Постановление от 16 сентября 2025 г. по делу № А56-6623/2025

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-6623/2025
17 сентября 2025 года
г. Санкт-Петербург


Резолютивная часть постановления объявлена 02 сентября 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 17 сентября 2025 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Полубехиной Н.С.,

судей Бугорской Н.А., Целищевой Н.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Марченко С.А.,

при участии согласно протоколу судебного заседания от 02.09.2025,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-16537/2025) общества с ограниченной ответственностью «ТП Парус» на решение Арбитражного суда города СанктПетербурга и Ленинградской области от 16.06.2025 по делу № А56-6623/2025, принятое по иску: истец: общество с ограниченной ответственностью «ТП Парус» ответчик: акционерное общество «ФХК «Империя» о расторжении досрочно договор аренды

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ТП Парус" (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к акционерному обществу "ФХК "Империя" (далее – ответчик, Компания) о расторжении досрочно договора аренды Nº79/22-п от 01.11.2022 и соглашения от 01.11.2024 об использовании (ограниченном) территории с 29.12.2024, о взыскании 837 000 руб. неосновательного обогащения, 13 479,78 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 29.12.2024 по 25.01.2025 и до фактического исполнения ответчиком обязательства по возврату неосновательного обогащения на основании ст.395 ГК РФ.

Определениями от 05.03.2025 суд принял к производству для совместного рассмотрения с первоначальным иском встречное исковое заявление акционерного общества "ФХК "Империя" о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "ТП Парус" суммы задолженности по уплате фиксированной части арендной платы за январь 2025, за период с 01 по 16 февраля 2025 в размере 1 729 357,14 руб., в т.ч. НДС, по договору аренды Nº79/22-п от 01.11.2022; неустойки, начисленной за период с 21.12.2024 по 21.05.2025 в размере 176 000 руб.; перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Решением от 16.06.2025 в удовлетворении первоначального иска отказано; встречное исковое заявление удовлетворено в полном объеме.

Не согласившись с решением, истец обратился с апелляционной жалобой об его отмене, указав на неполное исследование судом обстоятельств, имеющих значение для дела, не согласившись с оценкой доказательств, данной судом в решении и на неправильное применение судом норм материального и процессуального права.

В судебном заседании представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал. Представитель ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом первой инстанции в решении и подтверждается материалами дела, в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, 18-линия В.О, д.29, лит. Б, часть помещения 1-н (комн. №181-189, часть комнаты №190), 6 этаж, между обществом с ограниченной ответственностью "ТП Парус" (арендатор) и акционерным обществом "ФХК "Империя" (арендодатель) 01.11.2022 заключен договор аренды Nº79/22-п (далее - договор) в редакции дополнительных соглашений Nº03 от 25.09.2023, дополнительного соглашения Nº04 от 05.12.2023, дополнительного соглашения Nº05 от 01.09.2024, дополнительного соглашения Nº06 от 01.11.2024, дополнительного соглашения Nº07 от 06.11.2024, дополнительного соглашения Nº08 от 07.11.2024, на неопределенный срок.

Кроме того, сторонами заключено соглашение от 01.11.2024 об использовании (ограниченном) территории парковки бизнес-центра «Сенатор» (далее - соглашение о парковке).

29.11.2024 за один месяц до предполагаемой даты расторжения арендатор в адрес арендодателя направил уведомление о досрочном расторжении договора аренды и соглашения о парковке с 29.12.2024 мотивированное неисправностью теплообменника на вентиляционной машине, расположенной на кровле бизнес-центра «Сенатор», что стало причиной многочисленных протечек и затоплений арендуемого помещения (17.07.2023, 28.07.2023, 07.11.2023, 15.12.2023, 11.07.2024, 05.08.2024)

Причинами расторжения договора аренды и соглашения о парковке, помимо уклонения арендодателем от замены теплообменника для недопущения в будущем протечек воды, как указал истец, также явились следующие обстоятельства: не справедливый, по мнению арендатора, расчет арендодателем суммы ущерба, причиненного имуществу арендатора протечкой, произошедшей 02.10.2024; нарушение арендодателем п.3.3 договора, что выразилось в значительном превышении лимита увеличения арендной платы более 8% и понуждение арендатора подписать об этом соглашение №07 от 06.11.2024; а также превышение предельно допустимого показателя плотности потока энергии по СанПиН 2.1.8/2.2.4-03 от 2003 г., о чем арендатор не был уведомлен арендодателем в момент заключения договора.

