Решение от 9 июля 2020 г. по делу № А51-4495/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-4495/2020
г. Владивосток
09 июля 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 02 июля 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 09 июля 2020 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Лошаковой А.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Викта" (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью "Алгос-Фудс" (ИНН <***>, ОГРН <***>) о расторжении договора аренды, взыскании денежных средств,

при участии в заседании:

от истца – генеральный директор общества ФИО2, паспорт, выписка из ЕГРЮЛ от 10.03.2020;

от ответчика – генеральный директор общества ФИО3, паспорт, решение №2 единственного участника от 19.02.2017.

установил:

истец - общество с ограниченной ответственностью "Викта" (далее – ООО "Викта") обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к ответчику - обществу с ограниченной ответственностью "Алгос-Фудс" (далее – ООО "Алгос-Фудс") о расторжении договора аренды от 20.02.2012 нежилого здания с инвентарным номером 05:423:002:000092770, кадастровый номер 25:34:017001:2708, площадью 510кв.м, по адресу: <...>, государственная регистрация от 02.07.2012, номер регистрационной записи 25-25-12/042/2012-197 с 29.10.2019; о взыскании 1018667руб.75коп. задолженности, в том числе 872580руб.65коп. основного долга по арендной плате за период с 01.09.2019 по 29.10.2019, 86450руб. пени за период с 11.09.2019 по 10.03.2020, 59637руб.10коп. пени в размере за период с 11.10.2019 по 10.03.2020, а так же 23187руб. расходы по уплате госпошлины.

Ответчик требования не признает, представил в материалы дела письменный отзыв, отрицает наличие задолженности по арендным платежам и пени, ссылается на расписку о передаче денежных средств от 14.10.2019 и экспертное заключение 30.09.2019, которые по его мнению подтверждают исполнение им обязательств по внесению арендной платы и приведения имущества надлежащее состояние. Полагает договор расторгнутым в одностороннем порядке после получения арендодателем письма арендатора и выполнения демонтажных работ в сентябре 2019 года.

В настоящем судебном заседании стороны поддержали позиции по делу.

Истец пояснил, что фактическое использование помещений арендатором продолжалось до 29.10.2019, получение денежных средств по расписке от 14.10.2019 не отрицает, относит их на погашение своих расходов по проведению ремонтных работ в помещении, а не анна арендные платежи.

Из материалов дела и пояснений сторон следует, что 20.02.2012 ООО «Викта» (арендодатель) и ООО «Алгос-Фудс» (арендатор) заключен договор (далее – договор) (в редакции дополнительных соглашений от 01.10.2015, 30.06.2016) аренды нежилого здания кадастровый номер 05:423:002:000092770, площадью 510кв.м., по адресу: <...> (далее – помещение), являющееся памятником архитектуры регионального значения, под разрешенное использование здания - для размещения предприятия общественного питания, сроком на пять лет с 02.07.2012 по 01.07.2017 (пункты 1.1, 2.1 договора).

20.02.2012 сторонами подписан акт приема-передачи помещений без претензий и оговорок к техническому состоянию помещений.

Согласно пункту 5.1.1 договора (в редакции дополнительных соглашений, писем от 04.09.2018, от 14.09.2018) фиксированная арендная плата по договору, включая эксплуатационные расходы, составляет 450000руб. в месяц с перераспределением размера ежемесячного платежа в зависимости от сезонности и перечисляется не позднее 10 числа оплачиваемого месяца с выставлением счета до 1 числа, неполучение счета не освобождает от обязанности оплаты (пункт 5.1.3).

В соответствии с пунктом 2.3 договор может быть досрочно расторгнут в соответствии с разделом 9 договора.

Согласно пункту 9.1 договор может быть прекращен ранее истечения срока по соглашению сторон, по решению суда в предусмотренном законодательством порядке.

В соответствии с пунктом 9.2 договора арендодатель вправе досрочно в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор аренды при нарушении арендатором существенных условий договора, направив арендатору уведомление о расторжении договора, которое должно быть вручено не менее чем за 30 дней до даты расторжения.

Согласно пункту 9.3 договора арендатор вправе досрочно в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор в случае нарушения со стороны арендодателя прав и законных интересов арендатора и его клиентов, предусмотренных действующим законодательством, а также при невыполнении арендодателем существенных условий договора.

В пункте 10.1 сторонами согласовано, что при прекращении действия договора, в связи с истечением срока или расторжением арендатор обязан по акту возвратить здание в состоянии не хуже первоначального. При этом к моменту возврата здания арендатор обязан, действуя за свой счет, демонтировать все отделимые улучшения помещений, временные перегородки и сооружения, удалить вывески, указатели, рекламные материалы и другое имущество.

Письмом от 29.05.2019 ответчик уведомил арендодателя о намерении досрочно расторгнуть договор аренды с 01.08.2019. предложив в указанную дату составить акт приема-передачи помещений. Доказательства вручения (направления) данного письма истцу не представлено, получение данного письма истец не подтверждает.

