Решение от 7 ноября 2017 г. по делу № А20-1261/2017

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А20-1261/2017
г. Нальчик
07 ноября 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 02 ноября 2017 года

Полный текст решения изготовлен 07 ноября 2017 года

Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики

в составе судьи М.Х.Паштовой,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи З.Б. Мальбаховой,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску муниципального унитарного предприятия жилищного хозяйства - служба заказчика, г.Нальчик к обществу с ограниченной ответственностью "Хореографическая школа братьев Абидовых", г.Нальчик о выселении из занимаемых нежилых помещений,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований на предмет спора: муниципальное казенное учреждение «Управление городским имуществом администрации г.о.Нальчик»; Администрация г.о. Нальчик,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО1 – по доверенности от 15.05.2016,

от ответчика: ФИО2 – руководителя (личность удостоверена), ФИО3 – по доверенности от 14.06.2017;

от Местной администрации г.о. Нальчик: ФИО4 – по доверенности от 31.05.2017,

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное унитарное предприятие жилищного хозяйства - служба заказчика обратилось в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Хореографическая школа братьев Абидовых" о выселении из занимаемого нежилого помещения, общей площадью 255 кв.м., расположенного по адресу: КБР, <...>.

Определением суда от 13.07.2017 по ходатайству ответчика к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора привлечены: муниципальное казенное учреждение «Управление городским имуществом администрации г.о. Нальчик»; Администрация г.о. Нальчик.

В судебном заседании, начатом 26.10.2017 объявлялись перерывы, после окончания которых - 02.11.2017, судебное заседание продолжено.

В судебном заседании представитель истца поддержала исковые требования в полном объеме, просила их удовлетворить.

Ответчик и его представитель по доводам, изложенным в уточненном отзыве на иск, и с учетом представленных доказательств, просили отказать в удовлетворении заявленных требований, указав, что школа является социально-значимым объектом образовательной сферы.

Представитель Администрации, не представив письменный мотивированный отзыв на заявление, возразил против удовлетворения исковых требований.

МКУ «УГИ администрации г.о.Нальчик», извещенное надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, своего представителя в суд не направило. В ходе судебных разбирательств представитель МКУ «УГИ администрации г.о.Нальчик» оставлял разрешение данного дела на усмотрение суда.

Рассмотрев и оценив в порядке 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) представленные в материалы дела доказательства и оценив их в совокупности, а также заслушав доводы представителей сторон, суд установил следующие обстоятельства.

25.11.2009 между Департаментом по управлению городским имуществом (правопредшественник МКУ «УГИ администрации г.о.Нальчик) и обществом с ограниченной ответственностью "Хореографическая школа братьев Абидовых" (пользователь) заключен договор №437 на право безвозмездного пользования нежилым фондом (нежилым помещением, зданием, сооружением), находящимся в муниципальной собственности г.Нальчика, по условиям которого департамент передает, а пользователь принимает имущество (нежилое помещение, здание, сооружение) общей площадью 255,0 кв.м. на праве безвозмездного пользования, расположенное по адресу: <...>, для использования под хореографическую школу.

Срок действия указанного договора - с 25.11.2009 по 25.11.2010 (пункт 2.1 договора).

В соответствии с пунктом 2.3 договора, если пользователь продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора, при отсутствии возражений со стороны Департамента договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. При этом департамент вправе отказаться от договора, предупредив об этом пользователя письменно за три месяца с указанием даты освобождения помещений. Пунктом 3.1 договора установлено, что передача имущества в безвозмездное пользование производится по акту приема-передачи между заинтересованными юридическими лицами. Согласно пункту 5.1. договора, договор может быть расторгнут по соглашению сторон; при ликвидации или реорганизации сторон в соответствии с действующим законодательством.

Решением арбитражного суда КБР по делу №А20-360/2007 от 23.10.2007 муниципальное унитарное предприятие жилищного хозяйства - служба заказчика признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. Определением Арбитражного суда КБР от 11.09.2015 конкурсным управляющим МУП ЖХ - служба заказчика Администрации г.Нальчика утвержден ФИО5.

