Решение от 10 июня 2022 г. по делу № А49-10350/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПЕНЗЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

440000, г. Пенза, ул. Кирова, 35/39, тел.: (8412) 52-99-09, факс: 55-36-96, Email: info@penza.arbitr.ru


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е



город Пенза Дело № А49-10350/2021 « 10 » июня 2022 года

Резолютивная часть объявлена 06 июня 2022 года

Решение в полном объеме изготовлено 10 июня 2022 года

Арбитражный суд Пензенской области в составе председательствующего судьи Павловой З.Н., при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи помощником судьи Логвиновой А.Б., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Первого заместителя прокурора Пензенской области в интересах неопределенного круга лиц и муниципального образования городское поселение рабочий поселок Пачелма Пачелмского района Пензенской области в лице Комитета местного самоуправления городского поселения рабочий поселок Пачелма Пачелмского района Пензенской области (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к 1. Администрации городского поселения рабочий поселок Пачелма Пачелмского района Пензенской области (ОГРН <***>, ИНН <***>),

2. Индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРН <***>, ИНН <***>)

с участием в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области

о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки, о признании права собственности отсутствующим

при участии в заседании


от истца: ФИО2 – ст. прокурор отдела (удостоверение)

от ответчиков: 2. ФИО3 – представитель (доверенность от 01.11.2021)

установил:

Первый заместитель прокурора Пензенской области обратился в Арбитражный суд Пензенской области в интересах неопределенного круга лиц и муниципального образования городское поселение рабочий поселок Пачелма Пачелмского района Пензенской области в лице Комитета местного самоуправления городского поселения рабочий поселок Пачелма Пачелмского района Пензенской области с иском (с учетом уточнений) к Администрации городского поселения рабочий поселок Пачелма Пачелмского района Пензенской области и Индивидуальному предпринимателю ФИО1 о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности ФИО1 на здание - гараж с кадастровым номером 58:23:0090301:5735; о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка с находящимися на нем объектами от 24.11.2020 № 12, заключенного между администрацией городского поселения рабочий поселок Пачелма Пачелмского района Пензенской области и ФИО1; о применении последствий недействительности сделки, возложив на ФИО1 обязанность возвратить земельный участок с кадастровым номером 58:23:0090301:5319 в собственность муниципального образования городское поселение рабочий поселок Пачелма Пачелмского района Пензенской области, на администрацию городского поселения рабочий поселок Пачелма Пачелмского района Пензенской области обязанность возвратить ФИО1 полученные по недействительной сделке денежные средства в размере 12 872 руб. 35 коп., на основании ст. ст. 167 - 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

К участию в дело третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области.

