Решение от 2 мая 2018 г. по делу № А41-17208/2018

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-17208/18
03 мая 2018 года
г.Москва


Резолютивная часть решения объявлена 26 апреля 2018 года

Полный текст решения изготовлен 03 мая 2018 года.


Арбитражный суд Московской области в составе судьи А.Б. Семёновой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Администрации городского округа Мытищи Московской области (адрес: 141008, Московская область, городской округ Мытищи, <...>; ОГРН <***>; ИНН <***>; дата регистрации: 11.04.1996)

к АО УК "Центр Эссет Менеджмент" (адрес: 107014, <...>; ОГРН <***>; ИНН <***>; дата регистрации: 07.12.2006)

третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области (адрес: 143969, <...>; ОГРН <***>; ИНН <***>; дата регистрации 18.08.2000)

о взыскании задолженность по договору аренды земельного участка от 30.12.2014 № 9662 в размере 803 462 руб. 84 коп. из них: 760 854 руб. 96 коп. основной долг за период с 01.04.2017 по 31.03.2018; пени за период с 16.06.2017 по 15.01.2018 в размере 42 607 руб. 88 коп. и расторжении договора аренды земельного участка от 30.12.2014 № 9662  ,

при участии в предварительном судебном заседании – согласно протоколу 



УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Мытищи Московской области (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к АО УК "Центр Эссет Менеджмент" (далее – ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 30.12.2014 № 9662 за период с 01.04.2017 по 31.03.2018 в размере 760 854 руб. 96 коп., пени за период с 16.06.2017 по 15.01.2018 в размере 42 607 руб. 88 коп.; о расторжении договора аренды 30.12.2014 № 9662 земельного участка с кадастровым номером 50:12:0000000:53741, общей площадью – 11 292 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, Мытищинский район, г.п. Мытищи, г. Мытищи, ТЭЦ-27, категория земель - земли населенных пунктов, для размещения эксплуатационной зоны ТЭЦ-27, обязании вернуть Администрации городского округа Мытищи по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 50:12:0000000:53741.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных отношений Московской области.

Лица, участвующие в деле, о принятии искового заявления к производству извещены надлежащим образом в соответствии со ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Ходатайство ответчика об отложении судебного разбирательства рассмотрено судом и отклонено ввиду отсутствия уважительности причин для отложения рассмотрения спора и отсутствия доказательств невозможности рассмотрения дела по имеющимся в деле доказательствам.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные исковые требования. Представитель ответчика требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве. Третье лицо письменных пояснений по делу не представило.

Исследовав и оценив по правилам ст. 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, суд установил следующее.

30.12.2014 между Администрацией Мытищинского муниципального района (арендодатель) и ОАО «Мытищинская теплосеть» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 9662, в соответствии с которым в аренду предоставлялся земельный участок с кадастровым номером 50:12:0000000:53741, общей площадью – 11 292 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, Мытищинский район, г.п. Мытищи, г. Мытищи, ТЭЦ-27, категория земель - земли населенных пунктов, для размещения эксплуатационной зоны ТЭЦ-27 (далее – договор).

Срок действия установлен сторонами на 49 лет с 01.01.2015 (п. 2.1 договора).

31.03.2015 между ОАО «Мытищинская теплосеть» и ООО «Гефест» был заключен договор переуступки прав аренды на земельный участок, в соответствии с которым права и обязанности арендатор по договору № 9662 перешли к последнему.

В дальнейшем, 20.10.2017 между ООО «ИнжТех» и АО УК "Центр Эссет Менеджмент" был заключен договор № 143-1/Ц от 20.10.2017, согласно которому права и обязанности арендатор по договору № 9662 перешли к ответчику.

В соответствии с пунктом 3.4 договора арендная плата за земельный участок вносится арендатором равными долями ежеквартально до 5-го числа каждого первого месяца текущего квартала.

Вступившим в законную силу судебным актом по делу №А41-85269/16, установлено, что цедентом по договору № 143-1/Ц от 20.10.2017 был признан факт наличия у него обязательства по оплате арендных платежей по договору аренды.

Как поясняет истец, АО УК "Центр Эссет Менеджмент" - цессионарий по договору о передаче прав и обязанностей арендатора на земельный участок № 143-1/Ц от 20.10.2017, не выполняет надлежащим образом свои обязательства по внесению арендных платежей в соответствии с условиями договора, в связи с чем, за период с 01.04.2017 по 31.03.2018 образовалась задолженность в размере 760 854 руб. 96 коп.

Также в соответствии с п. 5.2 договора на сумму несвоевременно уплаченной арендной платы начислены пени 0,05% за период с 16.06.2017 по 15.01.2018, размер которых по расчетам истца составил 42 607 руб. 88 коп.

Направленная 25.01.2018 в адрес ответчика претензия от 24.01.2018 № И-527 с требованием погасить образовавшуюся задолженность и пени, а также предложением расторгнуть договора аренды, осталась без ответа и удовлетворения, в связи с чем, истец обратился в суд с настоящим иском.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Как усматривается из материалов дела, договором аренды определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).

