Решение от 4 февраля 2025 г. по делу № А51-2974/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-2974/2024
г. Владивосток
05 февраля 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 23 января 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 05 февраля 2025 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Е.Е. Чжен, при ведении протокола секретарем Дерендяевой С.Д., рассмотрев в судебном заседании дело по иску управления муниципальной собственности г. Владивостока (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «ПРИБОЙ» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о расторжении договора, возложении обязанности,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1, доверенность от 23.12.2024, служебное удостоверение, диплом, свидетельство о заключении брака;

от ответчика: ФИО2, удостоверение адвоката, доверенность от 21.05.2024,

у с т а н о в и л :

Управление муниципальной собственности г. Владивостока (далее – истец, УМС г. Владивостока) обратилось в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Прибой» (далее – ответчик, ООО «Прибой»), в котором просило:

- расторгнуть договор от 23.04.2001 №3271 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:020033:7, общей площадью 46 778 кв.м, имеющего местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир м. Токаревского. Участок находится примерно в 680 м, по направлению на северо-запад от ориентира. Почтовый адрес ориентира: край Приморский, г. Владивосток, мыс Токаревского, с видом разрешенного использования: автомобильный транспорт, земельные участки (территории) общего пользования, для строительства центрального пляжа и его дальнейшей эксплуатации;

- обязать ООО «Прибой» освободить земельный участок с кадастровым номером 25:28:020033:7, общей площадью 46 778 кв.м, имеющий местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир м. Токаревского. Участок находится примерно в 680 м, по направлению на северо-запад от ориентира. Почтовый адрес ориентира: край Приморский, г. Владивосток, мыс Токаревского, с видом разрешенного использования: автомобильный транспорт, земельные участки (территории) общего пользования, для строительства центрального пляжа и его дальнейшей эксплуатации, от расположенных в его границах объектов согласно перечню и передать УМС г. Владивостока земельный участок по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования по целевому назначению в 5-дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу.

В случае неисполнения ООО «Прибой» решения суда в установленный срок, предоставить право истцу освободить указный земельный участок от расположенных в его границах объектов согласно перечню.

До начала судебного заседания от истца поступило ходатайство о приобщении дополнительных документов, которые в порядке статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) приобщены к материалам дела.

В судебном заседании судом заслушаны пояснения сторон относительно исковых требований.

Изучив материалы дела, суд установил следующее.

23.04.2001 между Администрацией г. Владивостока (арендодатель) и предпринимателем, осуществляющим свою деятельность без образования юридического лица, ФИО3 (арендатор) заключен договор №3271 аренды земельного участка площадью 50 000 кв.м, расположенного в районе м. Токаревский, сроком на 49 лет с 17.04.2001 по 16.04.2050 (далее – спорный договор).

Участок предоставляется для строительства центрального пляжа и его дальнейшей эксплуатации (пункт 1.3. договора).

В соответствии с пунктом 3.2.2 договора арендатор обязан использовать земельный участок в строгом соответствии с его целевым назначением, указанным в пункте 1 договора, и требованиями утвержденной проектной документации.

Пунктом 3.2.4. договора установлена обязанность арендатора по истечении срока действия настоящего договора освободить участок (если на новый срок не будет заключен договор аренды) и привести его в состояние, пригодное для использования в дальнейшем по целевому назначению.

17.03.2006 земельный участок сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет с присвоением номера 25:28:020033:7.

08.04.2010 зарегистрировано право собственности муниципального образования г. Владивосток на земельный участок с кадастровым номером 25:28:020033:7, общей площадью 46 778 кв.м, имеющего местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир м. Токаревского. Участок находится примерно в 680 м, по направлению на северо-запад от ориентира. Почтовый адрес ориентира: край Приморский, г. Владивосток, мыс Токаревского, с видом разрешенного использования: автомобильный транспорт, земельные участки (территории) общего пользования, для строительства центрального пляжа и его дальнейшей эксплуатации (далее – спорный земельный участок), о чем в ЕГРН внесена запись государственной регистрации №25-25-01/050/2010-041.

На основании соглашения от 15.10.2009 права и обязанности арендатора по договору аренды от 23.04.2001 №3271 перешли к ООО «Прибой», о чем в ЕГРН 18.11.2009 внесена запись государственной регистрации №25-1/00-20/2003-181.

Дополнительным соглашением от 22.06.2012 к договору аренды в него внесены изменения в части описания границ земельного участка согласно сведениям ЕГРН и размера арендной платы.

Дополнительным соглашением №2 от 11.06.2022 к договору аренды в него внесены изменения в части изменения площади и вида разрешенного использования земельного участка, а также размера арендной платы.