Второй ответчик – Индивидуальный предприниматель ФИО1, в письменном отзыве на иск (том 1, л. д. 147-149, том 2, л. д. 4-8) не согласен с доводами истца, считает их необоснованными, указав, что в заключении специалиста, выполненном ООО «ОКСИ» (том 2, л. д. 9-19) установлено, что гараж имеет ленточный фундамент, а также глубокозаглубленный фундамент свайного типа, неразборно соединенный с тремя вертикальными стойками, которые обеспечивают неразрывную связь гаража с землей. На основании полученных в ходе исследования данных специалистом в заключении от 25.10.2021 № 29/2021 сделаны обоснованные выводы о том, что строение гаража, является капитальным. При этом какие-либо изменения в конструкцию здания гаража с момента проверки, проведенной прокуратурой, не вносились, что подтверждается объяснениями ответчика и ФИО4, который принимал непосредственное участие в строительстве фундамента гаража в период с июля по сентябрь 2020 года. Фактически на момент прокурорской проверки ленточный фундамент располагался по всему периметру здания гаража на глубине ниже 40 см, в связи с чем, не обнаружен в ходе прокурорской проверки 05.10.2021, которая была ограничена открытием водителем прокуратуры ФИО5 двух шурфов на глубину до 39 см. Кроме того, при открытии шурфа по центру ворот гаража на глубину до 160 см и осмотре всех вертикальных металлических стоек, приваренных к напольной части каркаса гаража и направленных ниже уровня пола, экспертом ФИО6 обнаружен глубокозаглубленный фундамент свайного типа неразборно соединенный с тремя вертикальными стойками. В ходе прокурорской проверки эти части здания гаража не осматривались, в связи с чем, сделанные по результатам проверки выводы об отсутствии у гаража признаков капитальности не соответствуют действительности. Кроме того, второй ответчик считает недопустимым доказательством акт проверки от 05.10.2021, поскольку он составлен с нарушением требований статей 21, 22 Федерального закона «О прокуратуре Российской Федерации». Второй ответчик считает, что в нарушение части 1 статьи 21 Закона о прокуратуре РФ проверка проведена в отношении индивидуального предпринимателя, при этом решение о проведении проверки прокурором и его заместителем не принималось. Кроме того, проведенные в ходе проверки 05.10.2021 измерения осуществлялись без использования каких-либо методик, с применением приборов измерения, не имеющих сертификатов и поверок. В акте проверки указано, что отсутствие фундамента установлено в результате открытия 2 шурфов ФИО5, который не является специалистом в этой области, а является водителем прокуратуры, которого незаконно привлекли к выполнению тяжелых земляных работ, не входящих в его трудовые обязанности. В связи с этим, по мнению второго ответчика, полученная в результате этой проверки информация не может расцениваться как сведения о фактах, что исключает её доказательственное значение. Довод истца о том, что объект создан на земельном участке с нарушением его разрешенного использования, также является не обоснованным. Владелец нежилого здания, вправе самостоятельно выбрать любой вид разрешенного использования, установленного в Правилах землепользования и застройки для соответствующей территориальной зоны без каких-либо согласований и разрешений. На момент строительства гаража и в настоящее время Правилами землепользования и застройки р. п. Пачелма Пачелмского района Пензенской области, утвержденными решением Комитета местного самоуправления р. п. Пачелма от 25.10.2011 № 5-54/4, размещение склада не предусмотрено в качестве основного вида разрешенного использования земельного участка. При этом, в качестве вспомогательных видов разрешенного использования земельного участка предусмотрено «Размещение постоянных или временных гаражей, стоянок для хранения служебного автотранспорта, используемого в целях осуществления видов деятельности, предусмотренных видами разрешенного использования с кодами 3.0, 4.0, а также для стоянки и хранения транспортных средств общего пользования, в том числе в депо». При этом, ответчику на праве собственности принадлежит здание магазина, располагающееся в непосредственной близости от гаража. Здание гаража использовалось ответчиком для хранения служебного автотранспорта и материальных ценностей, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности в магазине, что не противоречит действующему законодательству. Таким образом, второй ответчик полагает, что договор купли-продажи земельного участка с находящимся на нем объектами от 24.11.2020 № 12, заключенный между администрацией рабочего поселка Пачелма Пачелмского района и ФИО1 заключен в соответствии с требованиями законодательства, просит отказать истцу в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области, в письменном отзыве на иск (том 3, л. д. 79) разрешение спора оставляет на усмотрение суда, ходатайствует о рассмотрении дела в его отсутствие, пояснив, что в ЕГРН содержатся сведения о принадлежности на праве собственности ФИО1 здания с кадастровым номером 58:23:0090301:5735 и земельного участка с кадастровым номером 58:23:0090301:5319. В исковом заявлении истец просит обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области осуществить действия по снятию объекта недвижимости с государственного кадастрового учета и об аннулировании записи о праве собственности на земельный участок. Управление возражает против удовлетворения данных требований в связи с тем, что данное требование может быть удовлетворено лишь при совершении Управлением неправомерных действий, которые в данном случае им не совершались. Третье лицо ссылается на положения п. 52, 53 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которым указание в резолютивной части решении решен вопрос о наличии либо отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

