Решение от 5 сентября 2017 г. по делу № А82-5304/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-5304/2016
г. Ярославль
05 сентября 2017 года
Резолютивная часть решения оглашена «21» августа 2017 года

Полный текст решения изготовлен «05» сентября 2017 года

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Марусина В.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, помощником судьи Чудайкиной О.Ю.,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Юнитек" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании пени по договору аренды земельного участка № 677-яс от 31.07.2012 за период с 12.01.2016 по 04.04.2016 в размере 100753,86 руб.,

и встречное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "Юнитэк" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Муниципальному казенному учреждению "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" (ИНН <***>, ОГРН <***>), Мэрии города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>), Департаменту архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>), Департаменту финансов мэрии города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании неосновательного обогащения в размере 879690,02 руб.,

третьи лица: Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ярославской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, Общество с ограниченной ответственностью "Культурное наследие",

при участии:

от истца – ФИО2, представитель по доверенности от 29.09.2016 (до перерыва), ФИО3, представитель по доверенности (после перерыва),

от ответчика – ФИО4, представитель по доверенности от 27.04.2015,

от третьих лиц – не явились,

установил:

Муниципальное казенное учреждение "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" (далее по тексту также «Агентство») обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Юнитек" (далее по тексту также «Общество») о расторжении договора аренды земельного участка № 677-яс от 31.07.2012 и взыскании 864190,02 рублей задолженности по арендной плате за период с 01.01.2016 по 31.03.2016 (доплаты с 01.01.2015), 100753,86 рублей пени за период с 12.01.2016 по 04.04.2016.

В ходе судебного разбирательства истца уточнил требования - просил взыскать с ответчика пени по договору аренды земельного участка № 677-яс от 31.07.2012 за период с 12.01.2016 по 04.04.2016 в размере 100753,86 рублей, от требования о расторжении договора аренды земельного участка № 677-яс от 31.07.2012 отказался. Судом ходатайства об уточнении исковых требований и отказе от требования о расторжении договора приняты к рассмотрению.

Определением от 20.12.2016 принято к производству встречное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "Юнитэк" к Муниципальному казенному учреждению "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" о взыскании неосновательного обогащения в размере 879690,02 рублей, образовавшихся в связи с излишним внесением арендной платы по договору аренды от 31.07.2012 № 677-яс.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ярославской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, Общество с ограниченной ответственностью "Культурное наследие".

К участию в деле в качестве соответчиков по встречному иску привлечены Мэрия города Ярославля, Департамент архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля, Департамент финансов мэрии города Ярославля.

В судебном заседании, проведенном с перерывом, представители сторон поддержали заявленные требования в полном объеме. Представитель Агентства встречные исковые требования не признал.

Представители иных ответчиков и третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились.

Ответчик Департамент архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля в отзыве от 08.02.2017 поддержал правовую позицию и исковые требования Агентства.

ООО «Культурное наследие» в письменном отзыве от 30.03.2017 сообщило, что уплатило за ООО «Юнитек» 879690 рублей задолженности по арендной плате, между Обществами произведен зачет встречных требований на указанную сумму.

Третьи лица Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ярославской области и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области представили в материалы дела сведения об изменениях разрешенного использования и кадастровой стоимости арендуемого Обществом земельного участка.

В порядке статьи 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие представителей третьих лиц и соответчиков по встречному иску Мэрии города Ярославля, Департамента архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля, Департамента финансов мэрии города Ярославля

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Распоряжением Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 30.07.2012 № 857-Р в редакции распоряжения от 15.08.2012 № 939-Р Обществу предоставлен в аренду земельный участок площадью 1005 кв.м., с кадастровым номером 76:23:030702:34, расположенный по адресу: <...> за д. 15а, для строительства подземного гаража для индивидуального автотранспорта с инженерными коммуникациями.

Между Департаментом (арендодатель) и Обществом (арендатор) 31.07.2012 заключен договор № 677-яс аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в соответствии с которым земельный участок предоставлен Обществу в аренду для указанных выше целей на срок по 29.07.2015 (впоследствии срок действия договора продлен).

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи.

Оплата производится ежемесячно, в срок по 9-е число текущего месяца (пункт 4.2. договора в редакции дополнительного соглашения № 2 от 17.06.2014).

