Решение от 28 июня 2018 г. по делу № А05-6212/2017

3000/2018-58139(1)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А05-6212/2017
г. Архангельск
29 июня 2018 года


Резолютивная часть решения объявлена 26 июня 2018 года

Решение в полном объёме изготовлено 29 июня 2018 года

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Шапран Е.Б. при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению администрации муниципального образования «Северодвинск» (ОГРН <***>, 164501, <...>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 310290121600074)

3-е лицо ФИО3 о взыскании 1 949 476 руб. 95 коп. долга и пени при участии в судебном заседании представителей истца ФИО4 (по доверенности от 12.09.2017) ответчика ФИО5 (по доверенности от 10.06.2016) 3-го лица ФИО3

Суд установил следующее:

Администрация муниципального образования «Северодвинск» (далее- истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее- ответчик, Предприниматель) о взыскании 1 949 476 руб. 95 коп., в том числе 1 211 366 руб. задолженности по арендной плате за период с 1-го по 3-ий кварталы 2016 года по договору аренды земельного участка № 11 855 001 от 26.02.2007 и 738 110 руб. 95 коп. пени, начисленных за период с 16.04.2016 по 17.05.2017.

Предприниматель с исковыми требованиями не согласился, считает, что расчет арендной платы на 2016 года необоснованно произведен в соответствии с пунктом 13.2 Постановления Правительства Архангельской области от 15.12.2009 № 190-пп "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в государственной собственности Архангельской области" на основании отчета № КСЗ-05-16/08 от 31.05.2016 об оценке рыночной стоимости земельного участка в размере 14 710 000 руб., составленного оценщиком ФИО3 Не согласен с величиной рыночной стоимости земельного участка, определенной в отчете № КСЗ-05-16/08 от 31.05.2016.

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил.

По результатам торгов по продаже арестованного имущества от 10.11.2014 № 3 Предприниматель приобрел в собственность объект: незавершенное строительство двухэтажного центра по торговле автомобилями степень готовности 7% площадь застройки 925,4 кв.м.

Право собственности на приобретенный объект зарегистрировано за Предпринимателем 23.04.2015, что подтверждается свидетельством о регистрации права.

Объект незавершенного строительства находится на земельном участке с кадастровым номером 29:28:101104:7 площадью 3 209 кв.м. местоположением примерно в 70 метрах на север от ориентира – жилого здания по адресу: г. Северодвинск Архангельской области, ул. Южная, д. 134, находящегося за пределами земельного участка.

Земельный участок с кадастровым номером 29:28:101104:7 был предоставлен Администрацией по договору аренды № 11 855 001 от 26.02.2007 обществу «Борей» для строительства 2-хэтжного центра по торговле автомобилями и запчастями.

В силу части 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Таким образом, с момента регистрации права собственности Предпринимателя на объект, расположенный на земельном участке 29:28:101104:7 к Предпринимателю перешли права и обязанности арендатора по договору аренды от 26.02.2007 № 11 855 001 (далее - договор аренды), что сторонами по делу не оспаривается.

Из пункта 5.1. договора аренды следует, что право аренды было приобретено на торгах, в ходе которых определен размер арендной платы на срок действия договора - 3 года (с 26.02.2007 по 25.02.2010) равный 550 000 руб.

В пункте 5.2. договора предусмотрено, что по истечении срока аренды договор может быть продлен при наличии разрешения на строительство. При этом предусмотрено, что в таком случае арендная плата рассчитывается арендодателем на основании нормативных актов органов государственной власти РФ и местного самоуправления.

Как следует из материалов дела, расчет арендной платы на 2015 год за период с 23.04.2015 по 31.12.2015 был произведен Администрацией по формуле, установленной в пункте 4 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в государственной собственности Архангельской области", утвержденного Постановление Правительства Архангельской области от 15.12.2009 N 190-пп (далее- Порядок № 190-пп): А = Упкс x Sзу x Ст x Квр x Кинф, где: А - размер арендной платы (руб.); Упкс - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка (руб./кв. м); Sзу - общая площадь земельного участка (кв. м); Ст - ставка арендной платы по видам (группам) разрешенного использования земельного участка (%), которая в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена принимается органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, на территории которых расположены земельные участки; Квр - коэффициент времени, учитывающий срок аренды земельного участка пропорционально количеству дней в году; Кинф - коэффициент инфляционных процессов с применением повышающего коэффициента 3, установленного в абзаце 4 пункта 13 Порядка № 190-пп, действовавшего в спорный период и применявшегося в случае, если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка для строительства право на завершенный строительством объект не зарегистрировано в установленном порядке.

Размер арендной платы на 2015 год составлял 602 509 руб. и был рассчитан в вышеуказанном порядке исходя из кадастровой стоимости земельного участка 29:28:101104:7 равной 17 397 368 руб. 87 коп.

