Постановление от 27 мая 2020 г. по делу № А41-50639/2019

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-50639/2019
27 мая 2020 года
г. Москва




Резолютивная часть постановления объявлена 20 мая 2020 года

Полный текст постановления изготовлен 27 мая 2020 года


Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Кочергиной Е.В.,

судей Бочаровой Н.Н., Калининой Н.С.

при участии в заседании:

от истца: общества с ограниченной ответственностью «Гефест – Инвест» – ФИО1, по доверенности от 31.12.2019г.,

от ответчика: Администрации Одинцовского городского округа Московской области – не явился, извещен,

от третьего лица: Министерства имущественных отношений Московской области – не явился, извещен,

рассмотрев 20 мая 2020 года в судебном заседании кассационную жалобу истца – общества с ограниченной ответственностью «Гефест – Инвест»

на решение Арбитражного суда Московской области от 18 сентября 2019 года

и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 23 декабря 2019 года

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Гефест – Инвест»

к Администрации Одинцовского городского округа Московской области

третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области

о внесении изменений в Договор аренды земельного участка от 27.03.2014 года №10,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной̆ ответственностью «Гефест-Инвест» (далее – ООО «Гефест-Инвест», общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Администрации муниципального образования «Городской округ Звенигород» Московской области (далее – Администрация г.о Звенигород) о внесении изменений в Договор аренды земельного участка от 27.03.2014 № 10, заключенный между Администрацией городского округа Звенигород и ООО «Гефест-Инвест», изложив п. 1.3 Договора в следующей редакции: «п. 1.3. Земельный участок предоставляется в аренду сроком с 27.03.2014 по 26.03.2021 г.».

Определением Арбитражного суда Московской области от 10.07.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных отношений Московской области.

Также, в ходе судебного разбирательства судом первой инстанции произведена замена заинтересованного лица Администрации городского округа Звенигород на Администрацию Одинцовского городского округа Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 18.09.2019, оставленным без изменения постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2019 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с выводами судов, ООО «Гефест-Инвест» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить судебные акты первой и апелляционной инстанции как принятые с нарушением норм права.

В судебном заседании представитель заявителя доводы кассационной жалобы поддержал.

Администрация муниципального образования «Городской округ Звенигород» Московской области и Министерство имущественных отношений Московской области о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, однако их представители в судебное заседание не явились, в связи с чем в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, устанавливая правильность применения судами норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии решения и постановления, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным ими по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, и возражений относительно доводов жалобы, суд кассационной инстанции пришел к выводу, что обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат оставлению без изменения, а кассационная жалоба - без удовлетворения.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 27 марта 2014 года между ответчиком (далее - Арендодатель) и истцом (далее - Арендатор) заключен Договор аренды земельного участка № 10 (далее – Договор).

Согласно п. 1.1 договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 3000 кв.м. с кадастровым номером 50:20:0050523:2445, категории «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования «для размещения коммунальных, складских объектов», по адресу <...>. 20А.

Срок аренды установлен п. 1.2 с 27.03.2014 по 26.03.2019.

Участок передан арендодателем арендатору по передаточному акту от 27.03.2014 (л.д.16).

Постановлением Главы городского округа Звенигород от 19.12.2014 № 1394 изменен вид разрешенного использования участка с кадастровым номером 50:20:0050523:2445 на «для размещения многоуровневой автостоянки» (л.д.18).

31.12.2014 между ответчиком (арендодатель) и Елфимовой Л.Ю. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 56, согласно которому в аренду предоставлен участок площадью 1900 кв.м. для размещения автостоянки и автомойки с кадастровым номером 50:49:0010108:347 по адресу <...> напротив дома № 15, сроком с 31.12.2014 по 30.12.2024 (л.д.19).

По договору уступки прав аренды земельного участка, заключенного между гр. Елфимовой Л.Ю. и ООО «Гефест-Инвест», права и обязанности арендатора по договору аренды № 56 от 31.12.2014 перешли к истцу по настоящему делу (л.д.22).

