Решение от 17 июля 2025 г. по делу № А03-21913/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ

656015, Барнаул, пр. Ленина, д. 76, тел.: <***>

http:// www.altai-krai.arbitr.ru, е-mail: a03.info@arbitr.ru


Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А03-21913/2024
г. Барнаул
18 июля 2025 года
Резолютивная часть решения суда объявлена 04.07.2025. Решение суда изготовлено в полном объеме 18.07.2025.


Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Бутузовой Я.П., при ведении протокола секретарем судебного заседания Хатько В.С., рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление Алтайской краевой организации всероссийской творческой общественной организации «Союз художников России» (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 19.12.2002, ИНН: <***>, 656038, Алтайский Край, Г. Барнаул, Ул. Максима Горького, Д.63) к Комитету по управлению муниципальной собственностью города Барнаула (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 06.12.2002, ИНН: <***>, 656043, Алтайский Край, Г. Барнаул, Ул. Гоголя, Д.48) признании сведений о площади нежилых помещений О4 с кадастровым номером 22:63:040427:3479 в размере 62,2 кв.м., О5 с кадастровым номером 22:63:040427:3478 в размере 53,1 кв.м., О6 с кадастровым номером 22:63:040427:3473 в размере 112,3 кв.м., О8 с кадастровым номером 22:63:040427:3477 в размере 60,6 кв.м., в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <...>, реестровой ошибкой, об установлении площади нежилых помещений О4, О5, О6, О8 в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <...>: нежилое помещение О4 с кадастровым номером 22:63:040427:3479 в размере 53,2 кв.м., нежилое помещение О5 с кадастровым номером 22:63:040427:3478 в размере 47,7 кв.м., нежилое помещение О6 с кадастровым номером 22:63:040427:3473 в размере 105,7 кв.м., нежилое помещение О8 с кадастровым номером 22:63:040427:3477 в размере 48,2 кв.м., об обязании Комитета по управлению муниципальной собственностью г. Барнаула произвести перерасчет арендной платы за пользование нежилыми помещениями с кадастровыми номерами 22:63:040427:3479 (53,2 кв.м.), 22:63:040427:3478 (47,7 кв.м.), 22:63:040427:3473 (105,7 кв.м.), 22:63:040427:3477 (48,2 кв.м.) по адресу: <...> с 23.04.2024 г. с учетом их площади, с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 20.12.2004, ИНН: <***>, 656002, <...>), Краевого государственного бюджетного учреждения «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 09.10.2017, ИНН: <***>, 656015, Алтайский край, г.о. город Барнаул, <...>), при участии в судебном заседании: от истца - ФИО1 (паспорт, доверенность от 10.01.2025, диплом), от ответчика -  ФИО2 (удостоверение, доверенность от 16.05.2025, диплом), от третьих лиц - не явились,

У С Т А Н О В И Л:

Алтайская краевая организация всероссийской творческой общественной организации «Союз художников России»  (далее – АКО ВТОО «Союз художников России», истец) обратилась в Арбитражный суд Алтайского края с вышеуказанным исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальной собственностью города Барнаула (далее – Комитет, ответчик).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (далее – Управление Росреестра по Алтайскому краю), краевое государственное бюджетное учреждение «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» (далее – КГБУ «АЦНГКО») (далее - третьи лица).

Исковые требования обоснованы тем, что ответчиком направлены в регистрирующий орган технические паспорта в отношении спорных нежилых помещений, предоставленных истцу по договору аренды, согласно которым увеличена площадь помещений на основании вновь выполненного технического обследования. Данные об изменении площадей внесены в Единый государственный реестр недвижимости, ответчик предложил истцу заключить дополнительное соглашение к договору аренды с учетом измененной площади спорных помещений, истец дополнительное соглашение не подписал, полагая ответчик произвел регистрацию права на спорные объекты ошибочно, поскольку перепланировка спорных нежилых помещений, включает в себя установку антресольных полок, а не антресолей, площадь которых не подлежит учету в площади нежилых помещений. Истец также указывал, что площадь таких антресолей не должна быть учтена в общей площади, поскольку площадь антресоли составляет менее сорока процентов от площади помещения.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) истец изменил исковые требования, окончательно сформулировав исковые требования, истец просил признать сведения о площади нежилых помещений О4 с кадастровым номером 22:63:040427:3479 в размере 62,2 кв.м., О5 с кадастровым номером 22:63:040427:3478 в размере 53,1 кв.м., О6 с кадастровым номером 22:63:040427:3473 в размере 112,3 кв.м., О8 с кадастровым номером 22:63:040427:3477 в размере 60,6 кв.м., в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <...>, реестровой ошибкой, установить площадь нежилых помещений О4, О5, О6, О8 в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <...>: нежилое помещение О4 с кадастровым номером 22:63:040427:3479 в размере 53,2 кв.м., нежилое помещение О5 с кадастровым номером 22:63:040427:3478 в размере 47,7 кв.м., нежилое помещение О6 с кадастровым номером 22:63:040427:3473 в размере 105,7 кв.м., нежилое помещение О8 с кадастровым номером 22:63:040427:3477 в размере 48,2 кв.м., обязать Комитет по управлению муниципальной собственностью г. Барнаула произвести перерасчет арендной платы за пользование нежилыми помещениями с кадастровыми номерами 22:63:040427:3479 (53,2 кв.м.), 22:63:040427:3478 (47,7 кв.м.), 22:63:040427:3473 (105,7 кв.м.), 22:63:040427:3477 (48,2 кв.м.) по адресу: <...>, с 23.04.2024 с учетом их площади.

