Решение от 18 мая 2022 г. по делу № А82-20655/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-20655/2021
г. Ярославль
18 мая 2022 года
Резолютивная часть решения оглашена 11 мая 2022 года.

Арбитражный суд Ярославской области

в составе судьи Захаровой М.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью Строительная компания "Теплый Дом" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов


при участии:

от истца – ФИО2 – представитель по доверенности от 29.12.2021;

от ответчика – ФИО3 – представитель по доверенности от 23.12.2021;

установил:

Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области (далее – истец, Департамент) обратился с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью Строительная компания "Теплый Дом" (далее – ответчик, Общество) об изъятии объекта незавершенного строительства – 18-квартирного жилого дома, расположенного по адресу: <...>, на земельном участке с кадастровым номером 76:21:020104:21, площадью 1411 кв.м., путем продажи с публичных торгов.

В судебном заседании представитель истца требования поддержал.

Ответчик исковые требования не признает по основаниям, изложенным в письменном отзыве: договор аренды земельного участка фактически был заключен 11.09.2014, т.е. до введения в действие статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, Департамент необоснованно отказал истцу в продлении договора аренды, с момента приобретения дома ответчик осуществляет действия, направленные на завершение строительства дома и введение его в эксплуатацию, степень готовности дома в настоящий момент 85%, в мае 2021 ответчик обращался с заявкой для подключению дома к сетям водоснабжения и электрическим сетям, однако ответчику было отказано ввиду отсутствия документов на земельный участок, т.о. нарушение срока строительства связано с действиями органов местного самоуправления и организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, незаконные действия истца, направленные на отказ в оформлении договора аренды земельного участка, приводят к невозможности завершить строительство спорного объекта.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил.

На основании Распоряжения Департамента имущественных и земельных отношений от 15.12.2011 №1013-Р на период с 13.07.2011 по 11.07.2012 Тутаевскому ГУП ЯО «Автодор» был предоставлен находящийся в собственности Ярославской области земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 76:21:020104:21, площадью 1411 кв.м., расположенный по адресу: <...>, для строительства 18-квартирного жилого дома, что подтверждается договором аренды земельного участка, находящегося в собственности Ярославской области №261-ОЗ от 15.12.2011. Согласно пункту 2.1 договора аренды на земельном участке находился жилой дом незавершенный строительством.

26.08.2014 ФИО4 по договору купли-продажи недвижимого имущества №26/08 приобрел у Тутаевского ГУП «Автодор» объект незавершенного строительства: многоквартирный жилой дом незавершенный строительством, площадью застройки 644 кв.м., степенью готовности 77%, инвентарный номер 003304, лит.А, расположенный по адресу: <...>, на земельном участке с кадастровым номером 76:21:020104:21, категория земель: земли населенных пунктов, площадью 1411 кв.м.

Переход права собственности был зарегистрирован в установленном законом порядке (запись регистрации 76-76-09/007/2014-432).

06.05.2015 года между Департаментом и ФИО4 был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в собственности Ярославской области № 448-03, а именно земельного участка с кадастровым номером 76:21:020104:21, категория - земли населенных пунктов, площадью 1411 кв.м., расположенный по адресу: <...>.

Участок был предоставлен арендатору в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации для завершения строительства многоквартирного дома без проведения торгов.

Согласно пункту 3.1 договора срок действия договора устанавливается с 11.09.2014 по 11.09.2017, договор прекратил свое действие 12.09.2017.

ФИО4 не завершил строительство многоквартирного жилого дома.

26.06.2019 между ФИО4 и ООО СК «Теплый Дом» был заключен договор купли-продажи № 1 многоквартирного дома, незавершенного строительством: назначение: объект незавершенного строительства, кадастровый номер 76:21:020104:23 , 2-этажный, общая площадь застройки 644 кв.м., степень готовности 77%, инвентарный номер 003304, литер А, находящийся на участке с кадастровым номером 76:21:020104:21, местоположение которого: <...>.

03.07.2019 г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области была сделана запись регистрации № 76-21-020104:23-76/009/2019-2 о переходе права собственности на многоквартирный дом к ООО СК «Теплый Дом».

За период с 2014 по 2019 степень готовности дома не изменилась -77%.

16.06.2021 ООО СК «Теплый Дом» обратилось в Департамент с заявлением о продлении договора аренды земельного участка.

Решением ДИЗО ЯО № ИХ.28-8473/21 от 13.07.2021 ООО СК «Теплый Дом» было отказано в продлении договора аренды земельного участка в связи с тем, что предыдущим собственником объекта незавершенного строительства ФИО4 уже было реализовано право на однократное предоставление земельного участка без торгов в целях завершения строительства объекта путем заключения договора аренды от 06.05.2015 №448-03.

Согласно техническому плану по состоянию на 06.04.2022 степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 85%, соответствующие изменения внесены в ЕГРН.

Поскольку цель предоставления земельного участка с кадастровым номером 76:21:020104:21 не была достигнута: в пределах срока действия договора аренды строительство объекта недвижимости не было завершено арендатором, договор аренды от 06.05.2015 №448-03 прекращен, оформленного права на земельный участок ответчик не имеет, Департамент обратился с иском об изъятии у Общества объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов.

