Решение от 28 сентября 2025 г. по делу № А32-32661/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А32-32661/2025
г. Краснодар
29 сентября 2025 г.
Резолютивная часть решения изготовлена 26.09.2025г Полный текст решения изготовлен 29.09.2025 г.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Фочкиной Н.С., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Щербань С.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Империал» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к департаменту по надзору в строительной сфере Краснодарского края (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (350063, г. Краснодар,

ул. Ленина, 28)

о признании действий (бездействий) органов государственной власти нарушающими права юридического лица

при участии судебном заседании (до перерыва): от истца: ФИО1 (доверенность) от ответчика: ФИО2 (доверенность)

иные лица, участвующие в деле, представителей не направили, извещены надлежащим образом

при участии судебном заседании (после перерыва):

лица, участвующие в деле, явку представителей не обеспечили

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Империал» (далее – ООО «СЗ «Империал», Общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к департаменту по надзору в строительной сфере Краснодарского края (далее – Департамент) о признании незаконными действий Департамента, выразившихся в отзыве проектной декларации создаваемого объекта «Многофункциональный комплекс», расположенного по адресу: Краснодарский край,

г. Сочи, Хостинский район, Курортный проспект, 64, на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0302008:2621 на основании разрешения на строительство, реконструкцию объекта капитального строительства № 23-49-8472-2022 от 20.12.2022 года, размещенной Обществом в личном кабинете в единой информационной системе жилищного

строительства; просило признать незаконным уведомление Департамента, адресованное Управлению Росреестра по Краснодарскому краю № 69-04-308/25 от 22.01.2025 о несоответствии ООО «СЗ «ИМПЕРИАЛ» требованиям части 1.1 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ).

В судебном заседании Общество в порядке ст. 49 АПК РФ уточнило заявленные требования и просило, с учетом размещения декларации в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) в окончательной форме, признать незаконным уведомление Департамента, адресованное Управлению Росреестра по Краснодарскому краю № 69-04-308/25 от 22.01.2025 о несоответствии ООО «СЗ «ИМПЕРИАЛ» требованиям части 1.1 статьи 3 Закона № 214-ФЗ, заявив при этом о восстановлении срока на его обжалование.

Определением суда от 28.08.2025 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (350063, <...>).

Представитель Общества в судебном заседании настаивал на удовлетворении заявленных с учетом уточнения требований, просил их удовлетворить.

Департамент просил в удовлетворении заявленных требований отказать по основаниям, изложенным в возражениях на иск.

Суд исследовал материалы дела.

Суд, совещаясь на месте, определил: в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявить перерыв в судебном заседании до 14 час. 40 мин. 26.09.2025

Судебное заседание прервано в 11 час. 00 мин.

После перерыва судебное заседание продолжено без участия представителей сторон, состав суда и лицо, ведущее протокол судебного заседания, не изменились.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителя лиц, участвующих в деле, изучив представленные доказательства, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В обоснование представленного ходатайства о восстановлении пропущенного срока заявитель указывает, что об оспариваемом уведомлении, адресованном Управлению Росреестра по Краснодарскому краю, № 69-04-308/25 от 22.01.2025 о несоответствии

ООО «СЗ «ИМПЕРИАЛ» требованиям части 1.1 статьи 3 Закона № 214-ФЗ ему стало известно после 17.02.2025 года из личного кабинета ЕИСЖС. Указанное уведомление было мотивировано строительством объекта на основании разрешения на реконструкцию, в то время как, по мнению Департамента, закон запрещает привлекать средства участников долевого строительства в реконструируемых объектах. В связи с чем, Общество вынуждено было направить соответствующий запрос в адрес проектировщика Общества с ограниченной ответственностью «Мастерская открытой архитектуры» (ООО «МОА») разработчика проектной документации, для дачи разъяснений о виде выполняемых работ в отношении объекта капитального строительства, предусмотренных проектной документацией.

Согласно полученному ответу от ООО «МОА» от 11.04.2025 года, основанному, в том числе, на ответе экспертной организации ООО «ПроектСтройНадзор» от 10.04.2025 года, установлено, что при проектировании объекта с использованием конструкций объекта незавершенного строительства, проектировщик вправе самостоятельно определить, как поименовать вид выполняемых работ, будь то строительство либо реконструкция; в любом случае будет осуществлено создание нового объекта капитального строительства.