Пунктом 6.2. договора предусмотрено начисление пени за просрочку внесения арендной платы в размере 0,15 % от суммы долга за каждый день просрочки.

Земельный участок с кадастровым номером 76:23:030702:34 поставлен на кадастровый учет 08.09.2011 с разрешенным использованием «Строительство подземной автостоянки манежного типа с инженерными коммуникациями».

С 01.01.2012 кадастровая стоимость земельного участка составляла 5153569,65 рублей.

Постановлением Мэрии г. Ярославля от 23.01.2015 № 94 разрешенный вид использования земельного участка изменен на «Гостиничное обслуживание (строительство здания гостиницы с инженерными коммуникациями)».

Сведения об измененном виде разрешенного использования земельного участка внесены в ГКН 27.05.2015, при этом кадастровая стоимость земельного участка составила 19999258.80 рублей.

Дополнительным соглашением № 4 от 28.01.2016 стороны внесли сведения о новом разрешенном использовании земельного участка в договор аренды № 677-яс.

Уведомлением от 16.12.2015 № 6475 Агентство направило в адрес Общества перерасчет арендной платы за период с 23.01.2015 (дата издания постановления Мэрии г. Ярославля № 94), применив ставку арендной платы и УПКСЗ для строительства гостиницы.

Предметом исковых требований Агентства является взыскание пени на сумму доначисленной за период с 23.01.2015 по 31.01.2016 арендной платы, рассчитанных за период с 12.01.2016 по 04.04.2016.

Агентство полагает, что ставку арендной платы и УПКСЗ, соответствующие виду разрешенного использования «строительство гостиницы», следует применять с 23.01.2015, то есть с даты издания постановления Мэрии г. Ярославля № 94, которым разрешенный вид использования земельного участка изменен на «Гостиничное обслуживание (строительство здания гостиницы с инженерными коммуникациями)».

Общество, за которое ООО «Культурное наследие» оплатило денежные средства на основании уведомления Агентства от 16.12.2015, полагает, что кадастровая стоимость земельного участка в размере 19999258.80 рублей установлена постановлением Правительства ЯО от 15.10.2013 N 1395-п "О внесении изменений в постановление Правительства области от 20.09.2011 N 702-п", которое признано недействующим с момента принятия определением Верховного Суда РФ от 24.09.2014 N 8-АПГ14-9, в связи с чем не подлежала применению в расчетах между сторонами. Также Общество указывает на то, что изменения в договор аренды в части разрешенного использования земельного участка внесены только 28.01.2016, и до этого момента размер арендной платы должен был определяться исходя из прежних условий договора.

Оценивая материалы дела и доводы сторон, суд исходит из следующего.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В постановлении Президиума ВАС РФ от 25.06.2013 N 1756/13 по делу N А35-765/2012 сформулирована правовая позиция, согласно которой Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения. Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества. В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Общество как арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать комитет, выступающий арендодателем по договору аренды, изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по выбору арендатора.

Из материалов дела следует, что в период с 31.07.2012 по 28.01.2016 договор аренды № 677-яс предусматривал строительство на земельном участке подземного гаража для индивидуального автотранспорта с инженерными коммуникациями.

Порядок расчет арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области, в указанный период определялся «Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ярославской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области, предоставленные в аренду без торгов», утвержденным постановлением Правительства ЯО от 24.12.2008 N 710-п.

Согласно пункту 2.2. Порядка размер годовой арендной платы за использование земельного участка, за исключением случаев рассчитывается по формуле:

Ави = УПКСЗви x S x К,

где:

Ави - величина годовой арендной платы по виду использования (руб.);

УПКСЗви - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка в границах кадастрового квартала с учетом разрешенного использования (руб./кв. м), определяемый в соответствии с постановлениями Правительства области об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель;

S - площадь земельного участка (кв. м);

К - коэффициент функционального использования, определяемый на основании вида экономической деятельности арендатора и социальной значимости для развития муниципального района (городского округа) (%).

Аналогичные положения содержаться в пункте 5 «Положения о порядке расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Ярославля", утвержденного постановлением мэрии г. Ярославля от 13.03.2013 N 516, где расчет величины годовой арендной платы в границах кадастрового квартала осуществляется по формуле:

Ави = Ауви x УПКСЗви x S, где:

Ави - величина годовой арендной платы по виду разрешенного использования (руб.);

Ауви - ставка арендной платы за землю (%);

S - площадь земельного участка (кв. м);

УПКСЗви - удельный показатель кадастровой стоимости земли города в границах кадастрового квартала с учетом функционального использования (руб./кв. м), определяемый в соответствии с постановлением Правительства Ярославской области, утверждающим результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ярославской области.

