Решение от 19 августа 2020 г. по делу № А52-267/2020

Арбитражный суд Псковской области

ул. Свердлова, 36, г. Псков, 180000

http://pskov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А52-267/2020
город Псков
19 августа 2020 года
Резолютивная часть решения оглашена 13 августа 2020 года

Арбитражный суд Псковской области в составе судьи Будариной Ж.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев дело по исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Великие Луки (адрес: 182113, <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Атлант-Строй» (адрес: 182107, <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>)

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области, Администрация города Великие Луки; Управление Федеральной антимонопольной службы по Псковской области; Администрация г. Великие Луки

о признании договора аренды земельного участка от 02.05.2017 № 127 недействительным (ничтожным) и применении последствий недействительной сделки,

при участии в заседании:

от истца: ФИО2 - представитель по доверенности № 5062 от 19.05.2020;

от ответчика: ФИО3 - представитель по доверенности от 02.03.2020 №77; ФИО4 - представитель по доверенности от 02.03.2020 №57;

от Администрации г. Великие Луки: ФИО5 – представитель по доверенности от 06.02.2020 №790;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области: не явился, извещен;

от Управления Федеральной антимонопольной службы по Псковской области: ФИО6, представитель по доверенностям от 21.05.2019, от 21.01.2020 №78,

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Великие Луки (далее – истец, Комитет) обратился с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Атлант-Строй» (далее – ответчик, ООО «Атлант-Строй», Общество) о признании договора аренды земельного участка от 02.05.2017 №127 недействительным (ничтожным), возврате земельного участка, об исключении из Единого государственного реестра недвижимости записи об обременении в виде аренды ООО «Атлант-Строй» на земельный участок с кадастровым номером 60:25:0040712:15 (с учетом уточнения от 13.03.2020, принятого протокольным определением от 25.03.2020).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области, Администрация города Великие Луки, Управление Федеральной антимонопольной службы по Псковской области, Администрация г. Великие Луки.

Определением суда от 30.03.2020 в настоящем деле произведена замена судьи Алексеевой Л.В. с использованием автоматизированной системы распределения дел на судью Бударину Ж.В.

Представитель истца поддержал исковые требования.

Представители ответчика исковые требования не признали по доводам, изложенным в отзывах, заявили о применении срока исковой давности.

Представитель Администрации г. Великие Луки (далее – Администрация) поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в отзыве.

Представитель Управления Федеральной антимонопольной службы по Псковской области поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в отзыве.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области письменную позицию по требованиям не представило, представило материалы регистрационного дела.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон и третьих лиц, арбитражный суд установил следующее.

Между Комитетом (арендодателем) и Обществом (арендатором) заключен договор от 02.05.2017 №127 аренды земельного участка площадью 1792 кв.м., с кадастровым номером 60:25:0040712:15, категория – земли населенных пунктов, с разрешенным использованием – обслуживание автотранспорта, расположенный по адресу: <...>.

Договор заключен сроком на 48 лет с момента заключения и вступает в силу с даты государственной регистрации в установленном законом порядке (т.е. с 16.05.2017 по 15.05.2065). Соответствующее право аренды зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости в установленном порядке.

Договор заключен по результатам открытого аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков, на основании постановления Администрации города Великие Луки от 13.03.2017 №558 «О проведении открытого аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков».

Ссылаясь на то, что при предоставлении земельного участка Обществу, нарушены требования действующего законодательства к процедуре изменения вида разрешенного использования земельного участка и при заключении договора аренды, после проведения торгов, истец обратился с настоящим иском.

Ответчик требование не признал, ввиду того, что земельный участок предоставлен Обществу без каких-либо нарушений действующего законодательства, договор аренды заключен в соответствии с видом разрешенного использования, который был установлен по результатам проведения процедуры публичных слушаний и используется в соответствии с его целевым назначением, установленным в Едином государственном реестре недвижимости, заявил о применении срока исковой даности.

Суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению исходя из следующего.

Статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства. По смыслу статей 1 и 7 ЗК РФ земельные участки должны использоваться в соответствии с установленным для них целевым назначением.

Согласно части 4 статьи 39.11 ЗК РФ проведение аукциона, а также образование земельного участка для его продажи или предоставления в аренду путем проведения аукциона могут осуществляться по инициативе заинтересованных в предоставлении земельного участка гражданина или юридического лица. Для подготовки аукциона, заинтересованные в предоставлении земельного участка гражданин или юридическое лицо обращается в уполномоченный орган с заявлением о проведении аукциона с указанием кадастрового номера такого земельного участка. В данном заявлении должна быть указана цель использования земельного участка (подпункт 6 пункта 4 статьи 39.11 ЗК РФ).

