Решение от 23 января 2019 г. по делу № А04-9947/2018

Арбитражный суд Амурской области

675023, г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 163

тел. (4162) 59-59-00, факс (4162) 51-83-48

http://www.amuras.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

дело №

А04-9947/2018
г. Благовещенск
23 января 2019 года
резолютивная часть решения объявлена 23 января 2019 г.,

арбитражный суд в составе судьи Чумакова Павла Анатольевича,

рассмотрев в судебном заседании заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Управлению по использованию муниципального имущества и землепользованию администрации г. Свободного (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании незаконными действий,

третье лицо: администрация города Свободного (ОГРН <***>, ИНН <***>)

протокол вел: помощник судьи Карман Л.П.,

при участии в заседании: от заявителя: ФИО2 по дов. от 10.12.2018, паспорт,

от ответчика – ФИО3 по дов. от 09.01.2019, паспорт,

от третьего лица – не явилось, извещено,

установил:

в Арбитражный суд Амурской области обратился ИП ФИО1 (заявитель, предприниматель) с заявлением о признании незаконным решения Управления по использованию муниципального имущества и землепользованию администрации г. Свободного от 29.08.2018 № 332 об отказе в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества площадью 316,8 кв.м., расположенного на 3-м этаже трехэтажного здания, по адресу: <...> (на поэтажном плане помещение 20003).

В качестве способа восстановления нарушенного права заявитель просит обязать ответчика совершить юридически значимые действия, установленные п.3 ст. 9 ФЗ от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимогоимущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или вмуниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднегопредпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ»необходимые для реализации преимущественного права на приобретение в собственностьарендуемого ИП ФИО1 имущества площадью 316,8 кв.м., расположенного на 3-мэтаже трехэтажного здания, по адресу: <...>(на поэтажном плане помещение 20003), а именно: обеспечить проведение оценки рыночной стоимости нежилого помещения площадью 316,8 кв.м., расположенного на 3-м этаже трехэтажного здания, по адресу: <...> (на поэтажном плане помещение 20003) в десятидневный срок с даты вступления решения в законную силу; принять решение об условиях приватизации нежилого помещения площадью 316,8 кв.м., расположенного на 3-м этаже трехэтажного здания, по адресу: <...> (на поэтажном плане помещение 20003) – в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить проект договора купли-продажи нежилого помещения площадью 316,8 кв.м., расположенного на 3-м этаже трехэтажного здания, по адресу: <...> (на поэтажном плане помещение 20003) в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (с учетом принятых судом уточнений).

Заявитель не согласен с выводами ответчика о наличии задолженности по пене, поскольку претензия об уплате пени арендатору не направлялась. В настоящий момент задолженность по пене погашена. При этом арендуемое помещение использовалось под хостел с согласия и при наличии разрешения арендодателя.

Ответчик, третье лицо отзыв на заявление не представили.

В судебном заседании представитель ответчика ходатайствовал о приостановлении производства по настоящему делу до рассмотрения дела №А04-9434/2018, в рамках которого ответчиком заявлено требование о расторжении договора аренды от 02.11.2015.

Представитель заявителя в удовлетворении ходатайства возражал.

Судом на основании статьи 143 АПК РФ в удовлетворении ходатайства о приостановлении производства по делу отказано, поскольку обстоятельства законности (незаконности) оспариваемого решения (в том наличие оснований для отказа в приватизации) на момент его вынесения - 29.08.2018, наличия нарушенных прав заявителя подлежат установлению исключительно в рамках настоящего дела.

Представитель ответчика пояснил, что до вынесения оспариваемого решения претензия об уплате задолженности предпринимателю не направлялась. Оспариваемое решение с требованием об уплате пени направлялось простой почтой.

В обоснование отказа в приватизации представитель ответчика ссылается на наличие у предпринимателя задолженности по пене, нарушение им норм пожарной безопасности при эксплуатации арендуемого помещения.

Представитель заявителя получение оспариваемого решения по почте отрицал, указав, что об оспариваемом отказе и наличии задолженности по пене предпринимателю стало известно в ноябре 2018 года. Подробно доводы сторон изложены в письменных пояснениях участников процесса.

Дело рассмотрено в отсутствие представителя третьего лица в порядке ст. 156 АПК РФ.

Заслушав доводы лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, судом установлены следующие обстоятельства.