Суд принял изменение предмета исковых требований.

Ответчик в представленном отзыве по существу заявленных требований  возражал, ссылаясь на то, что изменения по площади внесены в установленном порядке на основании технических паспортов, истцом при этом исполнено дополнительное соглашение к договору аренду, произведены арендные платежи согласно размеру, установленному дополнительным соглашением. Кроме того, истец не оспаривал постановление администрации города Барнаула от 19.09.2024 № 1569 «О предоставлении имущественной поддержки АКО ВТОО «Союз художников России», в котором содержалось указание на применение имущественной поддержки в отношении спорных площадей нежилых помещений.

Управление Росреестра по Алтайскому краю в отзыве указало, что в случае удовлетворения требований в решении необходимо обосновать и квалифицировать соответствующие сведения как ошибочные и указать в чем состоит необходимость исправления такой ошибки.

КГБУ «АЦНГКО» в представленном отзыве пояснило, что исходные данные о технических параметрах объекта собираются в результате инвентаризации, по результатам корой заполняются разделы технического паспорта, при натурных измерениях, проведенных третьим лицом, выявлены изменения после перепланировки (переустройства) и наличие площадок (антресолей) более 2 метров в длину и более 2 метров в ширину каждая, в верхней части объема помещений, которые были использованы для увеличения площади в нежилых помещениях О4 с кадастровым номером 22:63:040427:3479, О5 с кадастровым номером 22:63:040427:3478, О6 с кадастровым номером 22:63:040427:3473, О8 с кадастровым номером 22:63:040427:3477 в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <...>. В технических паспортах, подготовленных КГБУ «АЦНГКО», указаны сведения о площади нежилых помещений с учетом суммы площадей всех частей помещений.

Третьи лица в судебное заседание явку своих представителей не обеспечили, на основании статьи 123, статьи 156 АПК РФ дело по существу рассмотрено в отсутствие представителей третьих лиц.

В порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании объявлялся перерыв.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика по иску возражал.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд пришёл к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

По настоящему арбитражному делу установлены следующие фактические обстоятельства.

Как следует из материалов дела, между АКО ВТОО «Союз художников России» (арендатор) и городским округом – город Барнаул Алтайского края в лице Комитета (арендодатель) заключен договор аренды нежилого помещения (здания) № 13 от 28.12.2022, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в арендное  пользование нежилые помещения, общей площадью 596,3 кв. метра (далее по тексту - помещение), расположенные по адресу: <...> (согласно прилагаемому плану (Приложение № 2 к настоящему договору, являющееся его неотъемлемой частью), для размещения художественных мастерских (пункт 1.1 договора) (т. 1 л.д. 104-111 - договор).

Общая арендуемая площадь 596,3 кв.м., распределяется на:

- площади, расположенные на мансардном этаже 43,0 кв.м.,

- площади, расположенные на мансардном этаже 91,0 кв.м.,

- площади, расположенные на мансардном этаже 91,0 кв.м.,

- площади, расположенные на мансардном этаже 44,8 кв.м.,

- площади, расположенные на мансардном этаже 91,0 кв.м.,

- площади, расположенные на мансардном этаже 43,5 кв.м.,

- площади, расположенные на мансардном этаже 44,0 кв.м.,

- площади, расположенные на мансардном этаже 35,1 кв.м.,

- площади, расположенные на мансардном этаже 44,9 кв.м.,

- площади, расположенные на мансардном этаже 34,9 кв.м.,

- площади, расположенные на мансардном этаже 33,1 кв.м.,

Согласно пункту 1.3 договора на момент заключения договоры аренды помещение, передаваемое в аренду, принадлежит арендодателю на праве собственности.

Срок аренды устанавливается с «1» января 2023 года по «31» декабря 2025 года (пункт 1.4 договора).

В соответствии с пунктом 2.3.5 договора при отсутствии технического паспорта арендодатель к моменту подписания настоящего договора представляет арендатору план-схему сдаваемого в аренду помещения.

Согласно пункту 3.1.9 договора арендатор обязан не производить перепланировку и (или) переоборудования арендуемого помещения без письменного разрешения арендодателя и в установленных законом случаях с иными уполномоченными организациями. Реконструкция и иные неотделимые улучшения, производимые арендатором, являются муниципальной собственностью. Произведенные арендатором отделимые улучшения являются его собственностью. После прекращения (расторжения) договора аренды затраты арендатора на производство неотделимых улучшений арендодателем не возмещаются.