13.11.2015 на кадастровый учет поставлен земельный участок с кадастровым номером 50:49:0010108:404 площадью 4900 кв.м. по адресу <...> категории «земли населенных пунктов», разрешенное использование «для стоянок автомобильного транспорта».

Согласно выписки из ЕГРН по состоянию на 06.06.2019 (л.д.29-30), участок с кадастровым номером 50:49:0010108:404 образован из земельных участков с кадастровыми номерами 50:20:0050523:2445 и 50:49:0010108:347.

Согласно выписке из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером 50:20:0050523:2445 по состоянию на 05.06.2019, из него образован земельный участок с кадастровым номером 50:49:0010108:404 (л.д.38).

11 февраля 2016 года ООО «Гефест-Инвест» обратилось к Главе городского округа Звенигород с заявлением о расторжении договоров аренды земельных участков от 27.03.2014 № 10 и от 31.12.2014 № 56, и о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:49:0010108:404 (л.д.52).

Письмом от 02.11.2016 Администрация отказала в заключении Договора аренды, сославшись на наличие сведений о пересечении границ участков (л.д.34).

Решением Арбитражного суда Московской области от 25.09.2017 по делу № А41-86548/16, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2018 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 23.05.2018, отказ администрации в заключении Договора аренды участка с кадастровым номером 50:49:0010108:404 признан незаконным, суд обязал администрацию подготовить и направить в адрес заявителя проект договора аренды указанного участка.

12 марта 2019 года ООО «Гефест-Инвест» направило в адрес Главы администрации города Звенигород предложение об изменении договора аренды земельного участка от 27.03.2014 № 10 с кадастровым номером 50:20:0050523:2445, указав следующее.

В связи с наличием сведений о пересечении границ указанного участка с границами лесного фонда, он не мог использоваться арендатором в период с мая 2016 по февраль 2019, и смогло фактически использовать его после устранения данных обстоятельств.

Между тем, в указанный период общество оплачивало арендную плату, что привело к неосновательному обогащению на стороне арендодателя.

Общество полагает, что в связи с существенным изменением обстоятельств, о которых стороны не знали при заключении договора аренды (наличие сведений о пересечении границ) имеется возможность изменения условий договора в части продления срока его действия (л.д.94).

К указанному письму приложен проект Дополнительного соглашения к договору аренды, а также выписка из протокола № 18 заседания Межведомственной комиссии по вопросам земельно-имущественных отношений в Московской области от 12.05.2016 по п. 446, на котором принято решение заключении нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:20:0050523:2445 при условии устранения пересечения границ (л.д.96).

Поскольку ответа не последовало, ООО «Гефест-Инвест» обратилось в Арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (ст. 452 ГК РФ).

По требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или

договором (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Пунктом 1 ст. 451 ГК РФ предусмотрено, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.


Согласно п. 2 ст. 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В силу п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 ст. 612 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.



При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (п. 2 ст. 607 ГК РФ).

Пунктами 1, 3 ст. 610 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

В соответствии с частями 1, 2 ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее – закон No 137- ФЗ) распоряжение земельными участками, указанными в статье 3.1 настоящего Федерального закона, осуществляется после государственной регистрации права собственности на них, если настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами не установлено иное.



Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для распоряжения ими.

Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.

В силу п. 3 ч. 1 ст. 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса (ст. 39.2 ЗК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Частью 3 ст. 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов.

В соответствии с ч. 4 ст. 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Земельное законодательство не предусматривает возможности изменения условий договора аренды земельного участка путем продления срока его действия.

Как следует из материалов дела, с заявлением о заключении договора аренды на новый срок до окончания действия предыдущего договора аренды истец не обращался.

Таким образом, оснований для продления срока аренды земельного участка с кадастровым номером 50:20:0050523:2445 как путем внесения изменений в договор № 10, так и путем заключения нового договора аренды на новый срок, без применения предусмотренных земельным законодательством процедур, не имеется.

Суд округа соглашается с выводом суда апелляционной инстанции, что в случае обнаружения невозможности использования спорного земельного участка общество не было лишено возможности обратиться к арендодателю за уменьшением арендных платежей, освобождением от их оплаты (при наличии для этого оснований), потребовать досрочного расторжения договора аренды, т.е. воспользоваться правами, предоставленными ст. 612 ГК РФ.

