Постановление от 27 января 2017 г. по делу № А40-161738/2015

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А40-161738/15
27 января 2017 года
город Москва


Резолютивная часть постановления объявлена 23 января 2017 года

Полный текст постановления изготовлен 27 января 2017 года

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Кобылянского В.В.,

судей Крекотнева С.Н., Ядренцевой М.Д.,

при участии в заседании:

от истца: общества с ограниченной ответственностью «Управляющая Компания Прометей» - ФИО1 по дов. от 30.12.2016,

от ответчика: Департамента городского имущества города Москвы – ФИО2 по дов. от 29.12.2016,

от третьего лица: Правительства Москвы – ФИО2 по дов. от 01.09.2016,

рассмотрев 23 января 2017 года в судебном заседании кассационную жалобу ответчика – Департамента городского имущества города Москвы и третьего лица – Правительства Москвы

на решение от 30 мая 2016 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Голоушкиной Т.Г.,

и постановление от 20 сентября 2016 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Панкратовой Н.И., Солоповой А.А., Барановской Е.Н.,

по иску общества с ограниченной ответственностью «Управляющая Компания Прометей»

к Департаменту городского имущества города Москвы

о внесении изменений в договор аренды,

третье лицо: Правительство Москвы,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Прометей» (далее – истец, ООО «Управляющая компания Прометей») обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – ответчик, Департамент) с иском, с учетом принятых судом уточнений заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации:

- о внесении изменений в договор аренды от 25.10.2011 № И-09-000099, а именно:

пункт 1.2 договора изложить в следующей редакции: «1.2. Передача участка по настоящему Договору от Арендодателя Арендатору осуществляется путем подписания акта приема-передачи земельного участка. Арендатор обязан передать Арендатору по Акту приема-передачи земельный участок в освобожденном состоянии (в том числе от 3-их лиц и их имущества), пригодном для использования в соответствии с целями, установленными в п. 1.4 Договора, не позднее даты вступления настоящего Договора в силу. В случае если на момент вступления в силу настоящего договора земельный участок не будет передан по акту Арендатору, то началом срока настоящего договора будет считаться дата фактической передачи земельного участка по акту приема-передачи от Арендодателя к Арендатору»;

пункт 2.3 договора изложить в следующей редакции: «2.3. Правоотношения по настоящему Договору, как в целом, так и в части, между Арендатором и Арендодателем возникают с момента подписания Сторонами акта приема-передачи земельного участка, если другое не вытекает из соглашения Сторон в части неисполнения обязательств по Договору и прекращаются их исполнением, если иное не предусмотрено соглашением Сторон»;

пункт 3.3 договора изложить в следующей редакции: «3.3. Арендная плата начисляется с момента подписания Сторонами акта приема-передачи земельного участка и вносится Арендатором ежеквартально равными частями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы, не позднее 5 числа месяца каждого отчетного квартала»;

пункт 4.1 договора изложить в следующей редакции: «4.1. Арендатор обязуется осуществить строительство (реконструкцию) и ввод в эксплуатацию объекта в течение 5 лет 11 месяцев 28 дней со дня фактической передачи земельного участка Арендатору по двустороннему акту приема-передачи»;

- о внесении изменений в договор аренды от 25.10.2011 № И-09-000098, а именно:

пункт 1.2 договора изложить в следующей редакции: «1.2. Передача участка по настоящему Договору от Арендодателя Арендатору осуществляется путем подписания акта приема-передачи земельного участка. Арендатор обязан передать Арендатору по Акту приема-передачи земельный участок в освобожденном состоянии (в том числе от 3-их лиц и их имущества), пригодном для использования в соответствии с целями, установленными в п. 1.4 Договора, не позднее даты вступления настоящего Договора в силу. В случае если на момент вступления в силу настоящего договора земельный участок не будет передан по акту Арендатору, то началом срока настоящего договора будет считаться дата фактической передачи земельного участка по акту приема-передачи от Арендодателя к Арендатору»;

пункт 2.3 договора изложить в следующей редакции: «2.3. Правоотношения по настоящему Договору, как в целом, так и в части, между Арендатором и Арендодателем возникают с момента подписания Сторонами акта приема-передачи земельного участка, если другое не вытекает из соглашения Сторон в части неисполнения обязательств по Договору и прекращаются их исполнением, если иное не предусмотрено соглашением Сторон»;

пункт 3.3 договора изложить в следующей редакции: «3.3. Арендная плата начисляется с момента подписания Сторонами акта приема-передачи земельного участка и вносится Арендатором ежеквартально равными частями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы, не позднее 5 числа месяца каждого отчетного квартала»;

пункт 4.1 договора изложить в следующей редакции: «Арендатор обязуется осуществить строительство (реконструкцию) и ввод в эксплуатацию объекта в течение 5 лет 11 месяцев 28 дней со дня фактической передачи земельного участка Арендатору по двустороннему акту приема-передачи».

