Решение от 17 февраля 2020 г. по делу № А07-31412/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89,

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А07-31412/19
г. Уфа
17 февраля 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 10.02.2020

Полный текст решения изготовлен 17.02.2020

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Файрузовой Р.М., при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Усмановым Ш.Р. (до перерыва), помощником судьи Пятугиной Э.Ф. (после перерыва), рассмотрев в судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью "Башкомплектснаб" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о внесении изменения в договор аренды земельного участка №М46-11 от 23.03.2011

при участии в судебном заседании:

от истца - ФИО2 доверенность № 18 от 03.04.2017, паспорт, диплом о высшем юридическом образовании; ФИО3 протокол общего собрания от 08.07.2015 г.

от ответчика – ФИО4 доверенность от 31.12.2019, удостоверение, диплом о высшем юридическом образовании

Общество с ограниченной ответственностью "Башкомплектснаб" (истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ответчик) о внесении изменения в договор аренды земельного участка №М46-11 от 23.03.2011, а именно дополнить его следующим условием:

«Размер арендной платы за земельный участок, начиная с 12 августа 2017 г. составляет сумму, равную земельному налогу за этот земельный участок. Этот размер арендной платы применяется до снятия с земельного участка ограничений в его приватизации или до отмены (изменения) абзаца принципа учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права в Основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановление Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. № 582».

Определением от 07.11.2019 в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены 1) Министерство земельных и имущественных отношений РБ, 2) Администрацию ГО г. Уфа РБ.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал, просил иск удовлетворить.

Представитель ответчика исковые требования не признает, просит в удовлетворении иска отказать.

Представители третьих лиц в судебное заседание не явились. Поскольку третьи лица надлежащим образом извещены в силу ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей истца и ответчика, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, Общество с ограниченной ответственностью "Башкомплектснаб" является арендатором земельного участка с кадастровым номером 02:55:020416:105 на основании договора аренды № М46-11 от 23 марта 2011 г. заключенного с Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан.

В настоящее время полномочия по вопросам распоряжения земельным участком исполняет Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа г. Уфа РБ.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 29.04.2011г.

Арендованный земельный участок площадью 8033 кв.м. расположен по адресу: <...>, относится к категории земель населенных пунктов.

На земельном участке расположены нежилые строения: административно-складское помещение, котельная, склады, помещение охраны, выставочный павильон, право собственности, на которые зарегистрировано истцом 01.06.2004 г., 13.08.2004 г.

В соответствии с пунктом 4.3 договора размер арендной платы определен сторонами в Приложении к договору аренды (Расчет годовой арендной платы) и рассчитывается в соответствии с решением Совета городского округа г. Уфа РБ от 03.12.2007 г. № 30/7 «Об арендной плате за землю в городском округе г. Уфа РБ» по формуле: Алл = KCy*Can*(Sl/S), где

КСУ - кадастровая стоимость участка;

Сап - ставка арендной платы (в процентах от кадастровой стоимости); S - площадь земельного участка, Si - площадь к оплате.

Желая приобрести земельный участок в собственность, Истец в апреле 2018 г. обратился в орган уполномоченный распоряжаться земельным участком с предложением о его выкупе.

Ответчик письмом от 10.05.2018 г. № 12832 отказал Истцу в передаче земельного участка в собственность. Отказ мотивирован тем, что испрашиваемый земельный участок расположен на территории второго пояса санитарной охраны источников водоснабжения г. Уфа, в соответствии с пп.14 п.5 ст.27 Земельного кодекса РФ относится к землям ограниченным в обороте и на основании п.6 ст.39.16 ЗК РФ предоставление испрашиваемого земельного участка в собственность не представляется возможным.

Истец, не согласившись с отказом в предоставлении земельного участка в собственность, обратился с иском в Арбитражный суд РБ.

Арбитражный суд Республики Башкортостан решением от 18.06.2019 г. по делу № А07-19800/18 признал правомерным отказ Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа г. Уфа в предоставлении в ООО «Башкомплектснаб» в собственность спорного земельного участка.

Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом решение Арбитражного суда РБ оставлено без изменения (Постановление от 16.09.2019 г. №18АП-11942/2019).

Как установлено судами в рамках дела № А07-19800/18, земельный участок с кадастровым номером 02:55:020416:105 ограничен в обороте и в силу подп. 14 п. 5 ст. 27 ЗК РФ не может быть предоставлен в собственность арендатора по правилам ст. 39.20 ЗК РФ, поскольку находится во втором поясе зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения (второй пояс зоны санитарной охраны водозаборов р. Уфа).

Учитывая дополнительные гарантии, предусмотренные Постановлением Правительства РФ № 582 от 16.07.2009 г. для земельных участков ограниченных в обороте, истец письмом от 04.07.2019 г. № 50 обратился в адрес Ответчика с предложением о внесении изменений в договор аренды земельного участка №М46-11 от 23.03.2011 г., а именно: установить с 12.08.2017 г. размер арендной платы в сумме равной размеру земельного налога за этот земельный участок. Указать в договоре, что данный порядок определения арендной платы применяется до снятия с земельного участка ограничений в его приватизации.

