Решение от 18 августа 2019 г. по делу № А40-310233/2018

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

г. Москва Дело № А40-310233/18-16-2303

19.08.2019 г.

Резолютивная часть решения объявлена 12.08.2019 г.

Полный текст решения изготовлен 19.08.2019 г.

Арбитражный суд города Москвы

в составе:

Председательствующего судьи Махалкина М.Ю.

при ведении протокола секретарём судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Открытого акционерного общества «Очаково-Промжелдортранс» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, Дата регистрации: 25.01.2007, Адрес: 119530, <...>)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, Дата регистрации: 08.02.2003, Адрес: 125009, <...>)

об урегулировании разногласий при заключении договора аренды,

при участии:

от истца – ФИО2 по доверенности б/н от 10.12.2018 г.;

от ответчика – ФИО3 по доверенности № 33-Д-346/16 от 04.03.2019 г.,

УСТАНОВИЛ:

ОАО «Очаково-Промжелдортранс» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельных участков с кадастровыми номерами 77:07:0012005:1264, 77:07:0012006:5157, 77:07:0012006:5160, 77:07:0012006:5161, 77:07:0012008:3731, 77:07:0012008:3732, 77:07:0012008:3734, общей площадью 29 537 кв.м., имеющих адресный ориентир: <...>, изложив:

- пункт 3.2 договора в редакции: «Арендная плата начисляется с даты государственной регистрации настоящего Договора …» до слов «и вносится Арендатором», начиная с этих слов по тексту договора;

Во втором абзаце второе предложение изложить следующим образом: «Основанием для его исполнения является письменное уведомление Арендодателя».

Третий абзац изложить в следующей редакции: «В случае изменения целевого (функционального) использования объекта недвижимого имущества, расположенного на Участке, размер арендной платы подлежит изменению путём внесения соответствующих изменений в настоящий Договор»;

- пункт 4.2 договора изложить в редакции: «Арендатор и Арендодатель обязаны в двухнедельный срок с даты подписания Арендатором и Арендодателем Договора …», далее по тексту договора;

- исключить пункт 4.3 из текста договора;

- в пункте 5.8 договора заменить «в соответствии с требованиями эксплуатационных служб» на «в соответствии с требованиями действующего законодательства»;

- в пункте 6.1 договора исключить 4 и 5 абзацы из текста договора;

- исключить пункт 6.2 из текста договора;

- исключить пункты 7.3 и 7.4 из текста договора.

Свои исковые требования истец обосновывает тем, что проект договора, направленном ответчиком в адрес истца, не соответствует действующему законодательству.

Ответчиком представлены письменные пояснения, в которых иск не признаёт.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал.

Представитель ответчика иск не признал.

Заслушав в открытом судебном заседании представителей сторон, изучив материалы дела, суд полагает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда города Москвы от 13 марта 2017 года по делу № А40-206217/2016, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 31 мая 2017 года и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 23 октября 2017 года, признаны незаконными отказы Департамента городского имущества города Москвы, оформленные письмами от 04 августа 2016 года № 33-5-101131/16-(0)-1 в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 77:07:0012005:1264; № 33-5-101223/16-(0)-1 в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 77:07:0012006:5157; № 33-5-101252/16-(0)-1 в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 77:07:0012006:5160; № 33-5-101119/16-(0)-1 городского имущества города Москвы в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 77:07:0012008:3731; № 33-5-101115/16-(0)-1 в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 77:07:0012008:3734; № 33-5-101069/16-(0)-1 в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 77:07:0012008:3732; № 33-5-101138/16-(0)-1 в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 77:07:0012006:5161.

Также суд обязал Департамент городского имущества города Москвы в месячный срок подготовить и направить истцу проекты договоров аренды земельного участка: расположенного по адресу: <...> площадью 787 кв. м кадастровый номер 77:07:0012005:1264 сроком на 49 лет; расположенного по адресу: <...> площадью 157 кв. м кадастровый номер 77:07:0012006:5157 сроком на 49 лет; расположенного по адресу: <...> площадью 9184 кв. м кадастровый номер 77:07:0012006:5160 сроком на 49 лет; расположенного по адресу: <...> площадью 26 кв. м кадастровый номер 77:07:0012008:3731 сроком на 49 лет; расположенного по адресу: <...> площадью 7323 кв. м кадастровый номер 77:07:0012008:3734 сроком на 49 лет; расположенного по адресу: <...> площадью 11744 кв. м кадастровый номер 77:07:0012008:3732 сроком на 49 лет; расположенного по адресу: <...> площадью 361 кв. м кадастровый номер 77:07:0012006:5161 сроком на 49 лет.