В соответствии со статьей 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) установлено, что в результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений (абзац 3 пункта 2 статьи 7 ЗК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 39 ГрК РФ физическое или юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства, направляет заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования в комиссию. Вопрос о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит обсуждению на публичных слушаниях. Порядок организации и проведения публичных слушаний определяется уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования с учетом положений настоящей статьи (часть 2 статьи 39 ГрК РФ).

Порядок проведения публичных слушаний определен разделом 2 Положения о публичных слушаниях на территории муниципального образования "Город Великие Луки", утвержденного решением Великолукской городской Думы от 27.02.2006 N 9 (далее - Положение о публичных слушаниях).

В соответствии с правилами землепользования и застройки муниципального образования "Город Великие Луки", утвержденными решением Великолукской городской Думы от 28.05.2010 N 37 (в редакции, действовавшей в период заключения договора аренды) (далее - Правила землепользования) земельный участок с кадастровым номером 60:25:0040712:15 находится в территориальной зоне - жилая зона: Ж/120.

Согласно приложению № 3 Правил землепользования, одним из видов разрешенного использования в территориальной зоне - Ж/120 является: «Обслуживание автотранспорта. Объекты придорожного сервиса», который отнесен к условно разрешенному виду использования.

Из разъяснений пункта 4 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018), принятие решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или об отказе в таком разрешении без соблюдения установленной законом процедуры, включая организацию и проведение общественных обсуждений или публичных слушаний, не допускается.

Из материалов дела следует, что 16.07.2015 ООО «Атлант-строй» обратилось в Администрацию с заявлением №17/07/15 об изменении назначения и предоставлении в аренду спорного земельного участка для строительства стоянки автомобилей сроком на 5 лет. 14.11.2016 ООО «Атлант-строй» обратилось в Администрацию с заявлением №045 о предоставлении спорного земельного участка в аренду для строительства стоянки автомобилей, в связи со сносом жилого дома, расположенного на данном земельном участке. 12.12.2016 ООО «Атлант-строй» обратилось в комиссию по подготовке проекта Правил землепользования с заявлением о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка «для объектов хранения автомобильного транспорта (строительства стоянки автомобилей)».

Постановлением Главы города Великие Луки от 26.12.2016 № 164 «О проведении публичных слушаний» принято решение о проведении публичных слушаний 12.01.2017 по вопросу предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером 60:25:0040712:15 «обслуживание автотранспорта (размещение стоянки автомобилей)». Указанное сообщение размещено в городской общественно-политической газете «Великолукская Правда», выпуск от 29.12.2016 №257 (2980).

12.01.2017 проведены публичные слушания по предоставлению разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка «обслуживание автотранспорта (размещение стоянки автомобилей), что следует из протокола публичных слушаний.

18.01.2017 комиссия по Правилам землепользования подготовила заключение о результатах публичных слушаний, в котором итогом проведения публичных слушаний было установлено о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования спорного земельного участка - «обслуживание автотранспорта (для организации разворотной площадки).

Постановлением Администрации от 30.01.2017 № 204 «О предоставлении разрешения на условно-разрешенный вид использования земельного участка» принято решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка - «обслуживание автотранспорта (для организации разворотной площадки)» на земельном участке с кадастровым номером 60:25:0040712:15.

18.01.2017 ООО «Атлант-строй» обратилось в Администрацию города Великие Луки с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 60:25:0040712:15 в аренду сроком на 48 лет с целью использования: «для организации разворотной площадки».

На основании поданного заявления ООО «Атлант-Строй» Администрация приняла постановление от 13.03.2017 № 558 «О проведении открытого аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков». Пунктами 1, 1.1 Постановления принято решение об организации и проведении Комитетом по управлению муниципальным г. Великие Луки аукциона на право заключения договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов, площадью 1792 кв.м., с кадастровым номером 60:25:0040712:15, местоположением: <...>, цель использования: «Для обслуживания автотранспорта (организация разворотной площадки)».

17.03.2017 Комитет на официальном сайте https://torgi.gov.ru/ разместил извещение №170317/10933170/04 о проведении открытого аукциона на право аренды, в котором под лотом № 1 на аукцион выставлен земельный участок, площадью 1792 кв. м, с кадастровым номером 60:25:0040712:15, местоположение: <...>, цель использования «Для обслуживания автотранспорта (организация разворотной площадки)», сроком на 5 лет. 30.03.2017 размещено новое извещение в части редактирования изменений по лоту №1 относительно срока аренды, установлен срок аренды на 48 лет.

