Решение от 22 ноября 2018 г. по делу № А32-2966/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

арбитражного суда первой инстанции


дело №А32-2966/2018


г. Краснодар «22» ноября 2018 года


Резолютивная часть решения объявлена 11 октября 2018 года.


Решение суда в полном объеме изготовлено 22 ноября 2018 года.


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ж.Р. Алханашвили, рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А32-2966/2018


по иску администрации муниципального образования город-курорт Сочи (ИНН <***> ОГРН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***> ОГРНИП 305231235700051), индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***> ОГРНИП 305231926600012), обществу с ограниченной ответственностью «Сочивторма» (ИНН <***> ОГРН <***>)

о расторжении договоров аренды земельных участков,

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, департамента имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Сочи, ФИО3, ФИО4, ФИО5,

при участии в судебном заседании представителя «Сочивторма», ФИО2 (ИНН <***> ОГРНИП 305231926600012) ФИО3, ФИО4, ФИО5, - ФИО6 (по доверенностям от 26.02.2018, 06.10.2018, 08.10.2018), представителя администрации города Сочи – ФИО7 (по доверенности от 14.12.2017), представителя Управления Росреестра по Краснодарскому краю – ФИО8 (по доверенности от 20.07.2018),

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования город-курорт Сочи (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1, обществу с ограниченной ответственностью «Сочивторма», индивидуальному предпринимателю ФИО2 со следующими исковыми требованиями:

- расторгнуть договор от 15.04.2005 №4900003449 о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205017:1161 (23:49:0205017:48) площадью 1014 кв. м. расположенного по адресу Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Голенева, 28 предоставленного «для размещения складских помещений», заключенный между администрацией города Сочи и ФИО1;

- расторгнуть договор от 29.07.2005 №4900003586 о предоставления земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205017:1161 (23:49:0205017:48) площадью 1014 кв. м. расположенного по адресу Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Голенева, 28 предоставленного «для размещения складских помещений», заключенный между администрацией города Сочи и ООО «Сочивторма»;

- расторгнуть договор от 22.12.2005 №4900003733 о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205017:1161 (23:49:0205017:48) площадью 1014 кв. м. расположенного по адресу Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Голенева, 28, предоставленного «для размещения складских помещений», заключенный между муниципальным образованием город-курорт Сочи и ФИО2.

Исковые требования мотивированы тем, что на земельном участке ответчиками ведется хозяйственная деятельность не в соответствии с установленным видом разрешенного использования.

Определением от 28.02.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Определением от 17.05.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечен департамент имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Сочи.

Определением от 08.08.2018 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены ФИО3, ФИО4, ФИО5.

В судебном заседании, проводившемся с перерывом с 08 по 11 октября 2018 года, представитель ответчика и третьих лиц ФИО3, ФИО4, ФИО5 просил в иске отказать по доводам, приведенным в отзыве. Администрация просила иск удовлетворить.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 15.04.2005 года между администрацией г.Сочи и ФИО9 заключен договор аренды N 4900003449 о предоставлении ей земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205017:48 площадью 15 624 кв.м., расположенного по адресу: г.Сочи, Центральный район, ул.Голенева,28 для эксплуатации складских помещений. Доля в праве на з/у 9236 кв.м.

Между администрацией г.Сочи и ООО «Строительная фирма Водолей», 22.12.2005г. заключен договор аренды N 4900003733 о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205017:48 площадью 15 624 кв.м., расположенного по адресу: г.Сочи, Центральный район, ул.Голенева,28 для эксплуатации складских помещений. Доля в праве на з/у 782 кв.м.

Договором о передаче прав и обязанностей от 14.07.2006г. по указанному договору права и обязанности перешли к ФИО10

Договором о передаче прав и обязанностей от 18.09.2006г. по указанному договору права и обязанности перешли к ФИО2

Дополнительным соглашением от 28.02.2012г. к договору N 4900003733 муниципальное образование город-курорт Сочи на основании Решения Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-14989/2011 об изъятии для нужд Краснодарского края земельного участка площадью 4488кв.м. с кадастровым номером 23:49:0205017:1160, образованного в результате раздела земельного участка площадью 15 624 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0205017:48, передает ФИО2 (совместно с ФИО1 , ООО «Сочивторма») в пользование на условиях аренды земельные участки: площадью 10121 кв.м., с кадастровым номером 23:49:0205017:1162, площадью 1014 кв. м. с кадастровым номером 23:49:0205017:1161 .

Согласно указанному соглашению, доля Корольковой Р.Ф в праве на земельный участок – 4547 кв.м., у ООО «Сочивторма» - 6030кв.м.

04.04.2017г. в ходе административного обследования, в рамках реализации норм ст.42 ЗК РФ государственным инспектором г. Сочи установлено, что в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205017:1161 (23:49:0205017:48) площадью 1014 кв.м. расположенного по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Центральный район, ул.Голенева, 28, расположены три объекта капитального строительства, ведется хозяйственная деятельность не в соответствии с установленным видом разрешенного использования.

