Решение от 10 августа 2018 г. по делу № А12-40123/2017

Арбитражный суд Волгоградской области

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А12-40123/17
город Волгоград
10 августа 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 07.08.2018 Решение суда в полном объеме изготовлено 10.08.2018

Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Репниковой В.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Перфильевой О.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации Волгограда (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «АСТ» (ИНН <***>, ОГРН <***>), с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относи- тельно предмета спора, Департамента муниципального имущества администрации Волгограда (ИНН <***>, ОГРН <***>),

о взыскании задолженности, при участии в судебном заседании: от заявителя – ФИО1, доверенность от 16.08.2017, от ответчика – не явился, извещен,

от третьего лица – ФИО1, доверенность от 08.08.2017

В арбитражный суд Волгоградской области обратилась Администрации Волгограда (далее – истец, администрация) с иском к обществу с ограниченной ответственностью «АСТ» (далее – ООО «АСТ», ответчик) о взыскании задолженности по уплате арендной платы по договору аренды земельного участка № 4989 от 10.09.2003 за период с 01.12.2016 по 30.06.2017 в размере 288 270,65 руб., неустойки за период с 11.12.2016 по 30.06.2017 в размере 30 810,26 рублей, всего 319 080,91 рублей.

В ходе судебного разбирательства истец уточнил требования в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) и просил взыскать с ООО «АСТ» задолженность по арендной плате в сумме 408 793,94 рублей за период с 01.12.2016 по 22.11.2017 и неустойку в сумме 54 675,81 руб. за период с 11.12.2016 по 22.11.2017, всего 463 469,75 рублей.

Судом принято заявление об уточнении исковых требований.

Ответчик исковые требования не признал, указав на неправильный расчет арендной платы за декабрь 2016 года и с 1 апреля 2017 года, заявил ходатайство о снижении неустойки ввиду ее несоразмерности допущенным нарушениям.

Рассмотрев материалы дела, суд

У С Т А Н О В И Л:

10.09.2003 между Администрацией Волгограда (арендодатель) и ОАО «Волго- градский завод железобетонных изделий № 1» (арендатор) заключен договор аренды на 49 лет земельного участка № 4989 с кадастровым номером 34:34:030027:0001, площадью 4116 кв., расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Толбухина, 26 для эксплуатации детского сада; с кадастровым номером 34:34:030028:1, площадью 8155 кв., расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Кутузовская, 3 для эксплуатации детского комбината.

В соответствии с договором купли-продажи от 25 декабря 2009 года, зарегистри- рованном в установленном порядке 29 декабря 2009 года, собственниками нежилого по- мещения по адресу: <...> (здание детского комбината) с 29.12.2009 года стали ООО «ВДЦ» (1/2 доли), ООО «АСТ»(1/2 доли).

Как следует из искового заявления, на спорном земельном участке находится не- сколько объектов недвижимости, общая площадь которых составляет 2587,7кв.м., общая площадь земельного участка 8155 кв.м., общая площадь объектов 1977,2 кв.м., занимаемая ООО «АСТ» площадь земельного участка - 3829,8 кв.м.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 2.4. договора арендатор обязан вносить арендную плату равными частями, до 10-го числа текущего месяца.

Постановлением Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 № 15837/11 определена пра- вовая позиция, в соответствии с которой регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятом уполномоченными органами государственной власти и местного само- управления; изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков неза- висимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных из- менений, что также отражено в Постановлении Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения пра- вил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

В соответствии с представленным истцом расчетом арендной платы годовой размер арендной платы с 1 декабря 2016 года составил 448 906,94 рублей, с 1 января 2017 года – 102 346,53 рублей, с 1 апреля 2017 года – 536 583,70 рублей.

Расчет арендной платы за землю и суммы иска произведен в соответствии с Поряд- ком расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, утвержденным постановлением Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п (далее – Порядок № 469-п).

Сумма задолженности по данным истца за период с 01.12.2016 по 22.11.2017 составила 408 793,94 рублей.

На основании пункта 2.8 договора аренды ответчику начислена неустойка за период с 11.12.2016 по 22.11.2017 в размере 54 675,81 рублей.

Ответчик заявил возражения против исковых требований, считает, что размер арендной платы за декабрь 2016 года должен составлять 4256,73 рублей и рассчитываться из кадастровой стоимости в размере 7 254 688 рублей; увеличение размера арендной пла-

ты с 1 апреля 2017 года является неправомерным, так как влечет повышение арендной платы второй раз за год.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы сторон, суд считает, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Суд считает обоснованными доводы ответчика в части неправомерного повышения арендной платы с 1 апреля 2017 года, произведенного вследствие применения при расчете арендной платы рыночной стоимости земельного участка в размере 11 718 735 рублей.