27.09.2023 в рамках проведения УМС г. Владивостока проверки использования земельного участка с кадастровым номером 25:28:020033:7 установлен факт нарушения ООО «Прибой» условий договора в части использования земельного участка не по целевому назначению, о чем составлен акт №11.

Претензией (требованием) от 13.10.2023 №28/28314-исх УМС г. Владивостока обратилось в адрес ООО «Прибой» с требованием в срок, не превышающий 30 дней со дня направления настоящей претензии (требования), устранить допущенные нарушения, обеспечить использование земельного участка по целевому назначению, указанному в пункте 1.3 Договора. Также указано на проведение 15.11.2023 в 14.00 часов внеплановой проверки земельного участка в целях контроля исполнения настоящего предупреждения.

15.11.2023 в результате проведения внеплановой проверки земельного участка с кадастровым номером 25:28:020033:7 специалистами управления установлено, что нарушения в части неиспользования земельного участка по целевому назначению не устранены, о чем составлен акт №14.

Письмом от 01.12.2023 №28/33021-исх УМС г. Владивостока в адрес ООО «Прибой» направлена претензия (требование) в срок, не превышающий 21 день со дня направления настоящей претензии (требования), устранить допущенные нарушения, обеспечить использование земельного участка по целевому назначению, указанному в пункте 1.3 Договора. В случае не исполнения указанного требования, обществу предложено расторгнуть договор путем подписания соглашения о расторжении договора от 23.04.2001 №3271 аренды земельного участка и 22.12.2023 сдать его представителю Управления по акту приема-передачи, в связи с чем представителям общества необходимо присутствовать 22.12.2023 в 14.00 часов по месту нахождения земельного участка. К претензии (требованию) от 01.12.2023 №28/33021-исх приложено соответствующее соглашение и акт приема-передачи земельного участка.

22.12.2023 в рамках проведения проверки исполнения требований претензии от 01.12.2023 № 28/33021-исх и фактического использования земельного участка с кадастровым номером 25:28:020033:7 УМС г. Владивостока установлено, что требования претензии не исполнены, ответчик на указанное письмо не ответил, соглашение о расторжении договора аренды не подписал, земельный участок по акту приема-передачи не возвратил.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения муниципального органа в суд с настоящим иском.

В своем отзыве на иск ООО «Прибой» с требованиями муниципального органа не согласилось, указав, что распоряжением №789/28 от 16.08.2019 вид разрешенного использования спорного участка был изменен с «для организации и благоустройства мест массового отдыха населения» на «автомобильный транспорт, земельные участки (территории) общего пользования». Полагает, что факт нахождения на спорном участке объектов инфраструктуры центрального пляжа, установленный в актах Управления, а также производство ответчиком работ по уборке мусора и очистке морского дна подтверждает использование участка арендатором по целевому назначению. Отмечает, что отсутствие у арендатора разрешения на строительство на земельном участке связано с отказом самой Администрации г. Владивостока в выдаче соответствующего градостроительного плана. Указывает на то, что более ранним актом проверки (от 18.11.2015 №60) установлен факт использования земельного участка в соответствии с договором аренды в целях организации и благоустройства мест массового отдыха населения.

Исследовав материалы дела в соответствии со статьей 71 АПК РФ, заслушав пояснения сторон по делу, суд считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат в силу следующего.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В настоящем случае предметом спора является расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности.

Статьей 619 ГК РФ установлен ряд специальных оснований для досрочного расторжения судом договора аренды по требованию арендодателя, в том числе, по тому основанию, что арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

С учетом оснований, указанных в пункте 2 статьи 45 Кодекса, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя также при ненадлежащем использовании земельного участка, в том числе: при использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде.

Как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление №11) при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Таким образом, по смыслу вышеуказанных положений в отношении договоров аренды публичных земельных участков, заключенных на срок более пяти лет, предусмотрен специальный порядок их досрочного расторжения только в судебном порядке и при существенности допущенных арендатором нарушений.

Как следует из содержания искового заявления, Управление просит расторгнуть спорный договор в связи с существенными нарушениями его условий, а именно: использование арендованного земельного участка не по целевому назначению, предусмотренного пунктом 1.3 договора – строительство центрального пляжа и его дальнейшей эксплуатации.

Вместе с тем, из анализа представленных сторонами дела документов арбитражный суд не может согласиться с указанным доводом муниципального органа.

Так, согласно актам проверок №11 от 27.09.2023, №14 от 15.11.2023, составленным самим Управлением, следует, что на спорном земельном участке расположены, в том числе, нежилые строения, беседки, волейбольная площадка, детская площадка, деревянные настилы, навесы, туалеты, площадка для сбора и временного хранения ТКО, огороженная забором.

