Решение от 25 июня 2018 г. по делу № А04-9865/2017

Арбитражный суд Амурской области

675023, г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 163

тел. (4162) 59-59-00, факс (4162) 51-83-48

http://www.amuras.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №

А04-9865/2017
г. Благовещенск
25 июня 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 18 июня 2018 года. Полный текст решения изготовлен 25 июня 2018 года.

Арбитражный суд Амурской области в составе судьи Котляревского Владислава Игоревича,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Тынды (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 304280817500087, ИНН <***>)

о взыскании 35 203,85 рублей,

третьи лица: ФИО3, ФИО4, ФИО5

при участии в судебном заседании: стороны не явились, извещены надлежащим образом.

установил:

в Арбитражный суд обратился Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Тынды (далее – истец, комитет) с исковым заявлением о взыскании с индивидуального предпринимателя ФИО2, проживающей по адресу:676282 <...> (ИНН <***> ОГРНИП 304280817500087) в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Тынды арендную плату за фактическое пользование земельным участком, пропорционально 3/8 доли в праве, общей площадью 442 кв.м, находящегося по адресу: Амурская область, г.Тында (разрешенное использование: для эксплуатации кафе «Севан»), за периоды: - с 25.06.2010 по 25.04.2013 (земельный участок с кадастровым номером 28:06:011402:39) в размере 2 908,73 руб.;

- с 13.05.2012 по 25.04.2013 (земельный участок с кадастровым номером 28:06:011402:40) в размере 5 373,40 руб.;

- с 26.04.2013 по 01.08.2017 (земельный участок с кадастровым номером 28:06:011402:110) в размере 26 921,72 руб., всего - 35 203,85 руб.

В ходе судебного разбирательства истец неоднократно уточнял требования. Согласно последним уточнениям, принятым судом к рассмотрению в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, истец просит суд взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Тынды арендную плату за фактическое пользование земельным участком, пропорционально 11/16 доли в праве, обшей площадью 442 кв.м, находящегося по адресу: <...> район жилого дома № 33 (разрешенное использование: для эксплуатации кафе «Севан») в размере 42 027 рублей 23 копейки.

Требования истца обоснованы ненадлежащим исполнением ответчиком обязанностей по внесению арендных платежей за фактическое пользование земельным участком.

Ответчик с исковыми требованиями не согласился, в письменных пояснениях указал, что не является ответчиком по данному делу, поскольку не имеет договорных отношений с истцом. Считает, что поскольку здание кафе фактически занимает площадь 135,8 кв.м., то правомерно взыскивать с ответчика арендную плату за указанную площадь, а не за 442 кв.м. Также ответчик ссылается на неподсудность данного дела арбитражному суду, так как осуществление ФИО2 предпринимательской деятельности не связано с деятельностью кафе и ресторанов, либо сдачей недвижимости в аренду.

В дополнении к отзыву ответчик указал на неверный расчет взыскиваемой суммы. Считает, что период взыскания по 01.08.2017 также не правомерен, поскольку принадлежавшие ей доли были проданы по договору купли-продажи от 01.07.2017.

Третье лицо – ФИО3 в письменном отзыве просила отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Третьи лица - ФИО4 и ФИО5 в судебное заседание не явились, письменные позиции по спору не представили.

Изучив представленные в материалы дела документы, выслушав доводы сторон, суд установил следующие обстоятельства.

Согласно выписке из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей, ФИО2 23.04.2004г. зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя.

25.06.2006 года за ФИО2 зарегистрировано право общей долевой собственности на здание кафе «Севан», расположенное по адресу: <...> район жилого дома № 33 с кадастровым (или условным) номером 28:06:011402:0013:06-03-02/37, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись регистрации № 28-28-09/005/2006-377.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о переходе прав на объект недвижимого имущества от 10.05.2018, за ФИО2 29.04.2014 зарегистрировано право общей долевой собственности в здании кафе «Севан» 1993 года постройки и ввода в эксплуатацию, расположенном по адресу: <...> район жилого дома № 33, доля в праве составляет 11/16.

Данное кафе расположено на земельном участке с кадастровым номером 28:06:011402:110.