Таким образом, ставка арендной платы в целях расчетов по договору № 677-яс в период по 28.01.2016 должна соответствовать виду разрешенного использования земельного участка, указанному в договоре аренды (строительство гаража).

В то же время, из представленных документов следует, что сведения об измененном виде разрешенного использования земельного участка внесены в ГКН 27.05.2015, при этом кадастровая стоимость земельного участка составила 19999258.80 рублей.

Пунктом 2 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" закреплен принцип достоверности единого государственного реестра недвижимости. Аналогичные положения содержались в пунктах 2,3 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности".

В связи с этим, применению в расчетах по договору № 677-яс с 27.05.2015 подлежал применению УПКСЗ, составляющий 19899,76 руб./кв.м. Данный показатель установлен именно в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка. Постановление Правительства ЯО от 15.10.2013 N 1395-п органом кадастрового учета в данном случае не применялось.

При таком порядке расчета размер доплат за период с 27.05.2015 по 31.01.2016, согласно справочному расчету истца, должен был составить 73454,70 рублей, всего сумма излишне уплаченной арендной платы по состоянию на 07.04.2016 составляет 666100,15 рублей, при этом размер пени за просрочку внесения арендной платы за период с 12.01.2016 по 04.04.2016 составляет 16826,94 рублей.

В связи с этим требования Агентства к Обществу о взыскании пени за период с 12.01.2016 по 04.04.2016 подлежат удовлетворению частично, в сумме 16826,94 рублей.

При этом суд не видит оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса РФ по заявлению Общества.

Согласно пункту 2 статьи 333 Гражданского кодекса РФ уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

В определениях от 15 января 2015 года N 6-О и N 7-О Конституционный Суд выявил смысл положений части первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно оспоренным положениям суд вправе уменьшить подлежащую уплате неустойку, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

В нарушение требований статьи 65 АПК РФ ответчик не представил суду доказательств наличия исключительных обстоятельств, которые свидетельствовали бы о необходимости уменьшения неустойки. Также суду не представлены доказательства того, что такая ставка является чрезмерной.

Требования Общества о взыскании неосновательного обогащения в виде излишне уплаченной арендной платы не подлежат удовлетворению в силу следующего.

Согласно статье 1102 Гражданского кодекса РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). В соответствии с пунктом 2 статьи 1105 Гражданского кодекса РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Из материалов дела следует, что 879690,02 рублей арендной платы уплачены за ООО «Юнтек» Обществом с ограниченной ответственностью «Культурное наследие» платежным поручением от 28.04.2016 № 46.

В силу положений статьи 313 Гражданского кодекса РФ кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если исполнение обязательства возложено должником на указанное третье лицо.

К третьему лицу, исполнившему обязательство должника, переходят права кредитора по обязательству в соответствии со статьей 387 настоящего Кодекса.

Таким образом, уплатив арендную плату за Общество, ООО «Культурное наследие» является кредитором Общества на сумму платежа.

Следовательно, правом требовать возврата уплаченных Агентству денежных средств обладает либо ООО «Культурное наследие» как лицо, за счет которого арендодатель неосновательно обогатился, либо Общество, которому такое право передано по сделке (уступка требования).

Несмотря на неоднократные предложения суда ни Обществом, ни третьим лицом не представлено доказательств передачи Обществу права требования излишне уплаченной арендной платы. Доводы третьего лица о передаче такого права путем зачета встречных требований, содержащиеся в письменном отзыве от 30.03.2017, документально не подтверждены.

Отказ Агентства от требований в части расторжения договора аренды и взыскания задолженности по арендной плате не противоречит закону, не нарушает права и законные интересы иных лиц, принимается судом, производство по делу в данной части подлежит прекращению.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Юнитэк" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" (ИНН <***>, ОГРН <***>) 16826,94 рублей пени. Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

В остальной части в иске отказать.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Юнитэк" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 672,00 рублей государственной пошлины. Исполнительный лист выдать по истечении 10-дневного срока со дня вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

Судья Марусин В.А.