Постановлением Администрации Волгоградской области от 20.03.2017 N 135-п, вступившим в силу 1 апреля 2017 года, внесены изменения в постановление Администрации Волгоградской области от 22 августа 2011 г. N 469-п «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов».

В частности, добавлен пункт 1.5.7, согласно которому годовая арендная плата за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе город-герой Волгоград (за исключением земельных участков, предоставленных для целей строительства, земельных участков, предоставленных для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, земельных участков, предоставленных для эксплуатации индивидуальных жилых домов, гаражей для хранения личного автотранспорта, объектов спорта, а также земельных участков, предоставленных религиозным организациям) определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, устанавливаемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, и рассчитывается в соответствии с пунктом 2.5 настоящего Порядка, за исключением случаев, указанных в подпунктах 1.5.1 - 1.5.3, 1.5.5, 1.5.6 настоящего пункта.

В соответствии с пунктом 2.5 размер арендной платы за земельные участки, указанные в подпункте 1.5.7 настоящего Порядка, рассчитывается по следующей формуле: А = С x Р, где: А - арендная плата; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности; Р - ключевая ставка Центрального банка Российской Федерации, действующая на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка.

Согласно п.2 Постановления Администрации Волгоградской области от 20.03.2017 N 135-п перерасчет размера арендной платы за земельные участки, указанные в подпункте 1.5.7 Порядка (в редакции настоящего постановления), по договорам, заключенным до 01 апреля 2017 г., осуществляется в соответствии с пунктом 2.5 Порядка (в редакции настоящего постановления) с 01 апреля 2017 г. с применением ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей по состоянию на 01 апреля 2017 г.

На основании указанных норм Администрация Волгограда произвела расчет арендной платы за период с 1 апреля 2017 года по 22 ноября 2017 года исходя из рыночной стоимости земельного участка в размере 11 718 735 рублей (с учетом доли в собственности объектов недвижимости) и ключевой ставки Центробанка в размере 9,75%, действующей на 1 апреля 2017 года.

Ежемесячная сумма платежа составила 44 715,31 рублей.

Между тем, решением Волгоградского областного суда от 19 февраля 2018 года по делу № 3а-15/2018, вступившим в законную силу 26 марта 2018 года, признаны недей- ствующими со дня вступления решения суда в законную силу подпункт 1.5.7 пункта 1.5, абзац четвертый пункта 1.14, пункт 2.5 Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без

торгов, утвержденного постановлением Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п (в редакции постановления Администрации Волгоградской области от 20.03.2017 N 135-п «О внесении изменений в постановление Администрации Волгоградской области от 22 августа 2011 года № 469-п «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов»).

Суд указал, что оспариваемые истцами нормы Порядка расчета арендной платы, утвержденные постановлением № 469-п в редакции постановления № 135-п, не соответ- ствуют принципу экономической обоснованности и одному из общеобязательных прин- ципов определения регулируемой арендной платы – принципу запрета необоснованных предпочтений.

Истец считает, что нормы о расчете арендной платы исходя из рыночной стоимости земельного участка не подлежат применению с даты вступления решения суда в законную силу, в связи с чем с апреля 2017 года арендная плата подлежит расчету исходя из рыночной стоимости земельного участка.

Суд считает, что арендная плата за период с 1 апреля 2017 года по 22 ноября 2017 года должна быть рассчитана по методике, действующей до внесения изменения Постановлением Администрации Волгоградской области от 20.03.2017 N 135-п в постановление Администрации Волгоградской области от 22 августа 2011 г. N 469-п, по следующим ос- нованиям.

В соответствии с пунктом 10 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 6 июля 2016 г., если нормативный акт, устанавливающий расчет регулируемой арендной платы, признан решением суда недействительным и имеется ранее принятый нормативный акт, регулирующий аналогичные отношения, расчет арендной платы на основании признанного недействительным нормативного акта является незаконным.

Администрация произвела расчет арендной платы по ставкам, установленным постановлением N 469-п в редакции постановления № 135-п, признанным судом недействующим и не подлежащим применению.

Пункт 1 ст. 424 ГК РФ предоставляет кредитору возможность требовать исполне- ния договора по установленной законом цене, но только в том случае, когда соответству- ющий правовой акт о ее установлении не признан судом противоречащим закону. Иное толкование этой нормы означало бы, что кредитор может получать незаконно установ- ленную цену.