Согласно протоколу от 20.04.2017 № 170317/10933170/04-02 результатов открытого аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков по лоту № 1 - земельный участок, площадью 1792 кв. м, с кадастровым номером 60:25:0040712:15, местоположением <...>, цель использования «для обслуживания автотранспорта (организация разворотной площадки)» аукцион признан несостоявшимся и принято решение о заключении договора с единственным участником - ООО «Атлант-Строй».

02.05.2017 между ООО «Атлант-Строй» и Комитетом заключен договор аренды, в котором цель использования земельного участка указана «обслуживание автотранспорта».

Оценив представленные доказательства, суд установил, что слушания проводились по вопросу предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка обслуживание автотранспорта (размещение стоянки автомобилей), тогда как постановлением Администрации от 30.01.2017 № 204 принято решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка – обслуживание автотранспорта (для организации разворотной площадки), что по мнению суда, повлекло за собой установление условно разрешенного вида использования спорного земельного участка, публичные слушания, в отношении вида которого не проводились.

При этом, суд считает, что сами публичные слушания, проведенные в целях принятия решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования спорного земельного участка - обслуживание автотранспорта (размещение стоянки автомобилей), фактически проведены в нарушение пункта 4 статьи 37 ГрК РФ при отсутствии заявления заинтересованного лица, в данном случае ответчика, так как согласно его заявлению по факту предоставления спорного участка, цель такого предоставления – организация разворотной площадки.

Между тем, из классификатора видов разрешенного использования земельных участков (далее - Классификатор), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 (в редакции действующей в спорный период), вид разрешенного использования "обслуживание автотранспорта" (код 4.9) устанавливается при размещение постоянных или временных гаражей с несколькими стояночными местами, стоянок (парковок), гаражей, в том числе многоярусных, не указанных в коде 2.7.1, а не для организации разворотной площадки, как указано в постановлении Администрации от 30.01.2017 № 204. При этом согласно Правилам землепользования разворотные площадки отнесены к разрешенному использованию объектов транспортной инфраструктуры, необходимых для функционирования зоны (дороги, проезды и проходы, надземные и подземные переходы, разворотные площадки, остановки пассажирского автотранспорта и другие подобные объекты, для создания которых необходим отдельный земельный участок).

Исходя из анализа и содержания указанных документов, следует, чтоАдминистрацией было принято решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка – «обслуживание автотранспорта (для организации разворотной площадки)», которое не выносилось на обсуждение на публичных слушаниях, что противоречит требованиям Классификатора и статье 39 ГрК РФ.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что вид разрешенного использования земельного участка «обслуживание автотранспорта» установлен с нарушением норм градостроительного и земельного законодательства.

Кроме того в соответствии с подпунктом 5 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ земельный участок не может являться предметом аукциона, если его разрешенное использование не соответствует целям использования земельного участка, указанным в заявлении о проведении аукциона.

Между тем, спорный договор аренды заключен с видом разрешенного использования земельного участка отличного от вида разрешенного использования, который испрашивался ООО «Атлант-Строй» и был предметом аукциона, что противоречит требованиям пункта 17 статьи 39.8, статьи 39.11 ЗК РФ.

При этом участок используется Обществом для стоянки (парковки), что подтверждается ответчиком в письменных позициях и не противоречит, по его мнению, требованиям, предусмотренным СанПин 2.1./2.1.1.1200-03, приложения СП 113.13330.2012 «Стоянка автомобилей», Федерального закона от 30.12.2009 №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий, сооружений», Федерального закона от 30.03.1999 №52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения».

Тогда как предоставление участка в аренду в данном случае было обусловлено обязанностью арендатора обеспечить использование земельного участка исключительно в целях, в которых он испрашивался, то есть для организации разворотной площадки.

Таким образом, суд, оценив условия и цели предоставления земельного участка и условия договора аренды, полагает, что в данном случае указанные выше обстоятельства привели к фактическому изменению вида разрешенного использования земельного участка в обход установленных процедур. Установленный Администрацией вид разрешенного использования земельного участка противоречит Классификатору и порождает неопределенность.

Кроме того, редактировав 30.03.2017, извещение от 17.03.2017 о проведении аукциона на право заключения спорного договора и подводя итоги аукциона 20.04.2017, Комитетом, по мнению суда, нарушены требования пункта 19 статьи 39.11 ЗК РФ.

Согласно пунктам 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно; никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). В соответствии с пунктом 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017), в тех случаях, когда требуется проведение публичных процедур, подразумевающих состязательность хозяйствующих субъектов, их непроведение, за исключением случаев, допускаемых законом, не может не влиять на конкуренцию, поскольку лишь при публичном объявлении торгов в установленном порядке могут быть выявлены потенциальные желающие получить товары, работы, услуги, доступ к соответствующему товарному рынку, либо право ведения деятельности на нем.