Представитель прокуратуры в ходе рассмотрения дела пояснял, что между администрацией городского поселения рабочий поселок Пачелма Пачелмского района и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка от 02.11.2015 № 11, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым № 58:23:0090301:5319, общей площадью 303 кв. м, вид разрешенного использования – склады. 11.04.2016 ФИО1 получен градостроительный план № RU 58523301-631, в 2017 году - проектная документация на здание гаража. 20.07.2020 ФИО1 выдано разрешение на строительство № RU 58523301-024-2020, согласно которому ему разрешено строительство объекта капитального строительства на основании указанной проектной документации, с площадью застройки 24 кв. м, фундаментом - железобетонный ростверк шириной 250 мм, стены - каркас из металлического профиля сечением 40x20 мм., крыша двускатная, перекрытия - сборные по металлическому профилю сечением 60x30 мм, полы - бетонная стяжка 150 мм. 06.10.2020 ФИО1 получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. 22.10.2020 в Едином государственном реестре недвижимости под № 58:23:0090301:5735/067/2020-1 зарегистрировано право собственности ФИО1 на объект недвижимого имущества - гараж с кадастровым номером 58:23:0090301:5735, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 58:23:0090301:5319. В связи с расположением на земельном участке указанного объекта, ФИО1 27.10.2020 обратился в администрацию р. п. Пачелма с заявлением о предоставлении участка в собственность без проведения торгов, то есть по основанию, предусмотренному подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ. По результатам его рассмотрения между администрацией городского поселения рабочий поселок Пачелма Пачелмского района и ФИО1 заключен договор купли-продажи земельного участка с находящимися на нем объектами от 24.11.2020 № 12. Участок передан в собственность ФИО1, о чем составлен акт приема-передачи от 26.11.2020. В соответствии с пунктом 1.2 договора купли-продажи на участке имеется нежилое помещение (гараж), общей площадью 21,5 кв. м с кадастровым номером 58:23:0090301:5735. Право собственности на объект зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости под № 58:23:0090301:5319/067/2020-4. Вместе с тем, как указывает прокурор, указанный договор купли-продажи заключен с нарушением требований действующего законодательства. Прокурор считает, что возведение на земельном участке объектов, не относящихся к категории недвижимого имущества, даже при наличии государственной регистрации права собственности на них, не влечет возникновения у общества права на приобретение в собственность спорного участка в порядке, предусмотренном статьей 39.20 ЗК РФ. Проведенной прокуратурой Пачелмского района проверкой совместно со специалистами Министерства строительства и дорожного хозяйства Пензенской области, Межмуниципального отдела по Каменскому и Пачелмскому районам Управления Росреестра по Пензенской области установлено, что на участке расположен объект, который по документам является объектом недвижимого имущества - гаражом с кадастровым номером 58:23:0090301:5735. Гараж представляет собой объект шириной 4 м., длиной 5,97 м. Стены гаража - каркас из металлического профиля сечением 40 мм на 20 мм., обшитый профилированной сталью. Перекрытия - отсутствуют. Крыша - двускатная, стропильная система, состоящая из металлического профиля сечением 40 мм на 20 мм, обшитая профилированной сталью. Полы - отсутствуют (земля). Двери - ворота металлические двустворчатые. В ходе проверки отрыто 2 шурфа: первый на глубину 39 см. по внутренней стороне юго-западного угла здания, второй - посередине задней стенки гаража (с внутренней стороны) на 38 см. В результате проверки установлено, что фундамент отсутствует, гараж стоит на 4 металлических углах (по углам объекта) с параметрами 50 мм на 60 мм, 2 металлических профилях с параметрами 60 мм на 30 мм, расположенных по середине передней и задней стены объекта, 2 швеллерах с параметрами 65 мм на 35 мм, расположенных посередине боковых стен гаража, которые заглублены в землю. Прочная связь с земельным участком у гаража отсутствует, его перенос возможен без ущерба для объекта. Таким образом, признаки капитальности у объекта отсутствуют, гараж не является объектом недвижимости. С учетом изложенного, право собственности на гараж, как объект, не являющийся недвижимым имуществом, не подлежал государственной регистрации. Более того, объект создан на участке с нарушением его разрешенного использования (разрешенное использование - склады), что свидетельствует о неисполнении ФИО1 пункта 4.4.2 договора аренды, согласно которому арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, что также исключает возможность предоставления органом местного самоуправления участка без проведения торгов в связи с расположением на нем объекта, целевое использование которого не соответствует виду разрешенного использования земельного участка. С учетом изложенного у ФИО1 отсутствовали основания для приобретения участка без проведения торгов, а у администрации р. п. Пачелма имелась обязанность отказать в предоставлении земельного участка без проведения торгов по основанию, предусмотренному пунктом 1 статьи 39.16 ЗК РФ. В связи с чем, старший прокурор считает недействительным договор купли-продажи земельного участка с находящимися на нем объектами от 24.11.2020 № 12 и просит применить последствия недействительности сделки, а также признать отсутствующим зарегистрированное права собственности ФИО1. на спорный гараж.

По ходатайству истца проведена судебная экспертиза, заключение эксперта № 1п-22 от 10.02.2022 представлено в материалы дела (том 3, л. д. 28-61).

