Решение от 4 августа 2025 г. по делу № А15-3575/2025

Дело№А15-3575/2025
5 августа 2025 года
г.Махачкала


Резолютивная часть решения объявлена 22 июля 2025года

Полный текст решения изготовлен 5 августа 2025 года

Судья Арбитражного суда Республики Дагестан Аджиева Л.З., при ведении протокола судебного заседания секретарем Абакаровой З.М., рассмотрев в судебном заседании дело по иску ЖСК «Чистый город» (ИНН <***>) к Администрации ГО «город Кизляр» (ИНН <***>) об обязании заключить договор аренды земельного участка с КН 05:43:000274:2779 площадью 5430 кв.м. на новый срок для завершения строительства,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1 (паспорт),

от ответчика – не явился, извещен,

УСТАНОВИЛ:

ЖСК "Чистый город" (далее - истец, кооператив) обратился в Арбитражный суд Республики Дагестан с исковым заявлением к Администрации ГО "г.Кизляр" (далее - ответчик, администрация) об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 05:43:000274:2779 на новый срок для завершения строительства.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечено МКУ "Комитет по управлению имуществом города Кизляра".

В порядке п.4 ст.137АПК РФ суд перешел к рассмотрению дела по существу спора.

В судебном заседании представитель истца просил удовлетворить исковые требования.

Ответчик в отзыве на иск просил рассмотреть дело без участия его представителя.

Выслушав представителя истца, рассмотрев материалы дела и оценив, руководствуясь статьей 71 АПК РФ, относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, постановлением администрации г.Кизляр от 05.07.2021 №336 кооперативу передан в аренду сроком на 3 года земельный участок с кадастровым номером 05:43:000274:677 площадью 10000 кв.м. с видом разрешенного использования «малоэтажная многоквартирная жилая застройка».

На основании постановления администрации г.Кизляр от 05.07.2021 №336 между МКУ «Комитет по управлению имуществом г.Кизляра» (арендодатель) и ЖСК «Чистый город» (арендатор) заключен договор аренды от 07.07.2021 №27/21. По условиям указанного договора, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 05:43:000274:677 общей площадью 10000кв.м. сроком на 3 года.

Договор аренды от 07.07.2021 №27/21 зарегистрирован Управлением Росреестра по РД 21.07.2021.

Согласно выпискам из ЕГРН от 11.04.2024 на земельном участке с кадастровым номером 05:43:000274:677, площадью 10000 кв. м., расположены объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами 05:43:000274:2543 (степень готовности 60%), 05:43:000274:2544 (степень готовности 60%), 05:43:000274:2545 (степень готовности 60%).

Согласно выписке из ЕГРН от 18.03.2025, в результате преобразования земельного участка с кадастровым номером 05:43:000274:677, с 08.08.2024 образован земельный участок с новым кадастровым номером 05:43:000274:2779 площадью 5430 кв.м., на котором расположены объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами 05:43:000274:2543, 05:43:000274:2544, 05:43:000274:2545.

Заявлением от 23.08.2024 кооператив просил администрацию продлить срок договора аренды земельного участка для завершения начатого строительства.

Рассмотрев заявление кооператива от 23.08.2024, администрация письмом от 31.10.2024 №58-4209/24 отказала в его удовлетворении, указав, что договор аренды земельного участка заключается с собственниками объектов незавершенного строительства без проведения торгов однократно и на основании заявления от 27.05.2021 кооператив уже реализовал данное право.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения заявителя в суд с настоящим заявлением.

Рассмотрев материалы дела суд приходит к следующим выводам.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

На основании части 1 статьи 198, статей 200, 201 Кодекса для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо установить наличие двух условий: несоответствие оспариваемого ненормативного правового акта, решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение указанными ненормативными правовыми актами, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

На основании пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт1); 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте1данногопункта,вслучае,еслиуполномоченныморганомвтечениешестимесяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23.06. 2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс, так и в Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено. Таким образом, с учетом пункта 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса распространяются также на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Земельным кодексом установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

Согласно пункту 4 статьи 39.16 Земельного кодекса, уполномоченный орган принимает
решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

В определении Верховного суда Российской Федерации судебная коллегия указала на необходимость оценки доказательств относительно процента готовности спорного объекта и в связи с этим определения срока предоставления земельного участка для завершения строительства.

Требование уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1-3 статьи 239.1 Гражданского кодекса).

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника, расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса.

Указанное соответствует правовой позиции, сформулированной в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 № 19-КАД21-17-К5

Согласно акта осмотра земельного участка, подписанного представителями администрации и кооператива, материалами фото и видеофиксации на земельном участке с кадастровым номером 05:43:000274:2779 действительно расположены объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами 05:43:000274:2543 (степень готовности 90%), 05:43:000274:2544 (степень готовности 80%), 05:43:000274:2545 (степень готовности 60%).

В абзаце 4 пункта 9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что при рассмотрении споров, связанных с защитой гражданских прав, суд не применяет противоречащий закону акт государственного органа или органа местного самоуправления независимо от признания этого акта недействительным.

В рассматриваемом случае, поскольку публичный собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объектов незавершенного строительства, путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи

39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что кооператив имеет право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства указанных объектов.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о необходимости предоставления указанного выше земельного участка в аренду ЖСК «Чистый город» для завершения строительства, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 156, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить.

Обязать Администрацию ГО "г.Кизляр" (ИНН <***>) в течение 10 дней с момента вступления в законную силу настоящего решения суда заключить с ЖСК "Чистый город" (ИНН <***>) договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: РД, г.Кизляр, ул. ФИО2, 40, с кадастровым номером 05:43:000274:2779, на новый срок для завершения строительства.

Решение суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в тот же срок в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Ессентуки Ставропольского края), через Арбитражный суд Республики Дагестан.

Судья Л.З. Аджиева