При этом суд апелляционной инстанции, руководствуясь ст. ст. 16, 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая, что в силу процессуальной определенности и исходя из системного толкования положений действующего законодательства, конкуренция судебных актов недопустима, принял во внимание обстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебными актами арбитражных судов по ранее рассмотренному делу, касающиеся спорных правоотношений (по другому делу № А41-86548/16).

Арбитражным судом Московской области рассмотрено дело № А41-86548/16 по иску ООО «Гефест-Инвест» к Администрации городского округа Звенигород о признании незаконным отказа, изложенного в письме от 02 ноября 2016 года № 7607-и; обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 50:49:0010108:404 на условиях договоров аренды земельных участков от 27 марта 2014 года № 10 и от 31 декабря 2014 года № 56.

Решением Арбитражного суда Московской области от 25 сентября 2017 года по делу № А41-86548/16, оставленным в силе постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 24 января 2018 года, и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 23.05.2018, заявленные требования удовлетворены.

Суды установили, что земельный участок с кадастровым номером 50:49:0010108:404 образован путем объединения в единое землепользование земельных участков с кадастровыми номерами 50:20:0050523:2445 и 50:49:0010108:347.

Согласно п. 1 ст. 11.6 ЗК РФ при объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, и существование таких смежных земельных участков прекращается.

Таким образом, суды в рамках дела № А41-86548/16 обязали администрацию заключить Договор аренды земельного участка с кадастровым номером 50:49:0010108:404, объединившего в себе земельные участки с кадастровым номером 50:49:0010108:347 и спорный земельный участок с кадастровым номером 50:20:0050523:2445.

При таких обстоятельствах арбитражный суд считает, что заявленное обществом в рамах настоящего дела требование о продлении срока аренды земельного участка с кадастровым номером 50:20:0050523:2445 не имеет правовых оснований, поскольку судом принято решение о предоставлении его в аренду в составе земельного участка с кадастровым номером 50:49:0010108:404.

При указанных обстоятельствах, оценив в совокупности в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все имеющиеся в материалах дела доказательства, кассационный суд согласен с выводом судов первой и апелляционной инстанций об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных истцом требований по внесению изменений в договор аренды земельного участка от 27.03.2014 № 10, заключенныого между Администрацией городского округа Звенигород и ООО «Гефест-Инвест».

Доводы кассационной жалобы о непривлечении Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского городского округа Московской области к участию в деле в качестве третьего лица судом кассационной инстанции во внимание не принимаются, так как достаточных обоснований того, каким образом принятые судебные акты повлияли на права и законные интересы Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского городского округа Московской области заявителем в жалобе не приведено.

Мотивы, по которым суды пришли к выводам об отказе в удовлетворении требований изложены в решении суда первой инстанции и подтверждены судом апелляционной инстанции, при формировании этих мотивов судами не было допущено неправильного применения норм материального права или нарушений норм процессуального права, в связи с чем, правовых оснований для удовлетворения кассационной жалобы у суда кассационной инстанции, действующего строго в пределах своих полномочий, не имеется.


Иные доводы о нарушении судами первой и апелляционной инстанций норм права, приведенные в кассационной жалобе, подлежат отклонению, поскольку основаны на неправильном толковании норм права, а также как направленные на переоценку установленных судами первой и апелляционной инстанций обстоятельств и представленных в материалы дела доказательств, которая в силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствия выводов о применении нормы права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (ч. ч. 1, 3 ст. 286 АПК РФ).

Нарушений судом первой и апелляционной инстанций норм процессуального права, являющихся в соответствии с ч. 4 ст. 288 АПК РФ основаниями для безусловной отмены судебного акта, не установлено.

При таком положении обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 18 сентября 2019 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 23 декабря 2019 года по делу № А41-50639/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Гефест – Инвест» – без удовлетворения.


Председательствующий-судья Е.В. Кочергина

Судьи: Н.Н. Бочарова


ФИО2