Из материалов дела следует, что в 2016 году Предприниматель обратился в суд с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере равной рыночной. Решением Архангельского областного суда от 23.09.2016 по делу № 3а-100/2016 была установлена кадастровая стоимость земельного участка в размере 5 820 320 руб.

17.11.2016 Администрация направила Предпринимателю претензию № 11-05-01/10226, в которой потребовала погасить задолженность за земельный участок за период с 1-го по 3- ий кварталы 2016 года в сумме 1 211 366 руб.

Расчет арендной платы на 2016 год произведен Администрацией исходя из рыночной стоимости земельного участка в размере 14 710 000 руб.

Указанная величина рыночной стоимости земельного участка определена в отчете № КСЗ-05-16/08 от 31.05.2016 оценщика ФИО3 на основании договора, заключенного Администрацией.

Расчет арендной платы исходя из рыночной стоимости земельного участка произведен Администрацией в связи с тем, что Постановлением Правительства Архангельской области от 22.12.2015 № 555-пп (далее - Постановление № 555-пп) внесены изменения в Порядок № 190-пп, который, в частности, дополнен пунктом 13.2, согласно которому ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» собственнику объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, предоставленном ранее для строительства объекта по результатам аукциона, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В этом случае арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле: А = Р x Ср, где: А - размер арендной платы (руб.); Р - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка; Ср - действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Предприниматель считает, что условия договора аренды от 26.02.2007 не предусматривают такое основание для изменения размера арендной платы.

Судом отклоняется данный довод, поскольку в пункте 5.2. договора предусмотрено, что после истечения срока аренды расчет арендной платы производится на основании нормативных актов органов государственной власти РФ и местного самоуправления.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Так, в силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации пользование земельными участками является платным. Исходя из положений пункта 3 статьи 65 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) и статьи 39.7 ЗК РФ (в редакции, действующей с 01.03.2015) стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен.

Согласно статье 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Размер арендной платы за пользование земельным участком, порядок, условия и сроки ее внесения определяются договором аренды.

Спорный земельный участок, на котором расположен принадлежащий Предпринимателю объект незавершенного строительства, относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена.

Поскольку арендная плата за указанный земельный участок является регулируемой, стороны договора аренды обязаны руководствоваться размером арендной платы, установленном в принятом уполномоченным органом государственной власти Архангельской области нормативном правовом акте, и не вправе применять другой размер.

В соответствии с абзацем четвертым пункта 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - Постановление № 73) к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В пункте 19 Постановления № 73 разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Договор аренды, права и обязанности по которому перешли к Предпринимателю, был заключен после вступления в силу норм земельного законодательства, предусматривающих обязательное регулирование порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, к числу которых относится и арендуемый Предпринимателем участок.

Пунктом 2 Постановления № 555-пп предусмотрено, что оно вступает в силу со дня его официального опубликования. Данное постановление размещено на официальном интернет-портале правовой информации http://www.pravo.gov.ru 30.12.2015.

Следовательно, установленный в нем порядок расчета арендной платы подлежит применению при расчете арендной платы на 2016 год.

Предприниматель не согласен с величиной рыночной стоимости земельного участка в размере 14 710 000 руб., считает её завышенной, ссылается на то, что судебным решением была установлена кадастровая стоимость в рыночной равной 5 820 320 руб. Указанная величина рыночной стоимости была определена в отчете об оценке ООО «Респект» от 18.04.2016 № 60/16т (том 2 л.д. 4-16).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 2 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора следует

учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ)

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

По ходатайству Предпринимателя определением от 30.03.2018 по делу назначена судебная экспертиза по определению по состоянию на 01.01.2016 рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 29:28:101104:7, проведение экспертизы поручено оценщику ФИО6 ООО «САИН-Инвест» (20.04.2018 переименовано в ООО «АльПрофи»).

Согласно представленному заключению от 24.04.2018 № Э-210/2018 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 29:28:101104:7 по состоянию на 01.01.2016г. составляет 5 730 000 (пять миллионов семьсот тридцать тысяч) рублей, НДС не облагается.

Предприниматель согласен с величиной рыночной стоимости, определенной судебной экспертизой.

Администрация не согласна с заключением эксперта и определенной им величиной рыночной стоимости земельного участка, считает правильным величину, определенную оценщиком ФИО3 в отчете № КСЗ-05-16/08 от 31.05.2016, и настаивает на заявленных требованиях.

