Решение от 12 апреля 2023 г. по делу № А27-23160/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Красная ул., д. 8, Кемерово, 650000

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А27-23160/2022
город Кемерово
12 апреля 2023 года.
Резолютивная часть решения 06 апреля 2023 года.

Решение изготовлено в полном объеме 12 апреля 2023 года.

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Н.К. Фуртуна, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Шахта № 12», Кемеровская область – Кузбасс, город Киселевск (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к комитету по управлению муниципальным имуществом города Прокопьевска, Кемеровская область-Кузбасс, город Прокопьевск (ОГРН <***>, ИНН <***>)

об урегулировании разногласий при заключении договора аренды,

при участии представителей:

истца – ФИО2, доверенность от 01.01.2023,

ответчика – ФИО3, доверенность от 14.11.2022,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Шахта № 12» (далее – истец, общество «Шахта №12») обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к комитету по управлению муниципальным имуществом города Прокопьевска (далее – ответчик, комитет) об урегулировании разногласий при заключении договора аренды в части расчета арендной платы с применением в формуле расчета арендной платы 2% от кадастровой стоимости.

Определением от 03.02.2023 объединены дела № А27-23160/2022 и № А27-23161/2022 в одно производство, с присвоением номера № А27-23160/2022

Исковые требования мотивированы тем, что размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные для размещения объектов, предусмотренных подпунктом 2 статьи 49 ЗК РФ, а также для проведения работ, связанных с пользованием недрами, не может превышать размер арендной платы, рассчитанный для соответствующих целей в отношении земельных участков, находящийся в федеральной собственности.

Комитет в отзыве предложил свой расчет исходя из размера рыночной стоимости годовой арендной платы земельного участка в размере 28350 руб., арендная плата за один день составляет 77,67123 и с 02.01.2022 по 31.12.2022 оплате подлежит 28272,33 руб. по договору аренды от 09.12.2021 № 6816; в размере 145800 руб., арендная плата за один день составляет 399,45205 и с 02.01.2022 по 31.12.2022 оплате подлежит 145400,55 руб. по договору от 09.12.2021 № 6819. В подтверждение доводов представлены выписки из отчета № 21-595-068 от 24.02.2022 об оценке стоимости и отчета № 21-595-066 от 24.02.2022 об оценке стоимости. По мнению КУМИ г. Прокопьевска при снижении кадастровой стоимости на земельный участок, местный бюджет города и бюджеты других уровней будут недополучать запланированную прибыль.

Представитель истца на иске настаивала.

Представитель ответчика иск не признала.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, оценив представленные доказательства, суд считает требования обоснованными по следующим основаниям.

ООО «Шахта № 12» является правообладателем лицензий на право пользования недрами на территориях Прокопьевского городского округа и Прокопьевского муниципального района от 30.05.2019 серии КЕМ 02132 ТЭ и от 29.11.2019 серии КЕМ 02152 ТР. В рамках права на пользование недрами, в соответствии с п.п. 20 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, истец обратился с заявлением к ответчику о заключении договора аренды на земельный участок без проведения торгов.

Между комитетом и обществом заключены договоры от 09.12.2021 № 6819 и от 09.12.2021 № 6816.

Согласно пункту 1 договоров, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и иного специального назначения,

площадью 36000 кв.м., расположенный по адресу: Кемеровская область – Кузбасс, <...> м на северо-запад от индивидуального жилого дома по улице Сельская, 9, с кадастровым номером 42:32:0102006:1762, под недропользование.

площадью 7000 кв.м., расположенный по адресу: Кемеровская область – Кузбасс, <...> м на северо-запад от индивидуального жилого дома по улице Сельская, 9, с кадастровым номером 42:32:0101021:64, под недропользование.

Согласно п. 2.1. договора, размер арендной платы определяется в порядке, указанном в расчете арендной платы.

Согласно расчету по договору № 6816 размер годовой арендной платы составляет 58184 руб., по договору № 6819 размер годовой арендной платы составляет 299232 руб.

Учитывая изменение кадастровой стоимости, истец в порядке заключения и урегулирования существенных условий договора, внес изменения в расчет в части уточнения кадастровой стоимости земельного участка, а именно:

по договору аренды от 09.12.2021 № 6819: кадастровая стоимость – 3069000 руб., процент от кадастровой стоимости 2%, размер арендной платы в год 61380 руб.