Как указано в определении Верховного суда РФ N 309-ЭС15-16627 от 14 апреля 2016 г., согласно абзацу второму статьи 13 Гражданского кодекса в случае признания судом недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправле- ния нарушенное право подлежит восстановлению или защите иными способами, преду- смотренными статьей 12 названного Кодекса.

В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 N 58 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании нормативных правовых ак- тов" (далее - постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 N 58) указано, что нормативный правовой акт или его отдельные поло- жения, признанные судом недействующими, с момента принятия решения суда не подлежат применению, в том числе при разрешении споров, которые возникли из отношений, сложившихся в предшествующий такому решению период.

При этом следует учитывать правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в постановлении от 29.09.2010 N 6171/10,

согласно которой признание нормативного акта недействующим с момента вступления в силу решения суда не должно препятствовать лицу, которое по незаконному нормативно- му акту было обязано осуществлять платежи, полностью восстановить нарушенное этим актом субъективное право, а также не должно предоставлять возможность лицу, являю- щемуся получателем платежей на основании данного нормативного акта, получать их за период до момента вступления в силу решения арбитражного суда о признании нормативного акта недействующим.

Таким образом, учитывая, что размер арендной платы за пользование спорными земельными участками является величиной, регулируемой в порядке, предусмотренном законодательством, применение администрацией ставок арендной платы, установленных пунктом 2.5 в редакции Постановления Администрации Волгоградской области от 20.03.2017 N 135-п, признанного не соответствующим федеральному законодательству и не подлежащим применению за период, предшествующий признанию судом незаконности их установления, в данном случае является неправомерным.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 N 9330/09, обращение истца с иском о взыскании долга, исчисленного на основании нормативного акта муниципального органа, признанного незаконным решением суда по другому делу, представляет собой злоупотребление правом, что не допускается статьей 10 Гражданского кодекса.

Из пункта 2.1.1 постановления N 469-п, подлежащего применению при расчете арендной платы к рассматриваемой категории земельных участков до внесения изменения постановлением № 135-п, следует, что размер арендной платы за земельные участки из категории земель населенных пунктов рассчитывается по следующей формуле: А = КСЗУ x Кви x Кдп x Ккан x Ки, где: А - величина арендной платы, рассчитываемая за 12 меся- цев; КСЗУ - кадастровая стоимость земельного участка; Кви - коэффициент вида функци- онального использования земельного участка; Кдп - коэффициент дифференциации в за- висимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов; Ккан - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов; Ки - коэффициент индексации.

Кадастровая стоимость земельного участка, арендованного ответчиком, в соответствии с решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 31 августа 2017 года составляет 13 970 000 рублей, данная кадастровая стоимость применяется с 1 января 2017 года.

Расчет арендной платы за пользование земельным участком, предоставленным ООО «АСТ», по указанной методике свидетельствует о том, что ежемесячный размер арендной платы в период с 1 апреля 2017 года по 22 ноября 2017 года составляет 8 528,88 рублей.

Общий размер начисленной арендной платы за период с 01.12.2016 по 22.11.2017 составляет 128 952,31 рублей.

Суд считает необоснованными доводы ответчика о том, что расчет арендной платы за декабрь 2016 года должен производиться исходя из кадастровой стоимости 7 254 688 рублей.

Решением арбитражного суда Волгоградской области от 25 апреля 2017 года по де- лу № А12-1439/2017, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 июня 2017 года, в рамках которого с ООО «АСТ» взыскивалась задолженность по 30 ноября 2016 года, установлено следующее.

19.11.2015 в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:34:030028:1 в размере 7 254 688 руб., утвержденные приказом Комитета по управлению государственным имуществом

Волгоградской области от 27.10.2015 № 46-н «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Волгоградской области».

16.03.2016 в государственный кадастр внесены изменения в сведения о кадастровой стоимости данного земельного участка, согласно которым кадастровая стоимость земельного участка составляет 63 725 453,40 руб.

Данные обстоятельства подтверждены выписками из Единого государственного ре- естра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Основываясь на сведениях о кадастровой стоимости объекта недвижимости, вне- сенных в Единый государственный реестр недвижимости, суд пришел к выводу, что расчет арендной платы за 2016 год должен производиться до 16.03.2016, исходя из кадастровой стоимости - 7 254 688 руб., а с 16.03.2016, исходя из кадастровой стоимости - 63 725 453,40 руб.

В соответствии с п.2 ст.69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не до- казываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участ- вуют те же лица.