Спорные нежилые помещения были предметом иска конкурсного управляющего МУП ЖХ-СЗ Администрации г.Нальчика к Местной администрации г.о.Нальчик о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде обязания ответчика возвратить истцу 35 нежилых помещений (Дело №А20-664/2009). Определением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу №А20-664/2009 от 14.04.2016 утверждено мировое соглашение, заключенное между Местной администрацией г.о.Нальчик и МУП ЖХ-СЗ Администрации г.Нальчика, предметом которого являются в том числе и спорные нежилые помещения, расположенные по адресу: <...>.

Во исполнение вступившего в законную силу определения Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2016 по делу №А20-664/2009, на основании Постановления местной администрации г.о.Нальчик №2151 от 11.10.2011 и Распоряжения МКУ «Управление городского имущества местной администрации г.о.Нальчик №127 от 26.10.2016, по Акту приема-передачи от 26.10.2016 МУП ЖХ - служба заказчика возвращены на праве хозяйственного ведения 33 нежилых помещения, в том числе нежилые помещения, общей площадью 280,1 кв.м., расположенные по адресу: <...>. Право хозяйственного ведения истца на указанные нежилые помещения зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР 30.09.2011, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации №07-07-01/049/2011-268 от 30.09.2011.

20.04.2016 истец направил ответчику письмо (исх.№10 от 20.04.2016), в котором конкурсный управляющий сообщает, что решением арбитражного суда КБР по делу №А20-360/2007 от 23.10.2007 МУП ЖХ - служба заказчика признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, спорные нежилые помещения включены в конкурсную массу. В связи с этим истец предложил ответчику обеспечить доступ к нежилым помещениям оценщиков для проведения фотосъемок нежилых помещений 12.05.2016. Одновременно ответчику предложено заключить договор аренды занимаемых школой нежилых помещений сроком до даты их продажи на торгах. Письмо вручено ответчику под роспись. Ответчик указанное письмо оставил без ответа и удовлетворения.

18.11.2016 истец направил ответчику уведомление №45 о досрочном расторжении договора и об освобождении помещений, в котором конкурсный управляющий сообщил о смене ссудодателя по Договору безвозмездного пользования, а также о прекращении договорных отношений через три месяца с момента получения уведомления и об обязанности возвратить помещения по акту приема-передачи в срок до 20 февраля 2017 года. В названном уведомлении также указано, что в противном случае материалы будут переданы в Арбитражный суд с иском о выселении и взыскании неосновательного обогащения. Письмо направлено ответчику по юридическому адресу: КБР, <...> заказным письмом с уведомлением 22.11.2016.

Ссылаясь на неисполнение ответчиком требований об освобождении и возврате помещения, продолжение его использования, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Требования истца подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) судебной защите подлежит нарушенное право.

Сложившиеся между сторонами правоотношения регулируются положениями Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды (глава 34 ГК РФ).

В соответствии со статьей 689 ГК РФ по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передаёт другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть туже вещь в том состоянии, в каком она её получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. К договору безвозмездного пользования соответственно применяются правила, предусмотренные статьей 607, пунктом 1 и абзацем первым пункта 2 статьи 610, пунктами 1 и 3 статьи 615, пунктом 2 статьи 621, пунктами 1 и 3 статьи 623 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 статьи 610 ГК РФ предусмотрено, что договора аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В пункте 2.1 договора стороны согласовали срок действия договора - с 25.11.2009 по 25.11.2010. Согласно пункту 2.3 договора, если пользователь продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора, при отсутствии возражений со стороны Департамента договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Статья 165.1. ГК РФ устанавливает, что заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Действующее законодательство не определяет конкретный способ доведения до арендатора волеизъявления арендодателя на односторонний отказ от договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок. Форма отказа от договора гражданским законодательством не определена, в связи с чем, отказ от договора может быть выражен любым способом, позволяющим достоверно установить факт восприятия арендатором соответствующего волеизъявления арендодателя.