Поскольку для составления акта приема-передачи помещения представитель арендодателя не явился, акт был составлен арендатором в одностороннем порядке и вместе с ключами от помещения выслан почтой России на юридический адрес арендодателя.

Полагая, со ссылками на абз.6 п.3.6 договора аренды, что сумма депозита в размере 837 000 руб., внесенная платежным поручением №909 от 03.11.2022 по счету № 5100 от 02.11.2022, подлежит возврату арендодателем арендатору после прекращения действия договора, т.е. 29.12.2024, истец направил в адрес ответчика претензию (РПО EN171093811RU), оставление которой без удовлетворения послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

В обоснование встречных требований Компания указывает, что согласно п.3.1 договора арендная плата начисляется с даты подписания сторонами акта сдачиприемки помещения. Ежемесячная арендная плата состоит из фиксированной и переменной частей.

В соответствии с п.3.1 договора в редакции дополнительного соглашения №06 от 01.11.2024 к договору с учетом условий дополнительного соглашения №07 от 06.11.2024 к договору размер ежемесячной фиксированной части арендной платы с 01.01.2025 составил 1 100 500 руб., в т.ч. НДС 20%.

Фиксированная часть арендной платы (включающая налог на добавленную стоимость) должна вноситься в рублях РФ ежемесячно не позднее 20 числа месяца, предшествующего оплачиваемому месяцу, счет на оплату фиксированной части не выставляется (п.3.2.1 договора).

Датой платежа считается дата поступления денежных средств на расчетный счет арендодателя (п.3.2.3 договора).

Размер ежемесячной переменной части арендной платы определяется из:

- фактически понесенных расходов арендодателя на оплату стоимости электроэнергии, потребленной арендатором при использовании помещения.

Определение таких сумм расходов происходит по тарифам энергоснабжающей организации (исходя из стоимости 1 кВт/ч потребленной электроэнергии) на основании показаний прибора учета потребленной электроэнергии, установленного в помещении (либо вне помещения, но обслуживающего помещение), счетов и расчетов арендодателя, выставленных арендатору, с приложением первичных документов электроснабжающей организации, подтверждающих стоимость и количество потребленной арендатором электроэнергии.

- расходов, понесенных арендодателем на содержание общего имущества здания (помещений, предназначенных для обслуживания более одного помещения в здании) в части расходов на оплату стоимости электроэнергии, потребленной в процессе эксплуатации здания фиксируется в размере 24 800 руб. 00 коп., в т.ч. НДС, в месяц (п.3.1 договора в редакции дополнительного соглашения №06 от 01.11.2024).

Согласно п.3.2.2 договора переменная часть арендной платы вносится арендатором на основании счета выставляемого арендодателем за каждый календарный месяц не позднее 10 рабочего дня месяца, следующего за расчетным.

Счет подлежит оплате в течение 15 календарных дней с момента его направления арендатору.

Согласно п. 3.4 договора при невнесении арендатором фиксированной части арендной платы в течение 20 календарных дней с момента, определенного пп.3.2.1 договора, а также других платежей, предусмотренных договором, в течение 10 календарных дней с момента наступления сроков платежей, арендодатель во всех случаях вправе взыскать с арендатора задолженность в установленном законом порядке и отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке.

При этом в соответствии с п.5.4 договора в случае одностороннего внесудебного отказа арендодателя от договора, договор считается прекращенным по истечении 10-ти календарных дней с даты направления арендодателем арендатору заказным письмом уведомления о расторжении договора.

Принимая во внимание, что арендатор по состоянию на 06.02.2025 не исполнил обязательство по оплате фиксированной части арендной платы за январь 2025 и февраль 2025, арендодатель в порядке п.3.4 договора реализовал свое право на односторонний отказ от договора, направив в адрес арендатора соответствующее уведомление (исх. №123-1/25), считая последним днем аренды 16.02.2025.

