Решение от 21 июня 2017 г. по делу № А61-780/2017

Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Резолютивная часть решения оглашена 14 июня 2017 года

Полный текст решения изготовлен 21 июня 2017 года

г. Владикавказ

21 июня 2017 года

ДеД Дело №А61-780/2017

Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания в составе судьи Родионовой Г.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Администрации местного самоуправления г. Владикавказа (ОГРН <***>) к ЗАО «Промжилстрой» (ОГРН <***>), с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «РемСтройМастер» (ОГРН <***>) о расторжении договора аренды земельного участка от 06.07.2007 №2033 и взыскании задолженности по арендной плате в размере 2 466 676, 24 руб.,

установил:

Администрация местного самоуправления г. Владикавказа (далее – истец, АМС г.Владикавказа, администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Северная Осетия – Алания с требованием к закрытому акционерному обществу «Промжилстрой» (далее – ответчик, общество) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 2 466 676, 24 руб. из них: задолженность по арендной плате - 1 819 103,20 руб., пеня, начисленная за просрочку уплаты платежей в период с 01.01.2014 по 31.12.2016 - 647 573,04 руб., о расторжении договора аренды земельного участка от 06.07.2007 №2033.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «РемСтройМастер» ( ОГРН <***>).

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) объявлялся перерыв в течение дня с 07.06.2017 10 час. 00 мин. до 16 час. 00 мин. и до 14.06.2017 15 час. 00 мин. Информация о перерыве размещена на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Стороны, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Судебное заседание проведено в порядке статьи 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, суд считает, что заявленные требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что постановлением АМС г.Владикавказа от 25.01.2007 №73 ЗАО «Промжилстрой» был предоставлен в аренду земельный участок площадью 1,4144 га, расположенный по адресу: РСО-Алания, <...> поз.7, 10, 10 «а» для строительства многоэтажных жилых домов.

На основании данного постановления 06.07.2007 между администрацией (арендодатель) и ЗАО «Промжилстрой» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №2033 с кадастровым номером 15:09:040901:0020, находящегося по адресу: РСО-Алания, <...> поз.7, 10, 10 «а» для строительства многоэтажных жилых домов 1,4144 га. (далее – спорный земельный участок) (пункт 1.1. договора аренды).

Срок аренды установлен с 25.01.2007 по 25.01.2010 (пункт 2.1.).

Указанный договор прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службе по Республике Северная Осетия – Алания, о чем произведена запись регистрации от 06.08.2007 №15-15-01/053/2007-197.

Согласно договору субаренды земельного участка от 18.10.2013 ЗАО «Промжилстрой» предоставило во временное пользование ООО «РемСтройМастер» для завершения строительства многоквартирных жилищных домов поз.7, 10, 10 «а» земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 1, 4144 га, с кадастровым номером 15:09:040901:0020, расположенный по адресу: РСО-Алания, <...> поз. 7, 10, 10 «а».

Обязанности арендатора перед арендодателем, предусмотренные договором аренды, на субарендатора не переходят (пункт 1.6.).

Договор субаренды спорного земельного участка прошел государственную регистрацию, о чем сделана запись в ЕГРН от 01.11.2013 №15-15-01/169/2013-416.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Доказательства согласования передачи в субаренду спорного земельного участка с арендодателем суду не представлены.

Следовательно, надлежащим ответчиком по требованиям о взыскании арендных платежей и о расторжении договора аренды является ЗАО «Промжилстрой».

В соответствии с пунктом 3.3. арендная плата вноситься арендатором ежеквартально равными частями от годового размера арендной платы до 10 числа месяца следующего за отчетным кварталом, а за 4 квартал не позднее 31 декабря текущего года путем перечисления на счет арендной платы согласно приложению №1.

Пунктом 4.4.1 договора предусмотрена обязанность арендатора выполнять надлежащим образом все условия данного договора, в т.ч. своевременно уплачивать арендную плату.

