Решение от 25 декабря 2018 г. по делу № А32-15985/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

Сайт: http://krasnodar.arbitr.ru/

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А32-15985/2018
г. Краснодар
25 декабря 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 17.12.2018г.

Полный текст решения изготовлен 25.12.2018г.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Администрации Темрюкского городского поселения Темрюкского района, г. Темрюк (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к ООО «Исток», г. Темрюк (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора:

1. Администрация муниципального образования Темрюкский район, г. Темрюк (ИНН <***>; ОГРН <***>)

2. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ОГРН <***>, ИНН <***>), 350063,

Краснодарский край, г. Краснодар

о расторжении договора аренды земельного участка и погашении в ЕГРН записи

при участии в судебном заседании:

от истца: не явился, извещен;

от ответчика: ФИО2 – представитель, по доверенности

от третьих лиц: не явились, извещены.

УСТАНОВИЛ:

Администрация Темрюкского городского поселения Темрюкского района (далее – администрация поселения) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО «Исток» (далее – общество) о расторжении договора аренды земельного участка общей площадью 897 кв. м, расположенного по адресу: <...> в районе дома 40 «а» предназначенного для размещения автостоянки от 04.12.2014 № 3000006705; об обязании ООО «Исток» освободить земельный участок общей площадью 897 кв. м, расположенный по адресу: <...> в районе дома 40 «а», предназначенного для размещения автостоянки и приведении его в состояние пригодное для дельнейшего использования по целевому назначению; об исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ограничении права в виде аренды № 23-23/44/097/2014-464 от 16.12.2014.

Требования мотивированы существенным нарушением обществом условий спорного договора аренды (нецелевое использование участка).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация муниципального образования Темрюкский район (далее – администрация района) и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – Управление Росреестра).

Истец, третьи лица в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом уведомлены.

Ответчик в судебном заседании против удовлетворения иска возражает, ссылаясь на отсутствие оснований для расторжения договора.

Дело рассматривается в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителей истца и третьих лиц.

Исследовав материалы дела, суд установил, что на основании постановления администрации района от 24.11.2014 № 2201 между администрацией района (арендодатель) и ООО «Исток» (арендатор) заключен договор аренды от 04.12.2014 № 3000006705 земельного участка общей площадью 897 кв. м, с кадастровым номером 23:30:1106050:216, расположенного по адресу: <...> в районе дома 40 «а» для размещения автостоянки на срок до 24.11.2019.

В силу пункта 1.5 договора он является единственным документом, подтверждающим передачу участка арендатору, и считается заключенным с 24.11.2014.

В соответствии с пунктом 3.2.5 договора арендодатель вправе принимать решение о досрочном расторжении договора без возмещения арендатору понесенных затрат на освоение участка при следующих существенных нарушениях условий договора:

использование участка не по целевому назначению, указанному в пункте 1.1;

не использование участка в течение трех лет;

использование земельного участка способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку;

нарушение арендатором условий, указанных в разделе 10 договора и невыполнение арендатором обязанностей, указанных в пунктах 4.1, 4.2 договора.

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке.

В ходе осуществления муниципального земельного контроля установлено, что земельный участок с кадастровым номером 23:30:1106050:216 используется для размещения стройматериала, строительного мусора, бытовок и автомашин специального назначения, что отражено в акте осмотра от 05.02.2018.

По результатам контрольных мероприятий администрация поселения направила обществу претензию от 19.02.2018 № 01-30/715 с требованием о расторжении договора аренды по соглашению сторон в связи с нарушением пунктов 4.1.6, 4.1.7 договора (использование участка не по целевому назначению; захламление участка).

Претензия получена обществом 14.03.2018.

Ответчик соглашение о расторжении договора аренды в досудебном порядке не подписал, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд.

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ в Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» введена статья 3.3, вступившая в силу с 01.03.2015 и изменившая компетенцию органов местного самоуправления в сфере распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

В силу указанной статьи полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, прекращаются у органа местного самоуправления муниципального района и возникают у органа местного самоуправления поселения с даты утверждения правил землепользования и застройки поселения.

При этом распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории поселения, при наличии утвержденных правил землепользования и застройки поселения, за исключением случаев, если такой участок расположен на межселенных территориях муниципального района (в этом случае распоряжается участком орган местного самоуправления муниципального района).

Правила землепользования и застройки Темрюкского городского поселения утверждены Решением совета Темрюкского городского поселения Темрюкского района от 25.03.2014 № 595. Эти сведения находятся в общедоступном доступе и опубликованы на сайте администрации Темрюкского городского поселения.

Следовательно, местная администрация поселения вправе осуществлять распоряжение спорным земельным участком, государственная собственность на который не разграничена, в силу пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ.

Материалами дела подтверждено и не оспаривается лицами, участвующими в деле, что государственная собственность на спорный земельный участок не разграничена. В выписке ЕГРП отражено отсутствие сведений о правообладателе участка.

В этой связи, полномочным органом по распоряжению спорным земельным участком является администрация Темрюкского городского поселения Темрюкского района.