Поскольку о необоснованных выводах со стороны Департамента о несоответствии ООО «СЗ «ИМПЕРИАЛ» требованиям части 1.1 статьи 3 Закона № 214-ФЗ последнему

стало известно лишь 11.04.2025 г., постольку пропущенный им срок на обжалование оспариваемого акта в судебном порядке подлежит восстановлению.

Рассмотрение дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц регулируется положениями главы 24 АПК РФ.

В соответствии со статьей 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемое решение не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1); заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом; пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом (часть 4).

Согласно части 2 статьи 9 АПК РФ участвующие в деле лица несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими соответствующих процессуальных действий.

Из части 1 статьи 115 АПК РФ следует, что лица, участвующие в деле, утрачивают право на совершение процессуальных действий с истечением процессуальных сроков, установленных настоящим Кодексом или иным федеральным законом либо арбитражным судом.

При этом на основании положений частей 1, 2 статьи 117 АПК РФ процессуальный срок подлежит восстановлению по ходатайству лица, участвующего в деле, если причины пропуска указанного срока признаны судом уважительными.

В соответствии с правовой позицией, выраженной в Определениях Конституционного Суда Российской Федерации от 18 ноября 2004 года N 367-О, от

22 ноября 2012 года N 2149-О, от 17 июня 2013 года N 980-О, установление в законе сроков для обращения в суд с заявлениями о признании ненормативных правовых актов недействительными, а решений, действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц - незаконными обусловлено необходимостью обеспечить стабильность и определенность административных и иных публичных правоотношений и не может рассматриваться как нарушающее право на судебную защиту, поскольку несоблюдение установленного срока в силу соответствующих норм Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является основанием для отказа в принятии заявлений по делам, возникающим из административных и иных публичных правоотношений, - вопрос о причинах пропуска срока решается судом после возбуждения дела в судебном заседании на основании исследования фактических обстоятельств.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2022 N 21 "О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации", срок обращения в суд по делам, рассматриваемым по правилам главы 24 АПК РФ, начинает исчисляться со дня, следующего за днем, когда лицу стало известно о нарушении его прав, свобод и законных интересов, о создании препятствий к осуществлению его прав и свобод, о возложении обязанности, о привлечении к ответственности (часть 4 статьи 113 и часть 4 статьи 198 АПК РФ). Пропуск установленного срока обращения в суд не является основанием для отказа в принятии заявления к производству суда. Причины пропуска срока обращения в суд выясняются в предварительном судебном заседании или судебном заседании. Уважительность причин пропуска срока оценивается судом независимо от того, заявлено ли гражданином,

организацией отдельное ходатайство о восстановлении срока.

Исследовав и оценив представленные участвующими в деле лицами доказательства в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ, суд установил, что с заявлением о признании недействительным акта от 22.01.2025 заявитель обратился в арбитражный суд 05.06.2025 года, в последующем заявителем 28.08.2025 подано ходатайство о восстановлении пропущенного процессуального срока, т.е. с пропуском установленного законодательством процессуального срока; при этом, оценив изложенные обществом причины пропуска срока подачи заявления об оспаривании решения, суд не усмотрел наличия уважительных причин, объективно препятствующих Обществу обратиться с заявлением в установленный законом срок, а поскольку пропуск процессуального срока на оспаривание решений органов власти является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований, при изложенных установленных в ходе судебного разбирательства обстоятельствах настоящего дела, суд приходит к выводам об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Вместе с тем, суд считает необходимым указать следующее.

В ходе изучения представленных документов, судом установлено, что Общество является арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302008:2621, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, Курортный проспект, 64, на основании Договора от 12.08.2022 № 4900011460, заключенного сроком на 3 года в целях завершения строительства в порядке пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и продленного до 6 лет Дополнительным соглашением от 10.11.2022.

В отношении указанного земельного участка 20.12.2022 выдано разрешение

№ 23-49-8472-2022 на строительство, реконструкцию объекта капитального строительства «Многофункциональный комплекс», в создании которого используется объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:49:0302008:1020 степенью строительной готовности - 30%.

В целях соблюдения требований Закона № 214-ФЗ, Обществом посредством личного кабинета в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС), размещена проектная декларация создаваемого объекта «Многофункциональный комплекс», расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, Курортный проспект, 64.

