Решение от 11 июля 2019 г. по делу № А73-7507/2019

Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-7507/2019
г. Хабаровск
11 июля 2019 года
Резолютивная часть решения суда оглашена 04.07.2019г.

Арбитражный суд в составе судьи Бутковского А.В.

при ведении протокола секретарем ФИО1

рассмотрел в заседании суда дело по иску ООО «Радиус ДВ»

к индивидуальному предпринимателю ФИО2, индивидуальному предпринимателю ФИО3

третьи лица ООО «Венга», ООО «Радиус Хабаровск»

о признании одностороннего отказа от договора аренды недействительным, признании договора аренды действующим

при участии

от истца, ООО «Венга»: ФИО4 дов. от 10.06.2019г., дов. от 17.06.2019г., Пак И.С. дов. от 27.03.2019г., дов. от 07.05.2019г.

от ИП Ким: ФИО5 дов. от 04.07.2019г.

от ИП ФИО3: ФИО6 дов. от 29.04.2019г.

представители ООО «Радиус Хабаровск» в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела с их участием согласно ст.121-123 АПК считаются уведомленными, согласно ст.156 АПК дело рассмотрено в отсутствие представителей ООО «Радиус Хабаровск».

ООО «Радиус ДВ» (далее –– истец, арендатор) обратилось в арбитражный суд к индивидуальному предпринимателю ФИО2, индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее соответственно –– ИП Ким, ИП ФИО3, арендодатели) с иском о признании недействительным одностороннего отказа арендодателей от исполнения договора аренды нежилого здания от 06.07.2018г. №2-к, о признании данного договора действующим.

В порядке ст.51 АПК к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора, привлечены ООО «Венга», ООО «Радиус Хабаровск».

В ходе рассмотрения дела представители истца и ООО «Венга» иск поддерживали по изложенным в исковом заявлении основаниям, дополнениях к нему, указывают на отсутствие законных и договорных оснований считать уведомление б//н от 14.02.2019г. влекущим в соответствии со ст.451.1 ГК прекращение договора аренды. При этом отметили, что спор между сторонами возник после отклонения арендатором заявления ИП Ким о повышении с 01.01.2019г. арендной платы на 1/3, что не соответствовало договору.

Представители ответчиком возразили против иска согласно отзывам, считают, что условия договора аренды позволяют арендодателям заявить односторонний внесудебный отказ от договора аренды по любым основаниям. Считают пункт 5.2.3 договора аренды, ограничивающий право арендодателей на односторонний внесудебный отказ от договора аренды только случаями нарушения арендатором обязательств по уплате аренды, ничтожным, сделку в этой части недействительной как заключенную со злоупотреблением правом истцом.

ООО «Радиус Хабаровск» отзыв не представлен, представители в судебные заседания не являлись.

Заслушав представителей сторон, ООО «Венга», исследовав материалы дела суд

УСТАНОВИЛ

На основании договора аренды нежилого здания №2-к от 06.07.2018г., заключенного на срок 5 лет с даты передачи (регистрация 20.07.2018г.) истец использует здание общей площадью 1000,3кв.м., наименование объект общественного питания, по адресу г.Хабаровск, Индустриальный район, ул.Космическая, д.15/1, для организации магазина самообслуживания, осуществления розничной продажи продуктов питания (в том числе алкогольной продукции) и продуктов питания, а также связанных с этим целей (п.1.1, 1.2).

Первоначальный соарендодатель ФИО7 в связи с продажей ½ доли в праве собственности на здание заменен на ИП ФИО3.

В порядке п.6.2.4 договора арендуемое здание передано истцом в субаренду ООО «Радиус Хабаровск» (договор субаренды от 17.07.2018г.), затем на основании соглашения об уступке прав и переводе обязанностей от 09.11.2018г. задние передано в субаренду ООО «Венга».

Согласно п.5.2.3 договора арендодатели вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае неуплаты арендатором постоянной части арендной платы в установленный договором срок более 3-х раз в течение календарного года. Арендодатели могут воспользоваться этим правом лишь в том случае, если они предварительно письменно уведомят арендатора о допущенных им нарушениях и арендатор не устранит нарушения в течение 7 календарных дней.

Какие-либо иные случаи, когда арендодателям предоставлено право на односторонний отказ от договора аренды №2-к, данный договор не предусматривает.

При этом в силу пунктов 6.2.2., 6.2.7 договора арендатор обязан поддерживать здание в надлежащем санитарном состоянии, осуществлять текущий ремонт здания. Арендатор обязан письменно согласовывать с арендодателями проведение перепланировок и других работ, затрагивающих конструктив арендуемого здания.

Спор между сторонами в рамках настоящего дела возник в связи с направлением арендодателями арендатору уведомления б/н от 14.02.2019г. о расторжении договора аренды с 16.05.2019г. Уведомление обосновано неисполнением арендатором претензии об устранении нарушений требований к эксплуатации здания (нарушение целостности фасада здания, затрагивающего конструктив), а также передачей помещений здания в субаренду без согласования с арендодателями. Как указано в уведомлении, односторонний отказ от договора заявлен в соответствии с п.5.2.3 договора.

Арендатор письмом исх.№2 от 12.03.2019г. возразил против одностороннего отказа арендодателей от договора, сославшись на надлежащее исполнение обязательств по оплате аренды.

Представители истцов в ходе рассмотрения дела не возражали, что арендатор исполняет обязательства по оплате аренды, претензий по этому основанию истцу не направлялось, уведомление от 14.02.2019г. направлено по иному основанию. Также в ходе рассмотрения дела представителями арендодателей не заявлялось о том, что сдача арендуемого имущества в субаренду произведена без уведомления арендодателей.