В пункте 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 №6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

Из материалов дела следует, что истец уведомлением №45 от 18.11.2016 сообщил пользователю о прекращении договорных отношений через три месяца с момента получения уведомления и об обязанности возвратить помещения по акту приема-передачи в срок до 20.02.2017. Требование направлено арендодателю 22.11.2016 заказным письмом с уведомлением. Таким образом, истец предпринял все возможные меры по урегулированию спора с ответчиком: направил претензию, предоставил срок для устранения нарушений, и только по истечении всех разумных сроков обратился в суд с требованием о выселении из занимаемых помещений.

В случае отказа от расторжения или неполучения ответа на предложение расторгнуть договоры в тридцатидневный срок с момента получения уведомления, данное уведомление считается предупреждением об одностороннем отказе от договора по истечении трехмесячного срока с момента получения настоящего уведомления в соответствии с п.2 ст. 610 ГК РФ.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 №14381/10 сформулирована правовая позиция, согласно которой отказ от договора, заключенного на неопределенный срок, установленный пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, является безусловным, не вызван какими-либо нарушениями сторон условий договора, обусловлен исключительно волей стороны договора на отказ от договора. При этом не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя либо арендатора отказаться от договора аренды.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 14.07.2011 №980-О-О указал, что норма пункта 2 статьи 610 ГК РФ о праве любой из сторон отказаться от договора является гарантией прав сторон договора аренды в случае его заключения на неопределенный срок, а потому не может рассматриваться как нарушающая конституционные права.

Уведомление (исх. №45 от 18.11.2016) свидетельствует об отказе арендодателя от договора аренды. В письме истец предложил пользователю возвратить спорное помещение по акту приема-передачи. С момента получения арендодателем названного письма подлежит исчислению трехмесячный срок, установленный пунктом 2 статьи 610 ГК РФ.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу, что предусмотренная законом процедура прекращения договорных отношений по пункту 2 статьи 610 ГК РФ, соблюдена надлежащим образом, договор считается расторгнутым в одностороннем порядке с момента получения соответствующего уведомления арендатором.

Уведомление о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок, является безусловным основанием для прекращения арендных правоотношений и освобождения арендованного имущества. Возможность отменить или ограничить само право на отказ от договора законом не предусмотрена. Если одна из сторон уведомила другую о прекращении договора, это является безусловным основанием для прекращения отношений и возврата арендованного имущества.

Отказ арендодателя от договора аренды в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, не является злоупотреблением правом, поскольку реализация соответствующего права не свидетельствует о намерении причинить вред другому лицу либо ином злоупотреблении правом.

Владение и пользование арендованным имуществом всегда носит исключительно временный характер.

В нарушение статьи 65 АПК РФ ответчиком не представлено доказательств возврата находящегося в безвозмездном пользовании имущества после прекращения договора безвозмездного пользования.

Поскольку договор аренды, на основании которого арендатор пользовался спорным имуществом, прекратил свое действие, а объект аренды арендодателю не возвращен, у ответчика отсутствуют правовые основания занимать спорное помещение.

Следует отметить, что решением Арбитражного суда КБР от 23.10.2007 по делу №А20-360/2007 МУП ЖХ - служба заказчика Администрации г.Нальчика признано несостоятельным (банкротом), в отношении его имущества открыто конкурсное производство.

В силу статьи 126 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и открытии конкурсного производства совершение сделок, связанных с отчуждением имущества должника или передачей его имущества третьим лицам в пользование, допускается исключительно в порядке, установленном главой VII Закона о банкротстве. Все имущество должника, имеющееся на момент открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу (статья 131 Закона о банкротстве).

Таким образом, на дату заключения договора аренды от 25.11.2009 №437 между Департаментом и ООО «Хореографическая школа братьев Абидовых», спорное помещение находилось в конкурсной массе и не могло быть предметом сделок по отчуждению, в том числе и передаче в аренду.

Кроме этого, на дату заключения договора аренды от 25.11.2009 №437 вступили в силу и действовали изменения, внесенные в закон Федеральный закон от 26.07.2006 №135-ФЗ "О защите конкуренции", а именно статья 17.1, в соответствии с которой заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

Установлено, что при заключении договора аренды от 25.11.2009 №437 между Департаментом и ответчиком конкурсные процедуры не проводились, в материалы дела такие документы сторонами не представлены. Договор аренды спорных помещений между истцом и ответчиком в установленном порядке не заключен.

