в государственной и (или) муниципальной собственности и не обремененных правами третьих лиц, в границы территории, подлежащей комплексному развитию, для размещения объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, при условии, что такие земельные участки являются смежными по отношению к одному или нескольким земельным участкам правообладателей земельных участков (в случае включения в границы территории, подлежащей комплексному развитию, земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, не принадлежащих таким правообладателям, на основании части 2 статьи 70 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В границы территории, в отношении которой подготовлена архитектурно-градостроительная концепция, включены территории общего пользования – ул. им Лермонтова М. Ю. и ул. им ФИО13 и иные земли, в отношении которых согласие органов, уполномоченных на предоставление находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, также не представлено.

Кроме того, как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 64:48:010246:13, площадью 2 552 кв. м, расположенный по адресу: Саратовская область, МО Город Саратов, <...> б/н (АЗС № 64576), предоставлен Администрацией муниципального образования «Город Саратов» ООО «ЛУКОИЛ-Югнефтепродукт» в аренду на 49 лет по договору от 11.08.2022 № 22YN-14541B-10.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.03.2018 № 222 утверждены Правила установления санитарно-защитных зон и использования земельных участков, расположенных в границах санитарно-защитных зон.

В соответствии с пунктом 5 Постановления Правительства РФ № 222, в границах санитарно-защитной зоны не допускается использование земельных участков в целях:

а) размещения жилой застройки, объектов образовательного и медицинского назначения, спортивных сооружений открытого типа, организаций отдыха детей и их оздоровления, зон рекреационного назначения и для ведения садоводства;

б) размещения объектов для производства и хранения лекарственных средств, объектов пищевых отраслей промышленности, оптовых складов продовольственного сырья и пищевой продукции, комплексов водопроводных сооружений для подготовки и хранения питьевой воды, использования земельных участков в целях производства, хранения и переработки сельскохозяйственной продукции, предназначенной для дальнейшего использования в качестве пищевой продукции, если химическое, физическое и (или) биологическое воздействие объекта, в отношении которого установлена


санитарно-защитная зона, приведет к нарушению качества и безопасности таких средств, сырья, воды и продукции в соответствии с установленными к ним требованиями.

20.11.2020 Федеральной службой по надзору в сфере защиты прав потребителя и благополучия человека по Саратовской области принято решение об установлении санитарно-защитной зоны № 64-СЗЗ-0065-2020, согласно которому, размер санитарно-защитной зоны для АЗС № 64576 Общества составляет:

- в северном направлении - 46 м от границы промплощадки предприятия; - в северо-восточном направлении - 22 м от границы промплощадки предприятия;

- в восточном направлении - 25 м от границы промплощадки предприятия; - в юго-восточном направлении - 71 м от границы промплощадки предприятия;

- в южном направлении - 66 м от границы промплощадки предприятия; - в юго-западном направлении - 33 м от границы промплощадки предприятия;

- в западном направлении - 59 м от границы промплощадки предприятия; - в северо-западном направлении - 32 м от границы промплощадки предприятия.

Территория под планируемую застройку расположена в кадастровом квартале под номером 64:48:010246. Согласно публичной кадастровой карте со стороны юго-восточной и южной границы земельного участка с кадастровым номером 64:48:010246:13 (АЗС № 64576) располагается смежный земельный участок с кадастровым номером 64:48:010246:55, который состоит в границах вышеуказанной санитарно-защитной зоны и включен истцом в планируемую застройку.

Федеральной службой по надзору в сфере защиты прав потребителя и благополучия человека по Саратовской области 05.10.2020 выдано санитарно-эпидемиологическое заключение № 64.01.04.000.Т.000764.10.20 о соответствии проекта санитарно-защитной зоны АЗС № 64576 ООО «ЛУКОИЛ-Югнефтепродукт» (ЗУ64:48:010246:13) государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам.

Таким образом, земельный участок 64:48:010246:55 согласно виду разрешенного использования не относится к земельным участкам, использование которых не допускается в границах санитарно-защитной зоны объекта, соответственно, исключение данного участка из границ вышеуказанной санитарно-защитной зоны, как и размещение на нем жилой застройки, является не правомерным.