Из представленных суду сторонами фотоматериалов усматривается, что указанные объекты представляют собой инфраструктуру морского пляжа общего пользования.

Представленными ответчиком документами, в частности, договором №6009 от 30.12.2019 на оказание услуг по обращению с ТКО, актом №11 от 06.05.2020, подтверждается производство ответчиком работ по уборке мусора и очистке морского дна на территории пляжа. В актах УМС г. Владивостока также отмечено, что санитарное состояние земельного участка является удовлетворительным.

Таким образом, указанными доказательствами подтверждается факт использования ответчиком земельного участка в целях строительства центрального пляжа и его дальнейшей эксплуатации.

Тот факт, что на указанном участке отсутствуют объекты капитального строительства, не опровергает использование арендатором участка по целевому назначению, указанному в договоре, поскольку по смыслу действующего градостроительного законодательства термин «строительство» предполагает также возведение некапитальных строений временного характера.

В представленном ответчиком эскизном проекте «Центральный пляж в районе «Токаревской кошки» в г. Владивостоке» предусмотрено размещение на спорном участке именно временных сооружений и плоскостных объектов (павильоны стритфуда, сборно-разборные модули для отдыха и т.д.). Данный проект согласован заместителем председателя комитета по архитектуре и градостроительству администрации г. Владивостока – ФИО4, полномочия которой подтверждены истцом в своих письменных пояснениях.

Более того, как указано в письме УГА администрации г. Владивостока от 09.12.2015 №20983/20у об отказе в выдаче градостроительного плана земельного участка, земельный участок с кадастровым номером 25:28:020033:7 имеет разрешенный вид использования «для организации и благоустройства мест массового отдыха населения», то есть не предназначен для строительства.

В настоящее время в соответствии с Правилами землепользования и застройки Владивостокского городского округа, утвержденных решением Думы г.Владивостока от 07.04.2010 №462, земельный участок с кадастровым номером 25:28:020033:7 расположен в территориальной зоне Т-4 (зона улично-дорожной сети), в которой не допускается капитальное строительство объектов, не обеспечивающих предоставление коммунальных услуг, объектов дорожного сервиса и рынков.

Муниципальным органом не представлено доказательств того, что обозначенное в пункте 1.3 договора целевое назначение земельного участка «строительство центрального пляжа и его дальнейшая эксплуатация» предполагало возведение на нем объектов капитального строительства с обязательным получением градостроительного плана земельного участка, разрешений на строительство.

При этом истцом не доказано, что использование земельного участка в таком толковании соответствовало виду разрешенного использования земельного участка. Так, согласно распоряжению №789/28 от 16.08.2019 вид разрешенного использования спорного участка был изменен с «для организации и благоустройства мест массового отдыха населения» на «автомобильный транспорт, земельные участки (территории) общего пользования».

Кроме того, более ранним актом проверки от 18.11.2015 №60 специалистами УМС г. Владивостока установлен факт использования земельного участка в соответствии с договором аренды и требований действующего законодательства в целях организации и благоустройства мест массового отдыха населения. В частности, в акте указано, что в границах участка размещены объекты временного характера, сооружения в количестве 3-х штук, беседки, имеется деревянный настил, детская площадка. Часть земельного участка оборудована для размещения транспортных средств. На территории установлены наблюдательные вышки для спасателей, урны и контейнеры для сбора мусора, туалеты, информационные щиты. Территория благоустроена, размещены скамейки, деревянные столики. Арендатором должным образом организовано место массового отдыха, в том числе, соблюдены меры обеспечения безопасности на воде и очистке территории от ТБО, КГМ.

Сравнив обстоятельства, установленные актом от 18.11.2015 №60, с обстоятельствами, указанными в представленных истцом актах, арбитражный суд не усматривает оснований считать, что на момент рассмотрения настоящего арендатор перестал использовать земельный участок не по целевому назначению. Напротив, сведения актов проверок №11 от 27.09.2023, №14 от 15.11.2023 свидетельствуют об увеличении объектов инфраструктуры морского пляжа.

Таким образом, обстоятельства, на основании которых истец просит расторгнуть спорный договор, своего подтверждения в материалах дела не нашли, вследствие чего оснований для удовлетворения настоящего иска у арбитражного суда не имеется.

Довод ответчика о пропуске срока исковой давности подлежит отклонению, поскольку основание, по которому истец просит расторгнуть договор аренды, носит длящийся характер, в связи с чем срок исковой давности по такому требованию не применим (аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2022 по делу №А32-16005/2021).

При таких условиях, суд отказывает в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья Чжен Е.Е.