Представитель второго ответчика в ходе рассмотрения дела возражал против удовлетворения исковых требований и просил исключить из материалов дела заключение эксперта № 1п-22 от 10.02.2022 как доказательство, полученное с нарушением федерального закона, что подтверждается рецензией на заключение эксперта, выполненное сотрудником ООО «Центр независимой экспертизы» ФИО7 По мнению представителя ИП ФИО1, определение от 27.12.2021, которым назначена судебная экспертиза и приостановлено производство по делу, вступило в законную силу 15.02.2022, а поступило эксперту и приведено в исполнение 13.01.2022, т. е. до момента вступления его в законную силу. Заключение эксперта также изготовлено 10.02.2022, т. е. также до момента вступления определения в законную силу. Не согласен ответчик и с теми выводами, которые сделаны экспертом. В обоснование своих доводов вторым ответчиком в материалы дела представлена рецензия на заключение эксперта, выполненная сотрудником ООО «Центр независимой экспертизы» ФИО7 (том 3, л. д. 88-116).

Представитель прокурора возражал против исключения заключения эксперта как доказательства из материалов дела.

Судом ходатайство второго ответчика об исключении экспертного заключения как доказательства по делу отклонено, поскольку согласно ст. 187 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определение, вынесенное арбитражным судом, исполняется немедленно, если иное не установлено настоящим Кодексом или арбитражным судом. В данном случае определение о назначении по делу судебной экспертизы и о приостановлении производства по делу принято судом 27 декабря 2021 года, оно подлежит немедленному исполнению. Кроме того, согласно нормам ст. 147 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обжалуется лишь определение в части приостановления производства по делу, но никак ни определение в части назначения судебной экспертизы.

Представитель прокурора в судебном заседании настаивает на удовлетворении исковых требований.

Второй ответчик возражает против удовлетворения исковых требований, по доводам, изложенным в отзыве на иск, пояснениях. В материалы дела вторым ответчиком представлены изложенные в письменном виде его выступления в прениях по делу.

Другие участники процесса в судебное заседание не явились. О времени и месте его проведения они извещены надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, дополнительно представленные документы, заслушав представителей участников процесса, арбитражный суд приходит к выводу, что иск заявлен обоснованно и подлежит удовлетворению. При этом суд исходит из следующего:

между администрацией городского поселения рабочий поселок Пачелма Пачелмского района и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка от 02.11.2015 № 11 (том 1, л. д. 45-50). Причем договор был заключен по итогам аукциона – протокол № 6-а от 14.10.2015 (том 1, л. д. 74-75).Аукционной документацией определено, что вид разрешенного использования – склады.

По условиям заключенного договора администрация, являясь арендодателем, передает предпринимателю – арендатору, а последний обязуется принять в аренду земельный участок с кадастровым № 58:23:0090301:5319, общей площадью 303 кв. м, находящийся по адресу: Пензенская область, Пачелсмский район, р. п. Пачелма, примерно в 20 метрах по направлению юго-восток от здания, которому присвоен адрес: Пензенская область, Пачелсмский район, р. <...>, и вносить арендную плату.

По акту приема – передачи от 02.11.2015 (том 1, л. д. 49) земельный участок передан ответчику.

Договор заключен на срок с 01.11.2015 по 01.11.2020 и зарегистрирован в установленном порядке.

11.04.2016 ФИО1 получен градостроительный план земельного участка № RU 58523301-631 (том 1, л. д. 76-82), который утвержден постановлением администрации Пачелмского района Пензенской области от 11.04.2016 № 74 (том 1, л. д. 83).

27.07.2017 по заданию предпринимателя разработана проектная документация на строительство гаража (том 1, л. д. 84-95).

20.07.2020 ФИО1 выдано разрешение на строительство № RU 58523301-024-2020 (том 1, л. д. 96-98), согласно которому ему разрешено строительство объекта капитального строительства на основании указанной проектной документации, с площадью застройки 24 кв. м, фундаментом - железобетонный ростверк шириной 250 мм, стены - каркас из металлического профиля сечением 40x20 мм., крыша двускатная, перекрытия - сборные по металлическому профилю сечением 60x30 мм, полы - бетонная стяжка 150 мм.

06.10.2020 ФИО1 получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (том 1, л. д. 99-102).

22.10.2020 в Едином государственном реестре недвижимости под № 58:23:0090301:5735/067/2020-1 зарегистрировано право собственности ФИО1 на объект недвижимого имущества - гараж с кадастровым номером 58:23:0090301:5735, находящийся по адресу: Пензенская область, Пачелсмский район, р. <...> расположенный на земельном участке с кадастровым номером 58:23:0090301:5319 (том 1, л. д. 51-53).