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Правительство Москвы.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 30 мая 2016 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 сентября 2016 года, заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Департамент и Правительство Москвы обратились в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просят названные решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, указывая на нарушение и неправильное применение судами норм права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам.

В обоснование приведенных в кассационной жалобе доводов заявители указывают, что судами при принятии судебных актов избирательно использованы преюдициально установленные обстоятельства и проигнорирован тот факт, что в настоящий момент земельный участок полностью освобожден от имущества третьих лиц и от свалки отходов производства и потребления. Суд проигнорировал решение Тимирязевского районного суда и постановление судебного пристава-исполнителя об окончании исполнительного производства по исполнению решения вышеназванного суда и освобождения спорного земельного участка от имущества третьих лиц. Судебный акт по делу № А40-153518/14 не является преюдициальным, поскольку Правительство Москвы в указанном деле участия не принимало. Судами необоснованно изменены условия договора, тем самым нарушены императивные нормы гражданского законодательства о свободе договора и скорректированы в интересах одной из сторон, а также не выяснены обстоятельства, входящие в предмет доказывания по делу. Наличие на земельном участке некапитальных объектов не лишает арендатора возможности осуществлять разработку проектной документации, получить разрешение на строительство капитального объекта, однако истец до настоящего времени каких-либо мер по освоению земельного участка не принимал. Кроме того, условиями договора аренды не предусмотрена передача земельного участка по акту приема-передачи; учитывая, что договоры аренды являются долгосрочными, возникновение правоотношений и передача земельных участков осуществляется после государственной регистрации данных договоров, то выводы судов о наличии обязательства по составлению акта приема-передачи либо его включение в договор являются надуманными и основаны на субъективном желании истца продлить действие договоров аренды, исключив при этом возможность применения последствий ненадлежащего исполнения обязательств. Судами не применена подлежащая применению статья 612 Гражданского кодекса Российской Федерации. Поскольку истцом не представлено доказательств осуществления строительной деятельности, принимая во внимание негативные последствия для истца в случае пропуска срока строительства гаражного комплекса, под который был сдан в аренду земельный участок, то действия истца направлены на принятие судебного акта, который будет являться законным обоснованием пропуска срока выполнения строительных работ, следовательно, суд фактически исключил возможность применения негативных последствий неисполнения обязательств стороной в договоре.

В представленном отзыве на кассационную жалобу ООО «Управляющая компания Прометей», возражая против доводов жалобы, указало, что довод ответчика о том, что спорные земельные участки освобождены, а обязательства ответчика по передаче земельных участков исполнены, не соответствует фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам. Истцом выполнены в полном объеме все возможные мероприятия для осуществления задач по строительству объекта, которые возможны без выхода на земельный участок до начала выполнения проектных работ. Подготовка и реализация проектной документации, получение разрешения на строительство невозможно осуществить без наличия геологического заключения по инженерным изысканиям, что предполагает обязательный допуск на земельный участок. Ответчик, зная о том, что земельный участок не освобожден фактически, поступил недобросовестно, осуществив разделение данного участка на два независимых и выставив оба участка на аукцион, не указав в соответствующей документации о наличии судебного спора и незаконченного исполнительного производства, а также о наличии каких-либо строений и третьих лиц на участке и невозможности доступа на земельный участок. Условиями аукциона не было предусмотрено составление акта обследования земельного участка и осмотра земельного участка. Нарушение ответчиком договорных обязательств по передаче земельных участков является существенным, поскольку исключает возможность использовать земельные участки в соответствии с их назначением – капитальное строительство гаражного комплекса, а также причиняет истцу серьезные убытки и лишает его того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договоров аренды земельных участков, т.е. возможности построить гаражный комплекс. Обязанность ответчика передать земельные участки не может быть предметом настоящего спора, поскольку находится в стадии исполнительного производства и является существенным обстоятельством для данного спора. Ссылка ответчика на судебную практику несостоятельна, поскольку в приведенных случаях шла речь о земельных участках, которыми арендатор фактически владел и которые были переданы ему по акту приема-передачи. Вопреки доводам жалобы, пункт 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации имеет отношение к имуществу, фактически переданному по договору аренды, и которое было принято арендатором без каких-либо замечаний, однако в рассматриваемом случае имущество фактически не было передано в аренду.