К исковому заявлению приложен расчет платы за аренду спорного земельного участка, который составлен на основании постановления Правительства РСО-Алания от 27.12.2010 №380 и Постановления Правительства РСО-Алания от 28.11.2014 №412.

Согласно данному расчету, истец при определении суммы годовой арендной платы за период с 02.07.2013 по 31.12.2014 равной 1 421 259, 84 (710 629,92 х 2) и за период с 01.01.2015 по 31.10.2016 равной 820 565, 3 руб. (410 282, 65х2) исходил из следующих показателей:

- кадастровая стоимость земельного участка в период с 02.07.2013 по 31.12.2014 составила 118 438 320 руб.;

- кадастровая стоимость земельного участка в период с 01.01.2015 по 31.10.2016 составила 68 380 440,96 руб.;

- коэффициент по виду использования земель - 0,4 %,

- дополнительный коэффициент – 1,5 %.

Истцом в адрес ответчика направлялось уведомление от 03.11.2016 №27/1148 исх., в котором предлагалось в двухнедельный срок погасить имеющуюся задолженность. К уведомлению был приложен акт сверки, из которого следует, что по состоянию на 31.10.2016 у ответчика имеется задолженность по арендой плате в размере 2 466 676, 24 руб. из них: задолженность по арендной плате - 1 819 103,20 руб., пеня, начисленная за просрочку уплаты платежей в период с 01.01.2014 по 31.12.2016 - 647 573,04 руб.

В обоснование получения ответчиком уведомления от 03.11.2016 №27/1148исх. истцом представлены копия почтового конверта от 14.11.2016 с идентификатором 36204005013163, который возвращен в адрес отправителя.

Истец направил ответчику уведомление от 03.11.2016 №27/1148 исх., а также соглашение от 03.11.2016 о расторжении договора аренды спорного земельного участка и акт сверки ( письмо 07.11.2016 №27/1170п), где указал на свое намерение о расторжении спорного договора аренды в связи с систематической неуплатой арендных платежей.

Почтовый конверт с идентификатором 36204006013262 также возвращен в адрес отправителя.

Поскольку ответчиком не было исполнено обязательство по оплате арендных платежей по договору аренды земельного участка от 06.07.2007 №2033, истец 10.03.2017 обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доводы истца, обстоятельства по делу и доказательства, суд пришел к следующему.

Из материалов дела следует, что между сторонами заключен договор аренды земельного участка от 06.07.2007 №2033 сроком с 25.01.2007 по 25.01.2010.

В соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Так как по истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, он возобновлен на неопределенный срок.

Указанный договор является действующим.

Факт использования ответчиком земельного участка по указанному договору не оспаривается ответчиком.

В соответствии с пунктом 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации, за пользование земельным участком уплачивается земельный налог или арендная плата.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование земельным участком (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В пункте 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В силу того, что регулирование арендной платы за находящиеся в публичной собственности земли осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса.

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Из материалов арбитражного дела следует, что между сторонами заключен договор аренды земельного участка, который не прекращен. Следовательно, ответчик обязан производить оплату аренды за использование спорного земельного участка. Однако ответчиком нарушены условия договора аренды земельного участка в части своевременного исполнения обязательств по внесению арендной платы.

К исковому заявлению приложен расчет платы за аренду спорного земельного участка.

Согласно данному расчету истец при определении суммы годовой арендной платы за спорный период равной 1 819 103,20 руб. исходил из следующих показателей:

- кадастровая стоимость земельного участка в период с 02.07.2013 по 31.12.2014 составила 118 438 320 руб.;

- кадастровая стоимость земельного участка в период с 01.01.2015 по 31.10.2016 составила 68 380 440,96 руб.;

- коэффициент по виду использования земель - 0,4 %,

- дополнительный коэффициент – 1,5 %.

