Решение от 19 февраля 2021 г. по делу № А21-8077/2020

Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2, г. Калининград, 236040

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А21-8077/2020
г. Калининград
19 февраля 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 16 февраля 2021 года,

Полный текст решения изготовлен 19 февраля 2021 года,

Арбитражный суд Калининградской области в составе: судьи Талалас Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании, в помещении Арбитражного суда Калининградской области по адресу: 236040, <...>, дело по исковому заявлению:

ООО «Группа компаний «Ювелирторг» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к 1. Администрации городского округа «Город Калининград» (ОГРН <***>, ИНН <***>),

2. ООО «Магазин «Татьяна» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о расторжении договора аренды земельного участка;

при участии:

от истца – ФИО2 по доверенности, паспорту,

от ответчиков: 1. ФИО3 по доверенности, удостоверению,

2. ФИО4 по доверенности, паспорту;

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Группа компаний Ювелирторг» (далее по тексту – Компания, истец) обратилось с исковым заявлением в Арбитражный суд Калининградской области к Администрации городского округа «Город Калининград» (далее – Администрация, ответчик 1), к Обществу с ограниченной ответственностью «Магазин «Татьяна» (далее – Общество, ответчик 2) о расторжении договора №009326 на передачу в аренду городских земель на земельный участок от 15.05.2008 года, заключенного между Администрацией и Обществом.

В судебном заседании представитель истца требования поддержал по доводам, изложенным в исковом заявлении. В обоснование истец указывает, что Компания и Общество являются арендаторами земельного участка с кадастровым номером 39:15:131702:13 по договору аренды от 15.05.2008. Земельный участок предоставлен арендаторам в общее пользование под строительство торгово-административного здания, существующее одноэтажное здание кафе (ранее принадлежащее Обществу), гостевую автостоянку и благоустройство территории. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Калининградской области от 22 октября 2019 года по делу № А21-10954/2019 признано отсутствующим право собственности Общества на нежилое здание кафе. 23.03.2020 года на основании вступившего в законную силу Решения суда указанный объект недвижимости снят с кадастрового учета. Истец указывает, что в связи с утратой объекта недвижимости Общество утратило право пользования земельным участком. Дальнейшее использование земельного участка ответчиком 2 нарушает установленный пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ принцип единства судьбы земельного участка прочно связанных с ними объектов. Кроме того, наличие договорных отношений с Обществом нарушает права Компании, также являющимся арендатором этого земельного участка, на котором расположен принадлежащий на праве собственности Компании объект недвижимого имущества (торговый центр).

Общество (Ответчик 2) просит в удовлетворении исковых требований отказать. Представитель пояснял, что в настоящее время Общество за свой счет разработало архитектурный проект строительства на арендуемом земельном участке здания фермерского рынка, которое будет пристроено к существующему зданию торгового центра, принадлежащего истцу. Ответчик 2 полагает, утрата объекта, ранее расположенного на спорном участке, не может являться основанием для расторжения договора аренды № 009326, так как это противоречит п. 5.1.1 договора и законодательству, которое предусматривает возможность расторжения договора аренды в случаях отчуждения недвижимости, принадлежащей арендатору на праве собственности. Ответчик указывает, что ранее принадлежавший Обществу Объект недвижимости (кафе) не отчуждался, иные основания для расторжения договора также отсутствуют.

Администрация (Ответчик 1) возражала против удовлетворения заявленных требований, по доводам, изложенным в отзыве. Ответчик ссылается на исполнение Обществом обязательств по уплате арендной платы по договору. Администрация полагает, что при рассмотрении вопроса о расторжении спорного договора нельзя не учитывать ранее сложившиеся правоотношения по пользованию земельным участком, а также факты осуществления ранее двумя арендаторами совместной деятельности.


Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, Обществу на основании Договора на передачу в аренду городских земель от 15.05.2008 № 009275 были предоставлены в аренду земельный участок с кадастровым номером 39:15:131702:2 площадью 543 кв.м под здание кафе и земельный участок с кадастровым номером 39:15:131702:11 площадью 155 кв.м под гостевую автостоянку. Впоследствии Договор расторгнут соглашением от 30.11.2009 № 009275-1.

Компании на основании Договора на передачу в аренду городских земель от 08.08.2003 № 005368 ООО «Группа компаний «Ювелирторг» были предоставлены в аренду земельный участок с кадастровым номером 39:15:131702:5 площадью 550 кв.м под нежилое здание кафе и земельный участок с кадастровым номером 39:15:131702:6 площадью 101 кв.м для строительства гостевой стоянки. Договор впоследствии был расторгнут соглашением от 24.12.2009 №005368-4.

15.05.2008 между Обществом, Компанией (арендаторы) и Администрацией (арендодатель) заключен Договором на передачу в аренду городских земель от № 009326, по условиям которого в общее пользование на условиях аренды арендаторам предоставлены земельный участок с кадастровым номером 39:15:131702:7 площадью 274 кв.м, земельный участок с кадастровым номером 39:15:131702:8 площадью 108 кв.м для благоустройства и озеленения главного входа, земельный участок с кадастровым номером 39:15:131702:9 площадью 134 кв.м под дорогу совместного использования.