Явившийся в судебное заседание суда кассационной инстанции представитель ответчика и третьего лица поддержал доводы и требования кассационной жалобы, представитель истца против доводов жалобы возражала, указывая на законность и обоснованность принятых судебных актов.

Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, заслушав объяснения явившихся в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых решения и постановления ввиду следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Департаментом и ООО «Управляющая компания Прометей» заключены дополнительные соглашения о замене лиц в договорах долгосрочной аренды земельных участков № И-09-000099 и № И-09-000098, предметами которых являются земельные участки по адресу: <...> и корп. 2 с кадастровыми номерами 77:09:0002016:1001 и 77:09:0002016:1000, предназначенные для целей капитального строительства гаражного комплекса, на основании договоров переуступки права аренды с ООО «Геликон-ИНВЕСТ» от 30.01.2014 № 30/01/2014-02 и № 30/01/2014-01.

Из условий открытого аукциона и договора аренды следует, что земельный участок по адресу: <...> подлежал предоставлению ООО «Управляющая компания Прометей» в освобожденном виде для строительства капитального объекта и не предусматривал нахождение на нем иных строений и ограничение доступа на земельный участок в виде железобетонного забора.

ООО «Управляющая компания Прометей» направляло в адрес Департамента обращения от 10.06.2014 и от 09.09.2014 с указанием на невозможность использования земельного участка, являвшегося предметом торгов на аукционе, поскольку земельный участок не освобожден от владения третьими лицами, огорожен и находится под охраной.

Обращаясь с настоящим иском в арбитражный суд, истец указал, что ненадлежащее исполнение арендодателем обязанности по фактической передаче объекта аренды во владение и пользование арендатору, поскольку земельный участок занят третьими лицами, которые используют его для хранения большегрузного транспорта, исключает возможность использовать земельные участки в соответствии с их назначением, и причиняет арендатору убытки.

Удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из доказанности наличия оснований для изменения договоров аренды, а именно наличия существенного изменения обстоятельств в рамках статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статей 606, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Статья 451 Гражданского кодекса Российской Федерации допускает изменение договора судом по требованию заинтересованной стороны в связи с существенным изменением обстоятельств в исключительных случаях.

В силу пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно пункту 2 названной статьи, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В силу пункта 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда изменение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды обеих инстанций установили, что обязанность арендодателя по фактической передаче арендатору во владение и пользование объектов аренды – земельных участков надлежащим образом, согласно условиям договоров, не исполнена, спорные участки заняты третьими лицами, при этом в конкурсной документации какая-либо информация об обременении земельных участков отсутствовала; акт приема-передачи земельного участка не составлялся, передача участков совпадает с моментом возникновения правоотношений по договору; материалами дела подтвержден факт невозможности использования арендатором предмета аренды в соответствии с целями, предусмотренными договорами аренды, ввиду владения участками ГСК «Коровино-Авто»; в связи с чем, суды пришли к выводу, что нарушение арендодателем обязательств по передаче арендатору земельных участков в установленный договорами срок и в освобожденном виде лишает истца возможности реализовать свое право на осуществление капитального строительства гаражного комплекса в предусмотренный договором срок, поскольку осуществление таких работ возможно только после освобождения земельных участков и их передаче арендатору свободными от третьих лиц, незаконных строений, транспорта и мусора, при этом на момент заключения договоров арендатор не был уведомлен об обременении земельных участков, соответственно, невозможность использовать земельный участок ввиду нахождения на нем имущества третьих лиц, отвечает признакам существенного изменения обстоятельств.

С учетом изложенного, суды, установив наличие правовых оснований для изменения договоров аренды, пришли к правомерному и обоснованному выводу об удовлетворении иска.

Кассационная коллегия с выводами судов соглашается и признает, что все существенные обстоятельства дела судами установлены, правовые нормы, регулирующие спорные правоотношения, применены правильно и спор разрешен в соответствии с установленными обстоятельствами и представленными доказательствами при правильном применении норм материального и процессуального права.

Приведенные в кассационной жалобе доводы уже были предметом исследования и оценки судов при рассмотрении дела в первой и апелляционной инстанции и им дана надлежащая правовая оценка.

Доводы кассационной жалобы фактически сводятся к несогласию с выводами судов, основанными на исследовании имеющихся в деле доказательств, и направлены на переоценку исследованных судами доказательств и установленных обстоятельств, что в силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Нарушений судами норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебных актов, кассационной коллегией не установлено.

Таким образом, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены принятых по делу судебных актов, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 30 мая 2016 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 сентября 2016 года по делу № А40-161738/15 оставить без изменения, кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы – без удовлетворения.

Председательствующий-судья В.В. Кобылянский

Судьи: С.Н. Крекотнев

М.Д. Ядренцева