Решение от 4 февраля 2019 г. по делу № А59-7909/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Коммунистический проспект, д. 28, г. Южно-Сахалинск, 693000

тел./факс 460-945, http://sakhalin.arbitr.ru, info@sakhalin.arbitr.ru


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А59-7909/2018
04 февраля 2019 года
город Южно-Сахалинск



Резолютивная часть решения объявлена 29 января 2019 года, в полном объеме решение постановлено 04 февраля 2019 года.


Арбитражный суд Сахалинской области в составе председательствующего судьи Кучкиной С.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 304650611800102, ИНН <***>)

к Комитету по управлению муниципальным имуществом и экономике муниципального образования городской округ «Охинский» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании права на приобретение в собственность муниципального имущества с использованием льготного режима,


в отсутствие сторон,



у с т а н о в и л:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом и экономике муниципального образования городской округ «Охинский» (далее – ответчик) о:

- признании за ним право на приобретение в собственность муниципального имущества - нежилого (подвального) помещения, общей площадью 55,9 кв.м, расположенного в многоквартирном жилом доме по адресу: <...>, с кадастровым номером 65:24:0000022:983, в силу Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменении в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

- обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области произвести государственную регистрацию перехода права собственности данного муниципального имущества на основании договора от 07.02.2017 № 2 купли-продажи нежилого помещения.

В обоснование требований истец ссылается на то, что Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области ему было отказано в регистрации перехода права собственности указанного нежилого помещения по договору купли-продажи №2 от 07.02.2017, заключенному с КУМС ГО «Охинский» в порядке реализации права на приватизацию арендуемого имущества по Федеральному закону № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства», тогда как договор не оспаривается, право на приватизацию имущества у него возникло как у арендатора этого помещения.

Определением от 09.01.2019 данный иск принят к производству суда, к участию в деле в качестве соответчика по ходатайству истца привлечено Управление Росреестра по Сахалинской области, назначено предварительное заседание.

Стороны в предварительное заседание не явились, извещены надлежаще, просили дело рассматривать в их отсутствие, истец представил дополнительные пояснения по иску, ответчик КУМС ГО ОХинского округа представил отзыв на иск, в котором полностью поддержал исковые требования, ответчик Управление Росреестра по Сахалинской области отзыв на иск не представил.

Ответчиками возражений против перехода к рассмотрению дела по существу спора не заявлено, в связи с чем на основании ч.4 ст.137 АПК РФ суд определил завершить подготовку по делу и открыть судебное заседание в первой инстанции.

На основании ст156 АПК РФ суд признает возможным рассмотреть дело в отсутствие участников процесса.

Исследовав материалы дела и оценив доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Как установлено судом, ИП ФИО2 являлся арендатором нежилого помещения – нежилого здания общей площадью 55,9 кв.м., расположенного по адрес: <...> на основании договора аренды № 247 от 15.05.2009 г.

Данный договор был заключен на 1 год, и в дальнейшем срок его действия был продлен до 01.07.2015 г. Дополнительным соглашением от 01.07.2010 г. При этом в ЕГРПНИ данный договор и дополнительное соглашение к нему зарегистрированы не были.

01.06.2015 г. между сторонами был заключен новый договор аренды № 493 на срок 3 года. Данный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Сахалинской области 06.07.2016 г.

26.10.2016 ИП ФИО2 обратился в КУМИиЭ ГО «Охинский» с заявлением о передаче ему данного имущества в собственность, и распоряжением Главы МО ГО «Охинский» от 26.01.2017 № 15 КУМИиЭ ГО «Охинский» дано указание заключить с истцом договор купли-продажи вышеуказанного помещения как с лицом, имеющим преимущественное право на приобретение арендуемого имущества при соблюдении условии ст.3 Федерального закона № 1459-ФЗ от 22.07.2008 г.

В соответствии с данным распоряжением КУМИиЭ ГО Охинский и ИП ФИО2 заключили Договор № 2 от 07.02.2017 купли-продажи муниципального имущества - нежилого (подвального) помещения, общей площадью 55,9 кв. м, расположенного в многоквартирном жилом доме по адресу: <...>, с кадастровым номером: 65:24:0000022:983.