Департамент направил истцу проект договора аренды (письмо от 07.08.2018 г. № ДГИ-И-58794/18).

Истец 19.10.2018 г. вручил ответчику подписанный со своей стороны проект договора и протокол разногласий к указанному проекту договора.

Департамент протокол разногласий отклонил (письмо от 15.11.2018 г. № ДГИ-1-82718/18-1), в связи с чем истец передал разногласия на разрешение суда на основании п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), согласно которому в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно ст. 432 ГК РФ в договоре должны быть согласованы все существенные условия, указанные в качестве таковых в законе.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Существенными условиями договора аренды являются: предмет договора, плата за пользование и срок пользования земельным участком.

Как указано в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Таким образом, первый абзац п. 3.2 проекта договора в редакции, предложенной Департаментом: «Арендная плата за Участки начисляется с даты присвоения учетного номер настоящему Договору в Департаменте городского имущества города Москвы …», не противоречит действующему законодательству. Довод истца о том, что арендная плата подлежит уплате только с даты государственной регистрации договора аренды, является необоснованным.

Вторым абзацем п. 3.2 проекта договора в редакции, предложенной Департаментом, предусмотрено, что «В случае принятия нормативного правового акта города Москвы или Арендодателя, устанавливающего иной, чем в Договоре, срок внесения арендной платы, он принимается к исполнению Сторонами с даты вступления в силу упомянутого акта без внесения изменений в Договор. Основанием для его исполнения является письменное уведомление Арендодателя или размещение информации об изменении срока внесения платежа на официальном сайте Арендодателя в сети Интернет».

Истец не согласен со вторым предложением данного пункта в части размещения информации об изменении срока внесения платежа на официальном сайте Арендодателя в сети Интернет.

Между тем, сведения об изменения условий договора могут содержаться в оформленном в письменном виде дополнительном соглашении (т.е. одном документе, подписанном сторонами), а также путем обмена документами (пункт 2 статьи 434 Кодекса).

Учитывая положения статьи 6, пункта 2 статьи 434, ГК РФ, извещение арендодателем об изменении, например, ставок арендной платы, может быть ему направлено посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Согласно п. 2 (абз. 2) ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

В соответствии со ст. 20 Закона города Москвы от 19.12.2007 № 48 «О землепользовании в городе Москве» при определении размера арендной платы учитываются разрешенное использование земельных участков, вид осуществляемой на них хозяйственной и иной деятельности, а также дополнительные условия использования земельных участков, установленные для решения социальных задач и задач развития города.

Таким образом, указание в договоре на вид разрешенного использования земельного участка имеет значение для определения существенного условия Договора размера арендной платы.

В соответствии со ст. 23 Закона города Москвы от 19.12.2007 № 48 «О землепользовании в городе Москве», передача земельного участка в частную собственность, а также оформление иных прав на земельный участок осуществляются после формирования этого земельного участка в порядке, установленном федеральным законодательством, на основании установленного градостроительного регламента с определением вида использования земельного участка из числа разрешенных, а также обременении земельного участка и ограничений его использования.

В соответствии с п. 4.2.7 Положения о Департаменте городского имущества города Москвы, утверждённого постановлением Правительства Москвы от 20.02.2013 № 99-ПП, Департамент принимает решения об установлении вида разрешенного использования земельного участка или об изменении одного вида разрешенного использования земельного участка на другой вид такого использования до утверждения правил землепользования и застройки города Москвы, а в случае принятия решения Градостроительно-земельной комиссией города Москвы о предоставлении земельного участка для проектирования, строительства (реконструкции) объектов капитального строительства или о внесении изменений в действующие договоры аренды земельных участков, договоры безвозмездного пользования земельными участками, если такие изменения предусматривают проектирование и строительство (реконструкцию) объектов капитального строительства на земельном участке, на основании такого решения.

Учитывая изложенное, Департамент обладает полномочиями для изменения цели предоставления и разрешенного использования земельного участка в целях приведения в соответствие разрешенного использования земельного участка к фактическому использованию.

Поскольку договор аренды заключается после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, арендная плата по нему является регулируемой (пункт 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»). Изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечёт изменение условий такого договора аренды без внесения в текст договоров подобных изменений.

На основании пункта 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В связи с чем, доводы истца о несогласии с п. 3.2 договора в редакции ответчика являются несостоятельными. Аналогичный вывод содержится в постановлении Арбитражного суда Московского округа от 22.11.2018 № Ф05-17635/2018 по аналогичному делу № А40-235911/17 между теми же лицами.

Пунктом 4.2 проекта договора предусмотрено, что «Арендатор обязан в двухнедельный срок с даты присвоения Арендодателем Договору учетного номера представить в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве документы, необходимые для государственной регистрации Договора».