Письмом от 29.07.2019 ответчик уведомил арендодателя о намерении досрочно расторгнуть договор аренды с 01.09.2019. предложив в указанную дату составить акт приема-передачи помещений. Основанием для досрочного расторжения договора указаны убыточность и экономическая нецелесообразность ведение хозяйственной деятельности на данном объекте.

Истец письмом от 21.08.2019 в ответ на уведомление от 29.07.2019 напомнил о необходимости исполнения обязанности по приведению помещений в первоначальное состояние и освобождения от имущества, представил перечень необходимых к проведению работ.

Письмом от 01.09.2019 ответчик уведомил арендодателя об освобождении помещений и выполнении всего перечня ремонтно-восстановительных работ, просил принять помещения из аренды по акту.

01.09.2019 истцом по результатам осмотра спорных помещений составлен акт осмотра, зафиксировано наличие имущества арендатора, ремонтно-строительные работы по перечню от 21.08.2019 не произведены.

01.10.2019 истцом по результатам осмотра спорных помещений составлен акт осмотра, зафиксировано наличие имущества арендатора, ремонтно-строительные работы по перечню от 21.08.2019 произведены частично, составлен перечень выполненных работ и необходимых к проведению, завершению.

14.10.2019 истцом по расписке приняты денежные средства в сумме 200000руб. для проведения ремонтных работ.

29.10.2019 истцом по результатам осмотра спорных помещений составлен акт осмотра, зафиксировано отсутствие имущества арендатора, ремонтно-строительные работы по перечням от 21.08.2019 и от 01.10.2019 произведены частично.

Уведомлением от 15.11.2019 истец сообщил ответчику о наличии задолженности по арендным платежам в сумме 872580руб.65коп. за период с 01.09.2019 по 29.10.2019.

Поскольку ответчик задолженность не оплатил, истец направил в его адрес претензионное письмо от 28.01.2020.

Изложенные обстоятельства, оставление арендатором претензии без исполнения и ответа, послужили причинами для обращения истца с рассматриваемыми требованиями в суд.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав доводы и возражения сторон, оценив представленные суду доказательства по правилам главы 9 АПК РФ, считает требования ООО "Викта" подлежащими частичному удовлетворению.

Оценив условия договора, суд приходит к выводу, что между истцом и ответчиком сложились договорные отношения, связанные с исполнением обязательств по аренде здания, которые подлежат регулированию гл. 34 ГК РФ, общими положениями об обязательствах.

Спорный договор от 20.02.2012 заключен сроком на 5 лет с момента государственной регистрации.

02.07.2012 договор зарегистрирован управлением Росреестра по Приморскому краю, регистрационная запись № 25-25-12/042/2012 -197.

Таким образом, в силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключен на срок определенный договором, т.е. до 02.07.2017.

Исходя из пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Здание по окончании срока аренды в установленном договором и законом порядке возвращено не было, доказательств обратного сторонами в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что спорный договор аренды был возобновлён на неопределенный срок в силу положений статьи 621 ГК РФ.

В силу пунктов 1, 3 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.

Право арендодателя на отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предусмотрено пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, согласно которой каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

В статье 620 ГК РФ также указано, что основания расторжения могут быть предусмотрены в договоре аренды.

Положения статей 619, 620 ГК РФ не содержат запрета на досрочное расторжение договора аренды по иным основаниям, не предусмотренным в данных правовых нормах, стороны при заключении договора вправе установить основания для досрочного расторжения договора и условия такого расторжения.

В рассматриваемом случае стороны договора предусмотрели возможность досрочного расторжения договора аренды по инициативе каждой из сторон (пункт 2.3 и раздел 9 договора).

Согласно части 1, 2 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Таким образом, приведенные нормы права предусматривают возможность одностороннего отказа от договора в случаях, когда такой отказ предусмотрен законом или договором.

В силу требований статьи 610 ГК РФ отказ от договора должен быть выражен в письменной форме и достаточно определенно выражать намерение сделавшего его лица считать обязательство прекращенным.

Из содержания представленной в материалы дела переписки (письма арендатора от 29.07.2019, от 29.05.2019, от 01.09.2019; письма арендодателя от 21.08.2019, от 15.11.2019, акты осмотра, расписка) усматривается четко выраженное намерение сторон договора прекратить правоотношения по аренде спорных помещений.

Отказа одной из сторон от договора и расторжение договора в одностороннем порядке из материалов дела не усматривается, фактическое получение поименованных писем (кроме письма от 29.05.2019) и актов сторонами в ходе рассмотрения дела не оспаривалось.

Принимая во внимание переписку сторон, доводы истца о прекращении договора аренды с 29.10.2019, учитывая акт осмотра здания от 29.10.2019, фиксирующий освобождение помещений от имущества ответчика, суд приходит к выводу о прекращении арендных правоотношений в рамках спорного договора с 29.10.2019 по согласию сторон во внесудебном порядке и не находит правовых оснований для расторжения договора аренды, установленных статьями 450, 451 ГК РФ, и удовлетворения требований истца в части расторжения договора.