В результате объединения земельных участков с кадастровыми номерами 39:15:131702:2, 39:15:131702:11, 39:15:131702:5, 39:15:131702:6, 39:15:131702:7, 39:15:131702:8, 39:15:131702:9 на основании распоряжения КМИиЗР от 22.01.2010 № 70-52/р «Об образовании и представлении земельного участка по ул. Профессора Баранова, 4-6 в Ленинградском районе г. Калининграда» образован земельный участок с кадастровым номером 39:15:131792:13 площадью 1 868 кв.м и разрешенным использованием «под строительство торгово-административного здания, существующее здание кафе, гостевую автостоянку и благоустройство территории».

Соответствующие изменения в части предмета аренды внесены в договор аренды соглашением от 31.12.2009 № 009326-1. При этом пунктом 1.3 договора в редакции указанного соглашения стороны установили, что порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности и иных вещных и обязательственных прав на здание.

Согласно п. 2.1. Договора арендаторы обязаны использовать полученные в аренду земельные участки в соответствии с его целевым назначением.

Пункт 8.1 договора в редакции соглашения от 31.12.2009 № 009326-1 содержит условие, что договор может быть расторгнут по требованию Арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, а также в случае отчуждения недвижимости, принадлежащей Арендаторам на праве собственности и находящейся на земельном участке.

Согласно пункту 8.2 договора в редакции соглашения от 31.12.2009 № 009326-1 прекращение действия договора в отношении одного из Арендаторов не является основанием для прекращения действия договора в отношении других Арендаторов.

Срок действия договора аренды №009326 установлен до 22.05.2051 года.

Договор и соглашения к нему зарегистрированы в установленном законом порядке.

Из материалов дела и пояснений сторон следует, что ранее на спорном земельном участке с кадастровым номером 39:15:131792:13 было расположено принадлежащее Обществу нежилое здание кафе общей площадью 179,6 кв.м., с кадастровым номером 39:15:131702:17. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Калининградской области от 22.10.2019 года по делу № А21-10954/2019 удовлетворены исковые требования Общества о признании отсутствующим права собственности на объект в связи с его сносом.

Согласно представленной в материалы дела выписке из ЕГРН года нежилое здание кафе с кадастровым номером 39:15:131702:17 снято с кадастрового учета 23.03.2020 года (л.д. 24).

Из материалов дела также следует, что на спорном земельном участке расположено принадлежащий Компании на праве собственности объект недвижимости - нежилое помещение (лит. 1 из лит А), общей площадью 1149,4 кв.м, этаж №№ 1-4, кадастровый номер 39:15:131702:0:2/9, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 22.11.2011 №, выданным на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № RU39315000-33 от 31.03.2010.

Компания в мае 2020 года обратилась в Администрацию с заявлением о расторжении Договора аренды с Обществом. Письмом от 22.06.2020 года требования Истца оставлены без удовлетворения.

В июле 2020 года Компания обратилась в адрес Общества с аналогичным заявлением, которое тоже было оставлено без удовлетворения.

Отказ арендодателя и арендатора от расторжения договора явились основанием для обращения Компании в суд с настоящим иском.

На основании части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса.

Следовательно, истец, обращаясь в суд за защитой нарушенных прав, должен указать, какие его права и каким образом нарушены ответчиком, а также самостоятельно избрать предусмотренный законом способ защиты нарушенного права.

В соответствии с абзацем четвертым пункта 52 Постановления от 29.04.2010 № 10/22 в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим. Следовательно, такой способ защиты, как признание права отсутствующим, допустим в случаях, когда право не может быть защищено иным способом.

Как следует из разъяснений, данных в пункте 53 Постановления от 29.04.2010 № 10/22 ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.

Пунктом 1 статьи 131 ГК РФ установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Одним из оснований прекращения права собственности на вещь, в том числе и недвижимую, в силу пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации является гибель или уничтожение этого имущества.

Из системного толкования приведенных положений законодательства следует, что в случае утраты недвижимостью свойств объекта гражданских прав, исключающей возможность его использования в соответствии с первоначальным назначением, запись о собственности на это имущество не может быть сохранена в реестре по причине ее недостоверности.

Противоречия между правами на недвижимость и сведениями о них, содержащимися в реестре, в случае гибели или уничтожения такого объекта могут быть устранены как самим правообладателем, так и судом по иску лица, чьи права и законные интересы нарушаются сохранением записи о праве собственности на это недвижимое имущества при условии отсутствия у последнего иных способов защиты своих прав.


Материалами дела подтверждается, что на спорном земельном участке расположено принадлежащий Компании на праве собственности объект недвижимого имущества - нежилое помещение (лит. 1 из лит А), общей площадью 1149,4 кв.м, этаж №№ 1-4, кадастровый номер 39:15:131702:0:2/9, используемый под торговый центр, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 22.11.2011.


На основании пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, действующей с 01.03.2015, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Таким образом, собственники объектов недвижимости вправе претендовать на земельный участок, в том числе, на праве аренды.