В связи с расположением на земельном участке с кадастровым номером 58:23:0090301:5735 объекта недвижимости, ФИО1 письмом от 27.10.2020 (том 1, л. д. 33-34) обратился в администрацию р. п. Пачелма с заявлением о предоставлении участка в собственность без проведения торгов, то есть по основанию, предусмотренному подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

На основании данного заявления между администрацией городского поселения рабочий поселок Пачелма Пачелмского района и ФИО1 заключен договор купли-продажи земельного участка с находящимися на нем объектами от 24.11.2020 № 12 (том 1, л. д. 35-37).

Земельный участок с кадастровым номером 58:23:0090301:5319 площадью 303 кв. м, расположенный по адресу: Пензенская область, Пачелсмский район, р. п. Пачелма, примерно в 20 метрах по направлению юго-восток от здания, которому присвоен адрес: Пензенская область, Пачелсмский район, р. <...>, передан в собственность ФИО1 по акту приема-передач от 26.11.2020 (том 1, л. д. 38).

В соответствии с пунктом 1.2 договора купли-продажи на участке имеется нежилое помещение (гараж), общей площадью 21,5 кв. м с кадастровым номером 58:23:0090301:5735. Право собственности на объект зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости под № 58:23:0090301:5319/067/2020-4 (том 1, л. д. 41-43).

Заявляя иск прокурор указывает на то, что договор купли-продажи заключен с нарушением требований действующего законодательства. По мнению прокурора, возведение на земельном участке объектов, не относящихся к категории недвижимого имущества, даже при наличии государственной регистрации права собственности на них, не влечет возникновения у предпринимателя права на приобретение в собственность спорного участка в порядке, предусмотренном статьей 39.20 ЗК РФ. Проведенной прокуратурой Пачелмского района проверкой совместно со специалистами Министерства строительства и дорожного хозяйства Пензенской области, Межмуниципального отдела по Каменскому и Пачелмскому районам Управления Росреестра по Пензенской области установлено, что на участке расположен объект, который по документам является объектом недвижимого имущества - гаражом с кадастровым номером 58:23:0090301:5735. Гараж представляет собой объект шириной 4 м., длиной 5,97 м. Стены гаража - каркас из металлического профиля сечением 40 мм на 20 мм, обшитый профилированной сталью. Перекрытия - отсутствуют. Крыша - двускатная, стропильная система, состоящая из металлического профиля сечением 40 мм на 20 мм, обшитая профилированной сталью. Полы - отсутствуют (земля). Двери - ворота металлические двустворчатые. В ходе проверки отрыто 2 шурфа: первый на глубину 39 см. по внутренней стороне юго-западного угла здания, второй - посередине задней стенки гаража (с внутренней стороны) на 38 см. В результате проверки установлено, что фундамент отсутствует, гараж стоит на 4 металлических углах (по углам объекта) с параметрами 50 мм на 60 мм, 2 металлических профилях с параметрами 60 мм на 30 мм, расположенных по середине передней и задней стены объекта, 2 швеллерах с параметрами 65 мм на 35 мм, расположенных посередине боковых стен гаража, которые заглублены в землю. Прочная связь с земельным участком у гаража отсутствует, его перенос возможен без ущерба для объекта. Таким образом, признаки капитальности у объекта отсутствуют, гараж не является объектом недвижимости. С учетом изложенного, право собственности на гараж, как объект, не являющийся недвижимым имуществом, не подлежал государственной регистрации. Более того, объект создан на участке с нарушением его разрешенного использования (разрешенное использование - склады), что свидетельствует о неисполнении ФИО1 пункта 4.4.2 договора аренды, согласно которому арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, что также исключает возможность предоставления органом местного самоуправления участка без проведения торгов в связи с расположением на нем объекта, целевое использование которого не соответствует виду разрешенного использования земельного участка. Принимая во внимание то обстоятельство, что гараж не является объектом недвижимости, у ИП ФИО1 отсутствовали основания для приобретения участка без проведения торгов, а у администрации р. п. Пачелма имелась обязанность отказать в предоставлении земельного участка без проведения торгов по основанию, предусмотренному пунктом 1 статьи 39.16 ЗК РФ. В связи с чем, прокурор считает, что зарегистрированное за предпринимателем право собственности на объект недвижимости, который таковым не является, отсутствующим со ссылкой на положения постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», договор купли-продажи земельного участка с находящимися на нем объектами от 24.11.2020 № 12 является недействительным и просит применить последствия недействительности сделки.