В то же время, представители арендодателей сослались на нарушение арендатором условий пунктов 6.2.2, 6.2.7 договора аренды, проведение перепланировки и работ, нарушающих конструктив здания (строительство ограждения, реконструкция крыльца здания, строительство крыльца (дебаркадера) с тыльной стороны здания, что привело, по мнению арендодателей, к нарушению целостности фасада, прокладка воздуховодов через конструкцию наружных стен фасада и пр. нарушения, отраженные в одностороннем акте визуального осмотра здания от 15.03.2019г.), неисполнение направлявшихся в адрес арендатора претензий от 07.09.2018г. исх.№012, от 06.02.2019г. исх.№084/19 об устранении указанных нарушений.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения арендатора в суд с рассматриваемым иском.

Суд считает иск подлежащим удовлетворению.

В силу части 1 ст.310 ГК односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (часть 2 ст.310 ГК).

В силу части 1 ст.450 ГК изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно части 1 ст.450.1 ГК предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (часть 2 ст.450.1 ГК).

В силу ст.619 ГК по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (п.1); существенно ухудшает имущество (п.2). Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

При этом, в соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума ВАС РФ от 09.09.2008г. №5782/08, ни статья 310, ни пункт 3 статьи 450 ГК не связывают право на односторонний отказ от исполнения договора с наличием каких-либо оснований для такого отказа, предусмотренных законом или соглашением сторон. Для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа.

Положения статьи 619 Кодекса развивают положения пункта 2 статьи 450 Кодекса и не могут рассматриваться как ограничивающие права сторон в договоре аренды, в том числе заключенном на определенный срок, предусмотреть возможность одностороннего отказа стороны от исполнения без указания оснований. В силу пункта 3 статьи 450 Кодекса односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.

Действительно, с учетом данных разъяснений, если бы условия договора аренды №2-к устанавливали общее право арендодателя на односторонний внесудебный отказ от договора аренды без указания основания для такого отказа (либо устанавливая право на такой отказ при существенном ухудшении арендатором арендуемого имущества и т.п.), то уведомление от 14.02.2019г. формально соответствовало бы ст.310, ст.450, ст.450.1. ГК (суд в данном деле не дает оценку доводам ответчиков об ухудшении арендатором арендуемого имущества по существу).

Однако, из буквального содержания условия пункта 5.2.3 договора согласно ст.431 ГК (договор не содержит иных условий, устанавливающих право арендодателей на односторонний отказ от договора) следует очевидный вывод, что данное право соглашением сторон предоставлено арендодателям только при нарушении арендатором обязанностей по оплате аренды. Основания считать, что это право стороны договора аренды №2-к предоставили арендодателям и для иных оснований (нарушений арендатора и прочих), отсутствуют. Кроме того, суд отмечает и то, что пункт 5.2.3 договора не содержит указание на внесудебный характер реализации такого права на отказ арендодателей от договора аренды.

Судом не могут быть приняты доводы представителей арендодателей о ничтожности данного условия договора, злоупотреблении истцом правом на включение условия п.5.2.3 договора в рассмотренной редакции, необходимости применения частей 3, 4 ст.1, ст.10 ГК, п.8 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014г. №16.

Исходя из ст.421 ГК, суду не представлены доказательства того, что арендатор принуждал арендодателей при заключении договора аренды №2-к к согласованию условия п.5.2.3 договора именно в такой редакции, либо имели место какие-либо иные обстоятельства, вынудившие арендодателей согласовать п.5.2.3 договора именно в приведенной редакции.

Соответственно, суд исходит из законности условия п.5.2.3 договора.

Оспариваемое уведомление от 14.02.2019г. не соответствует нормам ст.310, 450.1 ГК, поскольку договором аренды №2-к не предусмотрено право арендодателей на односторонний внесудебный отказ от договора аренды, кроме случая нарушения арендатором обязанностей по оплате аренды.

Соответственно, применительно к ст.168 ГК уведомление от 14.02.2019г. является недействительным и не влекущим в силу ст.450.1 ГК расторжение договора аренды №2-к.

Доказательства наличия каких-либо иных оснований считать договор аренды №2-к расторгнутым сторонами не представлены, следовательно договор является действующим.

Сделанные судом по данному делу выводу касаются только оценки уведомления от 14.02.2019г. как одностороннего внесудебного отказа арендодателей от договора аренды.

В то же время, выводы суда по настоящему делу не исключают право арендодателей, при наличии на то оснований, требовать досрочного расторжения договора аренды №2-к в судебном порядке (ст.619 ГК).

Согласно ст.110 АПК уплаченная истцом государственная пошлина относятся на соответчиков в равных долях по 3000руб. с каждого.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать недействительным односторонний отказ индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН <***>), индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРН <***>) от исполнения договора аренды нежилого здания от 06.07.2018г. №2-к, заключенного между индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ОГРН <***>), индивидуальным предпринимателем ФИО3 (ОГРН <***>) и ООО «Радиус ДВ» (ОГРН <***>).

Признать действующим договор аренды нежилого здания от 06.07.2018г. №2-к, заключенный между индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ОГРН <***>), индивидуальным предпринимателем ФИО3 (ОГРН <***>) и ООО «Радиус ДВ» (ОГРН <***>).

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН <***>), индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРН <***>) в пользу ООО «Радиус ДВ» (ОГРН <***>) по 3000руб. расходов на оплату государственной пошлины с каждого.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

СудьяА.ФИО8