Привлеченный к участию в деле 3-м лицом ФИО3 представил письменные замечания по заключению эксперта, в которых, в частности, сослался на неверное определение диапазона стоимостей земельных участков (при определении интервала стоимости земельных участков по строительства (от 1 009, 17 руб. до 3 833, 33 руб.), поскольку экспертом не включен земельный участок, имеющий удельную цену 8 547, 01 руб. /кв.м., неправильное определение поправки на торг исходя из того, что рынок в г. Северодвинске является активным (экспертом принята поправка на неактивный рынок), несоответствие поправки на местоположение (экспертом применена поправка исходя из справочника оценщика Приволжского центра финансового консалтинга и оценки по критериям удаленности оцениваемого объекта от областного центра, тогда как 3-е лицо применяло такую поправку исходя из критерия уровня средней заработной платы в г. Архангельске и в г. Северодвинске).

Эксперт ФИО6 была приглашена в судебное заседание для дачи пояснений.

Суд, заслушав пояснения эксперта, которые также оформлены в письменном виде, а также заслушав пояснения 3-го лица, считает убедительными пояснения, данные экспертом ФИО6, которые являются мотивированными.

При этом судом установлено, что при ссылке 3-го лица на неправильное применение поправки на торг, расхождения по величине этой поправки как у эксперта, так и у 3-го лица не являются существенными (у эксперта она составляет 14%, у 3-го лица – 13%). Кроме того суд ставит под сомнение применение 3-м лицом поправки на местоположение исходя из критерия уровня заработной платы в г. Архангельске и в г. Северодвинске, поскольку информация о таком уровне взята 3-м лицом с сервиса «Яндекс. Работа», а не из официальных данных статистических органов.

Кроме того эксперт ФИО6 предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 УК РФ, о чем имеется её подписка от 16.04.2018 (том 2 л.д. 93).

Учитывая пояснения, данные экспертом, у суда отсутствуют сомнения в обоснованности заключения эксперта, а также судом не установлены противоречия в выводах эксперта, в связи с чем ходатайство Администрации о назначении повторной экспертизы отклонено судом.

Согласно справочному расчету Администрации и контррасчету Предпринимателя размер арендной платы исходя из рыночной стоимости земельного участка, определенной в ходе судебной экспертизы, за период с 01.01.2016 по 31.09.2016 составит 471 864 руб. Расхождений в расчетах между сторонами не имеется.

На основании вышеизложенного суд удовлетворяет требования Администрации о взыскании с Предпринимателя долга в размере 471 864 руб.

В пункте 6.2. договора аренды предусмотрено, что в случае несвоевременного внесения арендной платы, арендатор уплачивает пени в размере 0,2% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно справочному расчету Администрации пени за несвоевременное внесение арендной платы в сумме 471 864 руб. за период с 16.04.2016 по 17.05.2017 составят 287 516 руб. 75 коп.

Согласно контррасчету Предпринимателя пени за указанный период, начисленные на сумму долга в размере 471 864 руб., составят 287 837 руб. 04 коп.

Проверив расчеты, суд установил, что правильным является расчет пени, составленный ответчиком.

Предприниматель просит уменьшить пени на основании статьи 333 ГК РФ.

В соответствии с пунктом статьи 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В силу пункта 2 названной статьи уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Учитывая длительность невнесения арендной платы, величину неустойки, суд не находит, что взыскание её в предусмотренном договором размере приводит к получению Администрацией необоснованной выгоды, поэтому отказывает Предпринимателю в ходатайстве о снижении размера пени.

На основании статьи 330 ГК РФ суд взыскивает с ответчика неустойку 287 837 руб. 04 коп., во взыскании неустойки в остальной части отказывает.

В соответствии со статьей 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Согласно статье 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся, в частности, денежные суммы, подлежащие выплате экспертам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

В силу пункта 3 вышеуказанной статьи государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход

федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Поскольку истец освобожден от платы государственной пошлины, то государственная пошлина взыскивается с ответчика в федеральный бюджет пропорционально размеру удовлетворенных требований.

По ходатайству ответчика проведена экспертиза. В целях её проведения ответчик вносил на депозитный счет арбитражного суда 20 000 руб. по платежному поручению от 05.03.2018 № 30.

В соответствии с определением суда от 21.06.2018 денежные средства с депозитного счета арбитражного суда перечислены в оплату услуг эксперта.

Поскольку выводы эксперта, принятые судом, подтвердили позицию ответчика о величине рыночной стоимости имущества, а также учитывая принципа пропорционального распределения судебных расходов, суд взыскивает с истца в пользу ответчика 12 206 руб. в возмещение расходов на проведение экспертизы.

Руководствуясь статьями 106, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 310290121600074) в пользу муниципального образования «Северодвинск» в лице администрации (ОГРН <***>) 759 701 руб. 04 коп., в том числе 471 864 руб. долга, 287 837 руб. 04 коп. пени.

В удовлетворении иска в остальной части отказать.

Взыскать с муниципального образования «Северодвинск» в лице администрации (ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 310290121600074) 12 206 руб. в возмещение расходов на проведение экспертизы.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 310290121600074) в доход федерального бюджета 12 663 руб. государственной пошлины по иску.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья Е.Б. Шапран