Таким образом, как верно указал суд первой инстанции, включение в проект договора условия о согласовании включения вышеуказанных земельных участков в границы территории комплексного развития (п. 1.3 проекта договора) противоречит пунктам 5.1.8-5.1.9 Положения.

Согласно положениям части 4 статьи 68 ГрК РФ в договор комплексного развития территории, в том числе, включаются перечень расположенных в границах такой территории объектов капитального строительства, линейных объектов, подлежащих сносу, перечень объектов капитального строительства, линейных объектов, подлежащих строительству, реконструкции.

Перечень указанных объектов поименован в пунктах 1.5 – 1.6 проекта договора.

В материалы дела представлены сведения о расположении на рассматриваемой территории сети электроснабжения, водоснабжения и водоотведения, подземных линейных сооружений связи, сооружений коммунального хозяйства (кабельной линии).

Положениями статьи 52.2 ГрК РФ регламентированы условия реконструкции существующих линейных объектов в связи с планируемым строительством, реконструкцией или капитальным ремонтом объектов капитального строительства.

Реализация договора комплексного развития территории осуществляется в соответствии с разработанной архитектурно-градостроительная концепцией, в связи с чем архитектурно-строительное проектирование осуществляется в соответствии с проектными решениями, предложенными в архитектурно-градостроительной концепции. Принятие проектного решения, связанного с реконструкцией существующих линейных объектов, в архитектурно-градостроительной концепции возможно при наличии информации от


правообладателя таких линейных объектов с указанием технических требований и условий, подлежащих обязательному исполнению.

Кроме того, договор о комплексном развитии территории по своей природе с учетом положений статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) является сделкой. Таким образом, к договорам о комплексном развитии территории применяются общие положения о сделках, в том числе положения статьи 173.1 ГК РФ.

Включение в договор о комплексном развитии территории условия о реконструкции линейных объектов и возложение на стороны договора соответствующих обязательств в отношении линейных объектов, правообладателями которых стороны не являются (без учета мнения правообладателей о возможности осуществления такой реконструкции), противоречит общим положениям о договорных обязательствах и является основанием для признания такого договора недействительной сделкой.

Также отказывая в заключении договора комплексного развития территории Администрация указала на отсутствие обеспеченности планируемых к строительству объектов социальной инфраструктурой.

Пунктом 1.1 СП 2.4.3648-20 «Санитарно-эпидемиологические требования к организациям воспитания и обучения, отдыха и оздоровления детей и молодежи» (далее - СП 2.4.3648-20), утвержденных Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 28.09.2020 № 28, предусмотрено, что санитарные правила направлены на охрану здоровья детей и молодежи, предотвращение инфекционных, массовых неинфекционных заболеваний (отравлений) и устанавливают санитарно-эпидемиологические требования к обеспечению безопасных условий образовательной деятельности, оказания услуг по воспитанию и обучению, спортивной подготовке, уходу и присмотру за детьми, включая требования к организации проведения временного досуга детей в помещениях (специально выделенных местах), устроенных в торговых, культурно-досуговых центрах, аэропортах, железнодорожных вокзалах и иных объектах нежилого назначения, отдыху и оздоровлению, предоставлению мест временного проживания, социальных услуг для детей, а также к условиям проведения спортивных, художественных и культурно-массовых мероприятий с участием детей и молодежи и определяют санитарно-противоэпидемические (профилактические) меры при организации перевозок организованных групп детей железнодорожным транспортом.

В соответствии с положениями пунктов 1.2, 1.3 СП 2.4.3648-20 указанные правила являются обязательными для исполнения гражданами, юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями при осуществлении деятельности, предусмотренной пунктом 1.1 Правил, а также должны соблюдаться при разработке проектной документации в отношении зданий, строений, сооружений, помещений, используемых хозяйствующими субъектами при осуществлении деятельности, предусмотренной пунктом 1.1 СП 2.4.3648-20.

Архитектурно-градостроительной концепцией не предусмотрено строительство зданий, строений, сооружений, помещений, используемых организациями, реализующими программы начального общего, основного общего и среднего общего образования. Пункт 2.1.2 СП 2.4.3648-20 при разработке проектной документации в отношении многоквартирных домов в рассматриваемом случае применению не подлежал.