по договору аренды от 09.12.2021 № 6816: кадастровая стоимость – 596000 руб., процент от кадастровой стоимости 2%, размер арендной платы в год 11920 руб., механизм расчета арендной стоимости не изменен.

Сопроводительным письмом от 2 февраля 2022 года исх. № 1372838 истец направил в адрес ответчика договоры аренды земельных участков с протоколами разногласий, в том числе и спорные договоры аренды земельного участка № 6819 и №6816.

04 апреля 2022 года в адрес ООО «Шахта № 12» сопроводительным письмом от 01.04.2022г. исх. № 2565 вернулись подписанные договоры аренды земельных участков и протоколы разногласий с протоколами согласования разногласий к ним, в том числе по спорным договорам.

В протоколе согласования разногласий к спорному договору Ответчик предложил следующую редакцию расчета арендной платы: «…начальный размер ежегодной арендной платы по договору аренды № 6816 земельного участка 28350 рублей; арендная плата за один день – 77,67123 рублей; подлежит оплате: с 02.01.2022 по 31.12.2022 – 28272,33 рублей…», «…начальный размер ежегодной арендной платы по договору аренды № 6819 земельного участка 145800 рублей; арендная плата за один день – 399,45205 рублей; подлежит оплате: с 02.01.2022 по 31.12.2022 – 145400,55 рублей…»

Сопроводительным письмом от 29.04.2022 исх. № 1450484, ответчиком получены протоколы согласования разногласий и урегулирования разногласий к спорному договору (вх. № 2912 от 29.04.2022).

Письмом от 25.05.2022 исх. № 4149 ответчик сообщил о намерении урегулировать возникшие разногласия в судебном порядке.

С целью досудебного урегулирования разногласий истец направил в адрес ответчика ответ (от 22.06.2022г. № 1500169) на вышеуказанное письмо, в котором мотивировал применение в расчете измененной кадастровой стоимости, просил повторно рассмотреть и подписать протокол урегулирования разногласий к спорному договору.

Однако письмом от 20.07.2022 ответчик оставил ответ без рассмотрения, до его урегулирования в Арбитражном суде Кемеровской области.

Поскольку стороны не достигли согласия по указанному вопросу, в целях его урегулирования истец обратился в суд с иском по настоящему делу.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно пункту 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, указанным кодексом и другими федеральными законами.

По смыслу пунктов 4, 5 статьи 426 ГК РФ условия публичного договора, не соответствующие требованиям, а также действующим в момент заключения публичного договора обязательным правилам, утвержденным Правительством Российской Федерации или уполномоченными им федеральными органами, являются ничтожными в части, ухудшающей положение стороны.

Согласно пункту 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» при отсутствии в норме, регулирующей права и обязанности по договору, явно выраженного запрета установить иное, она является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования это необходимо для защиты особо значимых охраняемых законом интересов (интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов и т.д.), недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон либо императивность нормы вытекает из существа законодательного регулирования данного вида договора.

Поскольку во взаимоотношениях арендодателя публичных земель и арендатора последний лишен возможности заключения договора с иным контрагентом и по своему усмотрению определять условия данного договора, общество является слабой стороной, интересы которой подлежат защите в судебном порядке.

Исходя из принципа свободы договора, арбитражный суд при урегулировании разногласий, возникших при заключении публичного договора, не вправе включать в договор несогласованное сторонами условие, если содержание этого условия не предусмотрено законом или иным правовым актом (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21.01.2021 N Ф04-6376/2020 по делу N А46-7753/2020).

В соответствии с частью 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей до 01.03.2015) цена по договору аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен. Стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не вправе применять иной размер арендной платы.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности могут быть установлены Правительством Российской Федерации в соответствии с пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ) отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Правительством Российской Федерации принято постановление от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы (далее - Правила), а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее - Постановление № 582).

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» с 01.03.2015 введена в действие статья 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), в силу пунктов 1, 3 которой также установлено, что порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В силу данного разграничения компетенции органов государственной власти и местного самоуправления Правительство Российской Федерации уполномочено устанавливать порядок определения размера арендной платы лишь в отношении земель, находящихся в федеральной собственности.

Утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 Правила определения размера арендной платы подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации.

Действие Правил определения размера арендной платы не распространяется на отношения, связанные с использованием земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена.

Вместе с тем в силу пункта 1 статьи 39.7 ЗК РФ принципы определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, должны утверждаться Правительством Российской Федерации.

Таким образом, постановление Правительства № 582 в части установления Основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.