Согласно пункту 4.1 договора со дня фактического получения помещения в фактическое пользование и до освобождения помещения по акту приема-передачи арендатор ежемесячно оплачивает арендную плату за пользование помещением и плату за использование мест общего пользования. Арендная плата по настоящему договору не включает в себя плату за пользование земельным участком расположено здание.

 В соответствии с постановлением администрации 20.10.2022 № 1578 «О предоставлении имущественной поддержки АКО ВТОО «Союз художников России», а также на основании отчетов об оценке рыночной стоимости при расчете арендной платы по настоящему договору аренды применяется понижающий коэффициент в размере 0,1. Общая сумма платежей в месяц по настоящему договору составляет: 16828 рублей + НДС:

- согласно отчету об оценке рыночной стоимости № 3945/12.22 от 23.12.2022 за помещение площадью 43,0 кв. метра сумма платежа в месяц составляет 1230,0 рубля;

- согласно отчету об оценке рыночной стоимости № 3872/12.22 от 23.12.2022 за помещение площадью 91,0 кв. метра сумма платежа в месяц составляет 2521,0 рублей;

- согласно отчету об оценке рыночной стоимости № 3878/12.22 от 23.12.2022 за помещение площадью 91,0 кв. метра сумма платежа в месяц составляет 2521,0 рублей;

- согласно отчету об оценке рыночной стоимости № 3886/12.22 от 23.12.2022 за помещение площадью 44,8 кв. метра сумма платежа в месяц составляет 1277,0 рублей;

- согласно отчету об оценке рыночной стоимости № 3879/12.22 от 23.12.2022 за помещение площадью 91,0 кв. метра сумма платежа в месяц составляет 2521,0 рублей;

- согласно отчету об оценке рыночной стоимости № 3948/12.22 от 23.12.2022 за помещение площадью 43,5 кв. метра сумма платежа в месяц составляет 1245,0 рублей;

- согласно отчету об оценке рыночной стоимости № 3880/12.22 от 23.12.2022 за помещение площадью 44,0 кв. метра сумма платежа в месяц составляет 1259,0 рублей;

- согласно отчету об оценке рыночной стоимости № 3867/12.22 от 23.12.2022 за помещение площадью 35,1 кв. метра сумма платежа в месяц составляет 1011,0 рублей;

- согласно отчету об оценке рыночной стоимости № 3865/12.22 от 23.12.2022 за помещение площадью 44,9 кв. метра сумма платежа в месяц составляет 1280,0 рублей;

- согласно отчету об оценке рыночной стоимости № 3870/12.22 от 23.12.2022 за помещение площадью 34,9 кв. метра сумма платежа в месяц составляет 1006,0 рублей;

- согласно отчету об оценке рыночной стоимости № 3950/12.22 от 23.12.2022 за помещение площадью 33,1кв. метра сумма платежа в месяц составляет 957,0 рублей;

По акту приема-передачи недвижимого имущества от 01.01.2023 истец принял спорные помещения (т. 1 л.д. 108 - акт).

Ответчик 30.09.2024 направил в адрес истца дополнительное соглашение от 27.09.2024 к договору аренды (т. 1 л.д. 12– дополнительное соглашение, л.д. 103 – письмо).

Согласно пункту 1 дополнительного соглашения абзац 2 пункта 1.1 договора излагается в следующей редакции: «Общая арендуемая площадь 734,0 кв.м., распределяется на:

- помещение О1, расположенное на мансардном этаже 48,1 кв.м.,

- помещение О2, расположенное на мансардном этаже 103,9 кв.м.,

- помещение О3, расположенное на мансардном этаже 39,4 кв.м.,

- помещение О4, расположенное мансардном этаже 62,2 кв.м.,

- помещение О5, расположенное на мансардном этаже 53,1 кв.м.,

- помещение О6, расположенное на мансардном этаже 112,3 кв.м.,

- помещение О7, расположенное на мансардном этаже 38,9 кв.м.,

- помещение О8, расположенное на мансардном этаже 60,6 кв.м.,

- помещение О9, расположенное на мансардном этаже 48,7 кв.м.,

- помещение О10, расположенное на мансардном этаже 106,2 кв.м.,

- помещение О11, расположенное на мансардном этаже 60,6 кв.м.»

Согласно пункту 2 дополнительного соглашения абзац 2 пункта 4.1 договора  излагается в следующей редакции: «4.1 Со дня получения помещения в фактическое пользование и до освобождения помещения по акту приема-передачи арендатор ежемесячно оплачивает арендную плату за пользование помещением и плату за использование мест общего пользования. Арендная плата по настоящему договору не включает в себя плату за пользование земельным участком, на котором расположено здание.

В соответствии с постановлением администрации города 19.09.2024 № 1569 «О предоставлении имущественной поддержки АКО ВТОО «Союз художников России», а также на основании отчетов об оценке рыночной стоимости при расчете арендной платы по настоящему договору аренды применяется понижающий коэффициент в размере 0,1.