Указанный земельный участок образован путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами 28:06:011402:38 и 28:06:011402:40 (дата внесения номера в государственный кадастр недвижимости – 27.07.2012).

Согласно кадастровому паспорту земельного участка с кадастровым номером 28:06:011402:110, земельный участок отнесен к землям населенных пунктов, площадь участка составляет 442+/-7 кв.м., разрешенное использование земельного участка – для эксплуатации кафе «Севан».

Как следует из постановления администрации города Тынды от 26.04.2013 №1183, и.о. главы администрации города Тынды, рассмотрев ходатайство ФИО2, постановил: предоставить ФИО2 земельный участок на землях населённых пунктов с кадастровым номером 28:06:011402:110, площадью 442 кв. м, для эксплуатации кафе «Севан» по адресу: <...> район жилого дома № 33, по договору аренды с множественностью лиц на стороне арендатора сроком на 3 года; обязать ФИО2 на предоставленном земельном участке не вести самовольного строительства, выполнять требования отдела архитектуры и градостроительства администрации города Тынды по оформлению фасада и благоустройству территории; заключить договор аренды на земельный участок с Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации города Тынды; зарегистрировать договор аренды в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Администрацией города Тынды подготовлен проект договора аренды от 26.04.2013 №з-6734 земельного участка, находящегося в государственной собственности. Согласно данному договору, "Арендодатель" передает, а "Арендатор" принимает в аренду из земель населенных пунктов на территории города Тынды земельный участок с кадастровым № 28:06:011402:110, находящийся по адресу: 676282. <...> район жилого дома № 33, предоставленный Постановлением Администрации города Тынды № 1183 от 26.04.2013, общей площадью 442 кв.м, для использования под эксплуатацию кафе "Севан", в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка.

Ответчик на заключение данного договора не явился, акт приема-передачи земельного участка не подписал.

Вместе с тем, поскольку ответчик фактически использовал спорный земельный участок для эксплуатации под кафе «Севан», Комитет по управлению имуществом Администрации города Тынды 06.09.2017 направил в адрес ответчика претензию от 06.09.2017 с указанием числящейся за ФИО2 задолженности по арендной плате с установлением срока для ее добровольного погашения.

Согласно уточненному расчету истца, задолженность по арендной плате за фактическое пользование земельным участком за период с 01.11.2014 по 01.08.2017, определенная пропорционально 11/16 долей в праве, принадлежащих ответчику, составила 42 027,23 рублей.

В связи с тем, что ответчик требования претензии не исполнил, задолженность за пользование земельным участком не погасил, истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд находит заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пунктах 13, 14 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 и пункту 1 статьи 65 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Пунктом 4 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата, определенная договором аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Согласно пункту 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Таким образом, в случаях, когда земельные участки используются без правовых оснований (в том числе в отсутствие договора аренды) на стороне фактического пользователя возникает неосновательное обогащение, размер которого равен арендной плате, установленной уполномоченным органом.

Совокупность представленных в материалы дела доказательств подтверждает, что объект недвижимого имущества с кадастровым номером 28:06:011402:130 нежилое здание кафе «Севан» в размере 11/16 доли принадлежит ответчику на праве общей долевой собственности с 29.04.2014, что опровергает довод ответчика о том, что ИП ФИО2 является ненадлежащим ответчиком по делу.

При этом согласно выписке из ЕГРП, кадастровому паспорту земельного участка, объект недвижимости – кафе «Севан» находится в границах земельного участка с кадастровым номером 28:06:011402:110.

Земельный участок образован в результате выполнения кадастровых работ в связи с объединением земельных участков с кадастровыми номерами 28:06:011402:39 и 28:06:011402:40, имеет площадь равную 442,0 кв.м., разрешенное использование – для эксплуатации кафе «Севан».

Заказчиком кадастровых работ по объединению земельных участков выступила ФИО2, с которой было согласовано местоположение границ земельного участка и его площадь, о чем свидетельствует подпись ответчика в акте согласования местоположения границ земельного участка.

