Решение от 11 апреля 2023 г. по делу № А24-3400/2022

33/2023-16345(4)



АРБИТРАЖНЫЙ СУД КАМЧАТСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А24-3400/2022
г. Петропавловск-Камчатский
11 апреля 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 11 апреля 2023 года. Полный текст решения изготовлен 11 апреля 2023 года.

Арбитражный суд Камчатского края в составе судьи Копыловой А.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску Управления имущественных и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа – муниципальное учреждение (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Новый Горизонт» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 41:01:0010114:734, расположенного по адресу: <...> на земельном участке с кадастровым номером: 41:01:0010114:4746, путем продажи с публичных торгов,

при участии: от истца: не явились,

от ответчика: ФИО2 – представитель по доверенности

от 22.06.2022 № 015 (сроком на 1 год),

установил:

Управление имущественных и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа – муниципальное учреждение (далее – истец, Управление) обратилось в Арбитражный суд Камчатского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Новый Горизонт» (далее – ответчик, Общество) об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 41:01:0010114:734, расположенного по адресу: <...> на земельном участке с кадастровым номером: 41:01:0010114:4746, путем продажи с публичных торгов.

Определением Арбитражного суда Камчатского края от 06.09.2022 производство по делу приостанавливалось до вступления в законную силу судебного акта, принятого по


делу № А24-3553/2022 и возобновлено судом 06.04.2023, о чем имеется указание в протоколе судебного заседания.

Представитель истца, присутствующий в судебном заседании до объявления перерыва, требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в заявлении. После окончания объявленного перерыва истец направил письменные пояснения, согласно которым со ссылкой на часть 5 статьи 4, пункт 2 части 1 статьи 148 АПК РФ просил оставить исковое заявление без рассмотрения.

Представитель Общества требования не признал. Пояснил, что между истцом и ООО «Новый горизонт» в настоящее время подписано соглашение об увеличении срока действия договора аренды земельного участка от 04.03.2019 № 29/19. Дополнительно пояснил, что степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 98% и указанный срок необходим для введения указанного объекта в эксплуатацию.

Суд, руководствуясь частью 5 статьи 63 АПК РФ, рассматривает дело в отсутствие представителя истца.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

04.03.2019 между администрацией Петропавловск-Камчатского городского округа в лице Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа – муниципальное учреждение (арендодатель по договору) и обществом с ограниченной ответственностью «Эй-Пи Трейд» (арендатор по договору) заключен договор аренды земельного участка

№ 29/19 (далее – договор), по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010114:4746 площадью 1,1563 га (одиннадцать тысяча пятьсот шестьдесят три кв.м.), расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка; почтовый адрес ориентира: Камчатский край, г. Петропавловск- Камчатский, ул. Вулканная. Вид разрешенного использования: земельные участки, промышленных объектов III-IV класса вредности, фактическое (целевое) использование: для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Согласно пункту 2.1 настоящий договор считается заключенным в момент получения лицом (арендодателем), направившим оферту, ее акцепта. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации.

В силу пункта 2.2 срок настоящего договора начинает исчисляться с даты подписания и установлен на три года.

Договор подписан между 20.03.20219, о чем имеется соответствующая отметка в договоре.

21.04.2020 между Администрацией Петропавловск-Камчатского городского округа в лице Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа – муниципальное учреждение и ООО «Новый горизонт» заключено соглашение о замене лица на стороне арендатора в договоре аренды земельного участка, по которому Общество с 11.03.2020 приняло на себя все права и обязанности арендатора, возникшие по договору аренды земельного участка от 04.03.2019 № 29/19.

04.03.2022 Общество обратилось к Управлению с заявлением № 13-02-0200/3786/22 о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010114:4746 для завершения строительства, без проведения торгов, объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 41:01:0010114:734.

Решением Управления от 29.03.2022 № 01020201/1931/22 Обществу отказано в предоставлении указанного земельного участка.

Поскольку в период действия договора аренды строительство объекта незавершенного строительства Обществом не окончено, данный объект не сдан в


эксплуатацию, истец обратился с настоящим заявлением в суд.

Согласно пункту 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В соответствии с подпунктом 3.1 пункта 2 статьи 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 239.1 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ).

Согласно подпункту 1 пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующем случае: земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса).

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1); собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта


ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

С 14.03.2022 вступили в законную силу положения Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ (далее – Закон № 58-ФЗ).

В силу пункта 3 статьи 8 Закона № 58-ФЗ до 1 марта 2023 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что: на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении данного договора аренды; на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

При этом положения пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ не применяются. Арендодатель обязан без проведения торгов заключить соглашение, указанное в части 3 настоящей статьи, в срок не позднее пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении.