Возражая против удовлетворения исковых требований, второй ответчик – ИП ФИО1, указывает на то, что в заключении специалиста, выполненном ООО «ОКСИ» (том 2, л. д. 9-19) установлено, что гараж имеет ленточный фундамент, а также глубокозаглубленный фундамент свайного типа, неразборно соединенный с тремя вертикальными стойками, которые обеспечивают неразрывную связь гаража с землей. На основании полученных в ходе исследования данных специалистом в заключении от 25.10.2021 № 29/2021 сделаны обоснованные выводы о том, что строение гаража, является капитальным. При этом какие-либо изменения в конструкцию здания гаража с момента проверки, проведенной прокуратурой, не вносились, что подтверждается объяснениями ответчика и ФИО4, который принимал непосредственное участие в строительстве фундамента гаража в период с июля по сентябрь 2020 года. Фактически на момент прокурорской проверки ленточный фундамент располагался по всему периметру здания гаража на глубине ниже 40 см, в связи с чем, не обнаружен в ходе прокурорской проверки 05.10.2021, которая была ограничена открытием водителем прокуратуры ФИО5 двух шурфов на глубину до 39 см. Кроме того, при открытии шурфа по центру ворот гаража на глубину до 160 см и осмотре всех вертикальных металлических стоек, приваренных к напольной части каркаса гаража и направленных ниже уровня пола, экспертом ФИО6 обнаружен глубокозаглубленный фундамент свайного типа неразборно соединенный с тремя вертикальными стойками. В ходе прокурорской проверки эти части здания гаража не осматривались, в связи с чем, сделанные по результатам проверки выводы об отсутствии у гаража признаков капитальности не соответствуют действительности. Кроме того, второй ответчик считает недопустимым доказательством акт проверки от 05.10.2021, поскольку он составлен с нарушением требований статей 21, 22 Федерального закона «О прокуратуре Российской Федерации». Второй ответчик считает, что в нарушение части 1 статьи 21 Закона о прокуратуре РФ проверка проведена в отношении индивидуального предпринимателя, при этом решение о проведении проверки прокурором и его заместителем не принималось. Кроме того, проведенные в ходе проверки 05.10.2021 измерения осуществлялись без использования каких-либо методик, с применением приборов измерения, не имеющих сертификатов и поверок. В акте проверки указано, что отсутствие фундамента установлено в результате открытия 2 шурфов ФИО5, который не является специалистом в этой области, а является водителем прокуратуры, которого незаконно привлекли к выполнению тяжелых земляных работ, не входящих в его трудовые обязанности. В связи с этим, по мнению второго ответчика, полученная в результате этой проверки информация не может расцениваться как сведения о фактах, что исключает её доказательственное значение. Довод истца о том, что объект создан на земельном участке с нарушением его разрешенного использования, также является не обоснованным. Владелец нежилого здания, вправе самостоятельно выбрать любой вид разрешенного использования, установленного в Правилах землепользования и застройки для соответствующей территориальной зоны без каких-либо согласований и разрешений. На момент строительства гаража и в настоящее время Правилами землепользования и застройки р. п. Пачелма Пачелмского района Пензенской области, утвержденными решением Комитета местного самоуправления р. п. Пачелма от 25.10.2011 № 5-54/4, размещение склада не предусмотрено в качестве основного вида разрешенного использования земельного участка. При этом, в качестве вспомогательных видов разрешенного использования земельного участка предусмотрено «Размещение постоянных или временных гаражей, стоянок для хранения служебного автотранспорта, используемого в целях осуществления видов деятельности, предусмотренных видами разрешенного использования с кодами 3.0, 4.0, а также для стоянки и хранения транспортных средств общего пользования, в том числе в депо». При этом, ответчику на праве собственности принадлежит здание магазина, располагающееся в непосредственной близости от гаража. Здание гаража использовалось ответчиком для хранения служебного автотранспорта и материальных ценностей, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности в магазине, что не противоречит действующему законодательству. Таким образом, второй ответчик полагает, что договор купли-продажи земельного участка с находящимся на нем объектами от 24.11.2020 № 12, заключенный между администрацией рабочего поселка Пачелма Пачелмского района и ФИО1 заключен в соответствии с требованиями законодательства, просит отказать истцу в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Согласно ст. 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском в том числе о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

Первым заместителем прокурора Пензенской области оспаривается сделка, совершенная органом местного самоуправления.