Согласно Плану застройки и землепользования г.Тынды земельный участок с кадастровым номером 28:06:011402:110 расположен в Зоне делового, общественного и коммерческого назначения, где статьей 37 определены параметры застройки, установленные для данной территориальной зоны, а именно:

- коэффициент застройки территории - 70% от площади земельного участка;

- коэффициент озеленения территории - не менее 15% от площади земельного участка;

- площадь территорий, предназначенных для хранения транспортных средств, (для вспомогательных видов использования) - не более 10% от площади земельного участка;

- предельные размеры земельных участков, равно как и отступы объектов капитального строительства от границ земельных участков и красных линий застройки определяются статьей 33 настоящих Правил, проектами планировки территории и проектами межевания, утвержденными в установленном порядке, и иными нормативными правовыми актами органа местного самоуправления города Тынды.

При этом ссылка ответчика на то, что нормативные правовые акты о предоставлении минимальных размеров земельных участков в городе Тынде, предоставляемых гражданам для общественного питания, опубликованы в редакции нормативно-правовых актов за пределами срока взыскания арендных платежей по настоящему делу, а также на непредставление данных актов в материалы дела, судом отклоняется.

Так, Правила землепользования и застройки города Тынды являются приложением к нормативному правовому акту города Тынды от «15» декабря 2015 года №44-НПА. На момент спорных правоотношений, указанные правила действовали и предусматривали параметры застройки, установленные для территориальной зоны, в которой находится спорный земельный участок. Кроме того, указанные правила являются общедоступной информацией, в связи с чем, ответчик имел возможность самостоятельно ознакомиться с данными нормативными правовыми актами.

Обстоятельства проведения кадастровых работ по объединению земельных участков в один земельный участок для эксплуатации кафе «Севан», инициированных ФИО2, свидетельствуют об осведомленности ответчика о площади земельного участка, выделенного муниципальным образованием, в размере 442,0 кв.м.

Указанные выше обстоятельства опровергают довод ответчика о том, что фактически здание кафе занимает площадь 135,8 кв.м., следовательно, взыскание арендных платежей необходимо проводить за указанную площадь, а не за 442,0 кв.м.

В отзыве на исковое заявление ИП ФИО2 ссылается на то, что фактически здание кафе «Севан» используют иные долевые собственники, а именно ФИО4 и до 18.06.2014 ФИО5. Учитывая, что они были полноправными распорядителями спорных объектов, вся техническая и юридическая документация находилась у данных лиц. Право аренды на пользование спорными земельными участки были предоставлены ФИО6 до 2008 г. на основании Постановления от 05.11.2003 № 135/5, а после права аренды на земельные участки было предоставлено ФИО5. Кроме того, на основании доверенности от 06.06.2013 выданным на срок до 3 лет, ФИО5, ФИО4, делегировали свои полномочия по управлению и распоряжению зданием кафе «Севан» и земельными участками к нему, ФИО7.

Учитывая изложенное, ответчик не признает факт пользования земельным участком за спорный период времени, поскольку им пользовались иные собственники, которые должны нести бремя оплаты арендной платы.

В подтверждение указанных обстоятельств, ответчик представил договор на пользование тепловой энергией и отпуск горячей воды, заключенный между ОАО «РЖД» и ИП ФИО7. А также ходатайствовал перед судом об истребовании от администрации г.Тынды договоров аренды земельного участка, заключенных с ФИО5.

Вместе с тем, несмотря на отраженные ответчиком обстоятельства, с учетом факта принадлежности ИП ФИО2 11/16 долей в праве общей долевой собственности на спорный объект недвижимости в указанный истцом период, ответчик как собственник объекта недвижимости обязан оплачивать за фактическое пользование земельным участком пропорционально своей доле. Правовые основания для возложения указанных обязанностей на иных лиц отсутствуют. В случае наличия претензий к иным правообладателям здания кафе, она вправе предъявить им соответствующие требования, в том числе, и в судебном порядке.

Приведенные обстоятельства свидетельствуют о наличии у ответчика обязанности по внесению платы за пользование земельным участком площадью 442,0 кв.м. в заявленный в иске период.

