Постановление от 28 октября 2025 г. по делу № А57-5388/2025

ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. им ФИО1, зд. 30Б, помещ. 2; тел: (8452) 74-90-90, факс:

(8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А57-5388/2025
г. Саратов
29 октября 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена «23» октября 2025 года. Полный текст постановления изготовлен «29» октября 2025 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Романовой Е.В.,

судей Антоновой О.И., Жаткиной С.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Козловой В.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Росимущества в Саратовской области

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 20 августа 2025 года по делу № А57-5388/2025

по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2

заинтересованное лицо: Территориальное управление Росимущества в Саратовской области

о признании незаконным отказа Территориального управления Росимущества в Саратовской области, выраженного в письме от 20.02.2025 № 64-ЕМ-02/1097 «об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 64:48:040803:2524, площадью 862 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения производственной базы, расположенной по адресу: <...>»,

об обязании Территориального управления Росимущества в Саратовской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ИП ФИО2 посредством совершения действий, предусмотренных пунктами 5 и 6 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации,

при участии в судебном заседании:

представителей индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО3, действующего на основании доверенности от 01.05.2025, ФИО4, действующего на основании доверенности от 26.06.2024,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Саратовской области обратился индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - заявитель, предприниматель) с заявлением о признании незаконным отказа Территориального управления Росимущества в Саратовской области, выраженного в письме от 20.02.2025 № 64-ЕМ-02/1097 «об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 64:48:040803:2524, площадью 862 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения производственной базы, расположенной по адресу: <...>», об обязании Территориального управления Росимущества в Саратовской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ИП ФИО2 посредством совершения действий, предусмотренных пунктами 5 и 6 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 20.08.2025 отказ Территориального управления Росимущества в Саратовской области в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 64:48:040803:2524, расположенного по адресу: <...>, выраженный в письме от 20.02.2025 № 64-ЕМ-02/1097 признан незаконным. На Территориальное управление Росимущества в Саратовской области возложена обязанность в десятидневный срок со дня вступления решения в законную силу направить индивидуальному предпринимателю ФИО2 проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 64:48:040803:2524, расположенного по адресу: <...>, для завершения строительства.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Территориальное управление Росимущества в Саратовской области обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Саратовской области от 20.08.2025 отменить, в удовлетворении исковых требований отказать по основаниям, изложенным в жалобе.

В судебном заседании представители ответчика возражали против доводов апелляционной жалобы, просил обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.

Информация о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (kad.arbitr.ru), что подтверждено отчётом о публикации судебных актов на сайте.

Руководствуясь частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание.

Арбитражный апелляционный суд в порядке пункта 1 статьи 268 АПК РФ повторно рассматривает дело по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 02.03.2017 между Территориальным управлением Росимущества в Саратовской области (арендодатель) и ООО «Филтех» (арендатор) заключен договор аренды № 1428 земельного участка, находящегося в федеральной собственности с кадастровым номером 64:48:040803:2524, площадью 862 кв.м, по адресу: <...>.

Договор заключен на срок 3 года (с 02.03.2017 по 01.03.2020) для завершения строительства.

В соответствии с пунктом 7.2 договора аренды при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии.

Согласно пункту 1.2 договора аренды на участке расположен объект незавершенного строительства – градирня, кадастровый номер 64:48:040714:1212, находящийся на праве собственности у ООО «Филтех».

02.09.2022 ООО «Филтех» (продавец) и ООО «НПП «Сфера» (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимости – объекта незавершенного строительства (незавершенное строительством сооружение – градирня степенью готовности 56%), по адресу: <...>.

13.06.2024 ООО «НПП «Сфера» (продавец) и ИП ФИО2 (покупатель) заключили договор № 1Н-24 купли-продажи недвижимого имущества – объекта незавершенного строительства (незавершенное строительством сооружение – градирня степенью готовности 56%), по адресу <...>.

17.06.2024 в ЕГРН внесена запись о государственной регистрации права собственности ИП ФИО2 на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 64:48:040714:1212 (запись регистрации № 64:48:040714:1212-64/087/2024-4).

08.11.2024 ФИО2 обратился в Территориальное управление Росимущества в Саратовской области с заявлением о предоставлении на основании пп. 10 п. 2 и п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 64:48:040803:2524, площадью 862 кв.м, по адресу: <...>, для завершения строительства.

Письмом от 20.02.2025 № 64-ЕМ-02/1097 Территориальное управление Росимущества в Саратовской области отказало ИП ФИО2 в предоставлении в аренду спорного земельного участка без проведения торгов для завершения строительства, поскольку ранее испрашиваемый земельный участок предоставлялся в аренду для завершения строительства. Таким образом, возможность однократного предоставления земельного участка в аренду без торгов реализована, оснований для заключения нового договора аренды без проведения торгов на основании п. 10 ст. 39.6 ЗК РФ не имеется.