Письмом от 23.07.2019 г. №22807 Ответчик отказал Истцу во внесении изменений в договор аренды, указав, что арендная плата подлежит начислению в порядке, установленном решением Совета городского округа г. Уфа РБ от 03.12.2007 г. № 30/7 «Об арендной плате за землю в городском округе г. Уфа РБ».

Общество с ограниченной ответственностью "Башкомплектснаб" указывая на то, что спорный земельный участок ограничен в обороте и отказ ответчика о внесении изменений в договор аренды земельного участка и установлении арендной платы в размере земельного налога в соответствии с Основными принципами определения арендной платы в редакции постановления № 53 существенным образом нарушает законные права и интересы, обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с настоящим иском.

Спорные правоотношения подлежат регулированию общими нормами Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах (статьи 309 328), а также специальными нормами материального права, содержащимися в параграфе 1 главы 34 ГК РФ (ст. 606 - 625 ГК РФ).

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац 4 пункта 2 статьи 450 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

На основании названной нормы, в судебном порядке договор может быть изменен/расторгнут при наличии одновременно следующих условий:

1)в момент заключения договора стороны исходили из того, что такогоизменения обстоятельств не произойдет;

2)изменение обстоятельств вызвано причинами, которыезаинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения притой степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась похарактеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Согласно пункту 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли является платным. Формами платы за пользование землей являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ (действующего с 01.03.2015) порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, и участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Ранее (до 01.03.2015) аналогичные положения содержались в пункте 10 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Порядок определения размера арендной платы установлен Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 22.12.2009 № 480 "Об определении размера арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан и земли, государственная собственность на которые не разграничена».

Вместе с тем в пункте 1 статьи 39.7 ЗК РФ указано, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Такие принципы утверждены постановлением № 582.

Постановлением № 531, вступившим в законную силу с 12.08.2017, Основные принципы определения арендной платы дополнены еще одним принципом № 7, предусматривающим, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 № 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением № 582.

В пункте 30 раздела 8 указанных Методических рекомендаций в целях применения принципа № 7 при определении арендной платы за земельные участки рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 ЗК РФ) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается.

В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации).

Верховный Суд Российской Федерации в решении от 12.09.2018 по делу № АКПИ18-667, оставленным без изменения определением Апелляционной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 13.12.2018 по делу № АЛЛ 18-523, указал, что данные положения (принцип № 7) Основных принципов определения арендной платы предусматривают дополнительные гарантии при установлении размера арендной платы для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, отнесенных законодательством к землям, ограниченным в обороте.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 (вопрос 7 разъяснений по вопросам, возникающим в судебной практике), на который сослались суды, сформулирована правовая позиция о том, что Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденные постановлением № 582, не применяются при определении арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена; вместе с тем в силу пункта 1 статьи 39.7 ЗК РФ постановление № 582 в части установления Основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.

Поскольку указанные принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, соответствующим компетентным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных принципов, в том числе в пределах, указанных в принципе № 7 (действующим с 12.08.2017), в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, сформированных с учетом площади, необходимой для их эксплуатации.

При рассмотрении споров, вытекающих из договоров аренды публичных земель, суды вправе применительно к статье 12 ГК РФ и статье 13 АПК РФ давать оценку нормативным правовым актам публичных образований, регламентирующим размеры арендной платы за земельные участки, с точки зрения их соответствия указанным принципам и не применять нормативный правовой акт публичного образования, противоречащий нормативному правовому акту большей юридической силы.

В том случае, если установленный компетентным органом в нормативном правовом акте размер арендной платы за указанные земли выше указанного в принципе № 7, арендная плата подлежит исчислению с применением данного принципа.

Спорный договор аренды от 23.03.2011 заключен сторонами после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов в отношении земельного участка, право государственной собственности на который не разграничено, следовательно, арендная плата по этому договору является регулируемой и подлежит определению по указанным правилам с учетом того, что, как установлено судами при рассмотрении дела № А07-19800/2018, спорный участок в силу пункта 6 статьи 39.16 ЗК РФ ограничен в обороте.

При указанных обстоятельствах, в целях защиты прав и законных интересов общества, арбитражный суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения заявленных обществом требований и изменении договора аренды земельного участка, дополнив его условием о том, что размер арендной платы за земельный участок, начиная с 12.08.2017 составляет сумму, равную земельному налогу за этот земельный участок.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине возлагаются на ответчика в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Изменить договор аренды земельного участка №М46-11 от 23.03.2011, а именно дополнить его следующим условием:

"Размер арендной платы за земельный участок, начиная с 12.08.2017, составляет сумму, равную земельному налогу за этот земельный участок. Этот размер арендной платы применяется до снятия с земельного участка ограничений в его приватизации или до отмены или соответствующего изменения абзаца принципа учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права в Основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582".

Взыскать с Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Башкомплектснаб" (ИНН <***>, ОГРН <***>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 6000 руб.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья Р.М. Файрузова