На проектирование новых и развитие существующих городских и сельских населенных пунктов и иных территорий муниципальных образований на территории Российской Федерации распространяется действие Свода правил СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений». Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89* (далее – СП 42.13330.2016), утвержденный приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 30.12.2016 № 1034/пр, который также содержит основные требования к их планировке и застройке.

Кроме того, согласно пункту 82.5 Правил расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами социальной инфраструктур и расчетные показатели минимально допустимого уровня территориальной доступности


указанных объектов для населения определяется в соответствии с СП 42.13330.2016 Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений.

Согласно пунктам 10.4, 10.5 СП 42.13330.2016 (в редакции на 01.06.2022 – дата принятия оспариваемого решения) радиус обслуживания населения учреждениями, организациями и предприятиями, размещенными в жилой застройке, следует принимать не более указанного в таблице 10.1, радиус обслуживания общеобразовательных организаций в городских поселениях следует принимать согласно таблице 10.2. В частности для дошкольных образовательных организаций в городах радиус обслуживания - 300 м, для общеобразовательных организаций (при многоэтажной застройке) – 500 м.

При этом, ОМОУ «Средняя общеобразовательная школа № 9», МАОУ «Гимназия № 4» расположены вне допустимого уровня территориальной доступности. В радиусе допустимого уровня территориальной доступности расположена МОУ «Средняя общеобразовательная школа № 10» Волжского района г. Саратова, однако, сведения о наличии свободных мест в указанном учреждении не представлены.

Представленное в составе архитектурно-градостроительной концепции обоснование соответствия нормам градостроительного проектирования расчета потребности в местах хранения автотранспорта не соответствует местным нормативам градостроительного проектирования муниципального образования «Город Саратов» (далее - МНГП), утвержденным решением Саратовской городской Думы от 28.05.2020 № 67-536.

Расчет обеспеченности местами хранения транспорта выполнен без учета требуемого количества машино-мест на приобъектных стоянках у общественных зданий (административно-офисная часть парковки и магазины сопутствующей торговли площадью 4 320 кв.м).

Согласно пункту 2.44 МНГП требуемое расчетное количество машино-мест для временного хранения легковых автомобилей на приобъектных стоянках у общественных зданий, организаций, вокзалов, на рекреационных территориях и т.д. определяется в соответствии с Таблицей 13.

Для объекта, административно-офисная часть которого составляет площадь 4320 кв.м, должна быть предусмотрена приобъектная стоянка для временного хранения легковых автомобилей на 86 машино-мест согласно представленному в материалы дела расчету со стороны органов местного самоуправления (л.д.82 т.5 дела).

На основании изложенного апелляционная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что архитектурно-градостроительная концепция подготовлена без учета расчетного количества машино-мест для временного хранения легковых автомобилей на приобъектных стоянках у общественных зданий, что свидетельствует об отсутствии обеспеченности планируемых к строительству объектов объектами социальной инфраструктуры.

В отношении вывода Администрации о превышение нормативных показателей плотности застройки суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Пунктом 82.4 Правил установлены предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, в том числе содержит требования к интенсивности использования земельных участков, в частности, плотность застройки для многоквартирных домов, в том числе со встроенными, пристроенными и (или) встроенно-пристроенными нежилыми помещениями устанавливается в соответствии с СП 42.13330.2011 Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений и техническими регламентами безопасности.

Указанный документ утратил силу полностью с 01.08.2020 в связи признанием утратившим силу Постановления Правительства РФ от 26.12.2014 № 1521. Применению подлежит СП 42.13330.2016.

Согласно Приложению Б СП 42.13330.2016 (в редакции на 01.06.2022) для городских поселений плотность застройки участков территориальных зон следует принимать не более приведенной в Таблице Б.1. Основным показателем плотности


застройки является, в том числе, коэффициент плотности застройки - отношение площади всех этажей зданий и сооружений к площади участка (квартала).