Однако, Департаментом указанная проектная декларация неоднократно отклонялась, что приводило к ее не размещению со стороны оператора ЕИСЖС – АО «ДОМ.РФ». Одной из причин, по которой Департамент отклонял размещаемую Обществом проектную декларацию, и с которой Заявитель не согласен, являлось, по мнению Департамента, отсутствие права на привлечение денежных средств участников долевого строительства по выданному разрешению на строительство, реконструкцию, поскольку возникновение такого права при реконструкции не предусматривается, так как не подразумевает создание объекта капитального строительства.

Кроме того, Департаментом в личном кабинете застройщика в ЕИСЖС размещено адресованное Управлению Росреестра по Краснодарскому краю уведомление от 22.01.2025 № 69-04-308/25 о несоответствии ООО «СЗ «ИМПЕРИАЛ» требованиям части 1.1 статьи 3 Закона № 214-ФЗ по тем же основаниям.

Указанные действия привели к приостановкам государственной регистрации заключенных Обществом договоров долевого участия со стороны Управления Росреестра.

Общество полагает нарушенными свои права действиями Департамента.

Вместе с тем, на основании части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для

принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Таким образом, на заявителе лежит обязанность доказать нарушение оспариваемым решением прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконное возложение на него каких-либо обязанностей, создание иных препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. А на заинтересованном лице лежит обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 29 АПК РФ арбитражные суды рассматривают в порядке административного судопроизводства возникающие из административных и иных публичных правоотношений экономические споры и иные дела, связанные с осуществлением организациями и гражданами предпринимательской и иной экономической деятельности об оспаривании затрагивающих права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных федеральным законом отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц.

Как следует из разъяснений, изложенных в п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2022 N 21 "О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 21), к решениям, которые могут быть оспорены в суде, относятся индивидуальные акты применения права наделенных публичными полномочиями органов и лиц, принятые единолично либо коллегиально, содержащие волеизъявление, порождающее правовые последствия для граждан и (или) организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений. По правилам главы 22 КАС РФ, главы 24 АПК РФ могут быть оспорены в том числе письменные решения, имеющие ненормативный характер, для которых законодательством установлены определенные требования к порядку принятия, оформлению (реквизитам), содержанию (пункт 3).

В п. 6 Постановления N 21 указано, что при рассмотрении вопроса о том, может ли документ быть оспорен в судебном порядке, судам следует анализировать его содержание. О принятии решения, порождающего правовые последствия для граждан и (или) организаций, могут свидетельствовать, в частности, установление запрета определенного поведения или установление определенного порядка действий, предоставление (отказ в предоставлении) права, возможность привлечения к юридической ответственности в случае неисполнения содержащихся в документе требований. Наименование оспариваемого документа (заключение, акт, протокол, уведомление, предостережение) определяющего значения не имеет.

Ненормативным правовым актом, законность которого может быть оспорена в арбитражном суде, признается документ, вынесенный компетентным органом в пределах предоставленных ему полномочий и адресованный конкретному лицу, в силу чего порождающий для последнего определенные юридические последствия.

В порядке главы 24 АПК РФ может быть оспорена также законность решений органов, осуществляющих публичные полномочия, вынесенных в отношении определенного лица и порождающего для него определенные правовые последствия.

Таким образом, для предъявления требований об оспаривании ненормативных актов и решений необходимым условием является экономический характер спора. Акты и решения органов, осуществляющих публичные полномочия должны затрагивать права юридического лица или гражданина-предпринимателя, связанные с осуществлением

последними предпринимательской и иной экономической деятельности; участниками названной категории споров являются: в качестве заявителей - организации и граждане предприниматели; в качестве заинтересованных лиц - государственные органы и их структурные подразделения, органы местного самоуправления (их подразделения), а также иные органы и должностные лица; оспариваемый акт или решение должны носить ненормативный характер - должны быть адресованы конкретному лицу, содержать обязательные предписания или распоряжения, влекущие юридические последствия, и нарушать права и законные интересы указанных в нем лиц.

Вышеизложенное означает, что оспариваемый акт (решение) должен быть юридически властным волеизъявлением полномочного органа, обращенным к конкретному лицу, направленным на возникновение, изменение или прекращение определенных правовых последствий, а также должен нарушать права заявителя в сфере экономической и иной предпринимательской деятельности.