Компания 23.12.2025 направила Почтой России в адрес истца претензию (исх.№1906 от 23.12.2024) об уплате задолженности за январь 2025 (фиксированная часть) и начисленной неустойки, однако указанные требования не исполнены.

Отказывая в удовлетворении первоначального иска, суд исходил из недоказанности истцом оснований для досрочного расторжения договора в одностороннем порядке со стороны арендатора применительно к статье 612 ГК РФ.

В пункте 1 статьи 612 ГК РФ определено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Из содержания указанной правовой нормы следует, что под недостатками в данном случае понимается ненадлежащее состояние вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение срока аренды.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 ГК РФ).

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (пункт 2 статьи 620 ГК РФ).

По смыслу приведенной нормы права по требованию о досрочном расторжении договора истец (арендатор) должен доказать наличие у переданного в аренду имущества препятствующих пользованию им недостатков и неосведомленность арендатора об указанных недостатках ввиду того, что они не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены им во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в частности по представлению доказательств (часть 2 статьи 9, часть 1 статьи 41 АПК РФ).

Факт заключения договора и предоставления арендодателем арендатору помещения во временное владение и пользование, подтверждаются материалами дела и сторонами не оспариваются.

Как указывает истец, арендодатель предоставил помещение с недостатками, препятствующими пользованию им, так как имелся риск постоянных подтоплений изза вышедшего из строя теплообменника, установленного на крыше здания бизнес-центра «Сенатор».

Вместе с тем судом установлено, что сторонами зафиксированы два случая протечки (от 07.11.2023 и от 02.10.2024) в арендуемом помещении и стороны в целях урегулирования претензий со стороны арендатора и возмещения арендодателем ущерба причиненного имуществу арендатора заключили дополнительное соглашение №04 от 05.12.2023, дополнительное соглашение №07 от 06.11.2024 и дополнительное соглашение №08 от 07.11.2024.

Доказательств иных зафиксированных сторонами случаев протечек в арендуемом помещении арендатор, вопреки доводам апелляционной жалобы, не представил.

Кроме того, причины протечки потолка в помещении произошедшей 07.11.2023 сторонами не устанавливалась. Как правильно указал суд в решении, арендатор, связывая протечку с неисправным теплообменником, в нарушение положений ст.65 АПК РФ соответствующих доказательств не представил.

Напротив, истец в материалы дела представил уведомление арендодателя исх. № 16051/24 от 10.10.2024, в котором арендодатель уведомляет арендатора об окончании работ по устранению протечки в помещении и его пригодности к использованию. Однако возражений и/или замечаний со стороны арендатора к состоянию помещения в адрес арендодателя не поступало.

Уведомление арендодателя о досрочном расторжении договора с 29.12.2024 мотивированно ухудшением состояния помещения по сравнению с тем, каким оно было на момент приемки арендатором, а также длительностью периода времени для его восстановления (замены теплообменника) и риском повторных протечек.

Иных недостатков помещения, которые препятствовали арендатору использовать помещение на условиях действующего договора, истец в уведомлении от 29.11.2024 не указал.

Арендодатель, в свою очередь, не согласился с предложением о расторжении договора, о чем письменно сообщил арендатору в уведомлении от 09.12.2024 исх. № 1828-1/24, предложив совместный осмотр помещения на предмет фиксации недостатков, препятствующих его использованию на условиях договора.

Как следует из материалов дела, осмотр помещения состоялся в присутствии уполномоченных представителей арендатора 12.12.2024, о чем составлен акт осмотра помещения от подписания, которого представители арендатора отказались, о чем в акте сделана соответствующая запись.

Осмотр помещения не установил изменений в техническом состоянии помещения (по сравнению с состоянием помещения при передаче его в аренду арендатору 01.12.2022), также зафиксировано, что помещение используется арендатором по его назначению, указанному в п. 1.1 договора, под офис.

Представители арендатора отказались от внесения письменных замечаний, пожеланий к изложенному в акте осмотра.