Полагая, что отказ Территориального управления Росимущества в Саратовской области является незаконным, ИП ФИО2 обратился в суд с настоящими требованиями.

Удовлетворяя заявленные ИП ФИО2 требования, суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды земельного участка № 1428 от 02.03.2017 не прекратил свое действие (отсутствует соглашение о его расторжении), уполномоченный орган с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов не обращался, и пришел к выводу, что отказ Территориального управления в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 64:48:040803:2524 для завершения строительства без проведения торгов, изложенный в письме от 20.02.2025 № 64-ЕМ-02/1097, не соответствует действующему законодательству, нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

Способом восстановления нарушенных прав и законных интересов заявителя, направленного на соблюдение принципа правовой определенности в спорных правоотношениях, стабильности гражданского оборота, баланса частного и публичного интересов, суд первой инстанции определил возложение на Территориальное управление Росимущества в Саратовской области обязанности в десятидневный срок со дня вступления решения в законную силу направить предпринимателю проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 64:48:040803:2524, расположенного по адресу: <...>, для завершения строительства.

Повторно исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом доводов и возражений сторон, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 ЗК РФ и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ).

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ) был изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Данные изменения вступили в силу с 01.03.2015.

В соответствии с частью 14 статьи 1 Закона № 171-ФЗ с 01.03.2015 утратил силу пункт 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), согласно которому по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

Так, согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4 данной статьи.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В силу пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, в числе прочего, в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса).

В пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; 2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений Земельного кодекса Российской Федерации, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

Так, в силу пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Приведенными правовыми положениями Земельного кодекса Российской Федерации и Законом № 137-ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункт 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ).

Таким образом, вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

Из материалов дела следует, что правоотношения по поводу аренды земельного участка с кадастровым номером 64:48:040803:2524 между Управлением Росимущества в Саратовской области и обществом «Финтех» возникли в 2017 году, после 01.03.2015, на основании договора аренды от 02.03.2017 № 1428.

В последующем, общество «Финтех» передало объект незавершенного строительства по сделке купли-продажи от 02.09.2022 ООО «НПП «Сфера», которое, в свою очередь, передало объект незавершенного строительства по сделке купли-продажи от 13.06.2024 ИП ФИО2, который, зарегистрировав право собственности на незавершенный строительством объект, обратился в Управление Росимущества в Саратовской области с заявлением о предоставлении земельного участка, занятого объектом незавершенного строительства, в аренду как собственнику объекта незавершенного строительства для завершения строительства.

Судом апелляционной инстанции установлено, что на момент заключения договора аренды от 02.03.2017 № 1428 с обществом «Финтех» на земельном участке уже находился объект незавершенного строительства и общество «Финтех», обратившись с заявлением о предоставлении земельного участка для завершения строительства и получив земельный участок в аренду без проведения торгов, реализовало предусмотренное законом право на однократное получение земельного участка для завершения строительства; строительство объекта в срок, определенный договором, обществом не завершено; срок действия договора аренды земельного участка, заключенного 02.03.2017, на момент обращения ИП ФИО2 в Управления Росимущества в Саратовской области истек 01.03.2020.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии у заявителя права на предоставление испрашиваемого земельного участка в аренду без торгов по основаниям, предусмотренным подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ и пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ. Основания для повторного предоставления земельного участка

заявителю в этих же целях (завершения строительства объекта) без проведения торгов у Территориального управления Росимущества в Саратовской области отсутствовали.

Судебная коллегия отмечает, что, несмотря на то, что заявитель является новым собственником объекта незавершенного строительства, действующее земельное законодательство не предусматривает возможность неоднократного продления договора аренды в льготном порядке для каждого нового собственника объекта незавершенного строительства: право собственника на приобретение земельного участка в аренду без проведения торгов не поставлено в зависимость от состояния и степени готовности объекта незавершенного строительства. Незавершение строительства в течение первоначального срока аренды земельного участка, не является достаточным основанием для предоставления в аренду заявителю испрашиваемого земельного участка.

Таким образом, решение суда первой инстанции подлежит отмене как принятое при неправильном применении норм материального права и неполном исследовании обстоятельств, имеющих значение для дела.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Руководствуясь статьями 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 20 августа 2025 года по делу № А57-5388/2025 отменить.

В удовлетворении заявления отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета государственную пошлину за подачу апелляционной жалобы в размере 10 000 рублей.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объёме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий Е.В. Романова

Судьи О.И. Антонова

С.А. Жаткина