Суд отмечает, что ООО «Верк», которое также является арендатором по договору аренды № 4989 от 10.09.2003 как собственник объекта недвижимости, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № 34:34:030028:1 по адресу: 400094, <...>, обратилось в суд с заявлением о признании незаконными дей- ствий Департамента муниципального имущества администрации Волгограда по измене- нию вида разрешенного использования земельного участка.

Вступившим в законную силу решением арбитражного суда Волгоградской области от 21 мая 2018 года по делу № А12-954/2018 отказано в признании незаконными дей- ствий Департамента муниципального имущества администрации Волгограда по измене- нию вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 34:34:030028:1 , расположенного по адресу: 400094, <...>, обя- зании Департамента отозвать декларацию из ФГБУ «ФКП Росреестра» и привести вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № 34:34:030028:1 в период с 08.09.2016 по 05.03.2017 в соответствие с видом разрешенного использования земельного участка, указанного в договоре аренды № 4989 от 10.09.2003 года.

Судом установлено, что кадастровая стоимость в размере 63 725 453,40 рублей определялась как произведение УПКС (удельный показатель кадастровой стоимости) на площадь этого земельного участка (7814,28 руб. * 8155 кв.м.).

УПКС равный 7814,28 рублей соответствует 17-ой группе видов разрешенного использования (17-ая группа - земельные участки, предназначенные для размещения адми- нистративных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии), что соответ- ствует виду фактического использования земельного участка.

При таких обстоятельствах начисление истцом арендной платы за декабрь 2016 года в размере 37 408,91 рублей исходя из кадастровой стоимости в размере 63 725 453,40 рублей является обоснованным.

С учетом изложенного суд определяет размер задолженности по арендной плате, подлежащей уплате ООО «АСТ» за период с 01.12.2016 по 22.11.2017 в размере 128 952,31 рублей, доказательств перечисления арендной платы за этот период ответчи- ком не представлено.

Согласно статье 330 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором

денежную сумму – неустойку. При этом по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 2.8. договора установлена ответственность арендатора за нарушение сро- ков уплаты арендной платы в виде неустойки в размере 0,1 % за каждый день просрочки от суммы платежей, подлежащей перечислению арендодателю.

Размер неустойки за период с 11.12.2016 по 22.11.2017, рассчитанный судом с учетом определенной ежемесячной суммы арендной платы, составляет 28 407,93 рублей.

Ответчик заявил ходатайство о снижении неустойки.

В силу пункта 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несо- размерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку толь- ко при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика (пункт 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

С учетом характера гражданско-правовой ответственности соразмерность суммы неустойки последствиям нарушения обязательства предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с его нарушенным пра- вом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 № 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; дли- тельность неисполнения обязательств и другое.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 13.01.2011 N 11680/10, ставка рефинансирования, по существу, представляет собой наименьший размер платы за пользование денежными средствами в российской экономике.

В силу пункта 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, до- статочную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учет- ной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключи- тельных случаях.

При рассмотрении вопроса об уменьшении размера неустойки судом учитывается, что процентная ставка неустойки в договоре равна 0,1% за каждый день просрочки, что составляет 36,5% годовых, тогда как ставка рефинансирования на дату окончания расчета неустойки составила 8,25% годовых, на дату вынесения судом решения – 7,25%, что зна- чительно ниже ставки, предусмотренной договором.

Исследовав и оценив по правилам главы 7 АПК РФ, имеющиеся в деле доказатель- ства, суд, исходя из характера обязательств, периода просрочки и конкретных обстоя- тельств спора, считает возможным снизить размер предъявленной к взысканию неустойки до 15 000 рублей, что не меньше суммы неустойки, исчисленной исходя из двукратной ставки рефинансирования.

При таких обстоятельствах заявленные требования подлежат удовлетворению в части взыскания основного долга по договору аренды в размере 128 952,31 рублей и неустойки в размере 15 000 рублей.

В соответствии с пунктом 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Размер государственной пошлины, подлежащей взысканию с ответчика в доход федерального бюджета, составляет 4 166 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 167-170, 229 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление Администрации Волгограда удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «АСТ» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Администрации Волгограда задолженность по арендной плате в размере 128 952,31 рублей, неустойку за несвоевременное перечисле- ние арендной платы в размере 15 000 рублей, всего 143 952,31 рублей.

В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «АСТ» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную по- шлину в размере 4 166 рублей.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в апелля- ционном порядке в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты его принятия.

В соответствии с ч. 2 ст. 257 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба подается через арбитражный суд Волгоградской области.

Судья В.В. Репникова