Довод ответчика о невыполнении Администрацией обязанности по передаче земельного участка отклоняется судом в связи со следующим.

Согласно п. 2 ст.. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 2 ст. 433 ГК РФ если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

В силу п. 2 си. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно представленной в материалы дела выписке из ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:12:0000000:53741 договор аренды земельного участка от 20.10.2017 № 9662 и договор о передаче прав и обязанностей арендатора на земельный участок от 20.10.2017 № 143-1/Ц зарегистрированы в установленном законом порядке.

Указанное обстоятельство свидетельствует о достижении сторонами соглашения по всем существенным условиям договора, что в свою очередь порождает возникновение у арендатора соответствующих прав, а также обязанностей, в том числе, по своевременному внесению арендной платы.

Доказательств наличия спора о факте заключения договора аренды № 9662 от 30.12.2014 в материалы дела не представлено.

Более того, в соответствии с ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Московской области от 27.01.2017 по делу № А41-85269/16, в соответствии с которым утверждено мировое соглашение между Администрацией городского округа Мытищи и ООО «Инжтех» (предыдущий арендатор спорного участка), установлено, что у ООО «Инжтех» имелась задолженность перед истцом по договору аренды земельного участка от 30.12.2014 № 9662.

Данное обстоятельство также свидетельствует о факте использования земельного участка.

На основании изложенного, требования истца о взыскании задолженности подлежат удовлетворению частично, с учетом даты регистрации договора о передаче прав и обязанностей арендатора на земельный участок № 143-1/Ц от 20.10.2017.

Таким образом, у ответчика возникла обязанность по оплате арендных платежей с 02.11.2017. Размер задолженности за указанный в иске период по состоянию на 31.03.2018 составил 314 266 руб. 18 коп.

В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по внесению арендной платы в соответствии с условиями договора, истец просит взыскать с ответчика пени за период с 16.06.2017 по 15.01.2018 в размере 42 607 руб. 88 коп.

Пунктом 5.2 договора установлено, что в случае нарушения сроков внесения арендной платы Арендатор уплачивает пени в размере 0,05% от суммы задолженности за каждый день просрочки платежа.

Пункт 1 ст. 330 ГК РФ устанавливает, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Поскольку в период действия договора ответчик ненадлежащим образом исполнял свою обязанность по внесению арендных платежей за пользование земельным участком, требование истца о взыскании пени подлежит удовлетворению частично за период с 16.12.2017 по 15.01.2018 в размере 2 873 руб. 88 коп., с учетом перехода к ответчику прав по договору аренды с 02.11.2017.

Истец также просит расторгнуть договор и обязать ответчика в течении 10 рабочих дней со дня вступления решения суда в законную силу передать Администрации городского округа Мытищи по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 50:12:0000000:53741 в связи с невнесением арендной платы более двух раз подряд. Вместе с тем заявленное требование удовлетворению не подлежит в силу следующего.

Согласно п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии с п. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Как следует из п. 2 ст. 450 ГК РФ, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно п. 3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Условиями договора предусмотрено внесение арендных платежей ежеквартально.

В рассматриваемом случае истец заявил о наличии задолженности за 4 квартала.

Вместе с тем, обращаясь с данными требованиями, истцом не учтено следующее.

Согласно п. 1.4 договора о передаче прав и обязанностей от 20.10.2017 № 143-1/Ц до момента заключения договора расходы по арендной плате, предусмотренные договором аренды, несет цедент. Цессионарий становится ответственным перед арендодателем по договору аренды с момента заключения настоящего договора.

Следовательно, обязанность по внесению арендной платы по договору возникла у ответчика, начиная с 4-го квартала 2017 года, а именно: с 02.11.2017.

Таким образом, на момент рассмотрения спора, отсутствуют доказательства того, что ответчик дважды допустил просрочку исполнения обязательства по оплате арендных платежей.

Поскольку истец не представил в материалы дела доказательств, подтверждающих, что ответчик более двух раз подряд допустил просрочку платежа, допущенные ответчиком нарушения условий договора не могут служить основанием для расторжения договора аренды, исходя из буквального толкования норм п. 3 ст. 619 ГК РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные  лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины (ч. 3 ст. 110 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 



РЕШИЛ:

Взыскать с АО УК "Центр Эссет Менеджмент" в пользу Администрации городского округа Мытищи Московской области задолженность по договору аренды земельного участка от 30.12.2014 № 9662 за период с 02.11.2017 по 31.03.2018 в размере 314 266 руб. 18 коп., пени за период с 16.12.2017 по 15.01.2018 в размере 2 873 руб. 88 коп.

В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.

Взыскать с  АО УК "Центр Эссет Менеджмент"  в федеральный бюджет Российской Федерации государственную пошлину в размере 9 343 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в установленном законом порядке в Десятый арбитражный апелляционный суд.


Судья                                                       А.Б. Семёнова