Согласно статье 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Обязательства, возникающие из договора, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, односторонний отказ от исполнения обязательства, как и одностороннее изменение его условий, не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309 и 310 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.

Статья 619 ГК РФ определяет, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ (пункт 1 статьи 619 ГК РФ).

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Право требовать расторжения договора (по правилам пункта 2 статьи 452 ГК РФ) возникает у Арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок Арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Заявленные требования мотивированы нецелевым использованием земельного участка с кадастровым номером 23:30:1106050:216.

Подпунктом 1 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса предусмотрено, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением.

Аналогичное основание досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя зафиксировано в пунктах 4.1.6, 4.1.7 договора.

Как уже было указано выше, в акте осмотра от 05.02.2018 отражено, что земельный участок с кадастровым номером 23:30:1106050:216 используется для размещения стройматериала, строительного мусора, бытовок и автомашин специального назначения.

В ходе повторного осмотра (акт от 08.10.2018) зафиксированы аналогичные нарушения.

Указанные в актах результаты обследований подтверждаются фотоматериалами, приложенными к актам осмотра. Таким образом, выявленные в феврале 2018 года нарушения условий договора арендатором до настоящего времени не устранены.

Довод арендатора об отсутствии угрозы окружающей среде и санитарному благополучию, судом отклоняется как несостоятельный. В данном случае условиями договора аренды нецелевое использование участка является самостоятельным основанием для его досрочного расторжения.

Досудебный порядок урегулирования спора соблюден (претензия от 19.02.2018 № 01-30/715).

При таких обстоятельствах, учитывая использование обществом земельного участка не по целевому назначению, требование истца о расторжении договора аренды от 04.12.2014 №3000006705.

Пунктом 2 статьи 62 Земельного кодекса предусмотрено, что на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств).

В силу пункта 3 статьи 76 Земельного кодекса приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их загрязнении, других видах порчи, самовольном занятии, снос зданий, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве, а также восстановление уничтоженных межевых знаков осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет.

Учитывая досрочное расторжение договора аренды, требование истца об обязании общества освободить земельный участок с кадастровым номером 23:30:1106050:216 и привести его в состояние пригодное для дельнейшего использования по целевому назначению является законным, обоснованным и подлежит удовлетворению.

При этом суд полагает, что необходимым и достаточным для осуществления обществом указанных действий является месячный срок с даты вступления решения суда в законную силу.

Требование истца об исключении из Единого государственного реестра недвижимости записи об ограничении права в виде аренды № 23-23/44/097/2014-464 от 16.12.2014 удовлетворению не подлежит в силу нижеследующего.

Пунктом 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации) установлено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственная регистрация является доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено лишь в судебном порядке.

Сведения о существующих, прекращенных правах, ограничениях (обременениях) на недвижимое имущество и сделках с ним, объектах недвижимого имущества и их правообладателях, подлежат внесению в Единый государственный реестр прав.

Согласно пункту 11 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договор», если зарегистрированный договор был расторгнут по решению суда, то запись о его расторжении вносится в государственный реестр на основании вступившего в законную силу судебного акта по заявлению соответствующей стороны.

Вместе с тем, погашение записи носит заявительный характер и рассматривается уполномоченным на то органом.

В противном случае, фактически рассматривая такое заявление за уполномоченный орган, суд подменяет данный орган и принимает на себя не переданную ему действующим законодательством функцию - в данном случае применительно к заявлению администрации, по погашению записи о наличие обременения в виде аренды земельного участка.

Арбитражный суд не вправе подменять функции уполномоченного органа в ведении которого находиться принятие решения о погашению записи о наличие обременения в виде аренды земельного участка, либо об отказе в этом.

Таким образом, требования истца об исключении из Единого государственного реестра недвижимости записи об ограничении права в виде аренды № 23-23/44/097/2014-464 от 16.12.2014 являются преждевременными и направленны на обход процедуры по регистрации прекращения договора аренды, предусмотренной Законом о государственной регистрации.

Истец не лишен возможности обратиться в регистрирующий орган в установленном законом порядке.

Учитывая вышеизложенное, в удовлетворении данной части иска следует отказать (аналогичная правовая позиция находит также отражение в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А32-15911/2015 от 23.11.2015).

На основании статьи 110 АПК РФ уплату госпошлины следует возложить на ответчика.

Арбитражный суд Краснодарского края, руководствуясь статьями 4, 9, 65, 70, 110, 163, 176, 198 – 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Расторгнуть договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения без права капитального строительства от 04.12.2014 №3000006705, заключенный между администрацией муниципального образования Темрюкский район и ООО «Исток».

Обязать ООО «Исток» в месячный срок с даты вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок общей площадью 897 кв. м, с кадастровым номером 23:30:1106050:216 и привести его в состояние, пригодное для дельнейшего использования по целевому назначению.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с ООО «Исток», г. Темрюк в доход федерального бюджета 6000 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья

О.С. Левченко