Общая сумма платежей в месяц по настоящему договору составляет 28516 руб. без НДС

- согласно отчету об оценке рыночной стоимости № 166-05/2024-1 от 28.05.2024 за помещение площадью 48,1 кв. метра сумма платежа в месяц составляет 2030 руб. 90 коп.;

- согласно отчету об оценке рыночной стоимости № 166-05/2024-2 от 28.05.2024 за помещение площадью 103,9 кв. метра сумма платежа в месяц составляет 3715руб. 60 коп.;

- согласно отчету об оценке рыночной стоимости № 166-05/2024-3 от 28.05.2024 за помещение площадью 39,4 кв. метра сумма платежа в месяц составляет 1731 руб. 2 коп.;

- согласно отчету об оценке рыночной стоимости № 166-05/2024-4 от 28.05.2024 за помещение площадью 62,2 кв. метра сумма платежа в месяц составляет 2485 руб. 40 коп.;

- согласно отчету об оценке рыночной стоимости № 166-05/2024-5 от 28.05.2024 за помещение площадью 53,1 кв. метра сумма платежа в месяц составляет 2194 руб. 10 коп.;

- согласно отчету об оценке рыночной стоимости № 166-05/2024-6 от 28.05.2024 за помещение площадью 112,3 кв. метра сумма платежа в месяц составляет 3946 руб. 80 коп.;

- согласно отчету об оценке рыночной стоимости № 166-05/2024-7 от 28.05.2024 за помещение площадью 38,9 кв. метра сумма платежа в месяц составляет 1714 руб. 20 коп.

- согласно отчету об оценке рыночной стоимости № 166-05/2024-8 от 28.05.2024 за помещение площадью 60,6 кв. метра сумма платежа в месяц составляет 2437 руб. 80 коп.;

- согласно отчету об оценке рыночной стоимости № 166-05/2024-9 от 28.05.2024 за помещение площадью 48,7 кв. метра сумма платежа в месяц составляет 2049,1 рубля;

- согласно отчету об оценке рыночной стоимости №166-05/2024-10 от 28.05.2024 за помещение площадью 106,2 кв. метра сумма платежа в месяц составляет 3772 руб.30 коп.;

- согласно отчету об оценке рыночной стоимости № 166-05/2024-11 от 28.05.2024 за помещение площадью 60,6 кв. метра сумма платежа в месяц составляет 2437руб. 80 коп.

В пункте 4 дополнительного соглашения указано на обязанность арендатора уплатить разницу между размером арендной платы, которая подлежит уплате на основании договора аренды, и размером, предусмотренным дополнительным соглашением.

Истец дополнительное соглашение не подписал в связи с несогласием в части увеличения площади спорных помещений. О расторжении договора истец не заявил, при этом оплата арендных платежей производится с учетом изменений в дополнительном соглашении.

Согласно техническому заключению № 2263/150324/02/0010, составленному специалистами филиала публично-правовой компании «Роскадастр» главным инженером ФИО3 и исполнителем ФИО4 в нежилом помещении О4 на момент обследования выполнены работы по перепланировке и переустройству, в том числе в коридоре поз. 1 и помещении поз.3 установлены металлические элементы каркаса (стойки и балки), по которым на отм. +2,05 м выполнено дощатое перекрытие, в результате чего образована антресольная полка высотой 1,60 м (см. приложение №3); для осуществления вертикальной связи между первым этажом и антресольной полкой используется приставная лестница (см. приложение №3), в помещении поз.2 установлены металлические элементы каркаса (стойки и балки), по которым на отм. +2,17 м выполнено дощатое перекрытие, разделяющее первый этаж и антресоль (см. приложение №3). Для осуществления вертикальной связи между первым этажом и антресолью в помещении поз.2 выполнена металлическая лестница (см. приложение № 3) (т.д. 1, л.д. 35-47 - техническое заключение).

Согласно техническому заключению № 2263/180324/02/0011, составленному специалистами филиала публично-правовой компании «Роскадастр» главным инженером ФИО3 и исполнителем ФИО4, в нежилом помещении О5 на момент обследования выполнены следующие работы по перепланировке и переустройству в том числе, в помещении поз.1 установлены деревянные элементы каркаса (стойки и балки), но которым на отм. +2,11 м выполнено дощатое перекрытие, в результате чего образована антресольная полка высотой 1,64м (см. приложение № 3), для осуществления вертикальной связи между первым этажом и антресольной полкой используется приставная лестница (см. приложение №3) (т.д. 1 л.д. 48-59 - техническое заключение).