В силу части 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

При разрешении заявленных исковых требований суд, наряду с приведенными документальными данными, учитывает, что обстоятельства поступления в собственность ответчика недвижимого имущества в размере 11/16 доли ответчиком не оспорены.

Проверив представленный комитетом расчет платы за фактическое пользование земельным участком, суд признает его соответствующим правовым актам, регулирующим вопросы взимания платы за пользованием земельными участками.

Ссылка ответчика на разъяснения Президиума ВАС РФ, изложенные в пункте 10 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", не имеет отношение к настоящему спору, так как в данном пункте речь идет об отношениях, связанных с передачей в аренду помещений, а не земельных участков.

Довод ответчика о том, что свою долю в размере 11/16 она продала 01.07.2017, в связи с чем, взыскание арендных платежей за июль 2017 года неправомерно, судом отклоняется.

Как предусмотрено частью 2 статьи 223 Гражданского кодекса РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации.

Согласно п. 10 договора купли-продажи доли нежилого здания кафе от 01.07.2017 года, право собственности на долю нежилого здания возникает у покупателя с момента регистрации настоящего договора и регистрации перехода собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области.

Согласно выписке из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе прав на объект недвижимого имущества здания кафе «Севан» от 10.05.2018 года, дата государственной регистрации права собственности по договору купли-продажи доли нежилого здания кафе - 02.08.2017 года, регистрационный номер 28:06:011402:130-28/009/2017-2. Следовательно, до 02.08.2017 законным правообладателем 11/16 долей на кафе «Севан» являлась ИП ФИО2.

Таким образом, период взыскания платы с 01.11.2014 по 01.08.2017 за фактическое пользование ответчиком земельным участком, определен истцом верно.

Кроме того, суд считает необоснованным довод ответчика о неподведомственности настоящего спора арбитражному суду, поскольку, как указывает ИП ФИО2, ее деятельность не связана с деятельностью кафе либо ресторанов, а также сдачей недвижимости в аренду.

Согласно части 1 статьи 27 АПК РФ арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности.

Арбитражные суды разрешают экономические споры и рассматривают иные дела с участием организаций, являющихся юридическими лицами, граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном законом порядке, а в случаях, предусмотренных Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации и иными федеральными законами, с участием Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, образований, не имеющих статус юридического лица и граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя (часть 2 статьи 27 АПК РФ).

Таким образом, гражданин может быть лицом, участвующим в арбитражном процессе (в том числе в качестве ответчика) в том случае, если на момент обращения в арбитражный суд он имеет государственную регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя либо если участие гражданина без статуса индивидуального предпринимателя в арбитражном процессе предусмотрено процессуальным законодательством или иными федеральными законами.

Физическое лицо ФИО2 имеет статус индивидуального предпринимателя с 23.06.2004, является собственником в праве общей долевой собственности на объект недвижимого имущества – кафе «Севан», которое функционирует с целью извлечения прибыли ее владельцами. Доказательств использования кафе «Севан» в иных целях, чем связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, в дело не представлено.

При изложенных обстоятельствах требование о взыскании с ответчика 42 027 руб. 23 коп., составляющих сумму арендной платы за фактическое пользование земельным участком с кадастровым номером 28:06:011402:110, в период с 01.11.2014 по 01.08.2017, рассчитанную пропорционально принадлежащим ответчику долям, заявлено правомерно и подлежит удовлетворению на основании статей 1102, 1105 ГК РФ.

В соответствии со статьёй 333.21 Налогового кодекса РФ государственная пошлина по настоящему делу составляет 2 000 рублей. В связи с тем, что истец освобожден от ее уплаты, государственная пошлина в указанном размере подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь ст. 110, 167-170, 180 АПК РФ суд решил:

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 304280817500087, ИНН <***>) в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Тынды (ОГРН <***>, ИНН <***>) арендную плату за фактическое пользование земельным участком, пропорционально 11/16 доли в праве, общей площадью 442 кв.м., находящегося по адресу: <...> район жилого дома № 33 (разрешенное использование для эксплуатации кафе «Севан») в размере 42 027 рублей 23 копейки,

в доход федерального бюджета государственную пошлину 2 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой Арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.


Судья В.И. Котляревский