Истец предлагает изложить этот пункт в редакции: «Арендатор и Арендодатель обязаны в двухнедельный срок с даты подписания Арендатором и Арендодателем Договора …», далее по тексту договора.

Суд соглашается с редакцией истца, так как очевидно, что обращение в регистрирующий орган за регистрацией договора возможно только после его подписания обеими сторонами.

Кроме того, в силу п. 3 ч. 3 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора – при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Таким образом, обращение за государственной регистрацией договора аренды должно быть осуществлено обеими сторонами договора, в связи с чем предложенная истцом редакция п. 4.2 проекта договора аренды более соответствует действующему законодательству, чем редакция ответчика по тексту договора, не ущемляет прав ответчика и не возлагает на него обязательств, не предусмотренных законом.

Доводы истца о несогласии с редакцией п. 4.3 договора «Участки предоставляются без права возведения временных и капитальных зданий и сооружений» не могут быть приняты судом, поскольку противоречат действующему законодательству.

Земельный участок предоставляется истцу в аренду без проведения торгов в связи с нахождением на данном земельном участке принадлежащих истцу объектов недвижимости – железнодорожных путей на основании ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, как это следует из решения Арбитражного суда города Москвы от 13 марта 2017 года по делу № А40-206217/2016.

Между тем, под строительство земельные участки предоставляются в ином порядке, установленном ч. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, п. 4.3 договора подлежит принятию в редакции ответчика.

Пунктом 5.8 проекта договора предусмотрена обязанность арендатора «Обеспечивать полномочным представителям Арендодателя, органов государственного контроля за использованием и охраной земель свободный доступ на Участки. Выполнять в соответствии с требованиями эксплуатационных служб условия эксплуатации городских подземных и наземных коммуникаций, сооружений, дорог, проездов и т.п., расположенных на Участках.».

Истец предлагает во втором предложении заменить слова «в соответствии с требованиями эксплуатационных служб» на «в соответствии с требованиями действующего законодательства».

Суд соглашается с редакцией истца, так как очевидно, что арендатор обязан выполнять лишь те обязательства, которые установлены законодательством. Указания неких непоименованных в договоре «эксплуатационных служб» только в том случае обязательны для арендатора, когда это прямо предусмотрено законодательством.

Таким образом, предложенная истцом редакция п. 5.8 проекта договора аренды более соответствует действующему законодательству, чем редакция ответчика по тексту договора, не ущемляет прав ответчика и не возлагает на него обязательств, не предусмотренных законом.

Пунктом 6.1 проекта договора предусмотрено, что арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от Договора досрочно, в случае нарушения арендатором условий Договора, в том числе:

- использования Участков не в соответствии с целью предоставления и (или) не в соответствии с разрешённым использованием (4 абзац);

- неисполнения и/или ненадлежащего исполнения условий раздела 4 настоящего Договора (5 абзац).

В соответствии с п. 2 ст. 310 ГК РФ в случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне.

Согласно п. 4 чт. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Поскольку законом или иными правовыми актами не предусмотрено право арендодателя на односторонний отказ от договора аренды, такой отказ может быть предусмотрен договором аренды только по усмотрению сторон.

Следовательно, если одна из сторон возражает против возможности одностороннего отказа от договора аренды в том или ином случае, такое условие не может быть включено в договор, в том числе и по решению суда.

Исключения 4 и 5 абзацев из пункта 6.1 проекта договора не нарушает права арендодателя, не является существенным условием договора аренды земельного участка.

Пунктом 6.2 проекта договора предусмотрено, что арендодатель имеет право «В судебном порядке обратить взыскание на имущество Арендатора в случае невыполнения им обязательств по настоящему Договору».

В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 237 ГК РФ изъятие имущества путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором.

Поскольку законом не установлено иное, возможность обращения взыскания на имущество арендатора возможно лишь по усмотрению сторон договора аренды (п. 4 чт. 421 ГК РФ), а если одна из сторон возражает против такой возможности, такое условие не может быть включено в договор, в том числе и по решению суда.

Исключения указанного пункта не нарушает права арендодателя, не является существенным условием договора аренды земельного участка. Аналогичный вывод содержится в постановлении Арбитражного суда Московского округа от 22.11.2018 № Ф05-17635/2018 по аналогичному делу № А40-235911/17 между теми же лицами.

Пунктами 7.3 и 7.4 рассматриваемого проекта договора аренды в редакции Департамента предусмотрена ответственность арендатора за нарушение отдельных условий договора в виде неустойки (штрафа) в размере 1,5% от кадастровой стоимости арендуемых Участков.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.07.2000 г. № 56 «Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве», арбитражный суд не вправе устанавливать договорную неустойку за нарушение обязательств, если одна из сторон возражает против ее установления. Арбитражный суд может вынести решение по существу спора, только если обе стороны считают необходимым установить неустойку за нарушение обязательства по договору, но у них возникли разногласия по ее размеру.