К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, постановлением Правительства Российской Федерации № 582 отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности.

Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке. Принцип экономической обоснованности исключает возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа, и выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.

С учетом заключения сторонами рассматриваемых договоров аренды в отношении земельных участков, относящихся к землям, собственность на которые не разграничена, арендная плата по ним является регулируемой, определяемой в порядке, установленном Коллегией Администрации Кемеровской области, а потому стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, и не вправе применять другой размер арендной платы.

В рассматриваемом случае порядок определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Кемеровской области (далее - Порядок) утвержден постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 05.02.2010 № 47.

Согласно пункту 2.1 названного Порядка (в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений) размер арендной платы при использовании земельных участков в расчете на год (далее - арендная плата) определяется органом местного самоуправления, уполномоченным на распоряжение земельными участками (далее - арендодатель), одним из следующих способов: на основании кадастровой стоимости земельных участков; на основании рыночной стоимости размера арендной платы земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Подпунктом «ж» пункта 2.2. Порядка установлено что, арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 2 процентов в отношении земельных участков, предоставленных для проведения работ, связанных с пользованием недрами на территории Прокопьевского городского округа (действовал на момент согласования условий).

В соответствии с подпунктом «у» пункта 2.2 Порядка арендная плата определяется 2 процента в отношении земельных участков, предоставленных для проведения работ, связанных с пользованием недрами на территории Кемеровской области - Кузбасса, в том числе включенных в состав проектной документации на выполнение работ, связанных с пользованием недрами для размещения зданий, строений, сооружений и других целей (пп. «у» в ред. постановления Правительства Кемеровской области - Кузбасса от 16.02.2023 № 90).

Аналогичный механизм определения размера арендной платы для земельных участков, используемых под недропользование, установлен и в отношении земель, находящихся в федеральной собственности, абзацем 2 подпункта «д» пункта 3 постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

Судом установлено, что спорный земельный участок используются ООО «Шахта № 12» для проведения работ, связанных с пользованием недрами на территории Прокопьевского городского округа. ООО «Шахта № 12» является правообладателем лицензий на право пользования недрами на территориях Прокопьевского городского округа и Прокопьевского муниципального района от 30.05.2019 серии КЕМ 02132 ТЭ и от 29.11.2019 серии КЕМ 02152 ТР.

Решением комиссии Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 21.12.2021 № 23-134 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 42:32:0102006:1762 установлена в размере рыночной стоимости 3069000 руб., Решением комиссии от 21.12.2021 № 23-133 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 42:32:0101021:64 установлена в размере рыночной стоимости 596000 руб.

Указанные обстоятельства Комитетом не оспариваются.

Таким образом, расчет арендной стоимости должен выполняться по формуле: АС = КС * 2%.

Довод ответчика о том, что при снижении кадастровой стоимости на земельный участок, местный бюджет города и бюджеты других уровней будут недополучать запланированные доходы, судом отклоняется, так данные обстоятельства не влияют на регулируемый размер арендной платы.

При таких обстоятельствах требования подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина за рассмотрение иска подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 173, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «Шахта № 12» и комитетом по управлению муниципальным имуществом города Прокопьевска при заключении договора аренды земельного участка № 6819 от 09.12.2021, изложив указанные в расчете арендной платы на 2022 год условия за пользование земельным участком в следующей редакции:

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 42:32:0102006:1762 – 3069000 руб.; процент от кадастровой стоимости – 2%; размер арендной платы за арендованную площадь в годовом исчислении – 61380 руб.; арендная плата за один день - 168,16 руб.; подлежит оплате с 02.01.2022 по 31.12.2022 – 61211,84 руб.

Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «Шахта № 12» и комитетом по управлению муниципальным имуществом города Прокопьевска при заключении договора аренды земельного участка № 6816 от 09.12.2021, изложив указанные в расчете арендной платы на 2022 год условия за пользование земельным участком в следующей редакции:

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 42:32:0101021:64 – 596000 руб.; процент от кадастровой стоимости – 2%; размер арендной платы за арендованную площадь в годовом исчислении – 11920 руб.; арендная плата за один день - 32,66 руб.; подлежит оплате с 02.01.2022 по 31.12.2022 – 11887,34 руб.

Взыскать с комитета по управлению муниципальным имуществом города Прокопьевска (ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Шахта № 12» (ИНН <***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 12 000 руб.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Кемеровской области.



Судья Н.К. Фуртуна