Таким образом, с настоящим иском прокурор обратился в арбитражный суд Пензенской области в пределах правомочий, установленных ст. 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Действительно, из представленного вторым ответчиком в материалы дела заключения специалиста ООО «ОКСИ» (том 2, л. д. 9-19) следует, что спорный гараж, расположенный по адресу: Пензенская область, Пачелсмский район, р. <...>, является объектом капитального строительства.

Из заключения судебной экспертизы (том 3, л. д. 30-61) гараж, расположенный по адресу: Пензенская область, Пачелсмский район, р. <...>, является некапитальным объектом.

В силу части 1 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений (часть 2 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Согласно части 2 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218- ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» к основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений.

Частью 9 статьи 14 Федерального закона от 27.07.2006 № 149-ФЗ «Об информации, информационных технологиях и о защите информации» предусмотрено, что информация, содержащаяся в государственных информационных системах, а также иные имеющиеся в распоряжении государственных органов сведения и документы являются государственными информационными ресурсами. Информация, содержащаяся в государственных информационных системах, является официальной. Государственные органы, определенные в соответствии с нормативным правовым актом, регламентирующим функционирование государственной информационной системы, обязаны обеспечить достоверность и актуальность информации, содержащейся в данной информационной системе, доступ к указанной информации в случаях и в порядке, предусмотренных законодательством, а также защиту указанной информации от неправомерных доступа, уничтожения, модифицирования, блокирования, копирования, предоставления, распространения и иных неправомерных действий.

Пунктом 1 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации введены принципы осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество, среди которых названы принципы публичности и достоверности государственного реестра, обеспечивающие открытость и доступность сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для неограниченного круга лиц, а также достоверность, бесспорность зарегистрированных в реестре прав. Достоверность государственного реестра означает, с одной стороны, соответствие сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, сведениям в документах, на основании которых вносились данные в Единый государственный реестр недвижимости, с другой - что такие сведения соответствуют объективной реальности.

По смыслу положений гражданского законодательства право собственности (право хозяйственного ведения и оперативного управления) может быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.

В соответствии со статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество.

В силу пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации понятие объекта недвижимости является правовой категорией, определяется совокупностью признаков и позволяющей считать имущество объектом гражданских прав.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.09.2013 № 1160/13 указано, что термин «объект капитального строительства» является специальным понятием градостроительного законодательства, поэтому он не может подменять собой правовую категорию «объект недвижимого имущества».

Как отметил Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в вышеуказанном постановлении, требования о государственной регистрации прав установлены только в отношении недвижимости как категории гражданского права, если объект является вспомогательным и не имеет самостоятельного назначения, такие объекты не могут рассматриваться в качестве отдельных гражданских прав. Вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться с учетом назначения этого имущества и обстоятельств, связанных с его созданием. Таким образом, поскольку понятие объекта недвижимости является правовой категорией, именно суд, исходя из имеющихся в деле доказательств, оценив их в совокупности, может дать оценку отвечает ли объект признакам объекта недвижимости или нет. Объект недвижимого имущества, тесно связанный с землей, должен соответствовать следующим критериям: обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от земельного участка, на котором он находится; обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества в предпринимательской или иной экономической деятельности собственника такого имущественного комплекса; невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению.

Однако, прочная связь с землей не является единственным признаком, по которому объект может быть отнесен к недвижимости. Вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться с учетом назначения этого имущества и обстоятельств, связанных с его созданием. Понятие "недвижимость" является правовой категорией, поэтому признание объекта недвижимым в качестве объекта гражданских прав невозможно на том лишь основании, что оно прочно связано с землей и на него оформлен технический паспорт. Для признания недвижимым имущества как объекта гражданских прав необходимо подтверждение того, что данный объект был создан именно как недвижимость

При разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку понятие объекта недвижимости является правовой категорией, суд, с учетом представленных в материалы дела документов, оценивая их в совокупности по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, приходит к выводу, что возведенный вторым ответчиком гараж площадью 21,5 кв. м, расположенный по адресу: Пензенская область, Пачелсмский район, р. <...> не является объектом недвижимого имущества. При этом судом отклоняются доводы второго ответчика, в связи с тем, что суд, оценивая представленные в материалы дела документы, не связан с техническими характеристиками, которые даны специалистами по вопросу отнесения объекта к категории недвижимого имущества.