Оценивая материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению.

В силу статьи 11 ГК РФ и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав и законных интересов.

В силу пункта 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Подпунктом 3.1 пункта 2 указанной статьи установлено, что отчуждение объекта незавершенного строительства производится в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ, введенной в действие с 01.03.2015 в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее-Федеральный закон № 171-ФЗ), предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Пункт 6 указанной статьи предусматривает распространение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, в силу статьи 239.1 ГК РФ земельной участок, предоставленный в аренду, должен находиться в государственной или муниципальной собственности, а для возможности его отчуждения должны быть выполнено одно из условий:

- земельный участок должен быть предоставлен в аренду по результатам проведенного аукциона;

- земельный участок должен быть предоставлен в аренду без проведения торгов, но исключительно для целей завершения строительства находящегося на нем объекта.

Договор аренды земельного участка для завершения строительства объекта от 06.05.2015 №448-ОЗ был заключен с предыдущим собственником объекта ФИО4 на срок до 11.09.2017 без проведения торгов, в указанный срок ФИО4 не завершил строительство объекта, следовательно, к рассматриваемым отношениям подлежат применению положения статьи 239.1 ГК РФ.

Доводы ответчика о том, что договор заключен фактически 11.09.2014 суд считает несостоятельными в силу следующего.

Согласно пунктам 1,2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

Из материалов дела следует, что договор с ФИО4 был заключен 06.05.2015, т.е. после вступления в действия положений статьи 239.1 ГК РФ, а распространение положений действия договора на период предшествующий в силу пункта 2 статьи 425 ГК РФ, не означает изменения момента заключения договора.

Пунктом 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ установлено, что положения ст. 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу названного закона (1 марта 2015 г.).

При этом исходя из положений п. 6 ст. 239.1 ГК РФ применение положений названной статьи возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения реализовано право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 1 марта 2015 на основании п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ.

Поскольку договор аренды земельного участка для завершения строительства объектов был заключен 06.05.2015 с предыдущим собственником, то есть после вступления в силу Закона N 171-ФЗ, то к спорным правоотношениям, с учетом правил п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ, подлежат применению положения ст. 239.1 ГК РФ.

Рациональное и эффективное распоряжение земельными участками является приоритетной задачей соответствующих органов государственной власти и органов местного самоуправления.

ФИО4 не использовал в полной мере предоставленное ему право аренды на земельный участок для завершений строительства в срок до 11.09.2017.

Объект незавершенного строительства был отчужден им спустя более 1,5 лет с момента прекращения срока действия договора ответчику, в котором он с 2013 года является генеральным директором, т.е. фактически объект спорный объект из владения ФИО4 не выбывал.

Приобретая спорный объект недвижимости Общество не могло не знать о том, что срок договора аренды земельного участка истек, и законные основания для завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию отсутствуют без надлежащего оформления прав на земельный участок.

С заявлением о предоставлении земельного участка Общество обратилось в Департамент только по истечении двух лет с момента регистрации перехода права собственности на объект.

Отказ Департамента в предоставлении земельного участка в установленный законом срок не был обжалован Обществом.

В силу пункта 3 статьи 239.1 ГК РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Доводы о том, что органы исполнительной власти и организации, осуществляющие эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения препятствуют в завершении строительства объекта суд считает несостоятельным, поскольку действия Общества по подаче заявок осуществлялось им спустя более 4 лет с момента прекращения договора аренды, заключенного с ФИО4 и в отсутствие документов на земельных участок, оформленных на Общество.

Поскольку предыдущим арендатором реализовано право на однократное заключение договора аренды без торгов для завершения строительства, срок которого истек, а строительство объекта недвижимости не закончено, у ответчика отсутствуют права на земельный участок, оснований для предоставления права аренды Обществу на земельный участок без проведения торгов Департамент не усмотрел, суд считает, что дальнейшее сохранение за ответчиком спорного объекта, а также оставление в пользовании земельного участка, не отвечает целям эффективного землепользования, механизмы, предусмотренные законом для завершения ответчиком строительства на предоставленном для указанной цели земельном участке, исчерпаны, в связи с чем требование Департамента об изъятии объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов является правомерным и подлежит удовлетворению.

Расходы по уплате госпошлины относятся на ответчика.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (ч.1 ст.177 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Изъять у Общества с ограниченной ответственностью Строительная компания "Теплый Дом" (ИНН <***>, ОГРН <***>) объект незавершенного строительства – многоквартирный жилой дом, площадью застройки 643,5 кв.м., степень готовности объекта – 85%, расположенный по адресу: <...>, на земельном участке с кадастровым номером 76:21:020104:21, категория земель: земли населенных пунктов, площадью 1411 кв.м., путем продажи с публичных торгов.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью Строительная компания "Теплый Дом" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 6000 руб. государственной пошлины. Исполнительный лист выдать по истечении 10-дневного срока со дня вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области на бумажном носителе или в электронном виде, в том числе в форме электронного документа, ( через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).


Судья

М.А. Захарова