Согласно ч. 1 ст. 3 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства, созданию объектов туристской инфраструктуры и иному развитию территорий" либо подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации, договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

Согласно ч. 1.2 ст. 3 ФЗ № 214 застройщик вправе осуществлять строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного или нескольких разрешений на строительство с привлечением денежных средств участников долевого строительства при соблюдении одного из условий:

1) выполнения требований части 4 настоящей статьи;

2) размещения денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 ФЗ № 214.

В соответствии с ч. 1 ст. 3.1 ФЗ № 214 застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обеспечивает свободный доступ к информации (раскрывает информацию), предусмотренной настоящим Федеральным законом, путем размещения ее в единой информационной системе жилищного строительства. Информация считается раскрытой после ее размещения в указанной системе.

Согласно п.п. 2, 13 ч. 2 ст. 3.1 ФЗ № 214 застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обязан раскрывать следующую информацию, в том числе, документы, указанные в пунктах 1 и 4 части 2 статьи 21 настоящего Федерального закона и извещение о начале строительства, реконструкции объекта капитального строительства, направленное в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности.

Согласно ч. 1 ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с

настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим ГрК РФ.

В соответствии с п.п. 13 ст. 1 ГрК РФ строительство - создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).

Согласно п.п. 14 ст. 1 ГрК РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В соответствии с пунктом 10 статьи 1 ГрК РФ объекты незавершенного строительства, то есть объекты, строительство которых не завершено, отнесены к объектам капитального строительства наряду со зданиями, строениями, сооружениями.

При этом согласно положениям статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу (недвижимым вещам, прочно связанным с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно).

Сведения об объектах незавершенного строительства вносятся в рамках государственного кадастрового учета недвижимого имущества в Единый государственный реестр недвижимости (часть 7 статьи 1 Федерального закона от

13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон N 218-ФЗ)).

К особенностям объекта незавершенного строительства пунктом 6 статьи 141.4 ГК РФ отнесен запрет на образование в нем помещений и машино-мест.

В соответствии с пп. 11 п. 4 ст. 8 Закона N 218-ФЗ степень готовности объекта незавершенного строительства в процентах является одним из основных сведений об объекте недвижимости, которые вносятся в кадастр недвижимости.

Из требований ч. 2 ст. 55.24 следует, что эксплуатация построенного, реконструированного здания, сооружения допустима только после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (за исключением случаев, указанных в ч. 3 данной статьи), а также акта, разрешающего эксплуатацию здания, сооружения, в случаях, предусмотренных федеральными законами.

Ч. 5 ст. 55.24 ГрК РФ установлено, что эксплуатация зданий, сооружений должна осуществляться в соответствии с требованиями технических регламентов, проектной документации, нормативных правовых актов Российской Федерации, нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации и муниципальных правовых актов.

Частью 1 ст. 55 ГрК РФ установлено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Согласно положениям ч. 8 ст. 40 Закона N 218-ФЗ снятие с государственного кадастрового учета объекта незавершенного строительства и государственная регистрация прекращения прав на этот объект, если государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав в отношении его были осуществлены ранее, осуществляются одновременно с государственной регистрацией прав на здание, сооружение, созданные в результате завершения строительства этого объекта, или на все помещения, машино-места в них без соответствующего заявления.

Таким образом, объект незавершенного строительства является объектом капитального строительства, запрещенным к эксплуатации, так как не имеет разрешенного использования (назначения) и подтверждения выполнения работ в соответствии с требованиями технических регламентов, что подтверждается разрешением на ввод в эксплуатацию. Данный объект подлежит снятию с кадастрового учета по завершении строительства, подтвержденного разрешением на ввод в эксплуатацию, одновременно с постановкой на кадастровый учет возведенного здания.

ГрК РФ не содержит запрета на возведение объекта капитального строительства как путем строительства, так и путем реконструкции объекта незавершенного строительства.

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что выдано разрешение на строительство №№ 23-49-8472-2022 от 20.12.2022 объекта «Многофункциональный комплекс», в п. 3.2 которого указан вид выполняемых работ: реконструкция и строительство. При этом в составе «Многофункционального комплекса» путем реконструкции объекта незавершенного строительством с кадастровым номером 23:49:0302008:1020 создается Многофункциональное здание с проектными характеристиками – площадь - 36537,8 кв. м, площадь нежилых помещений –

31445,5 кв. м, количество помещений – 1010 шт., количество гостиничных номеров –

233 шт. В том числе, будет осуществлено строительство КПП со встроенной трансформаторной подстанцией площадью 409 кв. м. Согласно п.п. 2 ч. 1 ст. 3 ФЗ № 214 от 30.12.2004 объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, машино- место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства, индивидуальный жилой дом в границах территории малоэтажного жилого комплекса.