Согласно техническому заключению № 2263/210324/02/0097, составленному специалистами филиала публично-правовой компании «Роскадастр» главным инженером ФИО3 и исполнителем ФИО4, в нежилом помещении О6 на момент обследования выполнены следующие работы по перепланировке и переустройству, в том числе в помещении в коридоре поз.1 установлены деревянные элементы каркаса (стойки и балки), по которым на отм. +2,18 м выполнено дощатое перекрытие, в результате чего образована антресольная полка высотой 1,60м (см. приложение № 3), для осуществления вертикальной связи между первым этажом и антресольной полкой используется приставная лестница (см. приложение № 3) (т.д.1 л.д. 60-72 - техническое заключение).

Согласно техническому заключению № 2263/050424/0113, составленному специалистами филиала публично-правовой компании «Роскадастр» главным инженером ФИО3 и исполнителем ФИО4, в нежилом помещении О8 на момент обследования выполнены следующие работы по перепланировке: в помещении поз.4 установлены деревянные элементы каркаса (стойки и балки), по которым на отм. +2,10 м выполнено дощатое перекрытие, в результате чего образована антресольная полка высотой 1,58м (см. приложение № 3), для осуществления вертикальной связи между первым этажом и антресольной полкой используется приставная лестница (см. приложение № 3) (т.д. 1 л.д.73-84 - техническое заключение).

Из технических паспортов, подготовленных КГБУ «АЦНГКО», следует, что в помещении О4 имеется антресоль площадью 4,9 кв.м., общая площадь нежилого помещения О4 составляет 62,2 кв.м, в помещении О5 имеется антресоль площадью 5,4 кв.м., общая площадь нежилого помещения О5 составляет 53,1 кв.м, в помещении О6 имеется антресоль площадью 6,6 кв.м., общая площадь нежилого помещения О6 составляет 112,3 кв.м, в помещении О8 имеется антресоль площадью 12,5 кв.м., общая площадь нежилого помещения О4 составляет 60,6 кв.м. (т. 1 л.д. 13-28 – технические паспорта).

Согласно данным из ЕГРН в отношении помещения О4 площадь указана 62,2 кв.м, в отношении помещения О5 площадь указана 53,1 кв.м, в отношении помещения О6 площадь указана 112,3 кв.м, в отношении помещения О8 площадь указана 60,6 кв.м. (т. 1 л.д. 29-34 – выписки из ЕГРН).

КГБУ «АЦНГКО» в письме от 21.12.2023 поясняло, что в ходе проведения работ по технической инвентаризации принималось во внимание понятие «антресоль», которая представляет собой площадку, занимающую верхнюю часть объема помещения, предназначенную для увеличения его площади, размещения вспомогательных складских и других помещений (т. 2 л.д. 26 - письмо).

Ответчик в письме от 24.01.2024 обратился к КГБУ «АЦНГКО» с просьбой разъяснить обоснованность включения площади антресоли в общую площадь помещения.

Согласно письму КГБУ «АЦНГКО» от 13.02.2024 третье лицо указало, что исчерпывающий ответ по спорному вопросу дан в письме от 21.12.2023.

В письме от 29.02.2024 в ответ на обращение истца ответчик указал, что технические паспорта подготовлены КГБУ «АЦНГКО» в соответствии с установленными требованиями, при этом установлено, что истец самовольно реконструировал спорные помещения и для дальнейшего их узаконения истцу необходимо представить технические заключения (т. 1 л.д. 85 - письмо).

Ответчик 03.04.2024 уведомил истца, что с учетом полученных технических заключений и в соответствии с техническими паспортами, Комитет проведет мероприятия по узаконению изменений и регистрацию пава муниципальной собственности (т. 1 л.д. 131, на обороте - письмо).

Истец 12.07.2024 обратился с заявлением об оказании имущественной поддержки в отношении муниципального имущества в виде заключения договора аренды в отношении нежилых помещений по адресу: <...>, с применением понижающего коэффициента при расчете арендной платы в размере 0,1 (т. 2 л.д. 24 - заявление).

Ответчик в письме от 18.07.2024 сообщил, что после получения заключений от АКО ВТОО «Союз художников России» Комитетом проведены мероприятии по регистрации права муниципальной собственности на указанные нежилые помещения и внесению изменений в Реестр муниципального имущества, в связи с чем спорные помещения зарегистрированы в установленном порядке на основании подготовленных технических паспортов (т.д. 1 л.д. 115 - письмо).

Письмом № 9334 от 17.09.2024 КГБУ «АЦНГКО» пояснило истцу, что в январе 2023 года, в ходе выполнения муниципального контракта, заключенного между Комитетом и КГБУ «АЦНГКО», оказаны услуги по технической инвентаризации в отношении объектов муниципальной собственности и подготовлены технические паспорта на объекты недвижимости, в том числе расположенные по адресу: <...>. При выполнении работ по технической инвентаризации площадь помещений была определена в соответствии с действующими нормативно-правовыми документами. Кроме того, принималось во внимание определение понятия «антресоль», содержащееся в различных сводах правил, согласно которым антресоль является площадкой, занимающей верхнюю часть объема помещения, предназначенной для увеличения его площади, размещения вспомогательных складских и других помещений. Ход и качество оказываемой услуги проверялись Комитетом. Представитель Комитета присутствовал при проведении работ, где была выявлена возможность нахождения на антресолях людей и их использование в качестве помещений с размещением кроватей, стеллажей, другой мебели, помещений для складирования, для хранения картин в рамах (т. 1 л.д. 86 - письмо).