Судом установлено, что вид разрешенного использования спорного земельного участка «обслуживание автотранспорта» установлен с нарушением норм градостроительного и земельного законодательства, в связи с чем спорный участок не мог быть предоставлен в аренду Обществу.

Комитет, являясь органом осуществляющим распоряжение земельными участками на территории муниципального образования «город Великие Луки», действует в публичных интересах.

Действуя в пределах представленных полномочий, Комитетом и заключен спорный договор.

Согласно пункту 75 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее – Постановление №25) посягающей на публичные интересы является, в том числе сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом.

Договор, заключенный с нарушением принципов использования земель в соответствии с целевым назначением, открытости, прозрачности, обеспечения комплексного и устойчивого развития территории на основе территориального планирования, градостроительного зонирования и планировки территории, публичности проведения процедур изменения целевого использования земли, а следовательно, посягающий на публичные интересы и (или) права и законные интересы третьих лиц, является ничтожным.

Таким образом, приходит к выводу о том, что спорный договор является ничтожными в силу поименованных выше норм земельного и градостроительного законодательства, и пункта 2 статьи 168 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Поскольку спорный договор заключен с указанными выше нарушениями принципов предоставления земельных участков, установленных ЗК РФ, а следовательно, публичные интересы, в связи с чем он является ничтожным, применение судом при рассмотрении настоящего спора пункта 5 статьи 166 ГК РФ, позволяющее получить имущественное удовлетворение из своего незаконного поведения, является необоснованным.

Иной подход свидетельствовал бы о возможности недобросовестного лица извлекать прибыль при совершении противозаконных действий, нарушая публичный правопорядок.

В соответствии с пунктом 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Поскольку договор аренды является ничтожной сделкой, у Общества отсутствуют иные правовые основания для использования спорного земельного участка, в связи с чем, требование Комитета в виде обязания ответчика возвратить земельный участок с кадастровым номером 60:25:0040712:15 является обоснованным с учетом разъяснений, изложенных в пунктах 80-82 Постановления №25, где указано, что по смыслу пункта 2 статьи 167 ГК РФ взаимные предоставления по недействительной сделке, которая была исполнена обеими сторонами, считаются равными, пока не доказано иное, индивидуально-определенная вещь подлежит возврату, если она сохранилась у получившей ее стороны и в случае недействительности договора, по которому полученное одной из сторон выражалось во временном возмездном пользовании индивидуально-определенной вещью, эта сторона возмещает стоимость такого пользования другой стороне, если оно не было оплачено ранее

Доводы ответчика о том, что до признания в судебном порядке торгов недействительными не может быть признан недействительным и договор, заключенный по их результатам, отклоняются судом, поскольку в силу пункта 1 статьи 449 ГК РФ могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица, а в соответствии с пунктом 2 указанной статьи признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с победителем торгов, торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом.

Тогда как в настоящем случае истец в обоснование иска не ссылается на основания, связанные с нарушением правил проведения торгов.

В связи с чем, суд полагает, что в данном конкретном случае, нормы об оспоримости сделки, на которые ссылается ответчик, не подлежат применению.

Доводы сторон о применении в данном случае основания соблюдения при предоставлении земельного участка санитарно-эпидемиологические правил и норматив не имеют правового значения исходя из того, что суд пришел к выводу о ничтожности договора по указанным выше мотивам.

В остальной части иска следует отказать, поскольку правовых оснований для исключения в судебном порядке записи о праве аренды, совершенной регистрирующим органом на основании договора от 02.05.2017 №127, не имеется.

Согласно пункту 1 статьи 51 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (в редакции, действовавшей до 01.07.2017) государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

Государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения регистрационных записей в Едином государственном реестре прав при наличии к тому оснований.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и разъяснениями, данными в пункте 24 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 руб. подлежат взысканию с ответчика в доход федерального бюджета, поскольку согласно пункту 19 статьи 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации Комитет освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 167-170, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Признать договор от 02.05.2017 №127 аренды земельного участка, заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г.Великие Луки и обществом с ограниченной ответственностью «Атлант-Строй» недействительным (ничтожным).

Применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде обязания общества с ограниченной ответственностью «Атлант-Строй» возвратить Комитету по управлению муниципальным имуществом города Великие Луки земельный участок с кадастровым номером 60:25:0040712:15, расположенный по адресу: Псковская область. г..Великие Луки, проспект Гагарина, дом 89

В остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Атлант-Строй» в доход федерального бюджета 6000 руб. госпошлины.

На решение в течение одного месяца после его принятия может быть подана апелляционная жалоба в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Псковской области.

СудьяЖ.В. Бударина