Постановление от 1 апреля 2026 г. ФАС СКО (ФАС Северо-Кавказского округа)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА


Именем Российской Федерации



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-36147/2024
г. Краснодар
02 апреля 2026 года
Резолютивная часть постановления объявлена 01 апреля 2026 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 02 апреля 2026 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Малыхиной М.Н., судей Авдяковой В.А. и Анциферова В.А., в отсутствие в судебном заседании истца – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>), заинтересованного лица – администрации муниципального образования Темрюкского муниципального района Краснодарского края (ОГРН <***>, ИНН <***>), извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.11.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.01.2026 по делу № А32-36147/2024, установил следующее.

ИП ФИО1 (далее – предприниматель) обратилась в арбитражный суд с заявлением к администрации муниципального образования Темрюкский район (далее – администрация) о признании отказа от 14.06.2024 № 07-02-8578/24 в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 23:30:0202006:1321, общей площадью 2401 кв. м незаконным; об обязании администрации в течение 20-ти дней с момента вступления решения суда в законную силу расторгнуть договор аренды от 18.07.2023 № 3000010267 и направить проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:30:0202006:1321 (уточненные требования).

Заявление основано на положениях статей 25, 35, 39.3, 39.16, 39.20, 42 Земельного кодекса Российской Федерации. Требования мотивированы незаконностью отказа администрации в предоставлении земельного участка с кадастровым

номером 23:30:0202006:1321 в собственность предпринимателю. Оспариваемое решение нарушает права (интересы) заявителя как собственника расположенного на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимого имущества.

Решением от 05.11.2025, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 15.01.2026, в удовлетворении заявленных требований отказано. Суды пришли к выводу о том, что испрашиваемая площадь земельного участка несоразмерна площади расположенного на нем объекта недвижимости.

Предприниматель обжаловала указанные судебные акты в порядке главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В кассационной жалобе заявитель просит отменить судебные акты, направить дело на новое рассмотрение.

Как указывает предприниматель, в статье 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации отсутствует такое основание для отказа в предоставление в собственность земельного участка как несоразмерность площади испрашиваемого земельного участка площади, занимаемой объектом недвижимости. Суды необоснованно возложили на предпринимателя обязанность по обоснованию площади испрашиваемого земельного участка.

В отзыве на кассационную жалобу администрация опровергает доводы предпринимателя, просит рассмотреть кассационную жалобу в отсутствии своего представителя.

Кассационная жалоба рассмотрена в порядке части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе и отзыве на нее, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришел к следующим выводам.

Как установлено судами и следует из материалов дела, предприниматель (арендатор) и администрация (арендодатель) по итогам торгов заключили договор аренды земельного участка от 18.07.2023 № 3000010267, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование за плату земельный участок с кадастровым номером 23:30:0202006:1321, площадью 2401 кв. м, расположенный на землях населенных пунктов по адресу: <...> с видом разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства.

Договор является единственным документом, подтверждающим передачу участка от арендодателя арендатору (пункт 1.5 договора).

На основании пункта 7.2 договора срок его действия составляет 10 лет.

Из содержания заявления следует, что предприниматель на указанном земельном участке построила здание (площадью 64 кв. м, вид разрешенного использования: жилой дом), поставила его на кадастровый учет (кадастровый номер 23:30:0202006:1360) и зарегистрировала право собственности (запись государственной регистрации права от 20.11.2023 № 23:30: 0202006:1360-23/237/2023-1).

Заявитель 10.01.2024 подала заявление на выкуп земельного участка без проведения торгов, на что получила отказ от 02.04.2024. В обоснование отказа администрация указала, что площадь испрашиваемого к предоставлению в собственность земельного участка значительно превышает площадь принадлежащего заявителю строения и не является необходимой для его эксплуатации.

24 апреля 2024 года предпринимателем подано повторное заявление на выкуп земельного участка без проведения торгов. Ответом на данное заявление послужил отказ от 14.06.2024, мотивированный тем, что площадь испрашиваемого к предоставлению в собственность земельного участка составляет 2401 кв. м, что значительно превышает площадь принадлежащего заявителю строения (64 кв. м), и не является необходимой для его эксплуатации. Процент застройки от максимально возможного возведения – 60%, составляет всего лишь 3%.

Не согласившись с отказом от 14.06.2024, предприниматель обратилась в арбитражный суд с заявлением.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для удовлетворения такого заявления необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2022 № 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» разъяснено, что суд независимо от доводов административного иска (заявления), в том числе по своей инициативе, выясняет следующие имеющие значение для дела обстоятельства: 1) нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца (заявителя) или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее заявление; 2) соблюдены ли сроки обращения в суд; 3) соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих: а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; 4) соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

Часть 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возлагает обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регламентирован положениями главы V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации по общему правилу продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков осуществляется на торгах, проводимых в форме аукциона.

Пунктом 2 указанной статьи установлены исключения из общего правила и приведен перечень случаев продажи земельных участков без проведения торгов.

В подпункте 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено названной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Необходимыми условиями для выкупа земельного участка без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации являются: нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка; определение площади подлежащего выкупу земельного участка в размере площади, занятой зданием или сооружением и необходимой для его использования.