В соответствии с пунктом 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации здание, строение и сооружение, строительство которых не завершено, являются объектами капитального строительства. Согласно статье 55 Градостроительного

кодекса право использования объекта капитального строительства возникает после ввода объекта в эксплуатацию, на основании которого фиксируются параметры объекта.

Департамент применил норму о реконструкции к спорному объекту, признав его идентичным зданию, строению или сооружению. Вывод об идентичности, однако, не учитывает возможность использования здания, строения или сооружения в соответствии с их назначением, то есть качества, которым объект незавершенного строительства не обладает, как и параметрами, подлежащими изменению.

Особенностью объекта незавершенного строительства является то, что данный объект не может быть использован в качестве здания, строения или сооружения, поскольку он не введен в эксплуатацию и находится на этапе строительства. Требования к строительству объектов являются основным содержанием положений Градостроительного кодекса, начиная с мероприятий по планированию развития территорий, определению видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, требований градостроительных регламентов и градостроительных планов. Незавершенное строительство носит временный характер и не может служить целям Градостроительного кодекса, направленным на устойчивое развитие территорий и иным принципам законодательства о градостроительной деятельности, предусмотренным статьей 2 Градостроительного кодекса (Определение ВАС РФ от 09.09.2008 № 8985/08).

Сведения об объектах незавершенного строительства вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (часть 7 статьи 1 Федерального закона от

13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон N 218-ФЗ)).

В соответствии с пп. 11 п. 4 ст. 8 Закона N 218-ФЗ степень готовности объекта незавершенного строительства в процентах является одним из основных сведений об объекте недвижимости, которые вносятся в кадастр недвижимости.

К особенностям объекта незавершенного строительства пунктом 6 статьи 141.4 ГК РФ установлен запрет на образование в нем помещений и машино-мест.

Согласно положениям ч. 8 ст. 40 Закона N 218-ФЗ снятие с государственного кадастрового учета объекта незавершенного строительства и государственная регистрация прекращения прав на этот объект, если государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав в отношении его были осуществлены ранее, осуществляются одновременно с государственной регистрацией прав на здание, сооружение, созданные в результате завершения строительства этого объекта, или на все помещения, машино-места в них без соответствующего заявления.

Таким образом, незавершенный строительством объект не может являться зданием, строением или сооружением, поскольку указанный правовой термин характеризует процесс создания (строительства) объекта недвижимости и отражает определенный этап процесса строительства объекта недвижимости (здания, строения, сооружения), который невозможно использовать по его проектному назначению ввиду неоконченного строительства объекта и отсутствия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Логичным представляется, что по окончании выполнения строительных работ созданным готовым объектом будет являться многофункциональный комплекс в составе многофункционального здания и здания КПП, поскольку иного объекта в силу императивных предписаний ч. 1 ст. 52 и ч. 1 ст. 55 ГрК РФ возведено заявителем быть не может.

Суд приходит к выводу, что в данном случае Департаментом не учтено, что по завершении реконструкции исходного объекта недвижимости – объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 23:49:0302008:1020, не будет осуществляться изменения его параметров с позиции п.п. 14 ст. 1 ГрК РФ; после окончания завершения работ он не сохранится, а готовым к эксплуатации объектом недвижимости будет являться многофункциональный комплекс. Следовательно, итоговым результатом осуществления строительства многофункционального комплекса путем реконструкции объекта

незавершенного строительства является создание нового объекта недвижимости с помещениями нежилого назначения, что подпадает под понятие объект долевого строительства, предусмотренный Законом № 214-ФЗ.

Более того, действующее законодательство не исключает создание объекта недвижимости как путем строительства нового здания, так и путем проведения реконструкции уже существующего объекта.

Результатом предстоящей реконструкции спорного объекта должно было стать создание объекта с помещениями, не существовавшими в объекте недвижимости до его реконструкции; созданное в результате реконструкции нежилое здание подлежит вводу в эксплуатацию.