В соответствии с пунктом 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора. Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Таким образом, в связи с истечением срока договора аренды от 25.11.2009 №437 и учитывая изложенные выше положения законодательства, нельзя признать продленными на неопределенный срок арендные отношения между Департаментом и ООО «Хореографическая школа братьев Абидовых».

Исходя из этого, договорные отношения между муниципальным образованием и ООО «Хореографическая школа братьев Абидовых» на дату слушания дела отсутствуют. При этом между МУП ЖХ-СЗ и ответчиком договор аренды спорных помещений также не заключался и данное обстоятельство не оспорено сторонами.

В настоящее время спорное помещение, площадью 280,1 кв.м., расположенное по адресу: КБР, <...>, принадлежит МУП ЖХ - служба заказчика Администрации г.Нальчика на праве хозяйственного ведения, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 30.09.2011 серии 07-АВ № 218321, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № 07-07-01/049/2011-268. Факт владения ответчика спорным помещением установлен на основе представленных доказательств и сторонами не оспаривается.

Утверждение ответчика о том, что местная администрация не направила в его адрес предложение о выкупе нежилых помещений судом отклоняется ввиду следующего.

Согласно ч. ч. 2, 3, 4 статьи 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Ответчик представил письмо без номера от 12.11.2010, адресованное Главе Администрации г.о.Нальчик ФИО6, в котором ООО «Хореографическая школа братьев Абидовых» просит принять решение о приватизации арендуемого нежилого помещения со ссылкой на нормы статьи 4 Закона №159-ФЗ (преимущественное право на приобретение имущества). Однако, доказательств его направления адресату в материалы дела не представлено. В ходе судебного заседания представители ответчика также пояснили, что доказательства направления в адрес Администрации указанного письма отсутствуют, в связи с чем указанное письмо нельзя отнести к допустимым доказательствам. Изложенное свидетельствует о несоблюдении ответчиком порядка обращения с заявлением о приватизации спорных помещений, как это установлено вышеназванным Федеральным законом.

Доводы ответчика о том, что ООО «Хореографическая школа братьев Абидовых» является социально-значимым объектом, обучающим танцевальному искусству детей и молодежь, не могут быть приняты судом как правовые основания для занятия ответчиком спорного помещения. Согласно Выписке из ЕГРЮЛ от 29.03.2017, ответчик является коммерческой организацией с основным видом деятельности – образование дополнительное детей и взрослых. Согласно пояснениям руководителя ООО «Хореографическая школа братьев Абидовых» в ходе судебного разбирательства, за предоставляемые услуги с обучающихся взимается плата, лицензии на право осуществления образовательной деятельности в соответствии со статьей 91 Федерального закона №273-ФЗ от 29.12.2012 «Об образовании» общество не имеет. Само спорное имущество также не подпадает под понятие социально-значимых объектов для жизнедеятельности города.

С учетом изложенного, у суда отсутствуют правовые основания для отказа истцу в удовлетворении его требований о выселении ответчика из занимаемых помещений.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Истцом при подаче иска в суд оплачена платежным поручением №16 от 29.03.2017 государственная пошлина в размере 6000 рублей, которая относится на ответчика и взыскивается в пользу истца.

В соответствии с частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дата изготовления решения в полном объеме считается датой принятия решения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 70, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

1. Исковые требования муниципального унитарного предприятия жилищного хозяйства - служба заказчика, г.Нальчик удовлетворить.

2. Выселить общество с ограниченной ответственностью "Хореографическая школа братьев Абидовых" из занимаемых нежилых помещений общей площадью 280,1 кв.м., расположенных по адресу: <...>, кадастровый номер: 07:07:01/049/2011-267.

3. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Хореографическая школа братьев Абидовых", г.Нальчик в пользу муниципального унитарного предприятия жилищного хозяйства - Служба заказчика, г.Нальчик 6000 (шесть тысяч) рублей расходов по уплате государственной пошлины.

4. Решение может быть обжаловано в течении месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики.



Судья М.Х. Паштова