2 ноября 2015 года между ИП ФИО1 и управлением поиспользованию муниципального имущества и землепользованию администрации г.Свободного был заключён договор аренды нежилого помещения для использования подофисно-торговое, общей площадью 316,8 кв.м. расположенного на 3-м этажетрехэтажного здания, по адресу: <...> (напоэтажном плане помещение 20003), сроком на 5 лет.

Согласно пунктам 2.2.2, 2.2.3 договора аренды арендатор обязался Содержать помещение в полной исправности и в образцовом состоянии в соответствии с требованиями СЭС, обеспечивать пожарную безопасность и надлежащее состояние электропроводки. Производить за счет собственных средств текущий и капитальный ремонт арендуемого помещения, обеспечивать надлежащее состояние прилегающей к зданию территории.

30.12.2015 управлению по использованию муниципального имущества и землепользованию администрации г. Свободного выдано разрешение на реконструкцию указанного нежилого помещения под хостел.

15.09.2016 ИП ФИО1 получено разрешение арендодателя на использование арендуемого помещения для оказания услуг гостиничного бизнеса, в том числе хостел.

01.08.2018 предприниматель обратился в администрацию г. Свободного с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Из ответа министерства имущественных отношений Амурской области от 08.11.2018 № 08-14/5890, полученного предпринимателем 14 ноября 2018 г., заявителю стало известно, что УИМИЗ администрации г. Свободного отказано в приобретении арендуемого имущества в связи с нарушением пунктов 2.2.2, 2.2.3 договора аренды от 05.11.2015 № 26; наличием у арендатора на день подачи заявления о выкупе помещениязадолженности по пене в размере 79 655 руб. 07 коп.

Также в ответе указано, что решение об отказе № 332 от 29.08.2018 было направлено в адрес 29.08.2018 предпринимателя по почте простым почтовым отправлением.

Указанное решение по почте ни простым, ни заказным почтовым отправлением в адрес заявителя не поступало.

Платежным поручением № 664 от 23.11.2018 предпринимателем оплачена задолженность по пене в размере 79 655 руб. 07 коп.

Не согласившись с решением управления решение № 332 от 29.08.2018, заявитель обратился в суд о признании его незаконным (с учетом уточнений).

Оценив изложенные обстоятельства, суд счел требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ).

В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ (в редакции, действовавшей на день подачи заявления о выкупе) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления.

Из правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 по делу N 302-КГ15-18993 следует, что по смыслу пункта 2 части 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ, согласно которому преимущественное право может быть реализовано при условии отсутствия у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, неустойкам на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, препятствием для реализации преимущественного права субъектом малого или среднего бизнеса является задолженность по уплате арендной платы или неустойки, наличие которых подтверждено документально, требование о которых было заявлено арендодателем, и арендатор на день подачи заявления не исполнил это требование.

Как видно из материалов дела, предприниматель обратился с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в собственность 01.08.2018, то есть с соблюдением условий, предусмотренных пунктом 1 части 1 ст. 3 Закона N 159-ФЗ.

Доказательств включения спорного помещения в перечень, утвержденный в порядке части 4 статьи 18 Закона N 209-ФЗ, в материалы дела не представлено.

Пунктом 3 статьи 1 ГК РФ закреплена презумпция добросовестности и разумности участников гражданских правоотношений при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей.

В силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.

Материалами дела, пояснениями представителя ответчика подтверждается, что управление до вынесения оспариваемого решения не направляло заявителю претензию об уплате пеней в размере 79 655 руб. 07 коп.

Таким образом, на момент подачи заявления о приватизации в управление предпринимателю не было известно о наличии задолженности по пене.

Судом также учтено, что соответствующая сумма пеней была оплачена заявителем сразу же после получения оспариваемого решения.

Кроме того, судом признаются несостоятельными доводы ответчика о нарушении предпринимателем норм пожарной безопасности при эксплуатации арендуемого помещения.

Применительно к изложенным выше нормам, указанные обстоятельства не являются препятствием для реализации преимущественного права.

Таким образом, преимущественное право на приобретение арендуемого имущества заявителя может быть реализовано на основании статьи 3 и ч. 2 ст. 9 Закона N 159-ФЗ.