Таким образом, пункт 3 статьи 8 Закона № 58-ФЗ предполагает наличие одновременно двух условий для предъявления арендатором требования к арендодателю о заключении дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка.

Во-первых, арендатору обратиться с таким требованием до истечения срока договора аренды либо арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении данного договора.

Во-вторых, на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Положения Закона № 58-ФЗ являются специальным и в сфере их регулирования имеют приоритет над иными нормативными актами.

Как следует из материалов дела, вступившим в законную силу решением от 20.09.2022 по делу А24-3553/2022 Арбитражный суд Камчатского края признал незаконным отказ Управления имущественных и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа - муниципальное учреждение в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010114:4746 для завершения строительства, оформленный письмом от 29.03.2022 № 01020201/1931/22, как несоответствующий земельному законодательству и обязал Управление имущественных и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа - муниципальное учреждение после вступления в законную силу решения суда повторно рассмотреть заявление Общества от 04.03.2022 № 13-02-02-00/3786/22.

При рассмотрении вышеуказанного дела суд установил, что на момент обращения Общества с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в аренду от 04.03.2022 срок договора не истек.

Проанализировав положения земельного законодательства, действующего в период спорных правоотношений, суд пришел к выводу о том, что поскольку в период рассмотрения заявления Общества (с 04.03.2022 по 29.03.2022) вступили в силу изменения в действующее законодательство (с 14.03.2022), о которых Управление, как орган публичной власти, должно было знать, то при принятии решения уполномоченный должен был принять во внимание, в том числе, и положения Закона № 58-ФЗ.

При этом в ходе рассмотрения дела № А24-3553/2022 Управление указало на отсутствие нарушений государственного земельного надзора при использовании


земельного участка.

При таких обстоятельствах, суд признал, что оспариваемое решение Управления об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010114:4746 для завершения строительства является незаконным и нарушающим права и законные интересы Общества.

Обстоятельства, установленные судом при рассмотрении дела № А24-3553/2022 являются преюдициальным в силу статьи 69 АПК РФ и не подлежат доказываю вновь при рассмотрении настоящего дела.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, стороны 29.12.2022 заключили соглашение к договору, которым увеличили срок действия договора до 20.03.2025.

Таким образом, стороны реализовали предоставленное Законом № 58-ФЗ право на увеличение срока действия договора аренды.

Одним из необходимых обстоятельств для удовлетворения требования об изъятии объекта незавершённого строительства, в силу статьи 239.1 ГК РФ, является прекращение действия договора аренды земельного участка.

В рассматриваемом случае стороны увеличили срок действия договора аренды земельного участка, то есть договор по обоюдному согласию сторон не прекратил свое действие.

Довод истца об обратном со ссылкой на принятие Управлением Росреестра по Камчатскому краю решения о приостановлении регистрации вышеуказанного соглашения к договору подлежит отклонению по следующим основаниям.

В пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что по смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК РФ.

Подлежащий государственный регистрации договор влечет возникновение (изменение, прекращение) правоотношений сторон такой сделки даже в отсутствие регистрации, тогда как для наступления соответствующих правовых последствий сделки для третьих лиц имеет значение факт состоявшейся регистрации либо установление обстоятельства осведомленности третьего лица о состоявшейся сделке.

Таким образом, отсутствие в настоящее время государственной регистрации соглашения об увеличении срока действия договора аренды, не освобождает лиц, его подписавших, от исполнения принятых на себя обязательств, содержащихся в тексте соглашения условий, в частности по сроку действия договора аренды, которые для сторон сделки возникают в момент ее совершения или фактического исполнения.

Суд отклоняет довод истца о том, что иск подлежит оставлению без рассмотрения, со ссылкой на часть 5 статьи 4 АПК РФ, пункт 2 части 1 статьи 148 АПК РФ, поскольку положениями части 5 статьи 4 АПК РФ не предусмотрена обязанность соблюдения досудебного порядка урегулирования спора по требованию, которое заявлено в рамках настоящего дела. Иным федеральным законом также не предусмотрено обязательности досудебного урегулирования спора по рассматриваемой категории спора.

При таких обстоятельствах суд отказывает в удовлетворении заявленных требований полностью.

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины, арбитражный суд не решает вопрос о ее взыскании при принятии настоящего решения.


Руководствуясь статьями 167–171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

в удовлетворении заявленных требований отказать полностью.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Камчатского края в срок, не превышающий одного месяца со дня принятия решения, а также в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья А.А. Копылова

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 02.03.2023 21:33:00Кому выдана Копылова Алина Адольфовна