Однако по результатам обращения истца с заявлением о регистрации перехода права собственности Управлением Росреестра по Сахалинской области принято решение от 06.06.2017 г об отказе в государственной регистрации со ссылкой на отсутствие зарегистрированного права аренды в течение 2-х лет до 01.07.2015 г. в виду отсутствия регистрации договора аренды от 05.11.2009 г. № 134 и регистрации договора аренды от 01.06.2015 г. только 06.07.2016, а также отсутствие решения суда, вступившего в законную силу, о регистрации сделки.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском, в котором истец ссылается на фактическую аренду имущества с 01.06.2009 года.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (ред.от 01.07.2017, действовавшей на момент заключения между сторонами договора купли-продажи) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Как разъяснено в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при применении положений статьи 3 Закона арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определен в Законе исчерпывающим образом (в частности, не имеет значения наличие или отсутствие в договоре аренды условия о выкупе арендуемого имущества). Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости. (п.1).

Ничтожными в силу части 1 статьи 6 Закона являются договоры купли-продажи недвижимого имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение субъектам малого или среднего предпринимательства из государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности арендуемого ими недвижимого имущества и совершенные с нарушением требований, установленных Законом. На этом основании является ничтожной сделка купли-продажи недвижимого имущества, заключенная с арендатором, не отвечающим признакам, указанным в статье 3 Закона. Лицами, заинтересованными в предъявлении требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки, признаются субъект Российской Федерации или муниципальное образование, в собственности которых находится недвижимое имущество, прокурор, государственное или муниципальное унитарное предприятие, которое осуществило его отчуждение с нарушением требований, предусмотренных Законом. (п.11).

Как установлено судом, истец является арендатором спорного недвижимого имущества на основании договора аренд от 15.05.2009 г., в соответствии с которым данный объект недвижимости был ему предоставлен в аренду на 1 год (на срок с 01.06.2019 по 01.07.2010 г.)

Дополнительным соглашением от 01.07.2010 г. срок действия договора аренды продлен до 01.07.2015 г.

Согласно разделу 5 данного договора аренды, арендатор обязан ежемесячно производить уплату арендной платы в срок не позднее 10 числа текущего месяца.

Пунктом 4.2 договора установлено, что обязательство по передаче объекта в аренду считается исполненным с момента подписания акта приема-передачи.

Акт приема-передачи имущества подписан 01.07.2009 г.

Также истцом ежемесячно производилась арендная плата по данному договору аренды, в подтверждение чему им представлены суду платежные документы за период с января 2012 года по июль 2015 года

Факт заключения данного договора аренды и продления срока его действия истцом и КУМИиЭ ГО «Охинский» (уполномоченный орган) не оспаривается, наоборот, собственник имущества подтверждает факт наличия договорных отношений с истцом по аренде спорного имущества, указав, что истец с 2009 года по день заключения договора купли-продажи помещения пользовался им непрерывно в качестве арендатора, регулярно вносил арендную плату, задолженности по ее оплате не имеет.

Таким образом, суд признает, что арендуемое заявителем недвижимое имущество по состоянию на 01.07.2015 года находилось в его временном владении и пользовании непрерывно в течение более двух лет, и данные договорные отношения между сторонами не были прекращены, а продолжались до момента заключения договора купли-продажи.

Ответчиком Управление Росреестра по Сахалинской области доказательств обратному суду не представлено, тогда как все их доводы о невозможности произвести регистрацию перехода права собственности основаны только на сведениях о том, что договор аренды от 15.05.2009 г. не был зарегистрирован в ЕГРПНИ, а также не был своевременно зарегистрирован договор аренды от 01.06.2015 г.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Пунктом 2 ст.651 ГК РФ установлено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Таким образом, поскольку договор от 15.05.2009 г. был заключен на срок 1 год, то он подлежал обязательной государственной регистрации, и отсутствие таковой может свидетельствовать о незаключенности договора аренды.