При решении вопроса об обоснованности заявленных требований суд руководствуется следующим.

По общим правилам пунктов 1, 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пункт 3 статьи 615 и пункт 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

По смыслу статей 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и рекомендаций пункта 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (пункт 30 названного Информационного письма).

В отношении договоров аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных в аренду на срок более чем пять лет, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрены специальные условия для досрочного расторжения договора аренды земельного участка, а именно по требованию арендодателя такое расторжение возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 12 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. Для договора аренды объекта недвижимости существенными также являются условия о сроке договора, порядке передачи объекта аренды.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Таким образом, в предмет доказывания по требованию арендодателя о расторжении договора аренды входят следующие обстоятельства: арендатором допущены существенные нарушения условий договора; арендодатель предупреждал о необходимости устранения таких нарушений; несмотря на такое предупреждение, арендатор указанные нарушения в разумный срок не устранил; на основании этого арендодатель предлагал расторгнуть договор; арендатор отказался от расторжения договора или не ответил на это предложение в срок.

Как указано выше, администрация города- курорта Сочи направила в адрес ответчиков претензию от 15.06.2017, в которой указала на нарушение ответчиками условий договоров аренды, а именно - земельный участок используется ими с нарушением вида разрешенного использования.

Письмом от 02.08.2017 администрация города Сочи уведомила ответчиков о досрочном расторжении договора аренды земельного участка, по причине невыполнения требований, изложенных в требовании об устранении нарушений от 15.06.2017

Таким образом, администрацией соблюден досудебный порядок урегулирования спора для рассмотрения по существу требования о расторжении договора аренды по одному из оснований - неиспользованию земельного участка. В обоснование требований о расторжении договора истец указывает на то, что ответчиком допущены нарушения в виде использования спорного земельного участка не по целевому назначению в соответствие с договором аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Кроме указанных в пункте 1 настоящей статьи случаев, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случаях, перечисленных в пункте 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Как указано выше, арендодатель предоставил во временное владение и пользование арендаторам земельный участкок с кадастровым номером 23:49:0205017:1161 (23:49:0205017:48) площадью 1014 кв. м. расположенный по адресу Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Голенева, 28 предоставленный «для размещения складских помещений», расположенный в территориальной зоне ОД-1. – многофункциональная общественно-деловая застройка. Категория земель – земли населенных пунктов.

В трех объектах недвижимости, принадлежащих ответчикам ведется хозяйственная деятельность не в соответствии с установленным видом разрешенного использования, а именно: кафе, автомагазины, СТО, шиномонтаж, магазин «спецодежда» похоронная служба «Гранит», продажа дикого камня.

Пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что земли населенных пунктов используются в соответствии с установленным для них целевым назначением, а их правовой режим определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, которые могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации). Вид разрешенного использования земельного участка зависит от его назначения и определяется градостроительным регламентом, содержащимся в Правилах землепользования и застройки (статья 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Статьей 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства классифицированы на основные, условно разрешенные и вспомогательные (пункт 1).

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства их правообладателями выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (пункт 4). Предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 39 названного Кодекса (пункт 6). Земельный участок, предоставленный ответчикам, имеет вид разрешенного использования – «для размещения складских помещений».

Градостроительный регламент территориальной зоны – ОД-1, в которую входит участок, не содержат такой вид использования ни в качестве основного, ни в виде условно-разрешенного вида использования земельного участка.

Помимо этого, ответчики сохранили право использования земельного участка и принадлежащих им объектов недвижимости в соответствии с таким видом использования в силу положений части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, довод администрации о существенном нарушении условий договора в части не целевого использования не нашел своего подтверждения в материалах дела.

Суд считает, что администрацией не представлены доказательства, достаточные для вывода о существенном нарушении условии использования земельного участка и принятия решения о расторжении договора аренды земельного участка с целью его последующего освобождения ответчиками.

Суд также принимает во внимание содержащиеся во вступившем в законную силу решении Арбитражного суда Краснодарского края от 08.02.2012 по делу №А32-14989/2011 выводы о недействительности договора аренды от 15.04.2005 №4900003449 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205017:48, расположенного во второй зоне санитарной охраны курорта, как совершенного администрацией, не обладавшей полномочиями собственника земельного участка, относящегося на момент совершения сделки к федеральной собственности. Недействительность договора аренды земельного участка, установленная вступившим в законную силу решением суда, исключает возможность расторжения такого договора в судебном порядке.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что исковые требования администрации не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 167, 170- 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Обеспечительные меры, принятые определением от 29.01.2018 по настоящему делу, отменить с даты вступления решения арбитражного суда в законную силу.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края.

СудьяА.Л. Назыков