При таких обстоятельствах привлечение застройщиком денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в объекте, создаваемом в результате реконструкции ранее существовавшего объекта недвижимости и еще не введенном в эксплуатацию в этом качестве, может осуществляться только способами, перечисленными в п. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ, в том числе на основании договоров участия в долевом строительстве.

На то, что упомянутый закон распространяется на правоотношения по реконструкции объекта, указывает и пп. 1 п. 3.9 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, согласно которому положения части 3.6 настоящей статьи не применяются при вводе в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, строительство, реконструкция которых осуществлялись с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Законом № N 214-ФЗ.

Ссылки Управления Росреестра по Краснодарскому краю на письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от

07.02.2020 г. N 3932-НС/07, которым разъяснено, что Федеральный закон от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ не распространяется на реконструированные объекты недвижимости, судом во внимание не приняты, поскольку письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 07.02.2020 г. N 3932-НС/07 не носит нормативный характер, и является разъяснением по конкретному запросу.

Аналогичный вывод и правовой подход изложен в Определении Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 01.08.2023 N 88-14915/2023.

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 22.05.2012 N 17395/11 по делу

N А72- 2981/2011 сформирован правовой подход, что Градостроительный кодекс Российской Федерации различает понятия "строительство" и "реконструкция" объектов капитального строительства. Вместе с тем действующее законодательство не исключает создание многоквартирного дома или иного объекта недвижимости как путем строительства нового здания, так и путем проведения реконструкции уже существующего объекта.

Закон № 214-ФЗ не содержит ни прямого указания на применение его положений в случае создания многоквартирного дома или иного объекта недвижимости путем реконструкции уже существующего объекта недвижимости, ни прямого запрета на их применение в названном случае.

При этом положения Закона № 214-ФЗ, регулируя отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, направлены на установление гарантий защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Законом предусмотрены специальные повышенные требования к застройщикам, а также к содержанию и оформлению договора участия в долевом строительстве, в частности установлено требование о его государственной регистрации.

Имея своей целью обеспечить защиту прав и законных интересов участников долевого строительства, Закон определяет специальные требования, касающиеся привлечения денежных средств граждан для строительства, и устанавливает запрет на их

привлечение в нарушение закрепленных требований.

Так, в соответствии с пунктом 2 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения этих денежных средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только одним из трех указанных способов, в том числе, на основании договора участия в долевом строительстве. Вместе с тем результатом предстоящей реконструкции данного объекта должно было стать создание многоквартирного дома с жилыми помещениями, не существовавшими в объекте недвижимости до его реконструкции; созданный в результате реконструкции многоквартирный дом подлежит вводу в эксплуатацию.

Указанный правовой подход также отражен в Постановлении Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 09.06.2020 по делу N А33-23000/2019.

При таких обстоятельствах суд не может признать действие Департамента по направлению в Управление Росреестра по Краснодарскому краю уведомления о несоответствии застройщика Общества с ограниченной ответственностью «СЗ «ИМПЕРИАЛ»» обязательным требованиям, установленным Федеральным законом от

30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации законным.

Суд приходит к выводу, что привлечение ООО «СЗ «ИМПЕРИАЛ» денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в многофункциональном комплексе, создаваемом в результате реконструкции объекта недвижимости – объекта незавершенного строительства, и еще не введенном в эксплуатацию в этом качестве, может осуществляться способами, перечисленными в п. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ, в том числе, на основании договоров участия в долевом строительстве.

Исходя из предмета заявленных требований и учитывая, что нарушение своих прав оспоренными действиями Департамента заявитель связывает с приостановлением регистрационных действий, а также принимая во внимание отказ в удовлетворении требований Общества по восстановлению пропущенного процессуального срока, в настоящем случае правовосстановительная функция судебного акта, принятого в порядке статьи 24 АПК РФ, не требует определения судом конкретных мер к устранению нарушений прав и законных интересов заявителя и заключается в констатации незаконности оспариваемых действий и нарушения указанным уведомлением законных прав и интересов заявителя, что при отсутствии иных препятствий к осуществлению заявленных обществом регистрационных действий дает основания для их возобновления органом регистрации прав.

Руководствуясь статьями 65, 167–170, 176, 201, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Империал» к Департаменту по надзору в строительной сфере Краснодарского края о признании действий незаконным, восстановлении пропущенного срока - отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья Н.С. Фочкина