В пункте 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

По общему правилу, предусмотренному пунктом 1 статьи 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

В то же время изменение и расторжение договора возможно в связи с существенным изменением обстоятельств в порядке, предусмотренном статей 451 ГК РФ.

К существенному изменению обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, пункт 1 статьи 451 ГК РФ относит такое изменение, когда обстоятельства изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Из материалов дела следует и установлено судом, что принадлежащий Обществу объект (кафе) прекратил свое существование как объект недвижимости, что вытекает из решения от 22.10.2019 Арбитражного суда Калининградской области по делу А21-10954/2019, которым признано отсутствующим право собственности на него. 23.03.2020 года сведения об объекте (кафе) исключены из ЕГРП.

Кроме того, в рамках дела №А21-3704/2017 удовлетворено встречное исковое заявление Общества к Компании о признании незаключенным договора о совместной деятельности от 01.07.2016, по условиям которого участники договора, исходя из общих коммерческих интересов, обязались совместно действовать в целях подготовки проектно-сметной документации, организации строительства и сдачи в эксплуатацию вновь построенного на земельном участке с кадастровым номером 39:15:131702:13 торгово-офисного центра. Суд пришел к выводу, что договор о совместной деятельности не содержит существенных условий о конкретном предмете, общем объеме финансирования, размере вклада каждого участника товарищества.

Впоследствии на земельном участке с кадастровым номером 39:15:131702:13 был возведен, сдан в эксплуатацию и зарегистрирован на праве собственности за Компанией объект недвижимости, используемый под торговый центр.

Из изложенного следует, что в связи с утратой ответчиком 2 права пользования объектом, расположенным на спорном земельном участке, ввиду прекращения его существования как объекта гражданских прав, утрачена возможность эксплуатации ответчиком и земельного участка.

Отсутствие объекта недвижимого имущества ответчика 2 указывает, на существенное изменение обстоятельств, и имеются основания расторжения договора аренды, заключенного между Ответчиком 2 и Администрацией, в соответствии со статьей 451 ГК РФ.

С учетом того, что расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств является специальным основанием по сравнению с другими основаниями, закрепленными в законе (статьи 450, 619, 620 ГК РФ, статьи 22, 46 ЗК РФ), доводы Ответчика 2 о возможности расторжения договора аренды земельного участка только при наличии существенных нарушений его условий, либо в связи с отчуждением объекта, судом отклоняются как несостоятельные.

По этим же основанием суд отклоняет довод Администрации об отсутствии оснований для расторжения договора аренды земельного участка в связи с исполнением Обществом обязательств по уплате арендной платы.

Ссылка Общества на то, что им в настоящее время разработан проект строительства на арендуемом земельном участке здания фермерского рынка, которое будет пристроено к существующему зданию торгового центра, принадлежащего истцу (Истец при этом ссылается на отказ от согласования указанного проекта), судом отклоняется из-за недоказанности (отсутствует разрешение на строительство), а стремление Общества возвести новый объект на месте уничтоженного объекта на предоставленном ему в аренду земельном участке является обстоятельством, которое само по себе не свидетельствует о существовании права аренды в целях эксплуатации участка под объектом недвижимости.

Доводы Ответчика 2 о чинимых Компанией препятствиях в доступе Общества на земельный участок для проведения подготовительных строительных работ, уклонении от согласования правил совместного использования земельного участка, отклоняются как голословные и противоречащие материалам дела, в том числе с учетом судебных актов по делу №А21-3704/2017, истцом по которому по встречному иску о признании незаключенным договора о совместной деятельности выступало Общество (ответчик 2).

В рассматриваемом случае, применяя положения статей 131, 235 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом правовой позиции, изложенной в п. 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", а также принимая во внимание доказанность факта гибели принадлежащего Ответчику 2 объекта, суд приходит к выводу, что иск о признании права отсутствующим подлежит удовлетворению.

Учитывая результат рассмотрения искового заявления, а также положения пункта 1 статьи 110 АПК РФ, судебные расходы суд возлагает на ответчиков.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

Расторгнуть Договор №009326 на передачу в аренду городских земель от 15.05.2008 года в отношении арендатора - Общества с ограниченной ответственностью «Магазин «Татьяна», заключенный с Администрацией городского округа «Город Калининград».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Магазин «Татьяна» (ОГРН <***>, ИНН <***>) и Администрации городского округа «Город Калининград» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу ООО «Группа компаний «Ювелирторг» (ОГРН <***>, ИНН <***>) по 3 000 руб. с каждого из ответчиков в возмещение расходов по оплате государственной пошлины.

Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестре недвижимости сведений о прекращении права аренды общества с ограниченной ответственностью «Магазин Татьяна» на земельный участок, с кадастровым номером 39:15:131702:13, расположенный по адресу: <...>, общей площадью 1868 кв. м, предоставленный по договору №009326 на передачу в аренду городских земель на земельный участок от 15.05.2008 года.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.



Судья Е.А. Талалас

(подпись, фамилия)