В письме от 30.09.2024 ответчик указал о согласовании истцу возможности заключить договор аренды в отношении нежилых помещений по адресу: <...>, общей площадью 734 кв.м, с применением понижающего коэффициента при расчете арендной платы в размере 0,1, с 23.04.2024 по 31.12.2025, в адрес истца направлено дополнительное соглашение от 28.12.2022 (т. 2 л.д. 25 - письмо).

Истец направил в адрес ответчика претензию от 22.10.2024 с требованием о замене недостоверных сведений в ЕГРН относительно общей площади помещений О4, О5, О6, О8 и перерасчете арендной платы, в обоснование истец указал, что техническими заключениями в отношении спорных помещений установлено наличие антресольных полок, а не антресолей, что по мнению истца не является идентичными понятиями (т.д.1, л.д. 89 - претензия).

Письмом от 18.11.2024 в ответ на претензию ответчик сообщил, что Комитетом проведены мероприятия по регистрации права муниципальной собственности на отдельные помещения, технические паспорта на спорные нежилые помещения выполнены в соответствии с действующими нормативно-правовыми документами, антресоли подлежат включению в площадь нежилого помещения (т.д. 1 л.д. 90 - письмо).

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

В ходе судебного разбирательства между сторонами возникли разногласия по вопросам о применении нормативно-правовых документов для включения площади антресолей в площадь нежилых помещений, а также о признании антресольных полок антресолями.

В связи с необходимостью получения консультаций по касающимся рассматриваемого дела вопросам определением от 16.04.2025 суд вызвал в судебное заседание в качестве специалистов – сотрудников краевого государственного бюджетного учреждения «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки», выполнявших технические паспорта для спорных нежилых помещений, ФИО5, ФИО6, ФИО7, руководителя Краевого государственного бюджетного учреждения «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» ФИО8, сотрудников публично-правовой компании «Роскадастр» филиала ППК «Роскадастр» по Алтайскому краю, подготовивших технические заключения по результатам обследования спорных нежилых помещений, ФИО3 (главный инженер проекта), ФИО4 (исполнитель проекта).

В письме от 24.04.2024 публично-правовая компания «Роскадастр» филиала ППК «Роскадастр» по Алтайскому краю просило заменить специалистов ФИО3, ФИО4 на ФИО9 в связи с невозможностью их явки, указав, что ФИО9 является их руководителем и также подписывал («утверждал») технические заключения (т. 2 л.д. 62 - письмо).

В судебном заседании от 25.04.2025 специалисты поясняли, что понятия антресольная полка не существует, следует руководствоваться понятием антресоль.

Специалист КГБУ «АЦНГКО» ФИО5 указала, что ФИО7 в настоящий момент не является сотрудником КГБУ «АЦНГКО», пояснила, что непосредственно проверяла правильность заполнения технических паспортов, исполнителями при осмотре было выявлено, что на антресолях в спорных помещениях находились люди, оборудованы спальные места, отметила, что по Инструкции о проведении учета жилищного фонта в Российской Федерации в техническом паспорте необходимо указывать все площади помещения, при этом антресоль также представляет собой площадь помещения. Специалист КГБУ «АЦНГКО» ФИО6 пояснил, что при осмотре спорных помещений проводил замеры, определил, что в помещениях расположены антресоли. Специалист ППК «Роскадастр» ФИО9 пояснил, что антресоль фактически представляет собой площадку для складирования, хранения вещей, при этом люди могут на ней находиться только временно, чтобы разместить соответствующий предмет, при этом согласно Типовому стандарту осуществления кадастровой деятельности, утвержденному Национальной Палатой кадастровых инженеров, СТО 11468812.007-2023 «Описание характеристик объектов недвижимости. Характеристики помещений», антресоли включаются в площадь нежилых помещений, если антресоль включена в площадь в соответствии с проектной документацией, а также в случае, если на ней расположены помещения (т. 2 л.д. 68-71 – выдержка из стандарта).

Отношения сторон регулируются следующими нормами права.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ) в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости. К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Закона № 218-ФЗ Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

Согласно пункту 9 части 4 статьи 8 Закона № 218-ФЗ в кадастр недвижимости вносятся основные сведения об объекте недвижимости, в том числе площадь, если объектом недвижимости является земельный участок, здание, помещение или машино-место.