Заявитель ведет расчет с учетом площадей этажей всех существующих зданий и сооружений к площади территории в квартале, тогда как расчет следует производить конкретно в отношении территории, подлежащей комплексному развитию. При указанных обстоятельствах, с учетом того, что архитектурно-градостроительная концепция разработана в отношении части территории, то расчет коэффициента плотности застройки следует производить из расчета суммы площадей этажей планируемой застройки, которая составляет – 57533 кв.м к площади территории, в отношении которой подготовлена архитектурно градостроительная концепция и которая составляет – 1.602 га.

Таким образом, коэффициент плотности застройки составит 3.59, что существенно превышает нормативный показатель – 1.6 для реконструируемой застройки многоквартирными многоэтажными жилыми домами.

Также Администрация указывает на расположение земельного участка в границах красных линий.

Так, земельный участок с кадастровым номером 64:48:010246:55 частично расположен в красных линиях территории ул. Большая Горная.

Согласно ст. 1 ГрК РФ красные линии - линии, которые обозначают границы территорий общего пользования и подлежат установлению, изменению или отмене в документации по планировке территории.

Использование земельных участков, расположенных в границах территорий общего пользования, муниципального образования «Город Саратов», находящихся в муниципальной собственности и государственная собственность на которые не разграничена осуществляется в соответствии с Положением об использовании земельных участков, расположенных в границах территорий общего пользования муниципального образования «Город Саратов», утвержденным решением Саратовской городской Думы от 27.05.2010 № 51-606.

Пунктом 1.7 указанного положения установлен исчерпывающий перечень объектов, размещение которых допускается в границах территорий общего пользования.

В соответствии с ч. 1 ст. 43 ГрК РФ подготовка проекта межевания территории осуществляется применительно к территории, в отношении которой предусматривается осуществление комплексного развития территории.

Согласно п. 1 ч. 2 ст. 43 ГрК РФ подготовка проекта межевания территории осуществляется, в том числе, для определения местоположения границ образуемых и изменяемых земельных участков.

Согласно ч. 9 ст. 43 ГрК РФ при подготовке проекта межевания территории определение местоположения границ образуемых и (или) изменяемых земельных участков осуществляется в соответствии с градостроительными регламентами и нормами отвода земельных участков для конкретных видов деятельности, иными требованиями к образуемым и (или) изменяемым земельным участкам, установленными федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации, техническими регламентами, сводами правил.

В составе архитектурно-градостроительной концепции представлена схема предварительного межевания территории. Представленная схема не учитывает территорию общего пользования и не предусматривает раздел земельного участка с кадастровым номером 64:48:010246:55 с целью приведения в соответствие с действующими нормативами и установленными красными линиями.

При таких обстоятельствах, оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ с учетом установленных обстоятельств, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу применительно к обстоятельствам настоящего дела о наличии препятствий в заключении договора о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей в отношении территории, ограниченной ул.


Большая Горная, ул. им. Лермонтова М.Ю., ул. Глебучев овраг и юго-восточной границей земельного участка с кадастровым номером 64:48:010246:13.

Вопреки доводам заявителей жалоб, при применении процессуальных положений главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, осуществляя проверку законности действий (бездействия) государственных, муниципальных органов с учетом доводов заинтересованных лиц, суды не ограничены основаниями, которые могут быть указаны в оспариваемом акте соответствующего органа публично-правового образования, и возражениями заинтересованных лиц.

Апелляционный суд, проанализировав предоставленные в материалы дела письменные доказательства, приходит к выводу о том, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, по существу направлены на переоценку фактических обстоятельств и представленных доказательств, правильно установленных и оцененных судом, опровергаются материалами дела и не отвечают требованиям действующего законодательства.

На основании вышеизложенного, суд апелляционной инстанции считает, что при рассмотрении заявления по существу суд первой инстанции полно и всесторонне определил круг юридических фактов, подлежащих исследованию и доказыванию, которым дал обоснованную юридическую оценку, и сделал правильный вывод о применении в данном случае конкретных норм материального и процессуального права, в связи с чем у апелляционного суда нет оснований для изменения или отмены судебного акта.

Руководствуясь статьями 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 26 апреля 2023 года по делу № А57-23140/2022 оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий С.М. Степура

Судьи М.А. Акимова

В.В. Землянникова