Таким образом, суд в решении правильно указал, что несмотря на утверждение о непригодности помещения для использования на условиях действующего договора, арендатор продолжал использовать помещение, в том числе, после протечки от 07.11.2023, не предпринимая мер по согласованию с арендодателем прекращения действия договора из-за риска повторных протечек, по возврату помещения, напротив, арендатор продолжал вносить арендную плату и заключал дополнительные соглашения (№03 от 25.09.2023; №05 от 01.09.2024; №06 от 01.11.2024) к договору о повышении размера фиксированной части ежемесячной арендной платы, то есть соглашался с обязательствами, предусмотренными договором.

Указанные обстоятельства истцом документально не опровергнуты.

Вопреки доводам апелляционной жалобы доказательств, свидетельствующих о заключении дополнительных соглашений под давлением, истец в материалы дела не представил.

Таким образом, поскольку истец не представил доказательств невозможности использования помещения для определенных договором аренды целей ввиду наличия недостатков, о которых истцу не было и не могло быть известно при заключении договора, суд пришел к правильному выводу о несостоятельности требований истца о расторжении договора на основании положений ст. 612 ГК РФ.

Вместе с тем оснований считать договор расторгнутым с 29.12.2024 на основании уведомления арендатора от 29.11.2024 у суда также не имеется, принимая во внимание положения п. 2.2.25 договора, согласно которому, в случае намерения расторгнуть договор, арендатор обязан письменно сообщить арендодателю не позднее, чем за 6 календарных месяцев о предстоящем освобождении помещения. При этом оплата по договору до момента его расторжения должна производится на условиях, предусмотренных договором.

Данное требование истцом не исполнено.

Досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) по смыслу пункта 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Между тем, учитывая невнесение арендатором фиксированной части арендной платы за январь 2025 и февраль 2025, арендодатель в порядке п.3.4 договора реализовал свое право на односторонний отказ от договора, направив в адрес арендатора соответствующее уведомление (исх. №123-1/25), при этом последний день аренды с учетом пункта 5.4 договора считается 16.02.2025.

Таким образом, направленное арендатору уведомление от 06.02.2025 исх. №123-1/25 об отказе от договора аренды обосновано положениями пункта 3.4 договора и соответствует положениям статьи 450.1 ГК РФ.

Согласно п.3.7 договора в случае одностороннего внесудебного отказа арендодателя от исполнения договора по основаниям п.3.4, сумма депозита арендатору не возвращается и переходит в распоряжение арендодателя и считается сторонами суммой штрафа, уплаченной арендатором за прекращение договора, связанное с нарушением его условий. Внесение арендной платы до момента прекращения договора должно производится арендатором на условиях договора.

При таких обстоятельствах правовых оснований для удовлетворения первоначального иска у суда не имеется.

Апелляционный суд не усматривает оснований для иной оценки имеющихся в деле доказательств, явившихся основанием для выводов суда первой инстанции об отказе в удовлетворении первоначальных требований.

С учетом изложенного и в отсутствие доказательств внесения арендной платы за январь 2025 года и за период с 01.02.2025 по 16.02.2025, альтернативного расчета, требования Компании в части взыскания задолженности в размере 1 729 357,14 руб. правомерно признаны судом обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Начисление неустойки в размере 0,5% просроченной суммы за каждый день просрочки обосновано пунктом 4.4 договора и соответствует статье 330 ГК РФ.

Расчет удом проверен и признан правильным.

Оснований для уменьшения неустойки судом не установлены.

Доводы, приведенные заявителем в апелляционной жалобе, были предметом исследования суда первой инстанции, не опровергают его выводов, направлены на переоценку установленных судом фактических обстоятельств и выражают несогласие с произведенной оценкой доказательств, что само по себе не является основанием для отмены судебного акта.

В апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции. Судом полно и всесторонне исследованы материалы и установлены обстоятельства, имеющие значение для дела. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену или изменение судебного акта, судом при разрешении спора не допущено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.06.2025 по делу № А56-6623/2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд СевероЗападного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

Н.А. Бугорская

Н.Е. Целищева