При таких обстоятельствах и поскольку в удовлетворении требований о расторжении договора отказано, а судом сделан вывод о прекращении договора аренды по согласию сторон, то на день вынесения судом решения по настоящему делу основания в признании договора прекращенным с 29.10.2019 в связи с досрочным расторжением так же отсутствуют.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Размер, порядок и сроки внесения арендной платы за пользование спорным зданием, согласован сторонами в договоре.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (абз. 1 ст. 622 ГК РФ).

Данная обязанность арендатора так же установлена сторонами в договоре (пункт 10.1 договора).

Из материалов дела, в том числе актов осмотра, с учетом позиции истца об освобождении арендатором здания 29.10.2019, не усматривается, что спорное здание освобождено арендатором ранее, чем 29.10.2019.

Доводы ответчика в данной части с отсылкой на экспертизу и расписку не принимаются судом по следующим основаниям.

Так из содержания расписки следует, что денежные средства в сумме 200000руб. получены истцом 14.10.2019 для проведения ремонтных работ в здании, а не в счет арендной платы, как утверждает ответчик.

Более того, данная расписка, вопреки доводам ответчика, свидетельствует о не исполнении (на дату ее составления - 14.10.2019) ответчиком обязательств по приведению арендованного здания в состояние не хуже первоначального к моменту возврата здания из аренды (пункт 10.1 договора).

Таким образом, еще на 14.10.2019 спорное здание в состояние не хуже первоначального не приведено, по акту из аренды не возвращено, доказательств обратного ответчиком в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлено.

Заключение эксперта от 30.09.2019 № 344/19, по мнению ответчика свидетельствующее об исполнении им обязанности по приведению здания в первоначальное состояние и возврату из аренды, напротив содержит сведения о том, что работы на объекте в полном объеме не выполнены, требуют доработки.

Кроме того, из содержания данного заключения не усматривается кем именно были выполнены строительные, ремонтные, восстановительные работы в спорном здании.

Ответчик в рамках статьи 65 АПК РФ доказательств того, что указанные в заключении эксперта работы выполнены непосредственно и за счет средств ООО «Алгос-Фудс», либо третьим лицом по поручению и за счет ответчика, суду не представлено.

Каких либо иных доказательств о возврате спорного здания в состоянии не хуже первоначального истцу (актов приема-передачи) в соответствии с условиями договора (пункт 10.1), равно как и доказательств уклонения истца от принятия из аренды здания, ООО «Алгос-Фудс» в материалы дела не предоставлено.

В соответствии с абзацем 2 статьи 622 ГК РФ если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Из разъяснений, содержащихся в п. 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 06.06.2014 №35 "О последствиях расторжения договора", следует, что в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (ст.622, 655, 664 ГК РФ) либо договором, в том числе, если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия. При этом в случае расторжения договора аренды взысканию подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (ст. 622 ГК РФ).

Таким образом, на основании ст. 309, 310, 614, 622 ГК РФ, с учетом разъяснения п. 38 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", взысканию с ответчика подлежит основной долг в сумме 872580руб.65коп. за период с 01.09.2019 по 29.10.2019.

Истцом также заявлено требование о взыскании пени в общей сумме 146087руб.10коп. за период с 11.09.2019 по 10.03.2020.

Пеней (неустойкой) признается определенная законом, договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение убытков (п.1 ст. 330 ГК РФ).

В силу п. 7.3 договора при просрочке исполнения арендатором своих финансовых обязательств по настоящему договору, арендодатель вправе на сумму просрочки начислить пени в размере 0,1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки за период с даты наступления срока платежа по дату зачисления платежа на расчетный счет или внесения наличных денежных средств в кассу арендодателя, если иной размер неустойки не установлен соглашением сторон.

Поскольку факт нарушения обязанностей по договору и таким образом наличие оснований для применения договорной ответственности в виде пени судом установлен, с ответчика на основании ст.330 ГК РФ, с учётом положений абз. 2 п. 66 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств", подлежит взыскания пеня в сумме 146087руб.10коп. за спорный период.

Размеры основного долга и пени подтверждены расчетом истца.

Ходатайства о применении ст. 333 ГК РФ ответчиком не заявлено.

Учитывая изложенное, суд счёл исковые требования в части взыскания задолженности по арендным платежам и пени подлежащими удовлетворению в полном объеме в силу ст. 309, 310, 330, 614 ГК РФ.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по госпошлине подлежат взысканию с ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

р е ш и л:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Алгос-Фудс" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Викта" основной долг в сумме 872580руб.65коп. и пеню в сумме 14608руб.10коп., всего1018667руб.75коп., а также расходы по госпошлине в сумме 23187руб.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья Лошакова А.А.