Расчет задолженности составлен согласно Постановлению Правительства РСО-Алания от 27.12.2010 № 380 «О порядке определения размера арендной платы, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности РСО-Алания, а также за неразграниченные земельные участки, расположенные на территории городского округа г.Владикавказ» и Постановлению Правительства РСО-Алания от 28.11.2014 № 412 «Об утверждении результатов актуализации государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов РСО-Алания».

Согласно Постановлению Правительства Республики Северная Осетия-Алания от 27.12.2010 N 380 "О порядке определения размера арендной платы, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Республики Северная Осетия-Алания, а также за неразграниченные земельные участки, расположенные на территории городского округа г. Владикавказ" годовой размер арендной платы рассчитывается по формуле: Аг = Ск х К, где Аг - годовой размер арендной платы, руб., Ск - кадастровая стоимость земельного участка, руб., К - коэффициент К (в процентах) к кадастровой стоимости земельных участков (определяется согласно приложению к Порядку).

Значения коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, (К) устанавливаются в соответствии с приложением к настоящему постановлению. Согласно пункту 5 для земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания установлен коэффициент 0,8 %.

Пунктом 3 примечания к указанному постановлению установлено, что для земельных участков, предоставленных для строительства объектов недвижимости, арендная плата рассчитывается в зависимости от планируемого вида деятельности строящегося объекта, с применением соответствующей виду разрешенного использования кадастровой стоимости земельного участка, коэффициента К (в процентах) к кадастровой стоимости земельного участка и дополнительного корректирующего коэффициента К доп. Дополнительный корректирующий коэффициент К доп. на третий и последующие годы строительства равен 1,5.

Проверив расчет в части суммы начисленной арендной платы суд находит его правомерным.

Поскольку ответчиком доказательства оплаты арендных платежей за спорный период не представлены, суд считает, что с ответчика подлежит взысканию задолженность по арендным платежам за период с 02.07.2013 по 31.12.2016 в размере 1 819 103,20 руб.

За неисполнение ответчиком обязательств по своевременному внесению арендных платежей истцом заявлена ко взысканию неустойка в виде пени в сумме 647 572,04 руб. , начисленная за период с 01.01.2014 по 31.10.2016.

Неустойкой (пеней, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (статья 330 ГК РФ). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.

Судом установлено, что в период действия договора аренды ответчик надлежащим образом не исполнял свою обязанность по внесению арендных платежей за пользование земельным участком. Данное обстоятельство ответчиком оспорено не было.

Заявление ответчиком о несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства не представлено.

Сумма пени пересчитана судом, исходя из поквартальной обязанности по внесению платежей, предусмотренных договором сроков внесения платежей, установленной судом задолженности по арендной плате и признан арифметически верным. Однако расчет цены иска не соответствует данным, отраженным в расчете пени. Суд признает обоснованным и арифметически верным в части определения размера пени данные расчета пени, поскольку пеня начислена на остаток просроченной задолженности по основному долгу за каждый календарный день просрочки в процентах от неуплаченной суммы арендной платы, начиная с 01.012014 с учетом сальдо на начало месяца равной 356 288,42 руб.

Таким образом, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца о взыскании неустойки (пени) в сумме 647 573,04 руб.

Кроме того, истец просил расторгнуть договор аренды земельного участка от 29.12.2009 № 3227, указывая на то, что ответчиком допущены существенные условия договора аренды в части своевременного внесения арендной платы. Ответчик более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносил арендную плату.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя.

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с пунктом 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

До обращения в суд с иском о расторжении договора, арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.

Из приведенных правовых норм следует, что процедура расторжения договора складывается из следующих этапов:

- направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок;

- предложение расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения);

- требование о расторжения договора в суде - после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения названного предложения.

Судом установлено, что уведомления администрации от 03.11.2016 №27/1148исх. с идентификационным номером 36204005013163 и от 07.11.2016 №27/1170 и с идентификационным номером 36204006013262 направлено по адресу: РСО-Алания, <...>, генеральному директору ЗАО «Промжилстрой» ФИО2 заказными письмами с уведомлениями о вручении. На указанных почтовых отправлениях отсутствует отметки о вторичном уведомлении. Почтовые конверты с указанными уведомлениями, направленные по юридическому адресу общества, возвращены отправителю с отметками ОПС ФГУП Почта России «истек срок хранения».