При этом ответчиком не опровергнуты доводы заявителя о том, что обстоятельства возможного нарушения норм пожарной безопасности при эксплуатации арендуемого помещения, во-первых, не в полной мере зависят от действий предпринимателя и, во-вторых, являются устранимыми с учетом действий, предпринятых заявителем, о чем свидетельствуют наличие договора на оказание услуг централизованного противопожарного радиомониторинга на ЕДДС № 116/1 от 06.10.2016; договора на техническое обслуживание средств ПС № 116/2 от 06.10.2016; договора на оказание услуг по охране имущества с помощью технических средств охраны № 043/02/01/52-Т от 06.02.2018; договора технического обслуживания первичных средств пожаротушения № 53 от 09.04.2018; договора проверки работоспособности внутреннего противопожарного водоснабжения № 16 от 10.04.2018; протокола измерения давления в сети внутреннего противопожарного водоснабжения № 12 от 11.04.2018; журнала контроля состояния первичных средств пожаротушения; журнала регистрации работ по техническому обслуживанию автоматической пожарной сигнализации и системы оповещения; журнал учета огнетушителей; инструкции для ответственного за пожарную безопасность помещения; инструкции определяющей действия персонала; расчёта пожарных рисков проведённого ООО «Центр пожарной безопасности».

Судом также установлено, что 14.11.2018, т.е. после получения заявителем ответа министерства имущественных отношений Амурской области от 08.11.2018 № 08-14/5890, ответчиком в арбитражный суд Амурской области было подано исковое заявление к ИП ФИО1 о расторжении договора аренды от 02.11.2015 № 26.

Указанное обстоятельство с учетом положений ст.ст. 1, 10 Гражданского кодекса РФ свидетельствует о намеренном воспрепятствовании ответчиком в реализации предпринимателем преимущественного права.

При таких обстоятельствах оспариваемое решение не соответствует приведенным выше нормам права и нарушает права заявителя в сфере экономической деятельности, в связи с чем заявленные требования следует удовлетворить.

В соответствии со ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными. Частью 8 статьи 201 АПК РФ предусмотрено, что со дня принятия решения арбитражного суда о признании недействительным ненормативного правового акта полностью или в части указанный акт или отдельные его положения не подлежат применению. В соответствии с частью 4 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения суда по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц должно содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Следовательно, закон возложил на суды обязанность указать в судебном акте способ восстановления нарушенных прав и законных интересов лица, чье требование удовлетворено судом.

В качестве способа восстановления нарушенного права заявитель предложил обязать ответчика совершить юридически значимые действия, установленные п.3 ст. 9 ФЗ от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимогоимущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или вмуниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднегопредпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ»необходимые для реализации преимущественного права на приобретение в собственностьарендуемого ИП ФИО1 имущества площадью 316,8 кв.м., расположенного на 3-мэтаже трехэтажного здания, по адресу: <...>(на поэтажном плане помещение 20003), а именно: обеспечить проведение оценки рыночной стоимости нежилого помещения площадью 316,8 кв.м., расположенного на 3-м этаже трехэтажного здания, по адресу: <...> (на поэтажном плане помещение 20003) в десятидневный срок с даты вступления решения в законную силу; принять решение об условиях приватизации нежилого помещения площадью 316,8 кв.м., расположенного на 3-м этаже трехэтажного здания, по адресу: <...> (на поэтажном плане помещение 20003) – в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить проект договора купли-продажи нежилого помещения площадью 316,8 кв.м., расположенного на 3-м этаже трехэтажного здания, по адресу: <...> (на поэтажном плане помещение 20003) в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В связи с признанием оспариваемого решения незаконным, а также с учетом наличия в производстве арбитражного суда дела №А04-9434/2018 в рамках которого ответчиком заявлено требование о расторжении договора аренды от 02.11.2015, суд указывает на устранение допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя, путем обязания управления повторно рассмотреть заявление ИП ФИО4 от 01.08.2018 в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Предприниматель при обращении в суд уплатил государственную пошлину в размере 300 рублей. Указанные расходы с учетом предписаний ст. 110 АПК РФ подлежат взысканию с ответчика в пользу заявителя.

Руководствуясь ст.ст. 49, 110, 167-170, 180, 201 АПК РФ, суд решил заявление удовлетворить.

Признать незаконным, не соответствующим Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" решение Управления по использованию муниципального имущества и землепользованию Администрации г. Свободного от 29.08.2018 № 332 об отказе в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества площадью 316,8 кв.м., расположенного на 3-м этаже трехэтажного здания, по адресу: <...> (на поэтажном плане помещение 20003).

Обязать Управление по использованию муниципального имущества и землепользованию администрации г. Свободного (ОГРН <***>, ИНН <***>) повторно рассмотреть заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРН <***>, ИНН <***>) от 01.08.2018 в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Взыскать с Управления по использованию муниципального имущества и землепользованию администрации г. Свободного (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРН <***>, ИНН <***>) судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой Арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск).

СудьяП.А. Чумаков