Между тем, судом установлено, что фактически собственник в целях реализации договора аренды от 15.05.2009 г. передал спорное имущество истцу, о чем свидетельствует акт приема-передачи от 01.06.2009 г., и принимал от истца ежемесячные арендные платежи, то есть тем самым между сторонами фактически сложились правоотношения, основанные на договоре аренды.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2013 г. N 13, если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений ст. 1102, 1105 ГК РФ не имеется. В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

В п. 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 2014 г. N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" разъяснено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Как указано в названном пункте, по смыслу ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Впоследствии указанная позиция Пленума и Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации нашла отражение в уточняющем дополнении законодателем п. 3 ст. 433 ГК РФ, согласно действующей редакции которого государственная регистрация договора имеет значение для момента его заключения исключительно для третьих лиц.

В ходе рассмотрения дела стороны договора признали фактическое пользование истцом спорным имуществом на правах арендатора с несением им обязательств арендатора в виде ежемесячных арендных платежей, при этом собственником имущества указано, что договор аренды не мог быть зарегистрирован в установлен порядке в момент его заключения в связи с невыполнением собственником имущества обязанности по постановке его на регистрационный учет в виду отсутствия у муниципалитета денежных средств на эти цели.

Данные обстоятельств свидетельствуют о недопустимости нарушения прав истца как добросовестного арендатор в связи с неисполнением своих взаимных обязательств арендодателем, и тем самым недопустимость ограничения его права на приватизацию данного недвижимого имущества в порядке, предусмотренном Федеральным законом № 159-ФЗ от 22.07.2008 г.

В абзаце 6 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 разъяснено, что при применении положений статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку право пользования истцом спорным имуществом никем до настоящего времени не оспорено, собственник имущества подтверждается фактическую ее передачу на праве аренды, суд признает, что истец по состоянию на 01.07.2015 г. более двух лет пользовался спорным имуществом в качестве арендатора, и в дальнейшем данные отношения между сторонами не были прекращены, а напротив, продолжены путем заключения договора аренды от 01.06.2015 г. и путем фактического продолжения пользования истцом данным имуществом в качестве арендатора.

С учетом изложенного, суд признает, что у истца возникло право на приобретение спорного имущества в порядке приватизации, предусмотренной Федеральным законом № 159-ФЗ от 22.07.2008 г.

В целях восстановления права истца в виду наличия решения регистрирующего органа об отказе в регистрации перехода права собственности, суд признает обоснованным и подлежащим удовлетворению требование истца о возложении на Управление Росреестра по Сахалинской области произвести регистрацию перехода права собственности на спорное имущество.

Согласно ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Ответчики по данному иску являются формально-привлеченными лицами, не допустившими в отношении истца каких-либо действий, которые нарушили бы права истца и привели к судебному спору. Поэтому суд государственную пошлину относит на истца.

Ссылка истца в иске о нарушении его прав ответчиком Управление Росреестра по Сахалинской области является несостоятельной, поскольку данный ответчик действовал в соответствии со своими полномочиями, установленными Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», подпунктом 13 статьи 26 которого установлена обязанность регистратора приостановить государственную регистрацию прав в случае, если сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной, тогда как представленный сторонами на регистрацию договор купли-продажи имеет признаки ничтожности, и восстановление права истца являлось допустимым только путем установления факта его права на приобретение спорного имущества в заявленном порядке приватизации, с чем истец и обратился путем предъявления настоящего иска.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд


Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить.

Признать право индивидуального предпринимателя ФИО2 на приобретение в собственность муниципального имущества - нежилого (подвального) помещения, общей площадью 55,9 кв.м, расположенного в многоквартирном жилом доме по адресу: <...>, с кадастровым номером: 65:24:0000022:983.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области произвести государственную регистрацию перехода права собственности данного муниципального имущества на основании договора купли-продажи нежилого помещения от 07.02.2017 № 2, заключенного между Комитетом по управлению имуществом и экономике муниципального образования Городской округ «Охинский» и индивидуальным предпринимателем ФИО2.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его изготовления в полном объеме, через Арбитражный суд Сахалинской области.



Судья С.В.Кучкина