При таких обстоятельствах, уведомления истца 03.11.2016 №27/1148исх и от 07.11.2016 №27/1170п не могут быть приняты в качестве доказательств соблюдения досудебного порядка урегулирования спора.

Руководствуясь положениями статей 121, 123 АПК РФ, Порядком приема и вручения внутренних регистрируемых почтовых отправлений, утвержденным Приказом ФГУП "Почта России" от 17.05.2012 N 114-п, установив, что почтовая корреспонденция ответчику не была вручена, а вручение вторичного извещения не производилось, на конвертах, вернувшихся из отделения почтовой связи, отсутствуют отметки о вторичной доставке и вручении уведомлений, суд приходит к выводу о нарушении порядка оказания услуг почтовой связи, ввиду чего ответчик не может считаться надлежащим образом уведомленным о начавшемся досудебном порядке урегулирования спора, поскольку он не получил уведомления по не зависящим от него причинам.

В соответствии с частью 5 статьи 4 АПК РФ, если для определенной категории споров федеральным законом установлен претензионный или иной досудебный порядок урегулирования, либо он предусмотрен договором, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка.

Под досудебным порядком урегулирования споров принято понимать закрепление в договоре или законе условий о направлении претензии или иного письменного уведомления одной из спорящих сторон другой стороне, а также установление сроков для ответа и других условий, позволяющих разрешить спор без обращения в судебные инстанции.

Обязанность доказывания соблюдения досудебного претензионного порядка лежит на истце (статьи 65, 126 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Суд оценивает представленные истцом уведомления как доказательства, подтверждающие несоблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора.

На основании пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ в связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора исковое заявление подлежит оставлению без рассмотрения.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины (часть 3 статьи 110 АПК РФ).

Размер государственной пошлины при подаче заявления имущественного характера, подлежащего оценке, установлен в статье 333.21 части второй Налогового кодекса Российской Федерации.

При изготовлении резолютивной части решения судом вместо ОГРН ЗАО «Промжилстрой»: (ОГРН <***>) указано: ОГРН <***>.

Руководствуясь частью 3 статьи 179 АПК РФ, суд находит возможным исправить допущенные описки при изготовлении полного текста решения суда, без изменения его содержания.

Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 148, статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ,

решил:

исковое заявление Администрации местного самоуправления г. Владикавказа (ОГРН <***>) к ЗАО «Промжилстрой» (ОГРН <***>), с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «РемСтройМастер» (ОГРН <***>) о расторжении договора аренды земельного участка от 06.07.2007 №2033 и взыскании задолженности по арендной плате в размере 2 466 676, 24 руб. удовлетворить частично.

Взыскать с ЗАО «Промжилстрой» (ОГРН <***>) в пользу Администрации местного самоуправления г. Владикавказа (ОГРН <***>) арендную плату за использование земельного участка с кадастровым номером 15:09:040901:0020, расположенного по адресу: РСО-Алания, <...> поз. 7, 10, 10 «а» в период с 01.07.2013 по 31.10.2016 на основании договора аренды земельного участка от 06.07.2007 №2033 в размере 2 466 676,24 руб., в том числе: арендная плата - 1 819 103,20 руб., пеня, начисленная за просрочку уплаты платежей в период с 01.01.2014 по 31.12.2016, - 647 573,04 руб.

Оставить без рассмотрения требование о расторжении договора аренды земельного участка от 06.07.2007 №2033.

Взыскать с ЗАО «Промжилстрой» (ОГРН <***>) в доход бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 35 333 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение 1 месяца со дня его принятия. Жалоба подается через Арбитражный суд РСО-Алания.


Судья Г.С. Родионова