В статье 61 Закона № 218-ФЗ определено следующее:

- техническая ошибка - это ошибка (описка, опечатка, грамматическая, арифметическая, иная подобная ошибка), допущенная органом регистрации прав при внесении сведений в ЕГРН, приведшая к несоответствию сведений ЕГРН, сведениям, содержащимся в документах, на основании которых вносились сведения в ЕГРН. Она исправляется по решению государственного регистратора прав в течение 3 рабочих дней со дня обнаружения ее в записях или получения от любого заинтересованного лица заявления об ее исправлении либо на основании вступившего в законную силу решения суда. Исправление технической ошибки осуществляется в случае, если это не влечет прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости. При отсутствии оснований исправления технической ошибки в записях или невозможности ее исправления на основании заявления заинтересованного лица орган регистрации прав не позднее рабочего дня, следующего за днем истечения установленного срока, обязан отказать в исправлении технической ошибки, направив уведомление об этом с указанием причин отказа. Уведомление может быть обжаловано в судебном порядке (часть 1);

- реестровая ошибка - воспроизведенная в ЕГРН ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки лица, выполнившим кадастровые работы или ошибки, содержащейся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами, органами в порядке межведомственного информационного взаимодействия, или в ином порядке. Она подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение 5 рабочих дней со дня получения документов, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки (документов, обеспечивающих исполнение такого решения суда). Исправление реестровой ошибки осуществляется, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости, в порядке: 1) осуществления государственного кадастрового учета в связи с изменением объекта недвижимости, если реестровая ошибка содержится в документах, представленных ранее с заявлением об осуществлении одновременно государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав либо с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета соответствующего объекта недвижимости; 2) внесения в ЕГРН сведений, поступивших в порядке межведомственного информационного взаимодействия, если реестровая ошибка содержится в документах, представленных ранее в таком порядке; 3) внесения в ЕГРН сведений в уведомительном или ином предусмотренном федеральным законом порядке, если реестровая ошибка содержится в документах, представленных ранее в таком порядке (часть 3).

В случаях, если исправление технической ошибки или реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в ЕГРН, их исправление производится только по решению суда. В суд с заявлением об исправлении технической ошибки в записях и реестровой ошибки также вправе обратиться орган регистрации прав (часть 4).

Суд по требованию любого лица или органа, в т.ч. органа регистрации прав, вправе принять решение об исправлении реестровой ошибки (часть 6).

Пунктом 3 Положения о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 13.10.1997 № 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации», установлено, что основу государственного учета жилищного фонда составляет технический учет, осуществляемый в порядке, установленном нормативными правовыми актами в сфере государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства.

Технический учет жилищного фонда возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации - унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро.

Согласно пункту 8 названного Положения техническая инвентаризация жилищного фонда осуществляется в порядке, установленном нормативными правовыми актами в сфере государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, по ставкам, утверждаемым органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Во исполнение постановления Правительства Российской Федерации от 13.10.1997 № 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» Министерство Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству приказом от 04.08.1998 № 37 утвердило Инструкцию о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (далее - Инструкция).

Из раздела 9 Инструкции следует, что в технический паспорт включаются помещения в соответствии с их назначением, предусмотренным приложением 1 к Инструкции.

Согласно приложению 1 к Инструкции антресоль - площадка, занимающая верхнюю часть объема помещения жилого дома, предназначенная для увеличения его площади, размещения вспомогательных складских и других помещений.

В соответствии с пунктами 3.16, 3.18 Инструкции площадь антресоли подлежит отражению на поэтажном плане.

Согласно «СНиП 31-01-2003 СП 54.13330.2022. Здания жилые многоквартирные», утверждённых приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 13.05.2022 № 361/пр (далее - СНиП) антресолью считается площадка в объеме двусветного помещения, площадью не более 40% площади пола двусветного помещения или внутренняя площадка квартиры, расположенной в пределах этажа с повышенной высотой, имеющая размер площади не более 40% площади помещения, в котором она сооружается. Антресоль не является этажом.

В соответствии с пунктом 5.8 СНиП высота внутриквартирных коридоров, холлов, передних, антресолей (и под ними) определяется условиями безопасности передвижения людей и должна составлять не менее 2,1 м.

Как следует из пункта 8.4 Требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места (утв. Приказом Приказом Росреестра от 23.10.2020 № П/0393)  (далее - Требования № П/0393) в площадь этажа нежилого здания, сооружения включаются площади, в том числе, площадок, ярусов этажерок и антресолей в пределах расстояния по высоте между отметками площадок, ярусов этажерок и антресолей площадью на каждой отметке более 40% площади пола этажа - в многоэтажном здании.

В пункте 11 Требований № П/0393 указано, что площадь нежилого помещения, в том числе расположенного в многоквартирном доме, определяется с учетом положений пунктов 2 - 4, 6, 7, 8.6, 11.1, 11.2 настоящих требований.

Из пункта 11.1 Требований № П/0393 следует, что площадь нежилого помещения определяется как сумма площадей всех частей такого помещения, рассчитанных по их размерам, измеряемым между внутренними поверхностями стен и (или) перегородок. Расстояния, применяемые для определения площади нежилого помещения, измеряются на высоте от нуля до 1,10 метра от уровня пола (при этом плинтусы, декоративные элементы, кабельные короба, системы отопления или кондиционирования воздуха не учитываются).