Принимая во внимание то обстоятельство, что в ЕГРН должны отражаться действительные права и ограничения (обременения) прав, наличие в ЕГРН записи о правах в отношении объекта, не являющегося недвижимым имуществом, противоречит принципам укрепления прав посредством государственной регистрации, учитывая, что наличие зарегистрированного права собственности второго ответчика на движимое имущество, права на которое не подлежат государственной регистрации, нарушает права публичного собственника по владению и распоряжению земельными участками, на которых данный объект расположен, суд с учетом разъяснений п. 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» приходит к выводу о том, что исковые требования о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности ФИО1 на здание - гараж с кадастровым номером 58:23:0090301:5735 являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Прокурором заявлено требование о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка с находящимися на нем объектами от 24.11.2020 № 12, заключенного между администрацией городского поселения рабочий поселок Пачелма Пачелмского района Пензенской области и ФИО1.

В данном случае договор купли-продажи земельного участка с находящимися на нем объектами от 24.11.2020 № 12 (том 1, л. д. 35-40) заключен без проведения торгов на основании ст. 39.1, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку на спорном земельном участке располагался объект недвижимости.

Судом признано отсутствующим право собственности ИП ФИО1 на здание гаража с кадастровым номером 58:23:0090301:5735 площадью 21.5 кв. м, расположенного по адресу: Пензенская область, Пачелсмский район, р. <...> как объекта недвижимости.

Следовательно, второй ответчик не имел исключительного права на приобретение земельного участка в порядке ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно пункту 8 постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», к сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений статьи 10 и пунктов 1 или 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. При наличии в законе специального основания недействительности такая сделка признается недействительной по этому основанию (например, по правилам статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного арбитражный суд приходит к выводу, что сделка - договор купли-продажи земельного участка с находящимися на нем объектами от 24.11.2020 № 12 в данном совершена в обход закона и в соответствии с ч. 2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации является недействительным в силу ее ничтожности.

Следовательно, требование истца заявлено правомерно и подлежит удовлетворению.

Прокурором заявлено также требование о применении последствий недействительной ничтожной сделки, возложив на ФИО1 обязанность возвратить земельный участок с кадастровым номером 58:23:0090301:5319 в собственность муниципального образования городское поселение рабочий поселок Пачелма Пачелмского района Пензенской области, на администрацию городского поселения рабочий поселок Пачелма Пачелмского района Пензенской области обязанность возвратить ФИО1 полученные по недействительной сделке денежные средства в размере 12 872 руб. 35 коп..

В соответствии с пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Таким образом, ИП ФИО1 должен возвратить администрации городского поселения рабочий поселок Пачелма Пачелмского района Пензенской области земельный участок с кадастровым номером 58:23:0090301:5319, а администрация должна возвратить ИП ФИО1 полученные денежные средства по недействительной сделке в размере 12 872 руб. 35 коп.

На основании изложенного исковые требования заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению.

Согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы отнести на второго ответчик, поскольку первый ответчик - администрация городского поселения рабочий поселок Пачелма Пачелмского района Пензенской области, освобожден от уплаты госпошлины как истец и как ответчик, и отсутствуют основания для взыскания с него госпошлины в федеральный бюджет, и взыскать со второго ответчика – ИП ФИО1 госпошлину в размере 9 000 руб. непосредственно в федеральный бюджет, а также взыскать с ИП ФИО1 в пользу прокуратуры расходы по проведению экспертизы в сумме 37 000 руб.


Руководствуясь ст. 110, 167 – 170, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Первого заместителя прокурора Пензенской области удовлетворить, расходы по госпошлине отнести на второго ответчика.

Признать право собственности ФИО1 на здание гаража с кадастровым номером 58:23:0090301:5735 отсутствующим.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с находящимися на нем объектами от 24.11.2020 № 12, заключенный между администрацией городского поселения рабочий поселок Пачелма Пачелмского района Пензенской области и ФИО1.

Применить последствия недействительности сделки, возложив на ФИО1 обязанность возвратить земельный участок с кадастровым номером 58:23:0090301:5319 в собственность муниципального образования городское поселение рабочий поселок Пачелма Пачелмского района Пензенской области, на администрацию городского поселения рабочий поселок Пачелма Пачелмского района Пензенской области обязанность возвратить ФИО1 полученные по недействительной сделке денежные средства в размере 12 872 руб. 35 коп.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу Прокуратуры Пензенской области расходы по проведению экспертизы в сумме 37 000 руб.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО1 в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 9 000 руб.


Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через арбитражный суд Пензенской области в месячный срок с момента его принятия.



Судья З.Н. Павлова