Из правовой позиции, приведенной в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 23.04.2020 № 935-О, следует, что закрепленный в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, реализуемый, в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом, что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, предоставление уполномоченным органом государственной власти в собственность хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов является нарушением законодательства о защите конкуренции.

При этом для данной категории споров необходимо учитывать, что обоснование испрашиваемой площади участка как объективно необходимой для обслуживания расположенного на нем объекта недвижимости, в соответствии с его назначением отнесено к процессуальной обязанности заявителя (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Необходимая для эксплуатации объекта недвижимости площадь земельного участка определяется с учетом его функционального назначения, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

Принимая обжалуемые судебные акты, суды руководствовались положениями статей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статей 39.3, 39. 20 Земельного кодекса Российской Федерации, заключением эксперта от 29.05.2025 № 21099 и, установив, что площадь испрашиваемого земельного участка значительно превышает площадь расположенного на нем объекта недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности предпринимателю, в отсутствие иных доказательств, подтверждающих необходимость использования для этого объекта земельного участка именно указанной площадью, пришли к выводу о том, что у заявителя отсутствует право на приобретение спорного земельного участка в собственность без проведения торгов, поскольку доказательств, подтверждающих объективную необходимость использования всей площади спорного участка для эксплуатации указанных объектов заявителями не представлено, в связи с чем признали оспариваемые отказ администрации законным и обоснованным.

С учетом проведенной по делу экспертизы судами установлено, что на участке расположен жилой дом площадью 64 кв. м. Участок частично огорожен. Непосредственно рядом с жилым домом разбиты клумбы, имеются посадки овощных культур. Часть участка используется для складирования строительных материалов, имеются следы удаления поросли многолетних деревьев. Общая площадь, занятая жилым домом, зелеными насаждениями и площадкой составляет 620 кв. м. В экспертном заключении приведены фотографии и таблица расположения объектов на земельном участке, из которой усматривается, что размещенными на участке объектами занята незначительная часть территории.

В экспертном заключении отмечено, что согласно требований СП 42.13330.2016 "СНиП 2.07.01-89* Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений", норма площади земельного участка для размещения индивидуального жилого дома не регламентируется в зависимости от площади жилого дома. Устанавливается норма отвода 400 – 600 кв. м и более, при этом предельные размеры земельных участков устанавливаются органами местного самоуправления. Согласно действующих Правил землепользования и застройки Фонталовского сельского поселения Темрюкского района, предельные размеры земельных участков для зоны Ж-1 установлены в пределах от 500 до 2500 кв. м. Таким образом, для функционирования и эксплуатации объектов недвижимости, расположенных на земельном участке в зависимости от видов использования необходима площадь от 500 кв. м (минимальная площадь, установленная градостроительными нормами) до 2 401 кв. м (в пределах общей площади земельного участка).

Согласно утвержденному Приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 классификатору видов разрешенного использования земельных участков такой вид использования земельного участка как индивидуальное жилищное строительство предполагает помимо размещения жилого дома (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости) также выращивание сельскохозяйственных культур, размещение гаражей для собственных нужд и хозяйственных построек.

Таким образом, сама по себе площадь застройки участка жилым домом не является безусловным критерием соразмерности/несоразмерности земельного участка потребностям эксплуатации объекта недвижимости, однако в рассматриваемом споре значительная часть земельного участка не используется предпринимателем, на участке отсутствуют хозяйственные постройки, гаражи, части, занятые сельскохозяйственными посадками и пр. в таком объеме, который подтверждал бы соразмерность испрашиваемой к выкупу площади, то есть потребность в эксплуатации всего земельного участка в целях, связанных с наличием на нем жилого дома (как для проживания, так и для сопряженных с таким проживанием нужд), предпринимателем не доказана.

Доводы предпринимателя о том, что статья 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации не устанавливает такого основания отказа в предоставлении земельного участка как его несоразмерность площади, необходимой для эксплуатации объекта недвижимости, основаны на ошибочном понимании приведенных норм материального права.

Согласно пункту 1 статьи 39.16 названного Кодекса уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

По смыслу положений подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 и статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право собственников зданий и сооружений на приобретение в льготном порядке (без торгов) земельных участков в собственность или в аренду обусловлено нахождением на таких участках прочно связанных с землей объектов, для эксплуатации которых необходима определенная площадь, и такая площадь не может определяться произвольно. При произвольном определении данной площади установление законодателем соответствующей льготы было бы лишено смысла и предполагаемая законодателем цель регулирования не была бы достигнута.

Таким образом, при установленных судами фактических обстоятельствах вывод о правомерности отказа предпринимателю в выкупе спорного земельного участка является верным, сделан при правильном применении норм материального права. У суда кассационной инстанции отсутствуют основания не согласиться с данным выводом судов.

Доводы кассационной жалобы основаны на неверном понимании заявителем норм материального права и по существу сводятся к несогласию с оценкой судами имеющихся в деле доказательств и направлены на их переоценку, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Основания для отмены или изменения решения и постановления по доводам жалобы не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.11.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.01.2026 по делу

№ А32-36147/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок,

не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном

статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий М.Н. Малыхина

Судьи В.А. Авдякова

В.А. Анциферов