В площадь нежилого помещения включается площадь лестничных площадок и ступеней, расположенных в пределах такого помещения, площадь наружных тамбуров, лоджий, террас (в том числе расположенных на эксплуатируемой кровле), веранд, балконов, галерей и иных подобных частей помещения или здания (пункт 11.2 Требований № П/0393).

Стороны согласно статьям 8, 9 АПК РФ пользуются равными правами на предоставление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований и возражений.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу закрепленного в статье 9 АПК РФ принципа состязательности задача лиц, участвующих в деле, - собрать и представить в суд доказательства, подтверждающие их правовые позиции (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7204/12).

Как предусмотрено частью 3.1 статьи 70 АПК РФ, обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований. Часть 5 статьи 70 АПК РФ предусматривает, что обстоятельства, признанные и удостоверенные сторонами в порядке, установленном этой статьей, в случае их принятия арбитражным судом не проверяются им в ходе дальнейшего производства по делу. Таким образом, положения части 5 статьи 70 АПК РФ распространяются на обстоятельства, которые считаются признанными стороной в порядке части 3.1 статьи 70 АПК РФ (названная правовая позиция отражена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.10.2013 № 8127/13).

В абзаце четвертом пункта 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2021 № 46 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции» указано, что отказ стороны от фактического участия в состязательном процессе, в том числе непредставление или несвоевременное представление отзыва на исковое заявление, доказательств, уклонение стороны от участия в экспертизе, неявка в судебное заседание, а также сообщение суду и участникам процесса заведомо ложных сведений об обстоятельствах дела в силу части 2 статьи 9 АПК РФ может влечь для стороны неблагоприятные последствия.

Исследовав и оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит выводу о наличии оснований для отказа в удовлетворения иска.

Из материалов дела следует, что истец самовольно реконструировал спорные помещения, оборудовав их антресолями, в связи с чем ответчик указал на необходимость представить технические заключения для дальнейшего их узаконения.

В результате перепланировки общая площадь нежилых помещений увеличилась, что отражено в технических паспортах по результатам обследования. На основании полученных данных ответчик обратился в регистрирующий орган для внесения соответствующих изменений в отношении общей площади нежилых помещений.

В установленном порядке Управление Росреестра по Алтайскому краю внесло информацию в ЕГРН с учетом представленных документов.

Истец в обоснование исковых требований ссылался на необоснованные действия ответчика в части включения в общую площадь спорных помещений площади антресольных полок и признания их антресолями. При этом в иске истец указал, что не оспаривает тот факт, что антресоли подлежат включению в площадь нежилого помещения, оспаривается именно наличие антресолей в спорных помещениях, считая, что в указанных помещениях отсутствуют антресоли, имеются только антресольные полки. По сути возражения истца связаны с несогласием подписать дополнительное соглашение к договору аренды, которым изменены пощади помещений и суммы платежа.

Вместе с тем, в судебном заседании вызванные судом в порядке статьи 55.1 АПК РФ специалисты поясняли, что понятия «антресольная полка» не существует, необходимо использовать понятие «антресоль», под которой следует понимать площадку, занимающую верхнюю часть объема помещения, предназначенную для увеличения его площади, размещения вспомогательных складских и других помещений. Кроме того, специалисты пояснили, что по результатам обследования спорных помещений на антресолях находились люди, оборудованы спальные места.

Из представленных в технических заключениях фоттотаблиц следует, что конструкции представляют собой дополнительные помещения. В техническом заключении № 2263/150324/02/0010 специалист указал, что на антресоли оборудовано помещение площадью 4,9 кв.м. В технических паспортах указано, что высота на антресолях варьируется в пределах 1,6 м-1,64 м, притом, что высота основного помещения 3,65 м-4,10 м.

Суд неоднократно предлагал сторонам рассмотреть вопрос о заявлении ходатайства о назначении судебной экспертизы, стороны своим правом не воспользовались, соответствующего ходатайства не заявили.

Представленные технические заключения не содержат выводы о размерах общей площади, данные исследования проводились с целью оценки возможности сохранения проведенных перепланировки и переустройства.

На основании оценки всех представленных доказательств, учитывая доводы ответчика, суд приходит к выводу о том, что истец не доказал, что в Едином государственном реестре недвижимости содержится реестровая ошибка, в связи с чем отсутствуют основания установить в меньшем размере площадь спорных нежилых помещений О4, О5, О6, О8 в многоквартирном доме по адресу: <...>, а также обязать ответчика произвести перерасчет арендной платы. Принимая во внимание, что истцом не представлено надлежащих доказательств в обоснование заявленных требований, а также за недоказанностью требований иск удовлетворению не подлежит.

Расходы по уплате государственной пошлины в силу части 1 статьи 110 АПК РФ подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд


РЕШИЛ


в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в Седьмой арбитражный апелляционный суд, г. Томск, в течение месяца со дня его принятия.


Судья                                                                                              Я.П. Бутузова