При таких обстоятельствах заявленные требования подлежат удовлетворению, при этом пункты 3.2 и 4.3 договора принимаются в редакции ответчика (по тексту договора), а пункты 4.2, 5.8, 6.2, 7.3 и 7.4 принимаются в редакции истца.

На основании ч. 1 ст. 110 АПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины.

Исходя из вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 167 – 170, 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Москвы

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия между Открытым акционерным обществом «Очаково-Промжелдортранс» и Департаментом городского имущества города Москвы, возникшие при заключении договора аренды земельных участков с кадастровыми номерами 77:07:0012005:1264, 77:07:0012006:5157, 77:07:0012006:5160, 77:07:0012006:5161, 77:07:0012008:3731, 77:07:0012008:3732, 77:07:0012008:3734, общей площадью 29 537 кв.м., имеющих адресный ориентир: <...>, изложив:

- пункт 3.2 договора изложить в редакции Департамента городского имущества города Москвы: «Арендная плата за Участки начисляется с даты присвоения учетного номер настоящему Договору в Департаменте городского имущества города Москвы, и вносится Арендатором ежеквартально равными частями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы, не позднее 5 числа месяца каждого отчетного квартала. Первый арендный платеж при заключении настоящего Договора производится на ближайшую дату платежа, следующую за датой государственной регистрации Договора.

В случае принятия нормативного правового акта города Москвы или Арендодателя, устанавливающего иной, чем в Договоре, срок внесения арендной платы, он принимается к исполнению Сторонами с даты вступления в силу упомянутого акта без внесения изменений в Договор. Основанием для его исполнения является письменное уведомление Арендодателя или размещение информации об изменении срока внесения платежа на официальном сайте Арендодателя в сети Интернет.

В случае изменения целевого (функционального) использования объекта недвижимого имущества, расположенного на Участке, размер арендной платы подлежит изменению Арендодателем в одностороннем порядке на основании уведомления.»;

- пункт 4.2 договора изложить в редакции Открытого акционерного общества «Очаково-Промжелдортранс»: «Арендатор и Арендодатель обязаны в двухнедельный срок с даты подписания Арендатором и Арендодателем Договора представить в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве документы, необходимые для государственной регистрации Договора.»;

Пункт 4.3 договора изложить в редакции Департамента городского имущества города Москвы: «Участки предоставляются без права возведения временных и капитальных зданий и сооружений.»;

Пункт 5.8 договора изложить в редакции Открытого акционерного общества «Очаково-Промжелдортранс»: «Обеспечивать полномочным представителям Арендодателя, органов государственного контроля за использованием и охраной земель свободный доступ на Участки. Выполнять в соответствии с требованиями действующего законодательства условия эксплуатации городских подземных и наземных коммуникаций, сооружений, дорог, проездов и т.п., расположенных на Участках.»;

В пункте 6.1 договора исключить 4 и 5 абзацы следующего содержания: «- использования Участков не в соответствии с целью предоставления и (или) не в соответствии с разрешённым использованием; - неисполнения и/или ненадлежащего исполнения условий раздела 4 настоящего Договора;»;

Исключить пункт 6.2 договора следующего содержания: «В судебном порядке обратить взыскание на имущество Арендатора в случае невыполнения им обязательств по настоящему Договору»;

Исключить пункт 7.3 договора следующего содержания: «В случае, если Арендатором в двухнедельный срок не направлено Арендодателю уведомление о передаче Арендатором своих прав аренды в залог (ипотеку), в совместную деятельность, в качестве вклада в уставный капитал юридического лица или отчуждения права аренды, обращение о внесении изменений в Договор в части замены стороны по Договору после государственной регистрации соответствующей сделки по передаче прав и обязанностей, а также в случае предоставления Участка другим лицам в безвозмездное или возмездное пользование (субаренду) без уведомления Арендодателя, либо использования Участков не по целевому назначению Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку (штраф) в размере 1,5% от кадастровой стоимости арендуемых Участков.»;

Исключить пункт 7.4 договора следующего содержания: «В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения по вине Арендатора условий раздела 4 настоящего Договора и условий, касающихся использования Участков, Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку (штраф) в размере 1,5% от кадастровой стоимости арендуемых Участков».

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу Открытого акционерного общества «Очаково-Промжелдортранс» расходы по государственной пошлине в размере 6 000 (шесть тысяч) рублей.


Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течении месяца со дня его принятия.

Судья М.Ю. Махалкин